משכנתא בגרמניה: בחירת מקרקעין, תנאים לקבלת משכנתא, מסמכים הכרחיים, כריתת הסכם עם בנק, שיעור משכנתא, תנאי תמורה וכללי החזר

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

אנשים רבים חושבים לקנות בית בחו"ל. מישהו עלול לחשוב שזה לא ריאלי, כי מחירי דירות ובתים בחו"ל גבוהים מדי, בסטנדרטים שלנו. זו אשליה! קחו, למשל, משכנתא בגרמניה. למדינה הזו יש את אחת משיעורי הריבית הנמוכים בכל אירופה.

מכיוון שהנושא מעניין, כדאי לשקול אותו ביתר פירוט, כמו גם ללמוד לעומק את תהליך הגשת בקשה להלוואת בית.

על שוק הנדל"ן

לפני שמדברים על משכנתאות בגרמניה, חייבים לציין שהביקוש לדיור במדינה זו עולה על ההיצע. קשה מאוד למצוא בניינים חדשים בנכסים שהושלמו. אבל יש הרבה הצעות לרכישת דירה בבניינים שרק מתחילים להיבנות.

מה לגבי מחירים? יש גם גבוה וגם נמוך. דבר אחד אפשר לומרבדיוק: המחירים עולים בכיוון ממזרח למערב. הדיור היקר ביותר בבירת בוואריה - מינכן. שם 1 m2 עולה החל מ-4000 יורו. הרבה יותר זול בברלין - 2500 יורו.

בכל מקרה, גם אם אדם רוצה דירת חדר או סטודיו, יידרש סכום סולידי של כ-150-200 אלף יורו. למרבה המזל, בנקים גרמניים מציעים הלוואות משכנתא הן לאזרחים שלהם והן לתושבי מדינות אחרות. אתה יכול לקחת גם את כל הסכום עבור הרכישה, וגם כמה מנות אם אתה מתכנן לקנות דיור לא גמור.

ועכשיו הדבר הכי חשוב. מהי ריבית המשכנתא בגרמניה? עבור גרמנים, הוא נע בין 0.8 ל-2%. ולזרים זה משתנה בין 3 ל-5%.

קניית בית להשכרה

אנשים רבים לוקחים משכנתא בדיוק למטרה זו. אפשר להבין למה. לאחר שרכש דירה במינכן או ברלין, אדם יכול לסמוך על תשואה של כ-4% בשנה. דיור מושכר בוופרטל יביא 8%, בגלזנקירכן - כמעט 10%. תשואות גבוהות יכולות להיות בדורטמונד, דואיסבורג, אסן.

כדאי לתת דוגמה. נניח שאדם קנה בית עבור 8 דירות בדורטמונד, ונתן עבורו 620,000 דולר. דירה אחת תכניס לו כ-6,500 יורו בשנה. והכל ביחד - בערך 52,000 דולר. כך, הרווחיות תהיה 8%. כלומר, המשכנתא לא רק תשתלם, אלא גם תרוויח.

תכונות של תנאים

אם אתה רוצה לקחת דירה בגרמניה על משכנתא, עדיף לבדוק אפשרויות שעולות יותר מ-100,000 יורו. בשער החליפין הנוכחי, זה מעטיותר מ 8,000,000 רובל. בשביל הכסף הזה אדם לא יקבל ארגז, אלא דירה מרווחת עם עיטור.

למה עדיף לצפות באופציות יקרות? כי הבנקים מוכנים יותר להכיל לקוחות זרים כאלה.

אם אנחנו מדברים על התנאים, אז יש להם תכונות בנפרד עבור כל אדם. בעת עריכת חוזה, נלקחים בחשבון גורמים רבים, כולל:

• סכום המקדמה.
• סולבנסי.
• היסטוריית אשראי.
• מיקום ומצב הנכס.

המשכנתא הראשונה קשה יותר לקבל מהשנייה או השלישית, שלא כולם מתכננים לקחת. בעת הגשת בקשה לקבלת הלוואת דירה ראשונה, ייתכן שיהיה עליך להפקיד 40-50% מהערך הכולל של הנכס.

זה גם פלוס וגם מינוס. מצד אחד, יהיו פחות חובות, ולכן, הם יוכלו לפרוע מהר יותר. אבל מצד שני, לא כולם יכולים לחסוך ולתת 4-5 מיליון רובל בבת אחת.

אבל בנקים רבים מסכימים להגדיל את הסכום תוך הורדת הריבית. אגב, אם מאוחר יותר אזרח יחליט להנפיק משכנתא שנייה, הרי שהוא, בהיעדר בעיות עם הראשונה, אפילו לא יצטרך לתרום. או שזה יהיה לא יותר מ-20% מעלות הדיור.

דרישות הלקוח

אם אתם מתכננים לקבל משכנתא בגרמניה, עליכם לדעת מה נדרש לשם כך. הלקוחות נדרשים:

• חייב לפתוח חשבון בבנק גרמני למשך שנתיים לפחות. חשוב שלא יהיה ריק. עליויש לקבל כספים באופן קבוע.
• חייב להיות בין גיל 21 ל-65.
• עליך להיות בעל הוכחת הכנסה בגרמניה. עובדים צריכים להציג תמצית עבור 6 החודשים האחרונים, ויזמים - למשך שנתיים. אבל זה לא קשור רק לעבודה. גם פעילותו של בעל הבית מהווה מקור הכנסה.
• עליך לספק הוכחה לנוכחות או היעדר של הלוואות או מזונות. על פי החוק הגרמני, אדם לא צריך להוציא יותר מ-35% מההכנסה החודשית על החזר משכנתא.

מסמכים נדרשים

כדי להגיש בקשה למשכנתא בגרמניה, עליך להגיע לבנק עם חבילת מסמכים הכוללת:

• דרכון מקורי ועותק.
• שאלון עם נתונים אישיים.
• דרכון זר והעותק שלו.
• אישור הכנסה: ליחיד - אישור מס הכנסה אישי. ליזם - הדיווח של החברה שלו.
• מסמכים לנכס שהלקוח מעוניין לקנות: תיאור החפץ, צילומיו, אמנת דיור ותמצית פנקס המקרקעין (יש לבצעה לכל היותר לפני 6 שבועות).
• תוצאות של הערכת שווי בית.
• יש צורך בהסכם שכירות אם הנכס מושכר.
• אישור על זמינות הסכום הנדרש לתשלום המקדמה.

הקפד לתרגם את כל המסמכים לגרמנית ולאשר אותם עם נוטריון.

מהו סקר?

למעשה, זהו אנלוגי לטופס, שלרוב ממלאים אותובנקים רוסיים. שאלון הנתונים האישיים של הפונה הוא מסמך המכיל מידע קצר על אדם המתכנן לקחת הלוואה.

זה צריך להכיל מידע על רכושו, הכנסות והוצאות חודשיות, הכוללות הלוואות אחרות, שכר דירה, מזונות, שירותים וביטוחים. ככל שללקוח יש פחות בעיות פיננסיות, היסטוריית האשראי ברורה יותר, כך הסבירות שהוא יאושר למשכנתא בגרמניה גבוהה יותר.

על תעריפים ותשלומים

לאחרונה, בנקים גרמניים מלווים בריבית קבועה. זה נוח, מכיוון שהוא יישאר ללא שינוי עד תום תקופת ההלוואה - הוא לא יושפע משער החליפין בשום צורה.

הם משלמים את המשכנתא שלהם בגרמניה בתשלומים חודשיים לקצבה: כל 30 יום על הלקוח להפקיד את אותו הסכום לחשבון. זה כולל גם ריבית על משכנתא בגרמניה וגם את סכום ההלוואה העיקרית.

הם אומרים שזה ריאלי להסכים בנפרד על אפשרות פירעון מוקדם של ההלוואה. אבל זה לא מאוד נוח לבנק, ולכן התעריף יהיה גבוה יותר.

ואם לא ניתנה אפשרות לפירעון מוקדם, אזי האדם יצטרך לשלם גם קנס. צריך מיד לחשוב על זה ולקחת הלוואה עם יכולת להחזיר את החוב הקרן בצורה מואצת. פתרון נוח: תוך שנה תוכל להחזיר כ-10% מההלוואה.

דוגמה

אז, נניח שאדם מחליט לקחת משכנתא בגרמניה כדי לקנות סטודיו של 39 מ ר במרכז מינכן2 עם שיפוץ בסגנון אירופאי. העלות שלו היא 290,000 יורו. זה בערך 23,000,000רובל.

התשלום הראשוני יהיה 9,200,000 רובל. כמובן שאדם יזדקק ל-13,800,000 הלוואות שהם 171,735 יורו. הבנק הגרמני יספק סכום כזה, כי המינימום שלהם הוא 50,000 דולר. ה.

ניתן להנפיק משכנתא בגרמניה לתקופה של 5 עד 40 שנים. אבל, ככלל, כולם לוקחים 10. נניח ללקוח הם קובעים ריבית של 4%. הנה מה שקורה במקרה הזה ברובלים:

• תשלומים חודשיים: 46,016.
• סכום ריבית לשנה אחת: 552,000.
• כל התשלומים לאחר תום תקופת האשראי: 19,322,000.
• תשלום יתר עבור כל 10 השנים: 5,520,000.

חשוב לציין שעד שאדם ישלם חובות בריבית המשכנתא בגרמניה, הדיור יהיה רכוש הבנק.

הוצאות

יש לזכור גם את קיומם. מדברים על ריביות משכנתא בגרמניה, יש צורך לספר על העלויות. ישנן עלויות נוספות רבות בעת רכישת בית, ביניהן:

• מס רכוש. המחיר משתנה בהתאם למיקום הנכס. זה בדרך כלל נע בין 3.5% ל-6%.
• תשלום עבור שירות רישום מחדש של דיור לבעלים חדש. זה יסתכם ב-0.5-1% מסכום העסקה הכולל.
• עמלות נוטריון (1.5-3%).
• עמלה למתווכים (3-6%). ללא מתווכים ומתווכים, עסקאות בגרמניה אינן מסתיימות. במיוחד עם זרים. בנוסף, הם עושים את העבודה העיקרית ומקלים בהרבה על הלקוח.
• תשלום עבור שירות הכללת בעלים חדש בקדסטר (0.5%).
• עמלה נגבית עבור קבלת משכנתא בגרמניה עבור רוסים וזרים אחרים (1%).
• תשלום עבור הערכת הנכס שיופקד כערובה (כ-$1,500).
• ביקורת נדל"ן (0.5-1.5%).
• הנפקת תעודות ודחות, ניהול חשבון בנק (עד 150 דולר בשנה).

בסך הכל, אם אדם מתכנן לקנות בית ב-100,000 C.u. כלומר, חייב להיות לו תוספת של 10-15 אלף יורו עבור הוצאות נוספות. אולי העלות תתברר פחות, אבל עדיף לשחק בזה בטוח.

איפה להתחיל?

נאמר הרבה למעלה על הדרישות, התנאים ואיזה שיעורי ריבית חלים על משכנתאות בגרמניה. אנחנו צריכים לדבר גם על הצעד הראשון.

אל תגביל את עצמך לשניים או שלושה בנקים. מומלץ מאוד לבקר בין 10-15 ארגונים לחיסכון עתידי. ככל שהבנקאות מציעה לאדם ללמוד יותר, כך גדלה ההסתברות למצוא את האפשרות הרווחית ביותר.

בנוסף, בעת תקשורת עם נציגי מוסדות אחרים, הלקוח רשאי לבצע הזמנה שבמקום הקודם הוצע לו תעריף נמוך יותר. בנקים רבים, שלא רוצים להפסיד לווה פוטנציאלי, מתחילים להתעניין בבונוסים נוספים.

עליך גם לדעת שהתעריף הנמוך ביותר מוצע אם הדיור עומד בדרישות הבאות:

• האחריות שלו היא 100 שנים.
• הוא ממוקם במקום עם אקולוגיה, לוגיסטיקה טובה וקרוב למרכז.
• ניתן לקחתלהשכרה.

איך מחפשים נדל"ן? לשם כך, ישנן חברות נדל"ן, משאבים מקוונים מיוחדים, כמו גם מתווכים ומודעות פרטיות.

איך פותחים חשבון?

כבר צוין כי תשלום עבור נדל"ן יכול להתבצע רק באמצעות בנק. וכאן יש צורך להבהיר ניואנס אחד. העובדה היא כי באמצעות "Sberbank" הרוסי זה יכול להיעשות גם! לכן יש תשלום ללא מזומן.

אבל אתה עדיין צריך לפתוח חשבון בבנק גרמני. כמובן, אתה צריך להיות נוכח באופן אישי בשביל זה. מה שנקרא "לגיטימציה לדואר" זמין רק לאזרחים גרמנים.

מהמסמכים תזדקק למקורים והעתקים של דרכונים (אזרחיים וזרים), טפסים מלאים ורישום. חלק מהבנקים מבקשים ממך להציג המלצת עזר. בגרמניה מעדיפים להתעסק רק בהון טהור.

החשבון ייפתח ביורו, לאחר מכן ייחתם החוזה. ניתן להפקיד כסף באותו היום.

השלמת החוזה

גם הניואנס הזה שווה לשקול כשמדברים על איזה סוג של משכנתא בגרמניה. כאשר הלקוח והבנק מסכימים על כל התנאים, מגיע רגע כריתת ההסכם שהוא הבסיס למתן הלוואה בעתיד.

הבסיס המשפטי במקרה זה הוא הקוד האזרחי הגרמני, כמו גם החוק על בנקים למשכנתאות (סעיפים 601-610 ו-14-16, 19 בהתאמה).

החוזה מכיל את המידע הבא:

• סכום הלוואה: סכום + ריבית + עלויות.
• תנאי משכנתא.
• מידע על התשלומים הנדרשים (גודלם, תאריך תחילת החזר ההלוואה, חישוב ריביות וכו').
• שיטות לתשלום חוב.
• מידע על הלווה.
• תנאים שבהם ניתן לסיים את החוזה.

באופן כללי, אין שום דבר מסובך. כן, קבלת משכנתא בגרמניה היא תהליך קצת יותר מסובך וגוזל זמן, אבל זה מובן, כי זר רוכש נדל ן. אבל חוץ מזה, הכל אותו דבר כמו ברוסיה.

בחירת בנק ודיור מוכשרת, אתה יכול אפילו לחסוך הרבה. אחרי הכל, גרמניה נמצאת ב-TOP-3 מדינות אירופה שמספקות את שיעורי המשכנתא הנמוכים ביותר. וה-3-5% האלה ממש קטנים בהשוואה ל-10-12% המוצעים ברוסיה.

תזמון

כמה זמן לוקח לקבל משכנתא בגרמניה? בדרך כלל זה לוקח חודש אחד, אבל לפעמים זה לוקח יותר זמן.

בשלב הראשון מכינים מסמכים, וזה לוקח כשבועיים. במקביל, מומלץ להכיר את שוק ההצעות. לאחר מכן - בקר בבנקים, הגש בקשה. זה לוקח 2-4 ימים או יותר.

כמה זמן לוקח לקבל החלטה על הלוואת בית? עד ארבעה שבועות לכל היותר לאחר הראיון עם פקיד הבנק. כאשר אדם יקבל אישור, הוא יצטרך רק לבחור את ההצעה המשתלמת ביותר, לפתוח חשבון ולבצע הפקדה. לאחר מכן, תוכל לקנות נדל ן.