הערכת שווי שוק: שיטות, נוהל לעריכת דוח, מטרות ביצוע

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

ייתכן שיהיה צורך בהערכה של דירה או בית במקרים רבים. כן, וחשוב מאוד לדעת כמה הכנסה אתה יכול לקבל ממכירת נדל ן. הרי מדובר בנכס שצריך לעשות בו שימוש מושכל, מה שאומר שצריך לדעת עליו הכל. תוכל לקרוא עוד על הערכת שווי שוק של דירה במאמר זה.

מהו שווי השוק?

כעת מודל השוק של הכלכלה שולט בכל העולם, הכולל רכישה ומכירה של סחורות שונות תמורת הכסף שעבורו אנשים מוכנים לרכוש אותן. לדוגמה, אם אתה מייצר צלחות חד פעמיות זולות, אז המחיר שלהן לא סביר להיות גבוה מאוד. אחרת, פשוט לא יהיו לך קונים. את אותו עיקרון אפשר לייחס לנדל ן: לדירות ובתים. אלא שבמקרה הזה, הרבה יותר קשה לקבוע מחיר אובייקטיבי שלא יקטין את השקעות הבעלים ויחד עם זאת לא יהיה מופקע. לעתים קרובות המצב מסתבך בשל העובדה שבמהלך מכירת הנכס, הבעלים הם לעתים רחוקות אובייקטיביים. אם זיכרונות טובים קשורים לבית, אובילית את ילדותך בה, יכול להיות קשה לקבוע נכון מחיר בהתאם לתנאי השוק.

לכן השירותים של שמאים כל כך פופולריים, שעוזרים להקצות באופן מפוכח את הערך הנכון. הערכת שווי השוק של דירה יכולה להיות מסובכת אם לבעלי הדירה יש צורך דחוף למכור את הנכס במהירות או אם הנכס ממוקם באזור לא נוח.

לפי סוג, הם מבחינים בין שווי שוק נוכחי, עבר ועתידי. כפי שאתה יכול לנחש, זה תלוי בזמן עבורו זה מחושב. לרוב, מתבצעת הערכה שוטפת, אבל אם אתה הולך להשקיע בדירה כהשקעה, אז שווי הדיור בעתיד עשוי להועיל.

האם אני צריך לדעת את המחיר?

למה לשאול את הערך של נכס? המטרות של הערכת שווי השוק של הנכס יכולות להיות שונות. אבל לרוב החפץ מוערך במקרים הבאים:

• אם הם רוצים למשכן או להשכיר נדל"ן. במקרה הראשון, יש צורך בעלות כדי לחשב את כמות הכספים שסופקו (לדוגמה, עבור משכנתא או הלוואה).
• אם הנכס נתרם ואתה צריך לתקן את ערכו האמיתי.
• בפשיטת רגל.
• כדי לקרוא תיגר על הערך הקדסטרלי. בעת מכירת נכס, המדינה לוקחת לאוצר מס, המוטל על ההפרש בין שווי השוק לקדסטר. לעתים קרובות תזדקק לעזרתו של שמאי כדי לערער על ערכו.
• בעת מכירה או קנייה.
• בכל מצב אחר שבו אתה צריך לגלות את המחיר האמיתי של חפץ.

שיטות הערכה

ישנן שלוש שיטות להערכת שווי שוק.

הפופולרי ביותר הוא היקר. זה לוקח בחשבון כמה מכספכם הפרטי השקעתם ברכישה ובשיפוץ הבית. הקריטריונים לשיטה זו מוגדרים היטב. כדי לעשות חישובים, צריך לדעת כמה יעלה לבנות בדיוק את אותו בית או דירה ברגע הנוכחי. יחד עם זאת, בהחלט כל הדברים הקטנים נלקחים בחשבון: החל מעלות הדלתות ועד למחיר שירותי ההתקנה. כמובן שמחושבים גם ירידת הערך והחסרונות של הדירה, וכתוצאה מכך ניתן לקבל במהירות את המחיר המדויק של הנכס. הגדרה נוספת שיש לשים לב אליה בגישת העלות היא עלות החלפה. כמה תעלה דירה באותו שטח ובערך אותו מיקום, אך בנויה מחומרים שונים? כתוצאה מכך, הבעלים יכול לקבל תמונה ברורה כמה באמת שווה הנכס שלו. הרי לא סביר שהקונה ישלם עבור חפץ שאינו עומד בדרישות האמורות.

שיטה אחרת היא השוואתית. זה מורכב מביצוע מחקר על עסקאות דומות. לדוגמה, בחודש שעבר הם קנו דירת חדר אחד מווסילי בערך באותו אזור עם אותם שירותים חברתיים. כמה הוא קיבל על זה? לאחר שאספנו סטטיסטיקות מסוימות מכמה מקרים כאלה, נוכל להסיק מסקנות לגבי המחיר הממוצע של נכסים בפלח זה. כרגע, להערכה השוואתית, אתה אפילו לא צריך לפנות לעזרהמומחים: אתרים רבים אוספים מידע ומציגים את התוצאה.

שיטת ההכנסה של הערכת שווי נכס לוקחת בחשבון כמה אתה יכול לקבל לאחר רכישת נכס. בשיטה זו משתמשים, למשל, בקניית דירה על מנת להשכיר אותה מאוחר יותר. ואכן במקרה זה חשובים גורמים שונים לחלוטין: סמיכות המטרו, עיצוב, אזור וכדומה. שיטת ההכנסה מאפשרת להניח במידת סבירות גבוהה עד כמה ההשקעה תהיה רווחית או לא משתלמת בעתיד.

קריטריונים

בכל גישה, נעשה שימוש בקריטריונים שונים להערכת שווי השוק של המקום. אבל באופן כללי, כולם מבוססים על הגורמים הבאים:

• נגישות לתחבורה (מטרו, תחנות, כבישים מהירים).
• אזור מגורים.
• Layout.
• זמינות של מתקנים חברתיים שונים: מרכזי קניות, בתי ספר, גני ילדים.
• איכות אוויר.
• נוכחות של פארקים סמוכים וחפצי טבע אחרים.
• קומה.
• החומר שממנו בונים דיור.
• זמינות של גימור ותיקון.

הערכה

האובייקט השכיח ביותר להערכה הם בדרך כלל דירות. הלקוח רק צריך לענות על השאלה למה הוא צריך הערכה. על סמך התגובה, המבצע בוחר את השיטה המתאימה. אך לרוב, הערכת שווי השוק של דירה לוקחת בחשבון את כל שלוש הגישות. אם כולם מיושמים, אזי שווי השוק נחשב סביר. לכל גישה יש גם מקדם שמשקף אותה.אוֹתֶנְטִיוּת. לדוגמה, לשיטה ההשוואתית יש מקדם אמינות נמוך למדי, שכן עסקאות רבות בשוק הרוסי אינן שקופות, ולעיתים קרובות אין לאובייקטים אנלוגים מספיקים. איך מתבצע תהליך הערכת הנכס?

1. השמאי בוחר את שיטת ההערכה המתאימה ביותר לדירה או בית מסוים.
2. הלקוח יכול לבחור את עיתוי ההזמנה שלו. כמו כן עליו לציין את מטרת הלימוד ואת גובה הפרס.
3. אם שני הצדדים מגיעים להסכמה, נערך ביניהם חוזה. לרוב, שירותי שמאי אינם זולים, ולכן החוזה מהווה ערובה נוספת לקיום התחייבויות.
4. ככל שמחקר ישתמש ביותר שיטות, כך הוא יהיה יקר יותר. לכן, השמאי יכול להכריז על המחיר של כל אחד בנפרד כדי להבין כמה הוא.
5. לאחר מכן, המבצע עורך את ההערכה בעצמו, מחשב את מקדמי המהימנות ומספק את הערך הסופי.
6. הדוח על שווי השוק הנוכחי של האובייקט מולא אחרון.

הערכת בית

הערכת שווי השוק של בית אינה שונה בהרבה מהליך דומה לדירה. מלכתחילה, השמאי קובע את העלות של לא הקוטג' עצמו, אלא האתר. לסכום זה מוסיף המומחה את עלות העבודה והחומרים הדרושים לבניית אותו בית. לרוב, הערכת שווי השוק של האתר מתבצעת בשיטת העלות. במידה והלקוח בחר בשיטת ההשוואה אזי הקבלן יחפש חפצים דומיםבאזורים סמוכים על מנת לחשב עלות ממוצעת של מגרש עם בית. התוצאה היא מחיר ממוצע משוקלל שאתה יכול לסמוך עליו במהלך המכירה.

קנייה או מכירה של נדל ן הם צעד חשוב מאוד. בהערכת שווי שגויה, עלול הבעלים להצטער מאוד על כך שלא השתמש בשירותיו של שמאי מקצועי. אחרי הכל, כתוצאה מכך, אתה יכול להפסיד סכום הרבה יותר גדול.

נוהל להרכיב מסמך ערך

דוח הוא תוצאה של שמאות מקרקעין, הכוללות את כל המידע הדרוש. הוא מכיל את השיטות שיושמו להערכה, ניתוח מאפיינים, תיאור מצב השוק ועוד ועוד. במילים פשוטות, הדוח משמש כאישור רשמי של שווי השוק שנקבע וניתן להשתמש בו בעסקאות או לקבלת הלוואות. כדי שדוח יהיה תקף, עליו להכיל את הסעיפים הבאים:

• דף השער (מספר, מידע על הקבלן ובעל הנכס).
• תוכן עניינים. למרות שהדוח אינו ארוך במיוחד, תוכן העניינים מאפשר לך להבין במהירות את הסעיפים הקיימים.
• מכתב נלווה, המכיל את כל המידע הבסיסי המוצג בפורמט חופשי. זה בדרך כלל מתייחס לגישות שננקטו.
• הממצאים מצביעים על תוצאות ההערכה.

הודות לפורמט הנוח של דוח שווי השוק, כל אדם יכול למצוא בקלות את המידע הדרוש לו, ואת התוצאה של ההליך ניתן למצוא פשוט על ידי עיון בעמוד האחרון.

ההבדל ביןשוק וערך קדסטרלי

במהלך מכירה או רכישה של נדל ן, כנראה תצטרכו להתמודד עם דבר כזה כמו ערך קדסטרלי. זהו מחיר הדיור, אותו קובעת המדינה באמצעות הערכה משלה. הערך הקדסטרלי לא תמיד נכון, ולכן עלול להיווצר פער של כמה מאות אלפי רובלים בינו לבין מחיר השוק. אילו צעדים יש לנקוט במקרה זה?

• הזמינו הערכת נכס של צד שלישי.
• אם התברר שההבדל הוא משמעותי באמת, אז יש צורך להגיש בקשה לרוזריסטר עם בקשה לתיקון ערך הערך הקדסטרלי על סמך המסמכים הזמינים. במקרה זה, דוח כתוב היטב יכול למלא תפקיד גדול.
• אם תסרב, תוכל לערער על ההחלטה בבית המשפט. העיקר שיהיה זמן לעשות זאת תוך 6 חודשים מתאריך ההערכה.

טיפים של מומחים

הערכת שווי השוק של נכס למגורים היא הליך מסובך מאוד, בעל ניואנסים רבים:

• אם הערך הקדסטרלי נמוך משווי השוק, זה יכול להפחית משמעותית את המסים. אבל אם אתה מתכוון למכור נדל"ן, אז עדיף לשקול מחדש.
• השתמש בייעוץ חינם. חברות מסוימות מספקות אותם ללא תשלום למטרות קידום מכירות. גם באינטרנט ניתן לקבל ייעוץ ממומחים בנושאים שנויים במחלוקת.
• הערך מוקדם. התהליך יכול לקחת הרבה זמן. הערכה עצמיתעצמו לא נעשה מהר, וקשיים בלתי צפויים עלולים להתעורר בדרך.
• בחר חברות הממוקמות באותו אזור כמו האובייקט. במקרה זה, לא תצטרך לשלם עלויות הובלה נוספות וזמן של מומחים.

למי עלי לפנות?

אם תחליט להשתמש בשירותיו של שמאי, אז תזדקק למומחה שעוסק ספציפית בפלח הנדל ן שלך. בערים הגדולות, בדרך כלל יש הרבה אפשרויות. בחירת החברה הנכונה מבוססת על ביקורות או המלצות של חברים. אם אף אחד מהסביבה שלך לא יכול לשתף את אנשי הקשר של אדם מאומת, אז בבחירת מבצע, עליך להיות מונחה על ידי הקריטריונים הבאים:

• החברה חייבת להיות בשוק מספר שנים ויש לה מוניטין טוב.
• על האתר להציג רישיונות ותעודות שיאשרו את הזכות להפעיל את החברה.
• משוב חיובי באינטרנט יכול לשמש גם גורם לשיתוף פעולה.

עלות שירותי שמאי

הרבה אנשים חושבים ששירותיו של שמאי עולים כסף מטורף, כי הוא צריך להיכנס לאתר ולעבוד הרבה. אבל למעשה, תצטרך לשלם בין 3,500 ל-5,000 רובל עבור הערכת דירה. העלות תלויה בחברה, בגודל הדירה ובמרחק שלה מהעיר. בדרך כלל נסיעות לאזור משולמים בנפרד. יש גם תוספת מחיר להזמנות דחופות, בדרך כלל המחיר עולה ב-20%.

תוצאות

אם הבנתם מהי הערכת שווי שוק, אילו שיטות קיימות, אז הפכת מוכשרת יותר בענייני קנייה ומכירה של נדל ן. לאחר הערכת האובייקט והפקת דוח, תדע בדיוק כמה עולה הדירה, הבית או הקרקע שלך.