מלכודות של משכנתא: הניואנסים של הלוואת משכנתא, הסיכונים, המורכבויות של סגירת הסכם, עצות והמלצות מעורכי דין

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

הלוואות משכנתא הן חלק בלתי נפרד מהחיים של משקי בית ציבוריים ופרטיים הזקוקים לקרקע, דיור ותנאי חיים משופרים. מושג המשכנתא קיים בעולם עוד מימי קדם, כאשר עצם אישיותו של החייב, שנעשה עבד, הייתה משועבדת לחובות. במאה ה-6 לפנה ס הוחלף משכון האדם בשעבוד כל הרכוש שהיה לחייב, בעיקר קרקע. בעוד שנכסי החייב שועבדו לנושה, הותקן עמוד משכון בשטח בעלותו בקרקע - עדות לנכס המשועבד. רישום החוב נרשם בפוסט.

עובדות היסטוריות על מקור המשכנתאות

בתקופת שלטונה של אליזבת פטרובנה (לפני 250 שנה), אצולת רוסיה הייתה מסובסדת באמצעות הלוואות משכנתא. במקביל, אותו עזבון הומשכן מספר פעמים ללארק בבנקים אצילים, אלא גם ממלווי כספים פרטיים. היעדר בקרת משוב לחייב-נושה, דחיה ומימון מחדש (משכנתא) של המשכנתא מהמאה ה-18 הובילו לחוב עצום לאוצר המדינה ולפשיטת רגל טבעית של הבנקים.

הדחף לסבב חדש של פיתוח הלוואת המשכנתא היה הרפורמה של ביטול הצמיתות, כאשר מיליוני איכרים נזקקו להלוואה כדי לקנות קרקע. הלוואת המשכנתא הונפקה ל-49 שנים ב-6 אחוזים בשנה. או אז נוצרה אמנת אגודות האשראי העירוניות, שבה נקבעו הכללים להלוואת משכנתא. הרפורמה בבעלות פרטית על קרקע תרמה להתפשטות יחסי האשראי בחקלאות ברחבי רוסיה. הלוואות מובטחות בקרקע באותה תקופה נקראו הלוואות קרקע. אגרות חוב משכנתא נרשמו בקפדנות על ידי נוטריון, וניירות ערך הונפקו כנגדן בבורסה, ש-35% מהן עד 1913 היו הון זר. מערכת ההלוואות הבנקאיות התפתחה עקב היווצרות הכלכלה החדשה של המדינה.

לאחר מהפכת אוקטובר, שבמהלכה הולאמו הבנקים וריכוזו יחסי האשראי, נשכח מושג המשכנתא ל-70 שנה.

החייאת המשכנתאות ברוסיה החלה רק בשנות ה-90, וקיבלה תמיכה חקיקתית ב-1998. לאחר גל משברים, הלוואות משכנתא עברו מספר שינויים - הקשחת תנאי ההלוואות, ביטוח משכנתא חובה, מקדמה חובה ומערכת קנסות - בורות משכנתא.

משכנתאסטטיסטיקות היום

עד היום, כ-400 מוסדות אשראי פועלים בשוק הלוואות המשכנתאות הרוסי. לאחר שהבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית קבע כללים נוקשים המסדירים את פעילותם של מוסדות אשראי, נותרו בשוק המשכנתאות רק מלווי משכנתאות אמינים, מוכחים ויעילים. לפי הבנק המרכזי, התקופה הממוצעת של הלוואת משכנתא היא 15 שנים, וריבית המשכנתא הממוצעת ברוסיה היא 9.8% לשנה. אחוז הרוסים שרוצים לקנות דיור ב-5 השנים הקרובות הוא 70%. למעשה, הלוואת משכנתא זמינה כיום רק ל-33% מהאוכלוסייה העובדת, לשם השוואה - לפני שנת 2000 - רק 5% מהאוכלוסייה העובדת. הבנקים הפופולריים ביותר בקרב האוכלוסייה לקבלת משכנתאות הם Sberbank ו-VTB, שגם רכישת דירה באמצעות משכנתא יכולה להפוך לקשה יותר אם אינך יודע מהם.

תכונות של מתן מסמכים למשכנתא

לפני כריתת הסכם משכנתא, מומלץ להכיר לא רק את הריבית המוצעת ותקופת התשלום, אלא גם עם מספר תנאים וליקויים אפשריים במערכת הבנקאית, מה שמכונה בורות משכנתא.

חשוב לזכור שככל שיוצגו מסמכים משכנעים יותר לגבי מהימנות הלווה, כך מערכת היחסים עם הבנק תהיה יציבה יותר. לפני שהולכים לבנק, צריך להכין מסמכים סטנדרטיים: דרכון רוסי עם רישום במיקום הבנק, וכן אישור הכנסה.

הבנק עשוי להסכים להנפיק הלוואה ללא אישור הכנסה, אבל בבשאלון הניקוד יש לציין את מקום העבודה וגובה השכר החודשי. קצין ביטחון המדינה בהחלט יבדוק את כל זה ואם הפונה שיקר לגבי מקום העבודה או השכר, תישלל ממנו משכנתא.

בהתבסס על דוח רווח והפסד, הבנק מחשב את תקופת הלוואת המשכנתא. על פי הכללים, תשלום ההלוואה הממוצע לא יעלה על 40% מהרווחים החודשיים של הלווה, או שתקופת ההלוואה תוארך בהתאם לכלל זה. וככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך הלווה משלם ביתר עבור כל תקופת המשכנתא.

עמלות בנק

בעת רישום הסכם משכנתא, העמלות הנוספות הבאות אפשריות:

• לביצוע החוזה, פתיחת חשבון.
• התשלום ניתן לשמאי משכנתא עצמאי.
• ביטוח משכנתא חובה, כמו גם בריאות וחייו של הלווה, בעלות על בטחונות.
• דרישות נוספות שהבנק רשאי להציב ללווה במקרה של חוסר אמון ביזם בעת הגשת בקשה למשכנתא בבניין חדש. זה עלול להוביל לריבית גבוהה יותר על המשכנתא.
• הבנק רשאי לחייב את הלווה לבחור בדירה ממושכנת רק באמצעות מתווך אמין, שעשוי להיות שותף של הבנק (שירותי המתווך הם לרוב לא פחות מ-5% מעלות הדיור).

קנסות ועונשים

קנסות בגין איחור בתשלומי משכנתא יכולים להגדיל משמעותית את הסכום הכולל של ההלוואה, לכן עליכם לברר לפני החתימה על החוזה - עד לאיזה תאריך עליכם לבצע תשלום, כיצדדרך טובה יותר להפקיד: מזומן, כספומטים, תשלומים אלקטרוניים. כדאי לדעת כמה זמן לוקח עד שהכספים יזוכים לחשבון בנק, למשל מחשבון לחשבון 1-3 ימי בנק.

עקב תורים במשרדי הבנק או בכספומטים, עלולים להיווצר מצבים שמאטים את התשלומים החודשיים בזמן. יש לברר בדיוק אילו עונשים יחולו במקרה של איחור אחד או שניים, ואילו - במקרים של אי תשלום שיטתי (עקב פיטורים או מחלה) ומה ניתן לעשות מראש בנידון. במקרים קיצוניים, הבנק רשאי לסיים את החוזה באופן חד צדדי, למכור את הבטוחות ולשלם את חוב המשכנתא, ולהחזיר את השאר ללווה.

הניואנסים והסיכונים של הלוואת משכנתא

לפני החתימה על החוזה, עליך לקרוא בעיון ובמידת האפשר להתייעץ עם עורך דין בנקודות שנויות במחלוקת ובלתי מובנות. אז, מה בדיוק המלכודות בעת הגשת בקשה למשכנתא שאתה צריך לפתור?

1. למד את הסכום של כל העמלות וכיצד הם משולמים.
2. הכר את רשימת העונשים, גודלם והסיבות לזקיפתם. החוזה לא אמור להכיל קנס בגין פירעון מוקדם של המשכנתא.
3. למד את לוח התשלומים: סכומי תרומה ותאריכי יעד.
4. חשוב לקרוא את רשימת המצבים הכרוכים בהעלאת ריבית על משכנתא. דון עם מנהל הבנק בכל שפה לא ברורה כמו "העלאת הריבית כתוצאה משינוי בתנאי השוק".
5. גלה כמה ביטוח צריך והאם אפשר בלילהסתדר עם זה. לבנק אין זכות לכפות על ביטוח הלוואה או חיי הלווה במשכנתא, אך יש לו זכות להעלות את הריבית במקרה של סירוב ביטוח ב-1-1.5%.

הסכם המשכנתא נחתם על ידי שני הצדדים השווים, כך שללווה יש את הזכות לא להסכים ללא תנאי עם תנאי הבנק, לקחת על עצמו את המלכודות של המשכנתא והסיכונים. במקרה של מחלוקות, יש צורך לפתור אותן לפני חתימת החוזה. הלקוח יכול לבקש להכניס בהסכם סעיף בדבר הזכות למחזר המשכנתא, מה שיקל מאוד על נסיבות כוח עליון אפשריות בעתיד.

הדקויות של כריתת הסכם משכנתא

כשלומדים את המלכודות של משכנתא, חשוב לזכור כמה מהניואנסים של יחסי האשראי והמשכנתא עם הבנק. כך למשל, לאורך כל תקופת החוזה, הנכס נמצא בבעלות הלווה, אך הוא אינו יכול להיפטר ממנו במלואו עד תום החוזה. כמו כן, הלווה אינו יכול:

• השכרת נכס ממושכן להשכרה ללא אישור מראש מהבנק. בדרך כלל, מוסדות האשראי אינם ששים לאפשר עסקאות מסוג זה עם נכס מקרקעין כבטוחה, שכן מצבו של החפץ עלול להידרדר, דבר שיוביל לירידה במחיר השוק שלו אם יהיה צורך במכירתו. עם זאת, למלווה אין זכות למנוע את השכרת הבטחונות לתקופה שלא תעלה על שנה אחת.
• ביצוע עבודות שיפוץ, כולל שיפוץ לא חוקי של הדירה. כדי לבצע את התיקון והשינויים הדרושים בבנייהתצטרך להכין פרויקט, ואז לקבל אישור מפיקוח הדיור, ולאחר מכן להודיע למלווה.
• במשך כל תקופת הסכם המשכנתא, חל איסור על פי חוק לרשום מחדש נכס ממושכן לחצרים שאינם למגורים.
• אי אפשר לבצע עסקאות חליפין או תרומה עם מקרקעין מובטחים, כמו גם למכור ללא רשות הנושה. המכירה תתאפשר רק אם הלווה יהיה חייב לבנק הנושה והתמורה מהמכירה תשמש לפירעון החוב וסגירת התחייבויות לבנק.

המלכודות של משכנתאות ב-Sberbank

ל-Sberbank יש הסכם הלוואת משכנתא סטנדרטי, ניתן למצוא את המדגם שלו באתר לבדיקה ראשונית.

המלכודות העיקריות בעת כריתת הסכם משכנתא עם סברבנק הן עלויות נוספות עבור שמאי בטחונות, עבור השכרת תא בנקאי, עבור שירותי מתווך או עורך דין, תשלום עבור ביטוח וכמובן תשלום עבור עמלת מדינה.

תנאי הסכם המשכנתא קובעים אפשרות לבחירה עצמית על ידי הלווה של השמאי, אך עליו לעמוד בדרישות Sberbank. לכן, לא כדאי לקחת סיכונים ולהעריך את נכס הבטחונות מראש, Sberbank עשוי לסרב למסמכי ההערכה שסופקו, תוך הסבר על הסירוב כאי עמידה בכללי התהליך שנקבעו, והכסף יתבזבז.

קנסות על עיכובים ב-Sberbank

החלק הכי לא נעים במלכודות של משכנתא ב-Sberbank לדיון הוא קנסות וקנסות.אבל חשוב להבין את הנקודות הבאות בחוזה.

פריט לגבי עמלות איחור. גובה הקנס תלוי ישירות בשיעור המימון מחדש של הבנק המרכזי במועד הקנס. זה יכול להגדיל משמעותית את גובה הקנס הנוכחי. לכן, כדאי לדעת מראש על תנאי הקנסות האפשריים על איחור בתשלומים.

תנאים לסיום הסכם המשכנתא. ל-Sberbank יש את הזכות לבטל את החוזה במצבים בלתי חוקיים מסוימים, למשל, במקרה של עיכובים שיטתיים, כאשר הבטוחות משמשות למטרות אחרות, במקרים בהם הבנק הנושה מסרב לבדוק את מצב הנכס, וכן בעת סיום. חוזה פוליסת הביטוח.

בתקופת הסכם הלוואת המשכנתא אין ללווה הזכות למכור דיור ממושכן, לרשום בו אנשים אחרים, להשכירו, לפתחו מחדש ללא אישור המלווה.

משכנתא ב-"VTB": מלכודות

מהמלכודות החדות בעת כריתת חוזה, כדאי לשים לב לדברים הבאים.

בנק VTB ממליץ לך בחום לערוך פוליסת ביטוח לבעלות (בעלות), בריאות, חיים רק עם השותף שלך VTB Insurance. אם תסרב לביטוח, שיעור הלוואת המשכנתא בהחלט יעלה ב-1%.

הסכום המינימלי של הלוואת משכנתא הוא מ-2 מיליון רובל. סכום קטן יותר מרמז על הגבלות על המקדמה או עלויות נוספות בעת הגשת בקשה להלוואה. לא משתלם לבנק לתת הלוואות קטנות לתקופות ארוכות.

מתיבמקרה של עיכובים, הבנק אינו יוזם לארגון מחדש של החוב או לארגן חופשת אשראי. לבנק משתלם יותר לשמור על תנאי ההסכם הקודם ולהחזיר את הכסף הלווה בזמן. כדי לפתור בעיות באיחור בתשלומים, הלווה עצמו מגיש בקשה לבנק.

Bank "VTB" הוא ארגון אשראי יעיל אמין ולכן דורש מילוי ברור של התחייבויות על פי החוזה. לכן, במקרה של ספקות לגבי החוסן הפיננסי של התקציב שלך, עדיף לדחות את ההחלטה על נטילת משכנתא לזמן מה.

ייעוץ וייעוץ מעורכי דין

עורכי דין מומחים ממליצים להימנע ממלכודות משכנתא לפני סגירת הסכם הלוואה.

• חשב את תשלומי המשכנתא באופן שהם לא יעלו על 30% מההכנסה המשפחתית.
• לקחו משכנתא רק במטבע שבו ההכנסה החודשית הולכת. גם אם הגיוני לחסוך כסף, אין צורך לקחת סיכונים. הלוואת משכנתא היא הלוואת טווח ארוך, וכאשר שער החליפין משתנה, תצטרך לשלם יותר מדי פעמים בהחלפת רובל עבור מטבע החוזה.
• למשכנתא, בחרו מלווה רק מבנקים גדולים עם ניסיון רב שנים ומוניטין טוב, תוך מתן התנאים הנוחים ביותר.
• אל תמהרו לבחור תוכנית משכנתא. יש צורך למצוא בזהירות את המתאים ביותר עם תנאים מועדפים אפשריים.
• אין צורך לקחת משכנתא מיד על חלל מגורים גדול. מומלץ לשפר בהדרגה את תנאי החיים שלך. לדוגמה, לאחר odnushki אתה לא צריך לכוון על דירות שלושה או ארבעה חדרים.דירות. קודם כל קנו דירת שני חדרים ואחרי ששילמנו את כל הסכום כבר אפשר לחשוב על דירת שלושה חדרים נוחה יותר.
• למדו היטב את החוזה, תוך שימת לב לעמלות ולהוצאות נוספות בעת הגשת בקשה למשכנתא. הם המלכודות של הסכם המשכנתא.
• ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך התעריף גבוה יותר. רצוי לקחת משכנתא לתקופה קצרה יותר. אחרי הכל, ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך גדל התשלום היתר הכולל.
• בחרו בריבית קבועה, והעדיפו אותה על פני ריבית צפה, שלמעשה היא רווחית יותר, אך לא בתנאים של תנודתיות גבוהה בשוק, שעלולה להוביל את הלווה לחובות עצומים. תעריף קבוע לא מאפשר לך לחסוך, אבל הוא גם לא מאפשר לך להפסיד.
• צור קשר עם שמאים עצמאיים בלבד בבחירת חפץ משכנתא, שכן מתווכים תמיד מייפים את מצב הנכס על מנת למכור בצורה רווחית יותר.
• רצוי ליצור רזרבה כספית מראש לפני החתימה על החוזה. זוהי מה שנקרא כרית האוויר הפיננסית, המורכבת מ-3 תשלומי משכנתא חודשיים כדי להרגיש ביטחון במהלך כל תקופת החוזה.

משכנתא למכירה חוזרת

משכנתא בשוק המשני קלה יותר להסדרה בשל העובדה שהבית הוזמן ואין סיכוני בנייה.

בקניית נכס משני במשכנתא יש לבדוק את המלכודות: מי הבעלים ומי רשום בדיור הנבחר. עלול להיווצר מצב שאחד מבעלי חלקים מחלל המגורים לאמסכים למכור.

לאחר מכן, חובה לבדוק האם כל השיפוץ הקיים בדירה הוא חוקי, האם יש חובות על שטרות ולוודא שהדירה אינה כבר משכון במוסד אשראי אחר.

בדוק את מצב התקשורת, האם התיקונים בוצעו ובאיזו רמה, ודא שחלונות, תקרות ושאר חלקי הדיור תקינים.

מיחזור משכנתא

מימון מחדש הוא מימון מחדש של הלוואת משכנתא קיימת בבנק אחר. הליך כה נרחב למימון מחדש של משכנתא עם מלכודות הגיוני אם אתה צריך לשלם משכנתא עם טווח של יותר משנתיים.

שימו לב שבמהלך תקופת העברת הביטחונות מבנק לבנק, הריבית תהיה מעט גבוהה יותר, מאחר ולבנק החדש יהיו חסרות בטחונות זמנית, וזהו סיכון גדול.

בעת מימון מחדש, יהיו עלויות חובה להערכת בטחונות, נוטריון וכו'.