הערכת מבנים ומבנים: מסמכים, כללים ושיטות

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

ניתן לבצע הערכה של מבנים ומבנים מסיבות רבות. לרוב מדובר בתשלום ארנונה שגובהם תלוי בערך הקדסטרלי של החפץ. על מנת לתקן נתון זה ולהרוויח סכום כסף קטן יותר כתשלומי מס, הבעלים מזמינים הערכת שווי נכס עצמאית מארגון מיוחד. המאמר יספק רשימה של המסמכים הדרושים להליך, כמו גם הכללים והשיטות שלפיהם פעולה זו מתבצעת.

למה אתה צריך את זה?

בנוסף לסיבה בדבר תיקון הערך הקדסטרלי של החפץ, קיימות מספר נסיבות נוספות הדורשות הערכת מצב המבנים והמבנים:

• הכנה מוקדמת למכירה עם זיהוי שווי השוק בתאריך מסוים. ההליך הכרחי על מנת להשלים כל סוג של עסקה (רכישה ומכירה, החלפה, חכירה, רישום מניות וכו').
• בצו של בית המשפט או לדיון בהליכים בבית המשפט.
• לחישוב נזק עקב נזק לרכוש.
• למטרת קבלת הלוואה או משכנתא.
• עבורהוספת אובייקט להון המורשה של הארגון.

למי להפקיד הערכה עצמאית

מומחים ממליצים לך לפעול לפי הכללים הבאים בעת בחירת חברה מתאימה:

• שאל שאלה במנוע חיפוש, למשל, ב-Yandex, המציין את האזור שלך. זה יהיה הרבה יותר פרודוקטיבי מאשר לחפש מודעות במדיה המודפסת או לראיין חברים וקרובי משפחה.
• למד את הפרסומות של מספר חברות. ככל שיותר מידע באינטרנט, כך החברה אמינה יותר, אך השירותים שלה יהיו יקרים יותר.
• כדאי למצוא את האתר של החברה הנבחרת וללמוד אותו מבחינת רמת העיצוב, התוכן, הנוכחות בדף יצירת הקשר ומידע על שאלתך.
• יש לבדוק את המיקום באתר של עותקים סרוקים של אישורים, אישורים המאשרים את חוקיות פעילות החברה וכן אישורי ביטוח אחריות מקצועית.
• מומלץ לחפש ביקורות באינטרנט. כמובן שאם יש רק שניים או שלושה מהם, אז לא תהיה לכך חשיבות מכרעת, אבל נוכחות של חוות דעת שליליות של לקוחות צריכה להתריע בפני בעל הנכס.
• לאחר שמצאתם אפשרות מתאימה, כדאי להתקשר לחברה, להציג את עצמכם ולדבר על הנושא שמעניין אתכם. תשובות ברורות ותמציתיות יעזרו לך לעשות את הבחירה הנכונה. חוסר יכולת לעבור, כניסה למשיבון, מעבר מעובד אחד למשנהו אמורים להזהיר את הלקוח.

מסמכים להערכת מבנים ומבנים

בדרך כלל לבעלים ישמספר מסמכים עבור חפץ המקרקעין. כדי לברר אילו מהם נחוצים להליך, יש לפנות לחברת השמאות הנבחרת. ככלל, עובד החברה בפגישה הראשונה או בשיחת טלפון יסביר מה צריך לספק למומחה שירות לקוחות. המסמכים העיקריים המאפשרים להעריך את שווי השוק של מבנים ומבנים בבעלות ישות משפטית הם:

• אישור רישום הבעלות על הנכס.
• מסמכים על הגבלות על השימוש באובייקט.
• גבולות מאושרים של בניין או מבנה, המציגים מיקום.
• כרטיס מלאי הונפק בהתאם לנתונים חשבונאיים.
• התייחסות לעלות הראשונית (החלפה) וסכום הפחת שנצבר.

מסמכים הנוגעים לזכות לנחות מתחת לאובייקט:

• דרכון טכני שהונפק על ידי הלשכה למלאי טכני, עם שרטוטים של החפץ.
• היעדר מסמכים מה-BTI מרמז על מתן מפרטים טכניים בהתאם לנתונים חשבונאיים.
• רשימת הרכוש הקבוע של החברה הממוקם בתוך הבניין או כחלק מהמבנה, וכן ערכם בספרים.
• מסמכי פרויקט עם הערת הסבר.
• עמלות של פחת בפועל של נכס.

תעודת רישום מדינה

מסמך זה היה חוקי עד יוני 2016 והונפק לכולםחפצי מקרקעין. במקרה של שינוי בבעלים, כתובת, מאפיינים טכניים (לדוגמה, עקב שחזור) או כאשר בוצעו ההתאמות הנדרשות במרשם הזכויות של המדינה המאוחדת (EGRP), הונפקה מיד אישור חדש.

מאז קיץ 2016, המסמך לא הונפק, ותוכלו לאשר בעלות על ידי קבלת תמצית מה-USRR, שתקפה לחודש אחד.

הגבלות אובייקט

כאן ניתן מידע על קיומם של שעבודים, דיירים, חוזים, הסכמים וכל הגבלה שללא ספק משפיעה על המחיר הסופי של החפץ כתוצאה מהערכת מבנים ומבנים. יש חשיבות מיוחדת לליטיגציות שונות שנחשבות בבתי המשפט בעת ההליך לקביעת שווי החפץ על ידי מומחה של חברה שכורה.

Location

ניתן לאשר את כתובת הנכס באמצעות תעודת בעלות, תמצית מה-USRR, תוכנית גיאודטית, תיעוד טכני או פרויקט. כמו כן, עליך לספק למומחה המספק שירותי הערכת שווי את המספר הקדסטרלי של הבניין, המבנה והקרקע עליהם ממוקם המתקן.

נתוני חשבונות

החשבון על רכוש קבוע בארגון נשמר תמיד. בהתאם לדרישות פב ע 6/01, נכס מוצב במאזן. יתר על כן, כרטיס מלאי מתחיל בהכרח. ניתן למלא אותו ביד, מה שאופייני לחברות קטנות. במקרה זה, כל השינויים לגבי האובייקט הם גםהוכנס ידנית. אבל רוב הארגונים משתמשים ב-1C. כאן, הנתונים על האובייקט מוזנים לתוכנית, והחשבון נשמר באופן אוטומטי.

על מנת להעריך את עלות ההחלפה של בניין ומבנה, עותק של כרטיס המלאי, שמולא באופן ידני ומאושר בחתימת גורם מורשה, מסופק למומחה של החברה המבצעת את העבודה.

מסמכים לקרקע

יש צורך למסור לשמאי מידע על מצב חלקת הקרקע מתחת למבנה או המבנה. בנוסף למספר הקדסטרלי קיימת רשימת מסמכים הכוללת:

• דרכון או תוכנית קדסטרלית;
• תעודת בעלות (אם הונפקה לפני 2016) או הזכות לשימוש תמידי, ומשנת 2016 - תמצית מה-USRR;
• חוזה (במקרה של שכירות).

אם יש שעבודים באתר אז יש לדווח עליהם גם בעת כריתת הסכם עם החברה לביצוע עבודות הערכת מבנים ומבנים.

גיליון נתונים טכני

מסמך כזה נעשה בדרך כלל לפני הליך רישום הבעלות על החפץ. אם הנכס שייך לישות משפטית, אשר מאושרת בתמצית מה-USRR, ולא חלו שינויים מבחינת המאפיינים הטכניים מאז הרישום, אז בהחלט ייתכן שהשמאי יספק תעודת רישום לבניין או מבנה שנעשה על ידי BTI קודם לכן. אין צורך להזמין מסמך חדש. גם במקרה שבו זה לא זמין מהבעלים, אתה יכול לפנות למומחיםמלאי טכני במיקום החפץ על מנת לקבל שכפול. הליך זה יעלה פי כמה מהנפקת דרכון רכוש חדש.

במידה והחפץ הועבר לנכס במסגרת הסכם המכר והרכישה, והתיעוד הטכני לא הועבר לבעלים החדש, על השמאי לערוך תיאור קצר לפי הנתונים החשבונאיים ולהחתים את הנציג המוסמך של הבעלים.

מסמכים אחרים

ללא ספק, על מנת שתהליך הערכת העלות של מבנים ומבנים יתקדם ללא תקלות, יש לספק את כל המידע על הנכס למומחים של החברה הנשכרת. זה חל במקרה בו נדרש להעריך את המבנה יחד עם המילוי, למשל ציוד שקשה לפירוק. אתה יכול בנוסף לעיין בתיעוד הפרויקט. אם החפץ נהרס חלקית, יש להנפיק תעודות עמלה המאשרות את הפחת בפועל של הנכס.

ליחידים

הדיוט צריך לרוב להשתמש בשירותי שמאות כדי לקבוע את שווי השוק של דירה, בית או קרקע בבעלות. במקרה זה, רשימת המסמכים קטנה ומגיעה לשלוש נקודות:

• מסמך נכס;
• דרכון קדסטרלי (לקרקע);
• דרכון טכני (לבניין או לדירה).

שיטות הערכה בשימוש

ישנן שלוש שיטות שבהן מומחה יכול לקבוע את הערך:

• אנלוגי, בעת שימוש באיזההשוו מחירים אחרונים של נכסים שנמכרו. שיטה זו מתאימה להערכת בית. השמאי בוחן את מכירות השנה הנוכחית, מסכם את הנכס הנמכר בעזרת מקדמים לזה המבצע הערכה כעת. לפיכך, בתחילה הוא מוצא מידע על הדיור הנמכר ומתאים את מחירם, תוך התחשבות במאפיינים הזמינים עבור האנלוגי המשוער. לאחר מכן הוא משווה מספר נכסים דומים באותו פלח ומוציא את המחיר הממוצע.
• יקר, שלוקח בחשבון את כל העלויות של בניית בניין או מבנה. לרוב זה חל על דיור חדש שנבנה עם שטחים קטנים. הכוונה היא לכמות הכספים שיידרשו בזמן הנוכחי כדי ליצור מחדש בדיוק את אותו אובייקט מחומרים זהים באיכות התקנה דומה ואפילו עם פתרונות אדריכליים דומים.

רווחי, בו ניתן לקבוע את שווי השוק בדיוק, תוך התחשבות ברווחיות במקרה של השקעה. שיטה זו טובה לקביעת מחיר שטחי מסחר. ראשית, הגדר את התקופה שעבורה תחושב הרווחיות. שנית, אומדן סכום ההכנסה הצפויה. שלישית, מחושב הרווח שיקבל הבעלים לאחר תקופת החיוב. רביעית, סכום כל ההכנסות בעתיד הנראה לעין מחושב

פחת של נכס

כל חפצי הנדל"ן כפופים להזדקנות. בחשבונאות, מושג זה מוגדר כפחת, שניתן להעריך את אחוזיו על סמך הפחת שנצבר. שיטותהערכות של הידרדרות פיזית של מבנים ומבנים משמשות גם חברות המעורבות בקביעת שווי השוק של נכס. נכון לעכשיו, העדפה ניתנת לחישוב, שבו נקבע הבלאי של כל אלמנט מבני, ולאחר מכן מסוכמים כל האינדיקטורים. בשיטה זו, עלות ההחלפה של חפץ הנדל"ן נלקחת בחשבון בהכרח.

איך עובדים מומחים

ישנם מספר כללים שנוהגים לפיהם בעת כריתת הסכם להערכת מבנים ומבנים:

• ניתוח החפץ המוצע על ידי הלקוח כדי לקבוע את העלות.
• זיהוי של הקלות, שעבודים, משכנתאות.
• הגדרה ברורה של סוג הנכס עם אימות של זמינות שיטות החישוב.
• לברר הגבלות שעלולות להפריע לעבודה.
• ניתוח המידע שמסר הלקוח תוך קביעה של דיות המידע.

בעבודתו מקפיד השמאי על העקרונות הבאים:

• עצמאות מהאנשים ומהנסיבות המעורבים.
• אובייקטיביות ההערכה.
• ללא ניגוד עניינים בין הקבלן ללקוח.
• סיום חובה של חוזה עבודה.
• קביעת הסכמות ברורות לגבי העיתוי ונושא הסקר.

לפיכך, בעת הערכת נכס, על הלקוח לספק לקבלן את כל המסמכים הנדרשים לשימוש. המונח לקביעת שווי השוק של מקרקעין יהיה תלוי בכך. גם בהמשךלספק לנציג חברת השמאות גישה למתקן, המהווה תנאי מוקדם למילוי התחייבויות הקבלן על פי חוזה העבודה שנחתם.