איך למכור דירה לבד ובאמצעות סוכנות: הוראות שלב אחר שלב

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

מכירת דירה נחשבת לתהליך מורכב וספציפי. ניתן לעשות זאת באופן עצמאי או במעורבות של מתווכים. אנשים רבים לא רוצים לבזבז את זמנם בחיפוש אחר קונים, הדגמת נדל ן וסגירת עסקה, ולכן הם משתמשים בשירותיו בתשלום של מתווך מקצועי. אבל לעתים קרובות אתה צריך למכור חפץ במחיר גבוה יותר, מה שמחייב אותך לתקשר עם קונים בעצמך. לכן, אתה צריך להבין איך למכור נכון דירה בשני המקרים.

מכירה עצמית

אם יש לך זמן ורצון לעשות את כל התהליכים בעצמך, אז חשוב להבין את השלבים הנכונים של הליך זה.

באופן רגיל, התהליך מחולק לשלבים:

• הכנת תיעוד לדירה למכירה;
• קישוט מחדש;
• הסרת רהיטים ודברים מנדל"ן;
• חיפוש קונים והדגמה של דיור;
• מסימת הסכם ראשוני;
• עיבוד העברת הפקדה;
• חתימההחוזה הראשי, שאינו חייב להיות רשום ב-Rosreestr;
• מסירת המפתחות לדירה ועריכת שטר העברה;
• קבלת הכסף שנותר עבור הדירה;
• תשלום מס אם הדירה הייתה בבעלות המוכר פחות משלוש או חמש שנים.

לכל שלב יש ניואנסים משלו, ואם אתם באמת צריכים להחליט איך למכור דירה במהירות, מומלץ לקבוע מחיר מעט נמוך מהעלות הממוצעת של נכסים דומים בשוק.

צעדים מקדימים

מאחר ולא מתוכנן לפנות למתווך, כל הפעולות מבוצעות באופן עצמאי על ידי בעל החפץ. הפעולות מיושמות מראש:

• מתכוננת נדל"ן מיידי, שעבורו יש לשחרר אותו מרהיטים ומכל הדברים;
• תיקונים קוסמטיים קלים במידת הצורך;
• כל האזרחים הרשומים בחלל המגורים משוחררים;
• רצוי שהבעלים עצמו יבצע צ'ק-אאוט, כדי שקונים פוטנציאליים יהיו בטוחים בטוהר החוק של העסקה.

ברגע שהדירה מוכנה למכירה, מתחילה הכנת התיעוד.

אילו מסמכים אני צריך?

אם למוכר יש את כל המסמכים הדרושים לנדל ן, הדבר ישפיע לטובה על יעילות מכירת החפץ. איך למכור דירה באופן חוקי? לשם כך, על המוכר להחזיק במסמכים:

• תעודת רישום;
• חלץ מ-USRN;
• תמצית מספר הבית,מכיל מידע על כל הבעלים והאנשים הרשומים;
• הצהרה מהחשבון האישי, המציינת היעדר חובות עבור דיור ושירותים קהילתיים;
• אם יש ילד קטין בין הבעלים, עליך לקבל הסכמה למכירה מרשויות האפוטרופסות;
• דרכונים של כל הבעלים המשותפים;
• דרכון טכני ותכנית טכנית לדירה, ובעזרת מסמכים אלו יוכלו רוכשים פוטנציאליים להבין האם בוצע שיפוץ בלתי חוקי בנכס;
• אישור משירות המס הפדרלי המוכיח שאין חובות ארנונה;
• אם המוכר נשוי רשמית, אז בן זוגו עורך הסכמה נוטריונית לתהליך.

במידת הצורך, קונים פוטנציאליים עשויים לבקש תיעוד נוסף.

מה העלות?

האזרחים עצמם יכולים לקבוע את המחיר, תוך התמקדות בגורמים שונים. כך למשל נלקחים בחשבון שנת בניית הבית, מצב התקשורת ההנדסית, מיקום החפץ, התשתיות הקיימות, המרחק מחנויות ותחנות אוטובוס וכן מספר הקומות וגורמים נוספים.

מומלץ להסתכל על המחירים הממוצעים של חפצים דומים כדי לקבוע את המחיר הטוב ביותר.

איך למכור דירה במהירות? לשם כך, רצוי להוזיל מעט את העלות. כמו כן, המהירות מושפעת מנכונות המודעה למכירה.

חפש קונים פוטנציאליים

לשם כך, עדיף לפרסם מודעות בעיתונים או באתרים מיוחדיםהאינטרנט. איך למכור דירה בעצמך? לשם כך נלקחות בחשבון ההמלצות:

• מודעה צריכה להיות מעניינת וקליטה;
• עליך לציין מיד את המחיר ואת כל היתרונות של נדל"ן;
• מותר לפרסם מודעות לא רק במשאבים חינמיים, אלא אפילו על שלטי חוצות בעיר, אם אתה צריך לבצע עסקה במהירות.

כאשר מדגימים נדל ן, אתה צריך לדבר על כל המאפיינים החיוביים שלו. כמה חסרונות אפשר להפוך ליתרונות, למשל אם יש קומת קרקע אז היא תתאים לקשישים או למשפחות עם ילדים קטנים.

כללי העסקה

ברגע שנמצא קונה, יש צורך להבין איך למכור נכון דירה מבחינה משפטית. מומלץ להיעזר בעורך דין, אך במידה ויש לכם ידע עדכני התהליך מתבצע באופן עצמאי. איך מוכרים דירה? ההוראה השלב אחר שלב מורכבת ממספר שלבים:

1. ניסוח חוזה ראשוני. זה מצביע על כוונותיהם של שני המשתתפים לבצע עסקה. מפורטות נקודות חשובות: נושא ההסכם, מחירו, הליך הפשרה, עיתוי העברת המקרקעין וחתימה על החוזה הראשי.
2. הקדמה על ידי קונים של פיקדון. זה מהווה ערובה לכך שאנשים לא יסרבו לרכישה. אם מתקבל סירוב, אזי הכספים לא יוחזרו על ידי המוכר. במקום פיקדון, ניתן לערוך הסכם על פיקדון.
3. ביצוע תשלומים עבור הדירה. איך למכור דירה ללא מתווכים ולא להיחשף לרמאים? לשם כך חשוב להקפיד על כל השלבים, ובעיקר מוקדשת תשומת לב רבה לכללי ביצוע תשלומים עבור דירה. רצוי להשתמש בתאי בנק לשם כך. לשם כך על הקונה לשכור כספת בבנק לתקופה הדרושה לרישום העסקה. כספים בסכום הנדרש מונחים בו על ידי הקונה בנוכחות המוכר ועובד הבנק. החבילה עם הכספים אטומה ואטומה בחתימות של כל הנוכחים. לאחר רישום הזכות לרכוש על ידי הקונה, המוכר יוכל לגבות את הכסף.
4. סיום החוזה הראשי. נוצרים 3 עותקים, שכן אחד נשאר אצל המוכר, השני נשלח לקונה, והשלישי נדרש על ידי הנוטריון. אין צורך לרשום את החוזה ב-Rosreestr, אך רצוי לערוך אותו אצל נוטריון.
5. הקונה רושם את החפץ לעצמו ב-Rosreestr או MFC.
6. המוכר מעביר את הדירה ואת המפתחות אליה לבעלים החדש, ולשם כך רצוי לגבש שטר העברה.
7. המוכר יכול לגבות את יתרת הכספים עבור הדירה מהבנק או דרך אחרת שהוסכם מראש.

לאחר שהבנו איך למכור דירה ללא מתווכים, ניתן יהיה לבצע את כל הפעולות בצורה נכונה ולא לשלם כספים משמעותיים עבור שירותי המתווכים.

טעויות אופייניות

אם אדם מוכר בעצמו, לעתים קרובות מתרחשות טעויות אופייניות. איך ללמכור דירה? לשם כך, מומלץ לקחת בחשבון כמה מהטעויות שמוכרים רבים עושים:

• קביעה שגויה של מחיר הנדל"ן, שעלולה להוביל לעיכובים בתהליך או שהמוכר לא יקבל הטבות;
• חוסר הכנה מוכשרת לפני המכירה;
• לא מכין את כל המסמכים הדרושים.

אם אינכם משתמשים בשירותיו של מתווך, תצטרכו להיערך להליך מורכב וארוך.

מכירה באמצעות מתווכים

אם אינך רוצה להתמודד עם תהליך המכירה בעצמך, תוכל להיעזר בשירותים של מתווכים. היתרונות של שימוש במתווכים כוללים:

• אנשי מקצוע מכינים את כל המסמכים בעצמם, אז הם יכולים רק לבקש מהמוכר לקבל אישור זה או אחר;
• מתווכים בעצמם מעריכים את הטוהר המשפטי של המכירה, ולכן קונים רבים נאמנים יותר לרכישה כזו;
• לפי הסטטיסטיקה, דירות נמכרות הרבה יותר מהר מאשר כאשר העסקה הושלמה באופן עצמאי;
• כל שלבי העסקה מטופלים על ידי עובדי משרד התיווך.

החסרונות של יצירת קשר עם מתווכים כוללים את העובדה שאתה צריך למכור דירה בעלות נמוכה מהמתוכנן.

תהליך מכירה דרך מתווך

אם תחליט להשתמש בשירותיו של מתווך, עליך לבחור תחילה משרד תיווך מתאים. זה היה צריך להיות בשוק כבר הרבה זמן, כמו כן, מומלץ לקרוא את כל הביקורות מראש.עליו. ברגע שנמצאה החברה הנכונה, צריך להבין איך נכון למכור דירה באמצעות סוכנות. לשם כך מתבצעות הפעולות הבאות:

• הסכם נחתם עם הארגון שנבחר;
• מסמכים מועברים לכל הבעלים והמקרקעין עצמם לסוכן;
• מפתחות הדירה מסופקים למתווך כדי שהמומחה יוכל להדגים את החפץ לקונים פוטנציאליים;
• ברגע שנמצא קונה, נכרת עמו חוזה;
• חישוב וביצוע העסקה;
• המפתחות לדירה נמסרים לבעלים החדשים.

בשל השתתפות מתווך, ניתן למכור את הנכס תוך פרק זמן ממש קצר, כך שאם לבעל עצמו אין אפשרות למכור בעצמו, אז אפשרות זו נחשבת כ פתרון אידיאלי.

הניואנסים של מכירה בתשלומים

יש קונים שאינם יכולים להרשות לעצמם להעביר מיד את כל הכספים עבור הדירה למוכר, ולכן הם מבקשים תוכנית תשלומים. איך מוכרים דירה בתשלומים? לשם כך, הניואנסים של התהליך נלקחים בחשבון:

• לאחר עריכת החוזה, נוצר לוח זמנים לתשלומים;
• הפקדה נדרשת עם הניסוח הרשמי של ההסכם;
• מקדמה חייבת להיות לפחות 70% מעלות הדירה;
• ניתן לשלם את השאר בתשלומים חודשיים או רבעוניים שווים;
• רשאי לקבוע מראש אפשרות של שימוש בהון לידה או הטבות אחרות;
• ניתן לבצע את התשלום במזומן עם שרטוט החובהקבלות, דרך כספת או העברות כסף ללא מזומן.

בתנאים כאלה, המוכר מסתכן שגם בעת רישום דירה כמשכון, הקונה יסרב לשלם את יתרת הכספים. לכן, תצטרך לפנות לבית המשפט. האם המוכר יכול לגבות ריבית עבור מתן תשלומים.

פרטים של מכירת חדר בדירה משותפת

אם יש חדר בדירה משותפת, אז די קשה למכור אותו. איך מוכרים דירה משותפת? לשם כך, הניואנסים נלקחים בחשבון:

• לשכנים יש זכות סירוב ראשונה, ולכן הנכס מוצע להם בתחילה;
• אם הם מסרבים, אזי הסירוב נעשה על ידי מסמכים רשמיים מאושרים על ידי נוטריון;
• אי אפשר למכור חדר לזרים עבור יותר מהסכום שהוצע לשותפים לדירה.

אחרת, עסקה כזו אינה שונה מהמכירה הרגילה של דירה. אם אתה מבין היטב כיצד למכור נכון חדר בדירה, בעתיד לא יהיו בעיות עם העובדה ששכנים לשעבר מנסים לערער על זכותו של הקונה על החפץ הנרכש. לכן, רצוי להמציא את כל הפעולות בעזרת אישור תיעוד על ידי נוטריון.

האם אוכל למכור עם משכנתא?

גם כאשר מוכרים בעצמם, לעתים קרובות מוכרים מתמודדים עם העובדה שהקונים מתבקשים לרכוש באמצעות הלוואת משכנתא. התהליך מורכב וארוך,אבל אם אתה מבין את זה היטב, אז לא יהיו בעיות. איך למכור דירה במשכנתא? ההליך מתבצע במספר שלבים:

• כל פרטי העסקה נמצאים במשא ומתן על ידי שני המשתתפים;
• יוצר חוזה ראשוני;
• ניתן פיקדון למוכר, שעבורו נשלחת קבלה;
• שמת הנכס בעיצומה, ושירותיו של שמאי עצמאי משולמים על ידי הקונה;
• המוכר מעביר את כל המסמכים למקרקעין, הנשלחים לאחר מכן לבנק כדי שהארגון ישתכנע בטוהר המידות המשפטי של העסקה;
• לאחר קבלת אישור מהמלווה, נכרת חוזה סטנדרטי בין המוכר לקונה;
• נחתם הסכם הלוואה עם הבנק הלווה;
• ניתן דירה לבעלים החדש ברוזריסטר, שם תוקן בנוסף שיעבוד על מקרקעין;
• תמצית מ-USRN עם מסמכים אחרים מועברת לבנק;
• המוכר מקבל מהבנק את יתרת הסכום עבור דירתו.

בשל השתתפות הבנק, אתם יכולים להיות בטוחים שהכספים אכן יועברו לבעל הדירה לשעבר. ניתן להגיש את ההסדרים באמצעות העברות בנקאיות או להשתמש בתא בנקאי.

לכן, אם אתה מבין היטב איך למכור דירה, אז לא יהיו קשיים בתהליך הזה. ההליך יכול להתבצע באופן עצמאי או במעורבות של מתווך. מותר להעמיד לרוכשים תשלומים או לבצע מכירה על חשבון הלוואת משכנתא שניתנה על ידי הקונה. בְּעמידה בתנאים מסוימים, אפילו חדר בדירה משותפת נמכר ללא קשיים. יחד עם זאת, חשוב להכין מסמכים לדיור ולהבין מה השלבים שעל כל צד לעסקה לבצע על מנת שתהליך המכירה יהיה נקי ובטוח מבחינה משפטית.