איך למכור דירה ללא מתווכים: הוראות שלב אחר שלב. איך למכור דירות כדי לא להיות שולל

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

ברגע שבעל דירה חושב על מכירה, אין ספק שכדאי לפנות למתווך. המומחה יעשה הכל ברמה הגבוהה ביותר, ימצא את הקונים הנכונים ויעזור בהשלמת כל המסמכים. אבל הוועדה תצטרך לשלם גם סכום נכבד. מתווכים רבים לוקחים 1% משווי העסקה. קל לחשב כמה כסף מפסיד המוכר. אבל צריך רק ללמוד כמה מהניואנסים, וניתן למכור דיור בבטחה לחלוטין ללא מתווכים. אז איך למכור דירה?

אנחנו מבצעים שמאות מקרקעין

לפני שאתה מפרסם מודעה למכירת דירה, תחילה עליך להחליט על שוויה. הרגע הזה די אחראי. אם תקבעו מחיר נמוך מדי, העסקה לא תתברר כרווחית. אבל דיור עם ערך מנופח יכול להיות במכירה במשך שנים. לפני מכירת דירות כדאי ללמוד את שוק הנדל"ן באזור מסוים. לשם כך, תוכלו למשל לעיין בעמודי הפורטלים והפורומים הרלוונטיים במשך מספר ימים ולחפש מודעות דומות. בתחילה ניתן לקבוע מחיר שלא יהיה גבוה בהרבה ממחיר השוק. אם הביקוש להנדל"ן יהיה נמוך, הסכום שצוין בהתחלה יצטרך להיות מופחת מעט.

ישנם מספר גורמים המשפיעים על העלות הסופית למ ר. קודם כל, זה המיקום של הבית. אם חלל המגורים ממוקם באזור לא יוקרתי במיוחד שאין בו מחלף תחבורה טוב, לא ניתן יהיה למכור אותו במחיר גבוה. העלות יכולה להיות מושפעת גם מגיל הבית, מספר הקומות שלו, הימצאות תקשורת עזר. מכירת דירה שנבנתה לפני פחות מ-3 שנים תהיה הרבה יותר מהירה ומשתלמת. אחרי הכל, זה למעשה בניין חדש. גם הנוף מהחלון משנה.

רמת כושר הפירעון של האוכלוסייה באזור מסוים משפיעה בעקיפין גם על ערך הנדל"ן. יקר מדי לא ניתן יהיה למכור דיור אם אנשים יחיו משכר מינימום. גם מי שחוסך כסף מראש לרכישת נדל"ן מנסה לשקול אפשרויות זולות יותר.

איך למכור דירה במהירות וביקרות?

לשנות את רמת כושר הפירעון של האוכלוסייה או להעביר דיור לאזור אחר לא יעבוד, כי זה מעבר לכוחך. אבל עדיין אפשר להעלות מעט את עלות הדיור. יש צורך לעשות הכל כדי להפוך את הדירה חזותית להיראות יקרה יותר. רוב האנשים מקבלים את ההחלטה הסופית רק לאחר בחינת רכישה פוטנציאלית. אם הדירה תיראה מושלמת, ניתן יהיה למכור אותה בכסף טוב.

תיקון קוסמטי פשוט יכול להגדיל משמעותית את הסיכויים לביצוע מוקדםמכירת מקרקעין. צריך רק להדביק מחדש את הטפט, לצבוע את התקרות ולסדר את המרפסת. ניתן יהיה למכור דירת חדר במחיר של חתיכת קופיקה אם תבצעו שיפוץ טוב. את העבודה הזו מומלץ להפקיד בידי איש מקצוע אמיתי. חלל מגורים עם שיפוץ מעוצב הוא תמיד הרבה יותר יקר. מומחים חישבו כי לאחר ביצוע עבודות גמר פשוטות, ערך הנדל ן עולה ב-20-30%.

הכנת הדירה למכירה

לפני הגשת מודעה למכירה, כדאי להביא את הדירה לכושר. הרי קונים פוטנציאליים יכולים להגיע ל"כלה" בכל עת. איך מוכרים דירה אם לא מנקים אותה? אנשים שרוצים לעשות עסקה לא יעשו את הרושם הטוב ביותר.

קודם כל, יש צורך לבטל חסרונות גלויים. מדובר בסדקים שהופיעו עקב שקיעת הבית, קילוף צבע ברדיאטורים ואדן החלון וכן צינורות חלודים. צנרת שאינה עובדת וכתמים בחדר האמבטיה ידחו בבירור קונים פוטנציאליים. בנוסף, אם הדירה לא עברה שיפוץ במשך זמן רב, יהיה ריח לא נעים. היפטר ממנו קודם.

צריך גם לבטל את העומס בחדר. כמעט בכל הדירות יש דברים קטנים שונים שקשה להיפטר מהם. מדובר במזכרות שהובאו מחו"ל, חבילות עם דברים שלא נתבעו, צעצועים רכים ישנים וכו'. כל זה הוא זיכרון לבעל חלל המגורים. אבל בשביל הפוטנציאלהקונה, ה"ערכים" הללו ייראו כמו זבל. מי שנחוש למכור דירה ללא מתווכים צריך להוציא כל מיותר למוסך. צריך להיות מינימום של דברים בחדר. יש להשאיר רק רהיטים וחפצים חיוניים.

גם חלק מהרהיטים יצטרכו להיפטר. קודם כל, זה נעשה על מנת להרחיב ויזואלית את החלל. בנוסף, קונה פוטנציאלי בהחלט ירצה לסדר את הרהיטים בדרך שלו. יש צורך ליצור הכל כדי שהמשתתף השני בעסקה יוכל להראות את דמיונו. ובכן, אם בזמן המכירה ניתן יהיה לעבור למקום אחר לגמרי. למה? הכל פשוט. התקופה למכירת דירה ריקה מצטמצמת מספר פעמים.

חיבור המודעה בצורה נכונה

כולם יודעים שמנוע המסחר הוא פרסום. מכירת נדל ן אינה יוצאת דופן. והמודעה פועלת כפרסומת. יש צורך להציב מידע על המכירה בעיתונים שונים ובמשאבים אלקטרוניים. יחד עם זאת, כדאי להשקיע מעט כסף כדי שהמודעה תתבלט בין רבים אחרים. מכירת דירה ללא מתווכים תאפשר במהירות טקסט איכותי. אתה יכול להמציא כותרת בהירה שתמשוך קונים פוטנציאליים.

הטקסט הראשי של המודעה צריך להיות אינפורמטיבי ככל האפשר. קונה פוטנציאלי רוצה לקבל תשובות לכל שאלותיו. מי שמבקש למכור דירה במוסקבה צריך לא רק לתאר את האזור, אלא גם לציין את יתרונו. אם יש תחנת מטרו במרחק חמש דקות הליכה מהבית, בהחלט צריך לזכור זאת. כל המידע הדרושהכנס בצורה קומפקטית, במשפטים קטנים. טקסט ארוך ומשעמם מדי לא יעניין את הקונה.

הכרזה, כמובן, חייבת להיות כתובה בצורה נכונה. במידת הצורך, ניתן להיעזר בשירותיו של מגיה. המומחה לא רק יתקן שגיאות כתיב, דיבור או פיסוק (אם יש), אלא גם יגיד לך איך לכתוב משפטים בצורה נכונה.

איך עוד לפרסם נכס?

אם אתה צריך למכור דירה במוסקבה או בעיר אחרת בדחיפות, עליך לנצל כל הזדמנות. אתה יכול לפרסם מידע על המכירה בטלוויזיה או ברדיו. יש גם דרכים חינמיות לחלוטין לפרסם. את ההודעה ניתן לתלות על דלת הכניסה או חלון הרכב. כל מי שצריך דירה באזור מסוים בהחלט יקרא את המידע על המכירה.

אז, ההודעות מתבצעות, מעוצבות ומודבקות/מוצבות בעיתון, באינטרנט, ברדיו וכו'. מה הלאה? ברגע שמידע על המכירה זמין לקונים פוטנציאליים, עליך להיות מוכן למספר עצום של שיחות שיופיעו. טוב אם ציינת במודעה באיזו שעה הכי כדאי להתקשר. אולי כדאי למכור דירה בחגים. זמן זה יכול להיות מוקדש לחלוטין לנושאים של העסקה. נסו לתת תשומת לב מירבית לכל לקוח. ככל שתדבר איתם יותר אנשים, כך גדל הסיכוי שהבית יימכר בקרוב.

איך ומתי לארגן צפייה?

בדיקת הדירה חשובהשלב. רק לאחר שהלקוח יראה את הנכס במו עיניו, הוא יחליט על העסקה. האם כדאי למכור דירה אם לא מסדרים אותה? כבר העלינו את הנושא הזה. נזכיר לך שוב: חוסר התיקון והניקיון הראוי לא ישחקו לטובת המוכר.

כדאי להיות מוכנים לכך שבנוסף לקונים פוטנציאליים, מתווכים ירצו לבקר בדירה. בטלפון, סביר להניח שהם לא יציגו את עצמם ככאלה. אבל ברגע שהם עוברים את סף הבית, הם מיד מתחילים להציע את שירותיהם. ניתן למכור דירה חדשה ללא עזרת מתווכים. אבל אם לדיור אין מראה ייצוגי, ואתה צריך לעשות עסקה במהירות, הגיוני להיעזר במומחים.

בנוסף למתווכים, מי שרגיל להרוויח כסף בצורה לא חוקית יכול להגיע לפי המודעה. במסווה של קונים פוטנציאליים, השודדים נכנסים לבית, לומדים את התנהגות הבעלים, רואים מהם הערכים בדירה. אם מי שהגיע לראות את חלל המגורים נראה חשוד, בקשו דרכון. כמו כן, ניתן לדאוג לכך שהקונה ייקח עמו את המסמכים בטלפון. בקשה כזו לא תפחיד אדם הגון. אבל רוב הקונים ה"מזוייפים" לא ירצו לבוא.

כדאי לבחור בקפידה את הזמן לארגון הצפייה. באופן אידיאלי, זה צריך להיות בשעות האור. אם אינכם יכולים לתאם פגישה במהלך היום (למשל, הלקוח עובד עד מאוחר), הזמינו חבר או שכן. כך, אתה יכול להגן על עצמך מפני אישים מפוקפקים.

בדיקת החדר בחושךלזמן יש את היתרונות שלו. אם יש פגמים בדירה, ייתכן שהקונה הפוטנציאלי פשוט לא יבחין בהם.

אילו מסמכים אני צריך?

אם הקונה מוכן לבצע עסקת מכירה ורכישה, זה תור הניירת. כדאי לסדר מראש את הדרכון של בעל הדירה ואת הדרכון הטכני של המקום, בו יצוינו הפרמטרים העיקריים. כמו כן, אי אפשר למכור דירה ללא הסכמת בני המשפחה הרשומים בה. החריגים היחידים הם ילדים מתחת לגיל 18. בנוסף, תזדקק למסמכים הבאים: אישור על מצב החשבון האישי, תמצית מפנקס הבית, עותק של החשבון הפיננסי והאישי, אישור ממשרד המס.

המוכר והקונה עורכים חוזה ראשוני בשלב הכנת התיעוד. במקביל משולם פיקדון עבור הדירה. זו תהיה ערובה לכוונות כנות של הקונה. האם כדאי למכור דירה עכשיו ללא בטחונות קשה להחליט. הכנת כל הניירת הדרושה היא הליך יקר. עם זאת, רוב התעודות תקפות לא יותר מחודש. אם הקונה יבטל את העסקה ברגע האחרון, הכסף יתבזבז. הפיקדון לא מוחזר לקונה.

אנחנו מוכרים דירה במשכנתא

כל עסקאות עם נדל ן משכנתא יכולות להתבצע רק לאחר הסכם עם המוסד הפיננסי עמו נכרת הסכם ההלוואה. ראשית, על המוכר לקבל את האישור המתאים מהבנק. בשלב הבאקובע את הסכום המדויק שעל בעל הבית להחזיר למוסד הפיננסי. זה ההפרש בין הסכום הכולל של ההלוואה עם ריבית לבין הכסף שהמשכיר כבר שילם.

חשוב! ניתן למכור דירה במשכנתא רק אם הקונה הפוטנציאלי מודע לכריתת הסכם עם הבנק. המוסד הפיננסי מנפיק תעודה מיוחדת המאשרת את חוקיות מכירת מקרקעין. ואז הכל פשוט. ההליך זהה למכירת מקרקעין רגילים. המוכר צריך לאסוף את כל המסמכים ולקבל את הסכמת קרובי המשפחה הרשומים בדירה.

איך למכור דירה אם היא שייכת למספר בעלים?

אפשר למכור חלק מהדירה. עם זאת, לעסקה יש הרבה ניואנסים. אי אפשר אפילו להשוות את זה למכירה של חדר באכסניה או בדירה משותפת. הבעיה היא שדי קשה לקבוע את גבולות המניה. הבעלים המשותף של המקום יכול לאכלס את כל החדר. אבל זה לא אומר שהוא הבעלים החוקי.

ניתן למכור חלק בדירה רק אם הדיור מופרט. במקרה זה, לכל הנחות יהיה חשבון אישי משותף. על פי החקיקה של הפדרציה הרוסית, דירה בבעלות מספר אנשים יכולה להימכר רק בהסכמת כולם. הבעלים המשותף מקבל את הזכות לרכוש מניה מלכתחילה.

לאישה יש הזדמנות למכור לבעלה דירה או מניה. ניתן לסיים עסקה עם קונה חיצוני רק בהסכמה עם הקרובקרובי משפחה הרשומים בחלל מגורים זה. בעלי הדירות מקבלים הודעה המכילה מידע על המכירה הקרובה. אם תוך חודש הבעלים השני לא יקבל החלטה לרכוש את החלק הנמכר, הוא עשוי להיות מוצע לצדדים שלישיים.

לא כולם יודעים אם אפשר למכור חלק בדירה אם מתגוררים בה ילדים קטינים. קשה לענות על השאלה הזו. כל מצב שונה. ההחלטה יכולה להתקבל באמצעות בתי המשפט אם המארחים לא יכולים להסכים על הפרטים.

איך לערוך חוזה מכירה?

לפני מכירת דירה יש צורך להבהיר את נכונות ביצוע מסמכי יסוד. כאשר יימצא קונה, זה יעזור לסיים חוזה מכר הרבה יותר מהר. זהו המסמך המשפטי העיקרי שמתאר את הניואנסים של העסקה.

הנתונים העיקריים של החוזה כוללים את שווי המקרקעין, תיאור נושא העסקה. בנוסף, מצוין בו פרטי הדרכון של הצדדים וכן מפרט את המסמכים הדרושים למכירת מקרקעין. אם הקונה ביצע בעבר הפקדה, מידע זה מוצג גם בחוזה. המסמך הראשי של מכירת מקרקעין מתאר את התחייבויות הצדדים, הסכמותיהם ההדדיות וכן מציין את מועד העסקה.

חוזה המכירה הוא המסמך העיקרי שבאמצעותו ניתן להעביר כסף. אם מתבצע תשלום ללא מזומן, יש לציין זאת. כלולים גם נתונים עלמוסד פיננסי שדרכו העסקה מעובדת ומספר חשבון.

משבר הוא גם משבר באפריקה

רבים תוהים היום האם כדאי למכור דירה ב-2015? וזה לא מפתיע. המצב הכלכלי במדינה נותר לא יציב. זה משפיע קודם כל על שוק הנדל"ן. השאלה האם כדאי למכור דירה עכשיו לא עולה למעט מי שעומד לצאת לחו"ל. במקרה זה יש לפנות את הנכס בהקדם האפשרי. יחד עם זאת, ניתן להמעיט באופן משמעותי את עלות הדיור.

במהלך השנה האחרונה, המחירים בשוק הנדל"ן צמחו ב-10%. במקביל, השכר הממוצע של הרוסים נשאר זהה. אנשים צריכים לחסוך הרבה כדי לצבור את הסכום הנדרש. זאת בשל הירידה בפעילות בשוק הנדל"ן. מומחים צופים כי העסקאות ב-2015 יהיו הרבה פחות. לפיכך, לא ניתן עוד לפתור את הסוגיה על פי העיקרון של "אני אמכור דירה ביוקר". המשווקים צנחו בערכם במהלך החודשים האחרונים. מי שרוצה למכור נכס ברווח צריך לחכות עוד כמה שנים. אנליסטים מקווים שהמצב הכלכלי במדינה יתייצב בקרוב.

לבסוף, בואו נסתכל במהירות על אפשרות אחת נוספת. יותר ויותר משפחות צעירות מעדיפות לרכוש נדל ן מהיזם. זה מחמיר עוד יותר את המצב בשוק המשני. אתה יכול למשוך קונה רק עם מיקום אידיאלי ותיקון באיכות אירופאית. יחד עם זאת, יש לזלזל משמעותית במחיר הדירה.המוכר מסתכן לאבד יותר מ-15% מהערך הריאלי של דיור.