איך מוערך שווי דירה? הערכת שווי נכס. הערכת שווי נכסי מקרקעין

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

לעתים קרובות מאוד בחייו של אדם יש נסיבות המאלצות אותו לבצע עסקאות עם הדירה שלו. למשל כאשר הוא עובר לעיר אחרת או מתכוון לקחת הלוואה. לרוב יש רצון להחליף דירות מגורים בדירות מרווחות יותר. לעניין זה קיימת בעיה של הערכת השווי הריאלי של הנכס. אנשים רבים שואלים את השאלה הבאה: "האם ניתן לקבוע באופן עצמאי באיזה סכום למכור את האחוזה שלך, כדי לא לטעות"? עם זאת, עדיף לא להתנסות ולהשתמש בשירותים של אנשי מקצוע.

למוכר הדירה יש בחירה

אבוי, מעטים האנשים שיודעים איך מעריכים את עלות הדירה, ובאילו מקרים אי אפשר בלי עזרה מבחוץ. בכל מקרה, אף אחד לא רוצה למכור דיור בזול, וכמובן, כמעט לאף אחד אין אפשרות לחכות שנים לקונה "טוב". לכן תמיד כדאי להציע מחיר אמיתי.

כמובן, יש ארסנל שלם של דרכים שבהן סכום העסקה לניכור דיור נקבע באופן אובייקטיבי.

אם נדבר על איך מעריכים את עלות הדירהמתווכים או עובדי חברות העוסקות בקביעת שווי מקרקעין על בסיס מקצועי, יודגש כי לכל אחד מהם יהיה חישוב משלו.

חשוב לזכור דבר אחד: מחיר דירות מגורים תלוי במספר גורמים, כולל מצב הרוח של המשתתפים בעסקה בזמן השלמתה.

קבע את הממוצע האריתמטי

יש לך הזכות לנסות לקבוע באופן עצמאי לפחות תשלום משוער עבור הדיור שלך, גם אם אין לך מושג איך המקצוענים מעריכים את עלות הדירה. יתר על כן, כל אדם שפוי יכול לעשות זאת.

עליך ללמוד את מסד הנתונים של נכסים למכירה. בחרו את הדירות הדומות לשלך מבחינת הצילומים, מספר החדרים, המרחק מהמטרו, מספר הקומות, גיל הבית, התשתיות. כעת סמנו את הלינה הזולה והיקרה ביותר. לאחר מכן, חשבו את הממוצע האריתמטי של הסכומים המצוינים - זה יהיה מחיר הבית שלכם. יחד עם זאת, אל תשכח שכמעט כל הבעלים מעריכים מעט את עלות הדירה, ושומרים לעצמם את הזכות להתמקח עם קונה פוטנציאלי.

סוכנות נדל"ן תעזור

אתה יכול לעשות את זה אפילו יותר קל: על ידי התקשרות לכל משרד תיווך והצגת עצמך כרוכש, תמיד תגלה מהסוכנים מה הסכום המינימלי שאדם שרוכש דירה באזור מסוים יצטרך לפרגן בחוץ עבור.

גורמים המשפיעים על העלותדירות

רוצה לדעת איך מומחים מעריכים את עלות הדירה? הכל לא קשה כמו שזה נראה במבט ראשון. שמאות מקרקעין מתבצעת על ידי ניתוח החפץ לפי מספר קריטריונים, שקובעים בסופו של דבר את ערכו האמיתי.

בואו נשקול אותם ביתר פירוט.

1) מיקום הנכס. העיר מחולקת על תנאי על ידי מתווכים למחוזות, למשל, מרכז, שינה, פאתי.

2) שטח הנכס. זה לא סוד שככל ששטח הדיור גדול יותר, כך הוא יקר יותר.

3) זמינות של מתקני תשתית. כמובן שאם יש בית חולים, גן ילדים או שוק בסביבה הקרובה לבית, אז אפשר לבקש מחיר הגון לדירה.

4) זמינות תיקונים. כמובן שקירות עלובים או אריחים סדוקים יורידו את עלות הדיור, אבל אם תדביקו טפטים חדשים ותבצעו תיקונים קוסמטיים קלים לפני העסקה, אז תוכלו להעלות את המחיר בבטחה, כמובן, בגבולות הסבירים.

5) קומות. במקרה, דירות הממוקמות בקומה הראשונה והאחרונה פחות מבוקשות בקרב הרוכשים, כך שהמחיר יהיה נמוך יותר בהשוואה לדירות אחרות.

פרסומות מדיה

הערכת נדל ן נעשית בשיטה פשוטה נוספת. מה? זה מאוד פשוט.

אתם שולחים פרסומות למכירת דירה במקומונים ומצייניםמחיר משוער, אשר נקבע על סמך הנקודות לעיל. לאחר מכן, עקוב אחר מספר המועמדים שהגיבו להצעה שלך. אם יש הרבה שיחות, אז זה סימן שציינת מחיר מעט נמוך יותר, שבהמשך ניתן להעלות מעט. לאחר מכן, אתה שוב משחק בתפקיד של שדר טלפוני ושולט במצב. עם זאת, יש לציין ששיטה זו טובה למי שלא ממהר ונשאר לו הרבה זמן פנוי. יתכן שרק לאחר שנה תוכל לבצע עסקה עם מקסימום רווח.

כמובן, אם אתה אדם עסוק ואתה צריך בדחיפות למכור את ביתך, עליך לפעול לפי תוכנית אחרת, שכן הערכת שווי מקרקעין היא מנת חלקם של אנשי המקצוע. כיום ישנן מספר עצום של חברות בשוק המסייעות בקביעת העלות האמיתית של הדיור. על מנת שיוכלו לבצע את עבודתם יש להמציא להם מסמכי בעלות (אישור חד פעמי) על דירה, אישור מהב י (טופס 11א).

אנו מדגישים שוב כי הערכת שווי שוק של נדל ן יכולה להתבצע על ידי מומחה על בסיס אישי. יש לזכור שמדובר בהליך מאוד ספציפי, התוצאה הסופית מושפעת מקריטריונים מגוונים באופיים.

שיטות לחישוב עלות דירה בשימוש אנשי מקצוע

יצוין כי הערכת המומחים של שווי המקרקעין מתבצעת באמצעות שלוש שיטות חישוב:

1) יקר. זה מבוסס על העובדה כי מחיר הדירותנקבע על פי גובה העלויות שנגרמו לבעלים במהלך תיקון הנכס (הובלה של חומרי בניין, עלותם, שכר עבודה לקבלנים, מיסים וכו'). בנוסף, על השמאי לקחת בחשבון את רמת האינפלציה, הפחת. בהתחשב בגורמים אלה, הוא מתאים את החישוב.

2) רווחי. שיטה זו מיועדת במיוחד לנדל ן מסחרי. המשמעות שלו פשוטה ביותר. מחיר המתחם נקבע בהתאם לגודל ההטבות הפוטנציאליות שיקבל הבעלים החדש בעתיד. עם זאת, השיטה מתאימה רק לחנויות ומרכזי קניות.

3) השוואתי. שיטה זו נחשבת על ידי מומחים לנפוצה ביותר. במקרה זה, הערכת שווי חפצי מקרקעין נקבעת בהשוואה להצעות דומות אחרות למכירת דירות. מכיוון שהשימוש בה אינו מצריך ידע מיוחד, שיטה זו לא תעלה לך כל כך הרבה.

בעת כריתת חוזה עם חברה ספציפית העוסקת בשמאות מקרקעין על בסיס מקצועי, לא יהיה מיותר לשאול באיזו שיטה הם נוקטים לקביעת עלות הדירות. אם אינך אוהב דרך הערכה כזו או אחרת, אתה תמיד יכול לבחור מומחה אחר.

יצוין כי הערכת השווי הקדסטרלית של מקרקעין מתבצעת על ידי BTI, וכעת גובה המס על בתים ודירות יהיה תלוי במדד זה.

הערכת דירה להלוואת משכנתא

אז אתה מתכנןלבקש הלוואת משכנתא, ועובדי הבנק פגשו אותך באמצע הדרך בעניין הזה. עליכם להיות מודעים לכך שמיד תתעורר הבעיה של קביעת הערך האמיתי של המטרים הרבועים שלכם. כמובן שמוסד האשראי יציע את השמאי שלו, אבל אל תמהרו להאמין שבעבודתו הוא יונחה על ידי עקרון חוסר פניות.

כמובן, יש סבירות גבוהה שהוא ייפח בכוונה את עלות הדירות העתידיות שלכם. לכן בחרו במוסדות בנקאיים שנותנים ללקוחות את הזכות לבחור שמאי או מסכימים לערוך מספר בדיקות עצמאיות כדי שמחיר הדיור יהיה באמת אובייקטיבי. בנוסף, בבחירת תוכנית הלוואת משכנתא מסוימת, יש לחשב מראש את שווי ההצלה של דיור. במילים אחרות, עליכם לענות על השאלה כמה תעלה הדירה שלכם אם היא תיאלץ להימכר בהקדם האפשרי. קחו בחשבון ששווי השוק של דיור גבוה בכ-30% מפירוק.

מסקנה

ההמלצות לעיל יעזרו לך לבצע הערכה בעצמך, ובכך לחסוך בתקציב המשפחתי שלך. עם זאת, זכור שבמקרים מסוימים אינך יכול להסתדר בלי עזרה של מומחים.