הלקוח בבנייה הוא הגדרה, אחריות ותפקודים

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

תפקידו הנוכחי של הלקוח כדמות מסוג מסוים בבנייה מוסדר במסמכים רגולטוריים. הלקוח בבנייה הוא מי שמנהל את התהליך. לפי המאפיינים האופייניים לפעילות ולפונקציות, ניתן להשוות אותה ליזם, ומבחינת כמות העבודה שבוצעה - למשקיע או לקבלן כללי. לחוק האזרחי הוראה מיוחדת על הלקוח במהלך הבנייה, אשר קובעת בפירוט את משימות היעד של הגורם המוסמך, וכן את העונשים שנקבעו בניגוד לחוק.

המונח וההגדרה שלו

הלקוח יכול להיות גם ישות משפטית וגם אדם פרטי, שהמשקיעים נתנו לו סמכות ליישם את הפרויקט. הלקוח בבנייה הוא הגורם שמנהל את הבנייה שהופקדה עליו.

פעילות הקבלנים והיחסים בין כל בעלי העניין מאורגנים על ידי הלקוח. הוא יכול לפעול הן בשם המשקיע והן בשם היזם.העבודה מכוונת למילוי כל פריטי תיעוד הפרויקט, ויסות התקדמות הבנייה, כמו גם קנסות הנדסיים.

יחסי משקיע-לקוח

תפקידי הלקוח בבנייה יכולות להתבצע על ידי מי שמשקיע בבנייה, ומי שמתנהג כלקוח. ניתן לזהות או להפריד את שתי ההגדרות הללו. משקיעים הם אנשים שמושכים את הכסף שלהם או של אחרים לפרויקט. גורם זה הוא ההבדל העיקרי בין המושגים של הלקוח והמשקיע. למי שפועל כשכיר ובמהלך הפרויקט נתונה הסמכות לנהל את הבנייה. יחד עם זאת, מוקנות להם הזכויות להחזיק בהשקעות הוניות ולהשתמש בהן בתקופת הסמכות, הקבועה בחוזה. כאשר תנאי ההסכם מופרים על ידי המשקיע, ללקוח יש זכות להשעות את מילוי ההתחייבויות שהוקצו.

סמכויות מהמפתח

במהלך ביצוע פרויקט הבנייה יש ליזם אחריות מסוימת מצד הלקוח. כל ההתחייבויות מפורטות בחוזה. תפקיד הלקוח והמפתח יכול להתבצע על ידי אדם אחד. על מנת שיתועדו הפונקציות המשולבות של הלקוח בבניה, על הלקוח להיות ישות משפטית, בעל זכות בעלות או להיות חוכר בחלקת קרקע. וכן יש להם סמכות לקבל החלטות על יישום תוכנית הבנייה. זו הדרך היחידה לקבל הרשאה עבור:

• construction;
• הזמנת הבניין;
• רישום בעלות.

לפי הקוד האזרחי, אחת הדרישות העיקריות ללקוחות לבניית מתקנים היא אספקה בזמן של חלקת קרקע.

קשר עסקי עם מעצב

הלקוח הוא אדם שמתכוון לבצע עבודות בנייה או שיקום של אובייקט אדריכלי מסוים. במקרה זה הוא צריך לבצע פרויקט על פי המשימה האדריכלית והתכנונית על ידי אדריכל מורשה. הלקוח יכול לפנות למומחה ספציפי או להכריז על בחירת המעצבים עם הגדרת המפרט הטכני. עליו לערוך הסכם עם המעצב הכללי, שתפקידו למשוך לאחר מכן קבלני משנה. ראוי לציין שהנושאים של קבלת אישור והיתרים נלווים אחרים עבור סקרים ועבודות תכנון הם באחריות הלקוח.

לקוח וקבלן בבנייה

כריתת חוזה עם קבלן כללי לביצוע עבודות בנייה אינה פעולה מתוכננת נדירה של הלקוח, המחייבת אותו לשלוט בקבלני משנה. תכנית מקובלת כזו לא תמיד מספקת את הלקוח בשל העובדה שבתחילה אין לו את המידע הדרוש על מי יהיה מעורב בבנייה כתוצאה מכך - יכולים להיות קבלני משנה רבים. כדי להפחית את הסבירות לבורות כזו,החוזה עם הקבלן הכללי קובע בסעיף נפרד כי עליו לבצע באופן אישי את העבודה המפתח והבסיסית ביותר (המצוין בהעברה). לפיכך, לקבלן הכללי אין זכות להעביר חלק ניכר מעבודות הבנייה לקבלן המשנה.

בפועל, אי עמידה במועדים לביצוע גם של עבודות שנראות חסרות משמעות עלולה לשבש את לוח הזמנים. לרוב, על מנת להיות בטוח בקבלן הכללי, הלקוח לבניית בתים מרכז את רשימות קבלני המשנה. בגישה זו הוא מאשר בתחילה את המועמדים לקבלני משנה בכתב.

זה יכול לקרות:

1. משולב: בעת הגשת הצעות, הקבלן הכללי מספק רשימה של קבלני משנה שיעבדו על הפרויקט. לפיכך, הלקוח מודע בתחילה למי יבצע את העבודה, ומבצע בחירה מושכלת.
2. Localized: במהלך העבודה סוכמים על מועמדים פוטנציאליים לתפקיד קבלן משנה.

בבחירה באפשרות השנייה, מומלץ להתמודד עם אישור קבלן המשנה לפני חתימת החוזה. אם זה לא נעשה, הלקוח אינו אחראי לסירוב החד צדדי של הקבלן הכללי לעבוד מול קבלן המשנה, וכל האחריות תיפול על הקבלן הראשי.

הזמן קבלן משנה ישירות

לקוח בבנייה הוא אדם שיש לו זכות להעסיק קבלן משנה, תוך עקיפת הקבלן הכללי. ניתן לחתום על הסכמים לביצוע עבודות ספציפיות. עם התפתחות כזו של יחסים, הצדדים נושאיםאחריות זה לזה לעמידה בכל סעיפי החוזה, לרבות תשלום ישיר. אבל לא כל בנייה יכולה להתבצע בצורה כזו. לפרויקטים מסוימים יש מאפיינים משלהם, שאינם מאפשרים חריגה מהפורמט ה"קלאסי" המקובל של יחסים בין הלקוח, הקבלן הכללי וקבלן המשנה.

תפקיד הלקוח באספקת ציוד

עבודה כלקוח בבנייה היא בניית מערכות יחסים נכונות ומועילות הדדיות עם ספקים. בעבר הם פנו לדפוסי מערכות יחסים סטנדרטיים, כעת, עם התפתחות הטכנולוגיה, העלייה בצרכים מסוימים ורמת הדרישות, נפוצים 2 דגמים:

1. צר, שבו הלקוח משויך רק לספקי ציוד. מי שמספק פריטי מלאי, מבנים וחומרי גלם חותמים על חוזה עם קבלנים ישירות.
2. מורחב - מייצג מערכת יחסים כאשר הלקוח יכול להחליט באופן חלקי על רכישת חומרי גלם וחומרים לבנייה. במקרים כאלה, הספקים עובדים ישירות מול הלקוח, קבלני המשנה והקבלן הכללי.

בשני המצבים, הקוד האזרחי מקנה ללקוח הבנייה הפרטי והציבורי לשלוט באיכות החומרים שנרכשו על ידי הקבלן. תהליך כזה דורש תיאום פעולות מורכב, אך כתוצאה מכך, פיקוח מתמיד וחוזי מכירה חתומים עם ספקים, המפרטים את כל הניואנסים האפשריים של מערכת היחסים,לתרום להשלמת עבודות הבנייה בזמן.

אחריות הלקוח

כדי שכל שלבי תהליך הבנייה יתנהלו ללא תקלות, יש צורך בהבנה של הפונקציות של הלקוח הטכני בבניה, שנוצרות בהתאם לשלבי העבודה המתבצעת יוצא:

1. הכנה מוקדמת לעיצוב. זה כולל פיתוח תוכנית עסקית, הסכמה וקבלת כל ההיתרים הדרושים, עיבוד נתונים זמינים להפקת תיעוד פרויקט, קיום מכרזים, חתימה על חוזים עם קבלני משנה, פתרון בעיות מול משקיעים, ניתוח סיכונים ובחירת חברת ביטוח.



2. הכנת כל המרכיבים הדרושים לאתר הבנייה. זה עשוי לכלול בחירת שטח לבניית בניין, קבלת אישור מהרשויות הרלוונטיות, גיבוש תיעוד, תיאום משאבים ותקשורת, בחירת אנשים אחראים, יצירת בסיס גיאודטי, פירוק של מסלולים, ארגון מקום מיוחד ליצוא וייבוא קרקע, מו"מ על הריסת מבנה רעוע קיים באתר הנחשב, חישוב ערך השייר, בקרה על מצב מבנים הנמצאים בסמוך למבנה הפוטנציאלי.
3. שליטה בתהליך הבנייה. מדובר באישור של גורמים אחראיים וארגונים מורשים מטעם הלקוח, אשר יבצעו בקרת איכות של ציוד, מבנים, חומרים. רק אנשים מאושרים ומוקלטים יכולים להשעות את הבנייה, לבצע עבודותבסיכון גבוה, לקחת על עצמו את יתרת הבניין, החומרים, לאשר לוחות זמנים לעבודה, לשמר את המתקן, לטפל בתיעוד של ביצוע המתקן, לשלוט בזמינות הרישיונות והתעודות מקבלנים.

הלקוח בבנייה הוא אדם מורשה שאחראי כלפי המשקיע לא רק לעמידה בכל התיעוד, אלא גם להזמנת המתקן בזמן.

חשבונאות פיננסית

בהליך הבנייה אסור לשכוח את הצד החשבונאי שהוא פתיחת חשבון בנק, ניתוח כספים מושקעים, בקרה על תנאי תשלום (ביניים, פיצוי, בונוס, מקדמה ועוד צורות חישוב), חשבונאות תפעולית וסטטיסטית, השוואת כספים ועלויות שהושקעו, ארגון ביקורת ודיווח למשקיעים.

בתהליך זה, אחריות ניהול ההון של הלקוח היא ספציפית לפרויקט ומתועדת בהסכמים.

בעבודת הלקוח, חשוב להפריד בין תפקידי המבצע והבקר, וכן לשמור על כל הזכויות והתפקודים הציבוריים והבלתי נאמרים.

רשימת הסמכויות

הלקוח זכאי ל:

• הגנה על האינטרסים של המשקיע בסוכנויות ממשלתיות ובשירותי פיקוח פרטיים כמו גם אחרים;
• מופיע בבית המשפט כתובע או נתבע מטעם משקיע;
• קבלת מסקנה על עמידה בתקני בנייה;
• לוקח את הזמנת הבנייה עבורצרכים ממשלתיים ומסחריים;
• בחירת קבלנים וקבלני משנה, כריתת הסכם איתם;
• סילוק כספים ומשאבים שהוקצו על ידי המשקיע;
• אישור של תיעוד עבודה;
• אישור האומדן, תוך התחשבות בעלות;
• ניטור בקרת האיכות של ציוד משומש, חומרים, מבנים;
• קבלת החלטה לגבי התאימות של המבנה המוגמר לכל הנורמות והדרישות;
• קבלת המתקן והפעלתו;
• העברת האובייקט שהושלם למשקיע;
• קבלת החלטה על שימור הבנייה;
• שליטה בתהליך הבנייה, בפעילות הקבלן והספק.

בקרת איכות

לקוח בבנייה הוא אדם שמבצע 2 משימות בעבודתו:

1. מילוי TOR בהתבסס על התיעוד הטכני שלהם.
2. מניעת הסמכה של המבנה העתידי כבנייה לא מורשית.

על הלקוח לעקוב אחר טעויות אפשריות של הקבלן ולציין בפניו את הליקויים שנמצאו. אחרת, בעתיד, נשללת ממנו הזכות להתייחס לליקויים אלו בנושאים שנויים במחלוקת.

הלקוח הוא המנהל של תהליך הבנייה. הוא יכול לפעול גם כמשקיע וגם כקבלן. על מנת להימנע משאלות לגבי קיום כל הזכויות והחובות, מומלץ שהכל יהיה מתועד בחוזים ובהסכמים.