איך לקנות דירה ללא מתווך: הוראות שלב אחר שלב, ניואנסים ותכונות

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

יש דעה שאי אפשר לקנות בית בלי מתווך. למעשה, זו לא משימה כל כך קשה שכל אחד יכול להתמודד. כן, מתווך נדל"ן חוסך ללקוח את זמנו, אך אין זו ערובה לכך שלרוכש לא יהיו בעיות עם הנכס הנרכש בעתיד. כמו כן, שירותי מתווך משולמים ויכולים להגיע ל-10% משווי העסקה, שבמחירי הנדל"ן הנוכחיים יביאו לסכום יפה.

הכרת כמה כללים וביצוע ההנחיות המפורטות "איך לקנות דירה ללא מתווך", ניתן לרכוש בית תוך זמן קצר יחסית.

שלב ההכנה

קודם כל, עליך להעריך נכון את היכולות הפיננסיות שלך. שאלה זו חשובה מאוד, גם אם מי שמחפש דיור במצב טוב. מחיר דירה בא לידי ביטוי אפילו בעלות שירותי נוטריון, בגובה המס שיידרש לשלם בעתיד.

גורמים המשפיעים על המחיר:

• מיקום בניין;
• חומר שממנו בנוי הבית(לדוגמה, אובייקטי פאנל מוערכים פחות מאלו של לבנים);
• זמינות של תשתית;
• צילומים ופריסה של דיור, אם כי אם אנחנו מדברים על בניין חדש, השאלה הזו בדרך כלל לא מתעוררת;
• זמינות התיקון;
• קומות של כל הבית והקומה שבה מוכרים דיור;
• סוג חימום. עם תעריפים גבוהים, גורם זה הפך לבעל חשיבות רבה.

יש טיפים נוספים כדי להימנע מצרות בעת רכישת דירה. הקפד לנתח את ההיצע והביקוש לנכסים דומים. אין זה סוד שבתוך גבולות עיר גדולה מחיר הדיור גבוה פי כמה מעלותו. לכן, יש "התרוצצות" מסוימת של מחירים, ואם הם מציעים דיור זול מדי, אז כנראה יש בזה כמה בעיות. זה עשוי להיות חוב גדול על חשבונות שירות, מצב גרוע של תקשורת פנים-ביתית, או בעיות עם מסמכי בעלות. אם לא ניתן לקבוע את הסיבה, אז אתה יכול לפנות למומחה בלתי תלוי ולהעריך את הנכס שאתה אוהב.

מכירה חוזרת או דיור ראשי?

השוק העיקרי הוא נדל ן ללא היסטוריה משפטית, אף אחד מעולם לא לקח עליו בעלות. הרכישה מתבצעת ישירות מהמפתח. ברוב המקרים אפשרות זו לרכישת דיור משתלמת הרבה יותר, כמובן, אם רוכשים דירה בבניין שהופעל. במצב כזה לא צריכה לעלות השאלה איך קונים דירה בבניין חדש ללא מתווך.אתה רק צריך לבדוק את היזם, ואם הכל בסדר, אתה מוזמן לרכוש דיור.

אבל אם אתה קונה דיור מוכן, לא תוכל לחסוך כסף. החפץ שעדיין בבנייה זול יותר. כלומר, נחתם הסכם שיתוף עם היזם, והבעלים העתידי ממתין עד לבניית הבניין כולו וכניסתו לפעולה. הבנייה יכולה להימשך שנים, כך שאם אתה צריך דיור דחוף, תצטרך לעצור בשוק הנדל ן המשני.

משווקים הם נדל ן שכבר היה בבעלות מישהו. בעת רכישת מטרים רבועים כאלה למגורים, עליך לנתח היטב את מסמכי הכותרת כך שבעתיד לא תתקל בבעיית הופעתו של קרובי משפחה או ילדים של הבעלים לשעבר.

מבחר אפשרויות

למרבה המזל, כשהאינטרנט הופיע, היו יותר הזדמנויות לחפש סחורה כלשהי. איך קונים דירה ללא מתווך? בהוראות שלב אחר שלב, השלב הבא הוא לבחור את האפשרויות המתאימות.

כדאי להתחיל בבחירת האזור שבו הרוכש רוצה לגור. מקום המגורים העתידי חייב לעמוד בכל דרישות הקונה, חייבת להיות תשתית מתאימה, מחלף תחבורה. לאחר שבחרת מספר אפשרויות, אתה יכול להתחיל להתקשר. מודעות, הן באינטרנט והן בעיתונים, יהיו של בעלים ומתווכים.

View

מסכים על צפייה בשעות היום, גם אם זה סוף שבוע. לא כדאי ללכת לאירוע הזה לבד. בְּרֹאשׁ וּבְרִאשׁוֹנָה,מידע נתפס בצורה אובייקטיבית יותר אם יש מישהו בקרבת מקום. כשאדם, הוא יותר רגשני ויכול לקבל החלטה נמהרת ושגויה.

הקפידו להעריך לא רק את הדירה בפנים, אלא גם את הכניסה. בבית עצמו לא צריכים להיות סדקים. שוחח עם השכנים שלך אם אפשר. הסתובב באזור, ראה עד כמה בית ספר או גן ילדים קרובים, כמה זמן ייקח להגיע לתחבורה.

כשאתה בא לראות דירה למכירה חוזרת, לעולם אל תיקח איתך כסף.

אם אתם מסתכלים על דירה בקומה העליונה, אז שימו לב האם יש נזילות בתקרה ובקירות. מספר רב של שטיחים, במיוחד על הקירות, אמור להוביל למחשבות מסוימות. כך גם לגבי דירות פינתיות. רצוי שהבית יהיה מבודד במלואו, במקרים קיצוניים, רק הדירה הנרכשת. לדירה בקומת הקרקע אסור שיהיה ריח מהמרתף.

בדוק את חדרי השירות, הצינורות צריכים להיות תקינים, לחץ המים צריך להיות חזק. באופן אידיאלי, הבית לא צריך להיות יותר מ-10 שנים.

אישור על הסכמה לרכישה

שלב זה של ההוראה המפורטת "איך לקנות דירה ללא מתווך" מורכב משני שלבים:

• בודק מסמכים;
• העברת מקדמה או פיקדון.

בודק מסמכים

אימות מסמכי בעלות צריך להתחיל בהתאמה בין נתוני הדרכון והמידע המפורטים במסמכי הדיור. בדוק חוקיניקיון אפשרי גם באמצעות פנייה לסניף המקומי של Rosreestr. לשם כך מבוקש תמצית מהפנקס בה יהיה גלוי מידע על הבעלים הרלוונטי למועד ההנפקה. מומלץ לפנות לארגון המפעיל ולבקש מהם גם מידע לגבי האם יש חובות לשירותים. אם יש כאלה, במיוחד הגדולים יותר, זה יוריד משמעותית את מחיר הרכישה.

אילו מסמכים יש לבקש מבעל הבית:

• חלץ מהפנקס או התעודה;
• passport;
• תעודה, המוכנה לפני המכירה;
• חלץ מפנקס הבית, מורחב.

הקפד לדון עם הבעלים שבזמן מכירת הדיור פוטרו.

הפקדה

הפקדה ומקדמה נלקחים בחשבון בעת התשלום עבור הדירה. הסכום נקבע בהסכמת הצדדים, בהתאם לעלות הדיור. אך במועד העברת הפיקדון בין הצדדים כבר אמורה להגיע להסכמה באיזה מחיר יהיה הניכור. ניתן לקבל מהמוכר קבלה, לערוך הסכם פיקדון או הסכם מכר ורכישה ראשוני, בו ניתן לקבוע את רגע העברת הכסף ואת מלוא עלות העסקה.

עדיף לערוך הסכם פיקדון בעת רכישת דירות משניות בהתאמה מלאה לכל דרישות הקוד האזרחי, כלומר לספק:

• אם המוכר, לאחר קבלת הכסף, ממשיך לנסות למכור את הנכס, הוא מתחייב להחזיר את הפיקדון בסכום כפול;
• על כישלוןהקונה מהעסקה הפיקדון אינו ניתן להחזר.

לא יהיה מיותר לפנות לנוטריון כדי לאשר את רצינות כוונות הצדדים. במשרד של נוטריון, אתה יכול לאשר חוזה ראשוני או הסכם על הפקדה, או שניהם.

מתכונן לעסקה

איך לקנות דירה ללא מתווך? בהנחיות שלב אחר שלב, השלב הבא הוא פתרון סוגיית התשלום: מתי הוא יתבצע, לפני רישום העברת הבעלות או לאחריו. לרוכש משתלם יותר לשלם לאחר רישום הזכויות לדיור ברוסרייסטר; זה מבטל את הסיכונים הכרוכים בהפסד כסף. המוכר רוצה לקבל כספים לפני פנייה לשירות הרישום, כדי לא להפסיד כסף ודיור בו זמנית. פתרון בעיה זו הוא די פשוט - סיום הסכם עם בנק להשכרה של תא בנקאי. מטבע הדברים, השירות בתשלום, אך כך לכל צד יש ערבות נוספת, וניתן לחלק את העלויות בחצי.

ביצוע עסקה והעברת זכויות

היום, השלמת נוטריון של עסקאות כאלה היא אופציונלית. העברת הבעלות מהמוכר לקונה צריכה להירשם בפנקס הזכויות במקרקעין. למרות זאת, מומלץ להיעזר בשירותיו של משרד נוטריון, במיוחד אם לקונה לא היה ניסיון כזה בעבר. בהשוואה למחירי הנדל ן, עלות שירותי נוטריון לא תיראה גבוהה. למומחה זה יש השכלה משפטית וניסיון רלוונטי. הוא יוכל לערוך חוזה במיומנות, לחזות את הסיכונים, בבמידת הצורך, אשר את עובדת העברת הכספים ואת הכשירות המשפטית של יחידים - משתתפים בעסקה.

רישום רכישת דירה אינו מוגבל לכריתת הסכם. עכשיו אתה צריך ללכת למשרד הרישום. שני הצדדים חייבים להיות נוכחים כדי לרשום בעלות. יש להגיש את המסמכים הבאים:

• מסמכים המאשרים את זהות שני המשתתפים בעסקה;
• חוזה מכירה;
• דרכון קדסטרלי לדיור;
• אם למוכר יש ילדים, יידרש מסמך מרשויות האפוטרופסות;
• אם למוכר ולקונה יש בני זוג, אזי תידרש הסכמה נוטריונית למכירה ממנו, בהתאמה, ולרכישה, אם הדיור לא נרכש בבעלות משותפת;
• קבלת תשלום אגרת המדינה.

לפני הפנייה למחלקת הרישום עדיף לברר את רשימת המסמכים המלאה לרכישת דירה.

העברת נדל"ן והסדר מלא

לאחר השלמת רישום העברת הבעלות, המוכר מקבל את כל הכסף מהכספת.

השלב האחרון הוא העברת הדירה לבעלים החדש. אגב, יש לקבוע בחוזה את התנאים להעברת הדירה והתנאים. לעתים קרובות, החוזה עצמו מציין את רשימת הרכוש המועבר, זה יכול להיות רהיטים, מכשירי חשמל מובנים. אם הרשימה גדולה, אזי יש לערוך מעשה. מסמך זה חשוב הן לקונה והן למוכר. הקונה מבין בבירור מה יועבר אליו יחד עם הקירות, והמוכר - ממההוא לא יידרש עוד לעשות דבר, במיוחד מכיוון שזה חסר תועלת. העיקר לא לשכוח להוסיף שלצדדים אין טענות זה כלפי זה.

אישור שהייה

משווקים (דירה או בית) יכולים להירשם במקום ההגעה מיד לאחר קבלת הבעלות.

מה צריך להיזהר

בשל עלות הנדל"ן הגבוהה בשוק הזה, יש מספר עצום של רמאים ומוכרים חסרי מצפון שמשיגים באופן לא חוקי מסמכים לדיור, מזייפים אותם ומנסים למכור מטרים רבועים כמה שיותר מהר. לפיכך, יש לבדוק היטב את כל המסמכים, הן מבססים את הזכות והן המאשרים את הזהות. אתה לא צריך "למהר" למחיר נמוך מדי, אפילו -10% משווי השוק הממוצע אמור להזהיר אותך. אולי זו לא מכירה דחופה עקב יציאה מהארץ, אלא פשוט המוכר מסתיר כמה עובדות שעשויות להשפיע על העסקה.

ניואנסים ותכונות נוספות של רכישת דירה:

• כדי להימנע מאובדן הפיקדון, התקשר בחוזה ראשוני עם המוכר, שאינו מאפשר לו לחפש קונים חדשים לאחר קבלת התשלום מראש.
• סרבו לעסקה אם יפעל גורם מורשה במקום הבעלים, גם אם ייפוי הכוח נערך בהתאם לכל הכללים. יכול להיות שמי שהוציא את ייפוי הכוח כבר "עזב את העולם הזה", ואז ניתן בקלות לבטל את העסקה.
• זכור שאדם בכלא זכאי לחלק בדירה, אז יש ללמוד בקפידה את ספר הבית, להתראיין על ידי שכנים, כדי שבעוד כמה שנים לא תפגשו בסף דירתו חזרת חוזרת על סף דירתו שהשתחרר מהכלא ואין לו איפה לגור.

באופן עקרוני, התשובה לשאלה איך לקנות דירה לבד לא צריכה לעלות. רוב המתווכים עצמם לא יודעים מה לעשות במצבים מסוימים. מלאכה זו ניתן ללמוד רק על ידי תרגול, אבל אתה לא רוצה להיות "שפן ניסיונות", ואפילו לשלם כסף על זה. לכן, אם משהו לא ברור, עדיף להתייעץ עם עורך דין. אתה עצמך צריך להיות עירני וזהיר בעת בדיקת מסמכים וקבלת החלטה.