מיהו דייר עוגן?

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

השכרת מקום כיום היא עסק רווחי יותר מייצור, ולכן יותר ויותר יזמים מעדיפים להרוויח בדרך זו. החלק הקשה ביותר במיזם כזה הוא למצוא את דייר העוגן המתאים. בואו לגלות מה פירוש הביטוי הזה ואיזה תכונות יש לסוג שכירות זה.

מי הם הדיירים

לפני שמגדירים שוכר עוגן, כדאי לזכור מי נקרא שוכר. מדובר ביחיד או ישות משפטית המתקשרת בהסכם בכתב עם בעל המבנה (או נכס אחר) על זכות השימוש בו. בתמורה מתחייב השוכר לשלם תגמול כספי לבעלים. גודלו ותדירות התשלומים שלו מפורטים בחוזה.

בנוסף לחצרים למגורים ולא למגורים, ניתן לשכור ציוד, קרקע, כלי רכב ואפילו מפעלים שלמים. אגב, השכרת דברים שונים נקראת השכרה.

סוגי דיירים

אם אתה לוקח בחשבוןכלומר שוכרי שטחי מסחר, אם כן, ככלל, ישנם שלושה סוגים מהם:

• דייר קבוע. ברוב המקרים הוא שוכר שטח קטן, ולכן מביא רווח צנוע מאוד.
• דייר משנה. לפעמים השטח המושכר גדול מדי עבור חברה אחת. לכן, השטח ה"נוסף" מושכר מחדש לארגונים קטנים יותר. לעתים קרובות קורה שדיירים מרוויחים יותר מהשכרת משנה מאשר החנות שלהם שנמצאת בשטח שנותר.
• דייר עוגן. ה"לקוח" המבוקש ביותר לבעלי מרכזי קניות. למה? בואו נסתכל.

דייר עוגן: מה זה

כדי להבין טוב יותר את המהות של שכירות שכזו, כדאי לזכור את ההיסטוריה של הופעתם של מרכזי קניות.

מכיוון שעלות הקרקע בפאתי הערים ומחוצה לה תמיד הייתה נמוכה יותר, תמיד היה משתלם יותר לבנות שם חנויות. הייתה רק בעיה אחת: איך למשוך קונים? אחרי הכל, כדי להגיע לשם, אתה צריך להשקיע יותר זמן ומאמץ מאשר ללכת לחנות ליד הבית או העבודה שלך.

כדי לפתור בעיה זו, בהכנות לפתיחת מתחם קניות נוסף, החלו להשכיר את השטח בו לחנויות עם מוצרים ייחודיים או זולים מאוד. הם שהפכו לאבן שואבת שמשכה לקוחות למתחם הקניות. דיירים כאלה, ששימשו למעשה כפרסום לכל המתחם, נודעו כדיירי עוגן. הרווחיות של מרכז קניות תלויה בזמינות שלו.

תכונות של סוג שכירות זה

בשביל מהניתן לזהות מאפיינים מיוחדים כשוכרי עוגן בקניון (מרכזי קניות ובידור)?

• בממוצע, הם תופסים בין 5 ל-15 אחוזים מהשטח הכולל של המקום. כמות השטח המקסימלית שהם שוכרים היא לא יותר מ-50%.
• חנויות אלו (או מפעלים המספקים שירותים אחרים) הם שבדרך כלל מושכים את מירב הלקוחות לקניון, כך שהפרסום שלהם יכול להיות בכל מקום בקניון.
• לעיתים קרובות מקומו של דייר העוגן במתחם הקניות הוא בקומה השנייה, השלישית (או במקומות אחרים פחות אטרקטיביים). זה נעשה כדי, בהגעה אליהם, קונה פוטנציאלי יוכל להכיר את המוצרים של חנויות פחות מוכרות. עבור פרסום מסוג זה, המשכיר בדרך כלל נותן את ההנחה המוסכמת לשוכר או מספק לו הטבות אחרות.
• ככלל, חנות כזו מציעה מגוון רחב של מוצרים במחירים אטרקטיביים עבור הלקוחות. לכן, לרוב שוכרי העוגן של מרכזי קניות הם סופרמרקטים שונים. ההתמחות הנפוצה ביותר שלהם היא מזון, כימיה או מכשירי חשמל ביתיים. לפעמים יכולים להיות כמה מהם בבת אחת: למשל, בקומה הראשונה יש סופרמרקט, ובקומה השלישית יש מכשירי חשמל ביתיים. הקומה השנייה והמושבים הריקים בשתי האחרות מחולקים בין חנויות ומשרדים צרים קטנים.

היתרונות של חכירת עוגן לבעלי קניונים

לאחרונה, בעלי בניינים בוחרים יותר ויותר להחזיק כמה שיותר עוגנים בקרב לקוחותיהם. למה זה?

• קודם כל, הם מושכים לקוחות בעצמם, ומעניקים יותר נראות לחנויות אחרות בקניון.
• בעל הבניין מוציא פחות על פרסום השטח שלו, שכן דייר העוגן מנהל קמפיין שיווקי משלו. אגב, לפעמים הוא משלם על עיטור חזית הבניין או לפחות חלק ממנו.
• דייר כזה מביא יותר רווח מחנויות קמעונאיות קטנות. אגב, ישנם מקרים שבהם המשכיר אפילו לא מקבל שכר טרחה עבור שטח החצרים והשירותים המשומשים, אלא אחוז מסך ההכנסות של החברה.
• קיום "עוגן" מוצלח במיוחד מאפשר לבעל הבניין להעלות את דמי השכירות עבור חנויות קמעונאיות קטנות יותר שתזרים הלקוחות שלהם גדל על חשבונו.

אילו הטבות מקבל דייר עוגן

כדי להפוך ל"עוגן", גם הדייר כמעט ולא נשאר מאחור ומקבל הטבות מסוימות.

• כאשר אתה בוחר את מיקום האאוטלט שלך במרכז קניות, יש לו יתרונות על פני חנויות קטנות.
• מקבל תנאי שכירות נוחים בשל מעמדו המיוחד.
• החזית תציג תחילה את הלוגו או הפרסומת של דייר העוגן.

למרבה הצער, אסטרטגיות שיווק המבוססות על שכירות עוגן לא תמיד מצליחות. מקרים ידועים מתיחנויות קמעונאיות שפורסמו פשטו רגל, ובעל הקניון נאלץ לחפש שוב "עוגן" חדש. לכן, לצד הרבה יתרונות (לעומת דיירים אחרים של המקום), העוגן גם לוקח סיכון משמעותי. אמנם בעל הבית עדיין ירוויח כלכלית.

סוגי "עוגנים"

כדאי לציין ששוכר עוגן הוא לא תמיד חנות. ברור שהמטרה העיקרית של כל שקע היא להרוויח, אבל לעתים קרובות לקוחות כאלה מתמחים לא במכירות ישירות, אלא במתן שירותים מסוימים. בידיעה זו, אנו יכולים להבחין בין הסוגים העיקריים של "עוגנים".

• סופרמרקטים. ברוב המקרים הם שוכרי העוגן של מרכזי קניות. את רשימת הנקודות הללו יכול כל מי שהיה לפחות במרכז קניות קטן. למרות שלרוב מדובר בסופרמרקטים של מכולת, לפעמים יש להם התמחות אחרת. לדוגמה, מכירת בגדים, חומרי בניין או מכשירי חשמל.
• חדרי כושר, מרכזי כושר ומפעלים דומים הם לעתים קרובות דיירי עוגן.
• מוסדות חינוך. כמובן שהם לא נפוצים ורווחיים כמו שני הסוגים הראשונים, אבל במקרים מסוימים הם ה"עוגנים". בדרך כלל מדובר בקורסים פרטיים בשפה זרה, בתי ספר למספרות, קוסמטיקאיות, מאסטרים למניקור ופדיקור וכו'.
• מתחמי בידור. אחד מסוגי ה"עוגנים" הנפוצים ביותר אחרי סופרמרקטים. אלה יכולים להיות משטחי החלקה, בתי קולנוע, בריכות שחייה, באולינג, סאונות וכו'. ככלל,הם נוחים מאוד לבעלי בית, מכיוון שהם יכולים להיות מוקפים במספר רב של מסעדות או חנויות המוכרות ציוד נלווה (לדוגמה, בגדי ים ליד בריכות, מחליקות על קרח ליד משטחי החלקה על הקרח, מגבות וסבונים ושמפו ליד סאונות).

דוגמאות של עוגנים

כדי להבין טוב יותר את מהות הרעיון הנדון, שקול כמה מרכזי קניות בעיר מוסקבה.

לדוגמה, קח את מרכז הקניות הידוע "Schelkovo". למרות העובדה שיש לו רק שתי קומות, יותר ממאתיים חנויות קמעונאיות מוצבות עליהן באופן חופשי. במקרה זה, העוגנים העיקריים הם "בסקין רובינס" (אטרקציות לילדים וקפיטריה), היפרמרקט "ריאל" וקולנוע "Centrfilm". כל המקומות הללו מפוזרים ברחבי מרכז הקניות באופן שימשוך מבקרים לנקודות פחות פופולריות.

דוגמה נוספת היא מרכז הקניות והבידור "גאגרינסקי". מעניין שבנוסף ל"עוגנים" הסטנדרטיים בדמות היפרמרקטים Auchan ו-Sportmaster, כמו גם חנויות בגדי מותגים, תכשיטים וקוסמטיקה, היתרון שלו הוא מיקומו הקרוב ליד המטרו.

רשימה קצרה זו של שוכרי עוגן לא תהיה שלמה מבלי להזכיר את ה-GUM וה-TSUM האגדיים, שהיו "עוגנים" עבור קונים רבים מאז תחילת המאה ה-20.

מסיבה זו, חנות הכלבו המרכזית קיימת לא רק במוסקבה, אלא גם בקייבומינסק.

למה יש היום בעיות עם עוגנים

בעולם המודרני, מרכזי קניות אינם עוד דבר נדיר. אם לפני עשר שנים בעיירות קטנות היו אחד או שניים מהם, כיום יש כחמישה מקומות כאלה ביישוב שאוכלוסייתו מונה כ-60-80 אלף תושבים.

אם מדברים על ערים גדולות או מטרופולינים, אז יש בהם עשרות מרכזי קניות. כולם בדרך כלל די דומים זה לזה, כמו גם ה"עוגנים" שלהם. בדרך כלל אלו סופרמרקטים או חדרי כושר, מסעדות. לפעמים חנויות של בגדי מותגים לא יקרים (כמו, למשל, במסטיק של מוסקבה).

בעניין זה קיימת תחרות רצינית בין מרכזי קניות, במיוחד אלו הממוקמים באותו אזור, ולכן בעלי בניינים נאלצים לחפש שוכרי עוגן יוצאי דופן כדי שמתחם הקניות שלהם יבלוט מהאחרים. עם זאת, קשה יותר למצוא אחד בערים קטנות יותר.

אחרי הכל, למשל, אותו משטח החלקה על הקרח, קולנוע או בריכת שחייה הוא מפעל די יקר, ובערים קטנות זה פשוט לא ישתלם. בהקשר זה, בעלי הדירות נאלצים להמציא דרכים אחרות למשוך קונים. לכן, כיום מערכת העוגן מתיישנת בהדרגה. למרבה הצער, חלופה ראויה טרם הומצאה.