בעל מניות - מי זה? איך לא להפוך לרמאי

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

גל פשיטות הרגל של חברות הבנייה פגע קשות בבעלי מניות שחלמו על דיור חדש משלהם. כל בעל מניות הוא הנפגע ביותר, שלא רק הפסיד את כספו, אלא גם נפרד במשך תקופה ארוכה מרצונו לעבור לדירה חדשה. איך לא ליפול למלכודת של הבטחות שווא של מפתחים? בואו ננסה לגבש את הכללים העיקריים לעבודה עם נציגי חברות בנייה.

מי הם בעלי מניות

קודם כל, בואו נעסוק בטרמינולוגיה. היזמים הם ארגוני בנייה ונציגיהם המציעים לקנות דירה בבניין מגורים לא גמור. ככלל, דירות בשלב זה זולות יחסית, אך לא ניתן להיכנס לדיור כזה. ליזמים יש את הזכות להציע דירות למכירה בכל שלב של הבנייה.

בעל מניות הוא אדם שיש לו זכות לחלק (חלק) מבית בבנייה, מוגבל לרוב לשטח המגורים בו הוא עומד לעבור לאחר כניסת הבניין לפעולה. שני הצדדים - גם היזם וגם בעל המניות - מעוניינים בהקמת בניין מגורים. ואז האחרון יכול לעבור לגורדירה, והיזם - לקבל כסף.

המסמך הראשי של בעל המניות

קודם כל, כדאי לוודא שחברת הבנייה עובדת במסגרת 214-FZ. החוק הפדרלי הזה הוא שיוצר את מערכת היחסים "בעל מניות-מפתח" ומסביר את ההליך הנכון לאינטראקציה בין אלה שמבקשים לקנות דירה ואלה שחייבים לבנות אותה.

הסכם להשתתפות בבנייה משותפת (DDU) הוא מסמך שעליו להיות חתום על ידי היזם והן בעל המניות. כלל זה מעוגן בחוק ויש לפעול לפיו. DDU הוא שמאפשר לרוכש העתידי של דירה לסמוך על החזר במקרה של פשיטת רגל של ארגון בנייה. בעל המניות צריך לזכור בבירור שרק DDU הוא ערב ומקובל בבית המשפט. למה מפתחים לא ממהרים לערוך DDU, אלא מציעים מסמכים אחרים לגמרי לחתימה?

חוזה ראשוני: רמאות עבור בעל מניות

דרך פשוטה ומהימנה להונות דייר עתידי היא להציע לו לחתום לא על הסכם השתתפות בבנייה משותפת, אלא "כמעט אותו" מסמך, המבטיח כביכול את כל הזכויות של הדייר העתידי. מסמך זה עשוי לקבל כותרת אחרת. השם הנפוץ ביותר הוא "חוזה ראשוני". המהות של מסמך כזה היא כדלקמן.

החוזה המקדים מוצע להיסגר לתקופת הבנייה, תוך הבטחת שותפות מלאה בתמורה. מובן כי חוזה המכר ייחתם עם בעל המניות רק לאחר השלמת בניית בית חדש ונכס מגורים זה יוזמן ב.פעולה.

אבל, ככלל, עורכי דין אינם מוצאים שום רמז להגנה על משקיע שותף בחוזים ראשוניים. מסמכים אלו אינם רשומים בשום מקום וניתן לקרוע אותם באופן חד צדדי. ההסכם המקדמי אינו קובע כלל עסקאות כספיות - כל ההסדרים ההדדיים מוסדרים בהסכם ההשתתפות בהון. כתוצאה מכך, בעל ההון המרומה אינו מקבל את הדבר החשוב ביותר - הערבויות הקיימות בחוק הבנייה המשותפת. תורם:

• לא מבוטח כנגד מכירות כפולות של אותו שטח מגורים;
• ל-אין סיכוי לטעון טענות לגבי איכות ותזמון הבנייה;
• אין שיטות חוקיות ללחץ על המפתח.

יתר על כן, עורכי דין מזהירים שהסכמים ראשוניים עלולים להיחשב עסקה מדומה.

שטר חוב

במקרה של תכנית שטר חליפין, על המשקיע-לקוח לערוך שני חוזים - חוזה ראשוני ושטר מכר. במבט ראשון, השטר הוא זה שמשמש ערב ליחסים מהימנים, ומסמך תשלום זה ישמש להסדר הדדי לפי החוזה הראשי. אך גם שטר החוב לא יתקבל על ידי בית המשפט כחובבת ערבות: ליזם יש זכות מלאה לסרב לחתום על החוזה הראשי לבעל ההון במתחם המגורים, להחזיר את הכסף בשטר ולמכור את הדירה. לאדם אחר.

מה לחפש בעת הכנת מסמכים?

לפני שאתה קונה דירה בבניין חדש, עליך לוודא זאתהיזם קיבל היתר בנייה ויש לו פוליסת ביטוח אחריות אזרחית תקפה. פוליסה כזו יכולה להיות ערבות בנקאית או הסכם מלא עם המבטח.

אם היזם מציע לסיים DDU, עליך לוודא שלמדיה או לאינטרנט יש תיעוד פרויקט מפורט לפיתוח עתידי. היזם מחויב לפרסם תוכניות בנייה 14 יום לפני החתימה על הסכם ה-DDU הראשון. רק עורך דין יכול לוודא את חוקיות הבנייה. לכן, כדאי יהיה לבקש טופס הסכם, מסמכים סטטוטוריים, מסמכי היתר, תיעוד פרויקט ולבדוק את המסמכים הללו עם עורך דין מוסמך.

השלב הבא בניתוח מהימנות המפתח הוא חקר דעת הקהל. עדיף להבין את הערכת הפעילות של חברת בנייה מסקירות של בעלי מניות שפורסמו ברשת. על היזם להיות בעל מוניטין תקין, ניסיון רלוונטי בעבודות בנייה ומבנים חדשים שכבר הסתיימו, שניתן לשפוט את איכות הבנייה שלהם.

חקור את ההיסטוריה של בניית בתים חדשים מרגע הוצאת ההיתר ועד היום. אולי המשבר במשק אילץ את חברת הבנייה להשהות את בניית הבניין החדש. והנכס שעומד למכירה כבר בבעלות איזה בעל מניות שרק מנסה להציל את כספו.

בקר באתר

בהחלט כדאי לבקר באתר הבנייה שבו נבנה הבניין החדש. ליד אתר הבנייה על הגדר יש מידע על היזם, הלקוח, תנאים משועריםמסירת החפץ למגורים. יש צורך לבדוק את נתוני לוח המידע עם המידע המוצג ב-DDU. אי התאמה קלה ביותר יכולה לשמש בסיס לסיום ההתקשרות על ידי בעל המניות – מדובר בפנייה ישירה לבית המשפט בבקשה להחזר ופיצוי. שוחח על כל הנקודות המפוקפקות עם עורך הדין שלך או כתובת למוקד הרשויות המקומיות.

אנו מקווים שהטיפים הפשוטים האלה יעזרו לכם להשיג את הדיור המיוחל בזמן וללא דיחוי. בהצלחה!