קניית דירה: הוראות שלב אחר שלב. איך לקנות ולסדר דירה במוסקבה?

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

באינטרנט, ישנן פרסומות רבות של סוכנויות המציעות את סיוען ברכישת נדל ן. יחד עם זאת, השירותים שלהם, ללא קשר לאחוז קטן, במחירי הדיור הנוכחיים, מביאים לכמות גדולה. איך אתה יכול לעשות את העסקה הזו לבד? איך מתחילים לקנות דירה? הוראות שלב אחר שלב יעזרו לך להבין את כל ההיבטים של בעיה זו.

מחפש דירה

למצוא מקום מגורים נראה כמו משימה פשוטה. למעשה, זה מסובך לפי קריטריונים רבים: התחייבות לאזור מסוים, מספר החדרים, השטח הכולל, סכום כסף מסוים וכו'.

יש לציין שעלות דירה אינה תלויה במספר החדרים בה, אלא מחושבת ביחס למחיר למ"ר. דירת חדר אחד יכולה להיות בשטח של 95 מ"ר. מ', ודירת שני חדרים - 62 מ"ר. מ' כלומר, במקרה זה עלות דירת שני חדרים תהיה פחותה מדירת חדר. על מה עוד לשים לב? איך רכישת דירה (הוראות שלב אחר שלב)? במוסקבה, כמו בערים אחרות, המחירנדל"ן תלוי בהיבטים רבים. ביניהם האטרקטיביות של האזור, סוג הבית, המרחק שלו מהמרכז.

איך לגשת לרכישת דירה: הוראות שלב אחר שלב

לאחר שמצאת אפשרות מתאימה עבורך, תצטרך ליצור קשר עם המוכר ולברר כמה שאלות. כלומר: הרלוונטיות של העסקה והעלות. אם אין שינויים, נא לקבוע תור לבדיקת הדירה.

בזמן שנקבע, עליך להתקשר שוב למוכר, לשאול אם התוכניות השתנו, ולהבהיר את השעה. אם המכירה היא באמצעות משרד תיווך, סביר להניח שהמתווך האחראי על העסקה יציע להיפגש לפני הדגמת הדירה על מנת לוודא שכוונותיך נחרצות, וגם על מנת להגן על המוכר מפני מפוקפקים.. הוא עשוי גם לבקש ממך לחתום על גיליון בדיקה. זה נעשה כדי לא לכלול את עסקת המכירה והרכישה תוך עקיפת הסוכנות.

איך רכישת דירה עובדת? ההוראה שלב אחר שלב ממליצה להקדיש תשומת לב מיוחדת ל"היכרות" עם הבית החדש הסביר. כדאי לשים לב היטב לתהליך הבדיקה עצמו, כדי לא לנשוך את המרפקים בעתיד. קודם כל שימו לב לכניסה. בשבילו צריך לגבש דעה על השכנים ועל עבודת הדיור והשירותים הקהילתיים בבית. בעת רכישת דירה בקומה הראשונה, בדקו היטב את לוחות הבסיס וחיבורי הקירות, בקומה האחרונה - הקירות עבור כתמים. במקרה האחרון, מספר רב של שטיחים וטפט חדש אמור לעשות אותךספקות ומשמשים עילה לבדיקה מעמיקה יותר. אם הדירה פינתית, שימו לב לאיכות הבידוד.

חוץ מזה, בדוק את הצנרת והתקשורת. בדוק את הצינורות, מצבם, בדוק את רמת הרעש, פתח את הברזים. לעיתים מגיע ריח הביוב מחורי הניקוז, והוא מופיע מעת לעת ובזמן הבדיקה הוא עלול להיות מורגש בצורה חלשה. לכן, אל תתעצלו לשוחח עם שכניכם ולגלות על "הפתעות" אפשריות נסתרות.

אל תתפשר מיד! מציאה

ואיך מתנהלת רכישת דירה? ההוראה שלב אחר שלב ממליצה: אם הכל שילש אותך, אז אתה צריך לדון במחיר. בוויכוח עם הפגמים שזוהו, תוכלו לשכנע את המוכר להוזיל את עלות הדירה. כך, ניתן להוריד את המחיר ב-10-15%. אבל תהיה זהיר. הנחה של יותר מ-15% אמורה להתריע. בדרך כלל הסיבה לנדיבות כזו היא פגמים נסתרים שניתן לגלות רק במהלך הפעולה, או היבטים משפטיים שיעשו לך כאב ראש (במקרה הטוב).

תשלום מראש

ממשיכים במחקר שלנו על איך לקנות דירה. ההוראות המפורטות עדיין עוזרות להבין בעיה זו. בהסכם כללי על עסקה, יש לערוך הסכם מקדמי כערובה להשלמתה. זה יכול להיות הסכם הפקדה או הסכם מראש. במקרה הראשון הוא ירסן את המוכר בהמשך החיפוש אחר לקוחות, שכן במקרה של שינוי בתנאי העסקה וכן במקרה של סירוב מכירה, יחויב המוכרלשלם את סכום הפיקדון בגודל 200%. הפרת ההסכמים על ידי הקונה תביא לאובדן הסכום ששולם. על הקבלה לציין בבירור שהכסף מועבר כפיקדון.

עם סוג החוזה השני, עם סיום העסקה (הן מצד המוכר והן מצד הקונה), הכסף מוחזר בכל מקרה. בחוזה המקדמה יש לציין את גובה הסכום ששולם, עלות הדירה הכוללת ותקופת הכניסה לעסקה. חובה לציין כי אם יימצאו עובדות כלשהן הפוגעות או פוגעות בזכות השימוש והסילוק בנכס הנרכש בעתיד, התשלום מראש שייך להחזר של 100% מהנפח.

בדיקת הטוהר המשפטי של הנדל"ן

ניקיון משפטי משמעו היעדר מכשולים למכירה, הגבלות על שעבודים ואיסורים על הבעלות בדירה, היעדר נימוקים לערער על חוקיות העסקה ולבטלה.

תוכל להגן על עצמך על ידי בדיקה קפדנית של המסמכים של בעלי הדיור ולימוד קפדני של ההיסטוריה של המכירה החוזרת של נכס זה.

מה כולל ההליך לרכישת דירה (הוראות שלב אחר שלב) בשלב זה?

• קודם כל, אתה צריך ללמוד את ספר הבית. הוא מכיל רישומים על כל מי שאי פעם חי בשטח זה, כמו גם מידע על הפרטת הדירה. ניתן לקחת רק תמצית מהחשבון האישי במשרד השיכוןבעל הדירה. יש לעקוב בקפידה אחר כל הבעלים והרשומים בחלל המגורים, כך שבמקרה או בכוונה לא יישאר איש "נשכח" בדירה שהחליפה את הבעלים.
• השלב הבא יהיה ביקור בסוכנות לרישום מדינה וקבר קרקע. שם, בפנקס אחד, מאוחסן מידע על כל העסקאות, ההגבלות והשעבודים על דירה.

כדאי לציין שהבעלות של הבעלים על דיור היא לא הדבר החשוב ביותר. חשובה העובדה שיש לו זכות שימוש. הבעלים חייב להיות אזרח כשיר. אם יש אפילו טיפת ספק בנושא זה, עדיף להתגונן ולבקש אישורים מהמרפאה הנרקולוגית והפסיכו-נוירולוגית.

חתימה על חוזה המכירה

לאחר שהשתכנעת באבטחת העסקה, יש צורך לערוך חוזה מכר. עליה לעמוד בכל התנאים המוטלים עליה בחוק. דרישות אלו כפופות לחוק האזרחי, המס והמשפחה של הפדרציה הרוסית.

יש לציין את הפריטים הבאים בחוזה:

• כותרת ההסכם.
• מקום העסקה בפועל.
• תאריך החתימה על החוזה.
• חלק מבוא. זה צריך להיות מורכב מרשימת משתתפים בעסקה, עם ציון פרטי תעודת הזהות של כל משתתף (דרכונים - למבוגרים, לכל השאר - תעודות לידה). אם אחד המשתתפים הואיש לציין ישות משפטית, השם והפרטים המפורטים שלה.
• תיאור הנכס (אזור, באיזו קומה באיזה בית נמצאת הדירה, כמה חדרים).
• כתובת הנכס.
• עלות אובייקט.
• תקופה וסדר תשלום.
• מידע על תושבים רשומים והמועד האחרון לביטול הרישום שלהם.
• תקופה ונוהל העברת הדירה לקונה.
• ציון רישום החובה של החוזה.
• ציין את מספר העותקים של החוזה.
• חתימות הצדדים.

הליך קנייה ורישום דירה (הוראות שלב אחר שלב): הרשמה

לא ניתן להשלים עסקת נדל ן ללא רישום המדינה שלה ב-Rosreestr. תקופת הבדיקה צריכה להיות לא יותר מעשרים יום, אם כי לפעמים תקופת ההליך נמשכת עד חודש אחד.

במהלך רישום המדינה של עסקה, מתבצעת בדיקה משפטית של מסמכים ואימות חוקיותה. הליך זה משמש ראיה משפטית להופעתה, הגבלתן, העברה או הפסקת זכויות במקרקעין. היא העובדה היחידה שמוכיחה את קיומה של פריבילגיה כזו.

העברת הדירה וחתימה על שטר ההעברה

אז הגענו לשלב האחרון בשאלה איך מתבצעת רכישת דירה (הוראות שלב אחר שלב). המסמך הסופי המאשר כי העסקה נעשתה במסגרת החוק הוא שטר ההעברה. היא מציינת את עובדת העברת המוכרבעלות על מקרקעין, לרבות השימוש והבעלות בפועל, וכן עובדת קבלתו על ידי הקונה.

על חוזה המכר שנחתם להכיל סעיף המפרט את הזמן שבו המוכר מחויב לפנות את הדירה. עם קבלת המסמכים יש צורך לציין את התאריך המדויק להעברת הנכס הנרכש. דנו שוב מה צריך להישאר בדירה (יש לפרט את כל המידע בחוזה המקדמי). במועד הנקוב מתקיימת החתימה על אקט ההעברה. ההסכם נערך בשני עותקים, אחד לכל צד לעסקה.

לפני כן כדאי לבדוק את הדיור, לקחת קבלות המאשרות תשלום עבור דירה וחשבונות חשמל, אישור על אי חובות ובעיקר מפתחות. אם הכל תקין, חתום על המסמך.

בנוסף, ניתן לבקש מהבעלים לשעבר להשאיר מסמכים לגבי עסקאות קודמות עבור הדירה.

מרגע חתימת שטר ההעברה, הקונה הופך לבעלים המלא של הנכס ויכול להמשיך ברישום במקום המגורים החדש.

ביטוח עסקה

ניתחנו בפירוט כיצד מתבצעת רכישת דירה (הוראות שלב אחר שלב). רישום ביטוח חוזה המכר (או ביטוח בעלות אחר) הוא תהליך וולונטרי, ולמרבה הצער, אין לו הרבה פופולריות בארצנו. הוא מגן על הרוכש במקרה של שלילת בעלותו על הדירה. סכום מבוטחלתשלום אם העסקה הוכרזה כלא חוקית.

מומלץ לעשות ביטוח במקרים הבאים:

• המוכר אינו הבעלים של הדירה. ניתן להכיר בביטול החוזה אם הבעלים סירב למכור לפני החתימה, וממילא הנאמן נכנס לעסקה.
• אדם קטין מעורב בתהליך. החוזה יפסיק להיות תקף אם רשויות האפוטרופסות יוכיחו שמצב הדיור של הילד הידרדר לאחר מכירת הנכס.
• שווי מוסכם מתחת לשווי השוק של הדירה.

בהצלחה עם העסקאות שלך!