גישה השוואתית. שיטות לקביעת שווי מקרקעין

2025 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2025-01-24 13:16

בפרקטיקה העולמית בתחום שמאות המקרקעין, נעשה שימוש בשלוש גישות:

• השוואה, או שוק;
• costly;
• רווחי.

בחירת המתודולוגיה תלויה במידה רבה במושא ההערכה ובמצב האמיתי שהתפתח סביב סוג מסוים של נדל ן. עם זאת, הגישה ההשוואתית בקביעת הערך המשוער עדיין נחשבת לדרך האמינה ביותר.

עקרונות בנצ'מרקינג בסיסיים

הגישה ההשוואתית היא מערכת של שיטות לקביעת שווי השוק של נכס. הנכס המוערך מושווה לנכסים דומים.

הערכה מבוססת על העקרונות הבאים:

• ביקוש והיצע. שני האינדיקטורים הללו קשורים קשר בלתי נפרד, מספר מוגבל של הצעות מייצר ביקוש מסוים, ולהיפך, ככל שיותר הצעות, כך הביקוש קטן יותר.
• החלפה. אף קונה לא ישלם יותר אם נכס בעל מאפיינים דומים עולה פחות.

המושג של שווי שוק כמעט זהה למושג מחיר שיווי משקל. מחיר שיווי המשקל הוא קבוצה של מאפיינים כמותיים וגורמי תמחור שקובעים את ההיצע והביקוש לפריט שמשווה.

קריטריונים עיקריים לבחירת נכסים דומים להערכת שווי נדל"ן

יש מספר עצום של אלמנטים שנלקחים בחשבון בניתוח השוואתי, והשילוב שלהם הוא כמעט אינסופי. לכן, הניתוח מוגבל למספר מסוים של גורמים המשפיעים ישירות על התמחור.

רכיבי השוואה. איכות זכויות

כל שעבוד או הקלה מובילים לירידת ערך הנכס המוערך. כלומר, כל הגבלה בזכות הבעלות היא הפחתה במחיר. אם לחפץ המוערך אין חסרונות כאלה בהשוואה לחפצים דומים, אז המחיר, להיפך, עולה.

עבור חלקות קרקע, זמינות הקלות היא לא הגורם המפחית היחיד. כאשר הערכת השווי חשובה מאוד, מעביר את הבעלות על הקרקע או זכות החכירה, שימוש קבוע. שתי הזכויות האחרונות מכונות גורמים מצמצמים. חשוב מאוד אם לקרקע יש הגבלות מסוימות על עסקאות נוספות איתה.

תנאי המכירה

תנאים כאלה נלקחים בחשבון אם לחפץ המוערך באמת יש מאפיינים ייחודיים בעת מכירתו.

פשיטת רגל היא גורם מפחית, כלומר, המוכר ממהר לבצע עסקת רכישה ומכירה, שכן זמן החשיפה של חפץ שוק הנדל ן מופחת כמובן בהשוואה לחפצים דומים.

ההערכה מושפעת משמעותית גם מקשרים משפחתיים, שותפויותמערכת יחסים, למרות שקשה להעריך את הסיכונים האלה.

אם המוכר והקונה קשורים ביחסי חכירה, ומתוכנן לערוך ביניהם חוזה מכר, אזי על מנת לחסוך בתשלומי המס, כמובן, העלות המשוערת תוזיל. במקרה זה יש רק מניע אחד - מאחר והצדדים לעסקה קשורים ביחסים אחרים שאינם שוק, לפיכך, המוכר למעשה זוכה לקונה. מצב דומה מתפתח אם העסקה היא בתנאי האופציה.

הסיכוי לקבל סובסידיות מדינה לפיתוח תשתיות עשוי להוביל לעליית הערך המוערך של נדל ן למגורים. סכום ההלוואות הנחות הצפוי נקבע מההפרש בין הלוואות מוזלות לשוק.

תנאי שוק

ניתן להחיל התאמה כלפי מטה אם יש הבדל משמעותי בין שווי השוק של נכס דומה לנכס המומחה.

שינוי בפונקציונליות יכול להילקח בחשבון גם בהערכה, שכן הוא משפיע על מאזן ההיצע והביקוש.

מיקום הנכס

נהגי ערך	גורמים מדכאים עלויות
Neighborhood Prestige סטטוס של בעלי נכסים אחרים למגורים אזור מילואים זמינות חניה נגישות לכבישים מהירים נוכחות של מונומנטים אדריכליים ואטרקציות אחרות אזור פנאי ליד נדל ן מאפיינים אדריכליים ייחודיים של הבניין	מרחק ממרכז העיר אין חנויות מכולת במרחק הליכה ריחוק מבתי ספר ומוסדות לגיל הרך מצב סביבתי גרוע באזור נוכחות של מפעלי מפעל ומחסנים ליד הנכס, מזבלות

גורמים פיזיים (לקרקע)

גישה השוואתית בהערכת חלקת קרקע כוללת איסוף של מאפיינים על הנכס:

• size;
• shape;
• geology;
• topography;
• רמת המוכנות, כלומר האם האדמה נוקתה מצמחייה, האם בוטלו אי סדרים;
• אינדיקטורים איכותיים לכיסוי קרקע.

הכי ראוי לציון הוא הנוכחות או היעדרם של גבעות או מדרונות, תצורות סלע או תעלות. חשוב גם מה כושר הנשיאה של כדור הארץ, חוזקה, נוכחות מי תהום. חשוב מאוד האם יש מידע על התרחשות אפשרית של מינרלים. אם המידע יאושר, אזי לקרקע בהחלט תהיה שעבוד בעתיד.

מאפיינים כלליים של האובייקט שיש להעריך

גישת השוואת שוק היא חקר מאפיינים המגדילים את הערך של חפצים. אלה כוללים:

• גודל הבניין או החדר;
• גובה בניין;
• זמינות ואזור של מתקני עזר;
• גובה התקרה.

גם החומר שממנו בנוי הבניין משנה, ככל שהוא מודרני ואמין יותר, כך ערך הנכס גבוה יותר. אחרון חביב הוא המראה הכללי של המבנה כולו, זמינות התיקונים וכניסה נוחה. אם הכניסה היא מהחצר, אז זה יהיה גורם מפחית.

חוסר תיקון הוא סיבה לתיקון דוח ההערכה. חישוב כזה נעשה על בסיס עלות עבודות התיקון או השיקום, תוך התחשבות ברווח שיקבל היזם מהשקעה בבנייה או בתיקון.

גורמים כלכליים

גישה השוואתית בנדל ן לוקחת בחשבון חיסכון אפשרי במשאבי אנרגיה במהלך הפעולה. העלייה המתמדת בעלות השירותים גורמת לאנשים לחשוב כל הזמן על חיסכון ושימוש במקורות אנרגיה חלופיים.

גורם זה חשוב במיוחד אם החפץ נרכש להשכרה נוספת. ככל שהיחס בין ההכנסה לעלויות שיילך לתפעול בניין או חצר גבוה יותר, כך יקטן סכום ההון בר-החזר בהכנסות השכירות נטו של נדל ן.

קטגוריה זו כוללת גם את האינדיקטור של נוכחות או היעדר מונים, בין אם ננקטו צעדים כדי למזער את הפסדי החום.

אינדיקטורים אחרים

הערכה כוללת התחשבות בנוכחות או היעדר מרכיבי שירות. הדוגמה הפשוטה ביותר היא האם יש בבית מעלית או אין. נוכחות או היעדרות מלאה או חלקית של כל התקשורת, המחובר יותר למערכת המקומית. אם יש יותר מדי חסרונות, אזי מתבצע תיקון כלפי מטה. שמאות מקרקעין מתבצעת לפי מגוון מדדים.

שלבי חישוב

כל החישובים ההשוואתיים מבוססים על מידע ממקורות פתוחים על עסקאות אחרונות עם נדל ן דומה.

שלבי הערכה:

1. לומד הצעות דומות בפלח נכס מסוים, זיהוי נכסים דומים שנמכרו לאחרונה.
2. המידע שנאסף מנותח וכל הצעה מושווה בנפרד לנכס המוערך.
3. זיהוי מאפייני התמחור, תיקונים לדוח הערכת השווי.

הסכמה על המחיר המותאם וגזירת העלות הסופית בגישה השוואתית.

יתרונות הגישה ההשוואתית

קודם כל, השיטה מאפשרת לך לשקף את דעתם של קונים ומוכרים טיפוסיים בלבד.

הערכת השווי באה לידי ביטוי במחירים שוטפים, תוך התחשבות בשינויים בתנאים הפיננסיים ואף בתהליכים אינפלציוניים. ההערכה תמיד מוצדקת סטטית.

כדי להעריך נכס מסוים, אין צורך ללמוד את כל שוק הנדל ן, אלא רק נכסים דומים. הטכניקה פשוטה מאוד, עם תוצאות אמינות.

… וחסרונות

• די קשה להבין את המחירים בפועל.
• תלות מלאה בפעילות ויציבות שוק הנדל"ן.
• קושי בהתאמה של נתונים, אם אובייקטים דומים שונים באופן משמעותי מבחינת מכירה.

לסיכום

מהות הגישה ההשוואתית בהערכת שווי מקרקעין ברורה הן לקונה והן למוכר. הטכניקה מאפשרת לצדדים ללמוד את שוק הנדל ן ולוודא שלא הפסידו. הערכה יכולה להתבצע על בסיס עסקאות שכבר הושלמו או על הצעות של מוכרים אחרים. בכל מקרה, הטכניקה ההשוואתית היא שיטתיות והשוואה של נתונים על מקרקעין דומים. העיקר הוא שבחירת חפצים דומים להשוואה צריכה לקחת בחשבון גורמים מיוחדים או חריגים, למשל, איום בתפיסת בטחונות, שינויים בתקנות ברמה המקומית או אי עמידה בתנאי הסכם ההלוואה, נוכחותם של מרכיבי כפייה.