מיחזור הלוואות משכנתא: תנאים, ההצעות הטובות ביותר

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

למרות שהמימון מחדש של הלוואות נמצא ברשימת השירותים הבנקאיים כבר זמן רב, במציאות הרוסית הוא הופיע לאחרונה יחסית. פשוטו כמשמעו מאז התפתחות הלוואות המשכנתא. לצד הגידול בביקוש לנדל ן, התפתח גם מגזר השירותים הפיננסיים. משכנתא ברשימת השירותים של כל בנק תופסת עמדה מובילה.

מיחזור הלוואות משכנתא: תנאים, העסקאות הטובות ביותר

השוק הפיננסי מתפתח ומציע כלים חדשים לחיסכון והגדלת כספים. משכנתאות עוזרות בקניית בית, ופיקדונות משמשים להגדלת החיסכון.

היישום המעשי של שירות כזה כמו מיחזור משכנתא הוקל על ידי מגמת השוק של השנים האחרונות, כאשר מספר ההלוואות באיחור החל לצבור תאוצה. לפיכך, כיום השירות צובר פופולריות, יותר ויותר בנקים מוכנים לשקול בקשות למימון מחדש.

מהות ההליך

מתחלקהלוואה, הבנק מצפה להרוויח רווח שמכסה את כל עלויות השירות בתוספת ההכנסה שלו. באמצעות הלוואת משכנתא, הלווה מאמין שבדרך זו הוא יכול לעבור לדיור כבר עכשיו, ולהחזיר את ההחזר במהלך השנים הקרובות. אבל כשזה מגיע לכספים, תמיד יש סיכונים. במקרה זה, ללווה יש את הזכות להשתמש בהשאלה.

הנוהל הוא שהלווה פונה לבנק שלו או אחר לקבלת הלוואה חדשה, שהכספים ממנה ישמשו להחזר ההלוואה הישנה. לפי החוק, לבנק אין זכות לסרב למתן הלוואה אם המבקש עומד בכל הדרישות.

מימון מחדש של הלוואת משכנתא מתאים במקרים הבאים:

• בנק אחר מציע ריביות נמוכות יותר;
• יש הזדמנות לקבל הלוואה לתקופה ארוכה יותר ועם תרומות נמוכות;
• החזר חודשי של ההלוואה הישנה הופך לבלתי נסבל;
• יש הצעה במטבע אחר שמועילה ללווה.

אבל חשוב לשקול נקודה נוספת. מיחזור הלוואות משכנתא יכול להתבצע באותו בנק בו מוחזרת ההלוואה הקיימת או בבנק חדש. מטרת ההליך היא להקל על נטל האשראי של הלווה.

כאשר מדובר במוסד אחר, הבנק "שלהם" עלול לסרב להעביר מסמכים ופירעון מוקדם, שכן במקרה זה הוא מפסיד את הרווח שלו ואת הלקוח. הליך זה אינו אסור על פי חוק.

חוקיbase

הנוהל מבוסס על מספר טיוטות חוקים ותקנות. חוק מיחזור המשכנתאות מתייחס ל:

• חוק פדרלי מס' 122 משנת 1997;
• תקנת הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית מס' 54 משנת 1998;
• תקנת הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית מס' 254 משנת 2004;
• חוק משכנתא פדרלי מס' 102 משנת 1998;
• קוד האזרחי, מאמרים 355, 390 ו-382;
• צו של משרד המשפטים של הפדרציה הרוסית מס' 289/235/290 משנת 2000;
• חוק פדרלי מס' 152-FZ משנת 2003

המסמכים לעיל מתארים את הליך הרישום, את הזכויות והחובות של הלווה והמלווה.

נקודה חשובה: האם החוזה הנוכחי מאפשר אפשרות למימון מחדש? כמה בנקים קובעים בתחילה את חוסר האפשרות או קנסות להליך כזה. אם זה לא זמין או שזה אסור, אזי ללקוח יש את הזכות להתעקש על הכללה בחוזה.

שלבי נוהל

מימון מחדש של הלוואת משכנתא הוא תהליך ארוך הדורש פתרון של מספר סוגיות משפטיות. השלב הראשון הוא לימוד הצעות בשוק וחישובים. חשוב לקחת בחשבון כאן שההליך דורש כמה עלויות, עליהן יידונו להלן. ההיתכנות נקבעת על בסיס חישובים שנעשו תוך התחשבות בכל העלויות הנלוות.

יש לזכור שבשל בעיות טכניות ותחרות גבוהה בסביבת הבנקאות, לא כל המוסדות הפיננסיים מביעים חיוביות כלפי יוזמה כזו של הלווה.

זה לא מספיק להסתמך על מידע זמין לציבור באתר אוחומרי קידום מכירות בבנק. זה עשוי להיות תכסיס שיווקי פשוט, בעוד שאין תוכנית למימון מחדש של משכנתא, וההצעה מורחבת לסוגים אחרים של הלוואות.

אוסף מסמכים

רשימת המסמכים אינה שונה ממה שהוגש עם הקבלה הראשונית. רשימה אינדיקטיבית מכילה את המסמכים הבאים:

• בקשה למימון מחדש, אשר ממולאת במקום;
• תעודת הכנסה: אישור מס הכנסה דו-אישי, דף חשבון בנק או מסמכי תשלום אחרים;
• הדרכון הלאומי של המבקש;
• למשפחה - תעודת נישואין;
• מסמכים לנדל"ן משכנתא: מסמך בעלות, חוזה העסקה ואישורים מרשויות ממשלתיות על רישום זכויות;
• עותק של הסכם משכנתא בבנק.

אם מתוכנן למחזר הלוואת משכנתא ב-Sberbank, ייתכן שמדובר בהון יולדות. בהתאם לנסיבות כאלה, הבנק עשוי לבקש מסמכים נוספים:

• תעודת הון לידה;
• תעודת לידה של ילדים;
• דפי חשבון בנק על יתרות החשבון.

אם הבנק דורש השתתפות של ערבים, אז אנשים אלה חייבים גם לספק רשימה של מסמכים, כולל הוכחת כושר פירעון.

Difficulties

כאשר לווה מגיש בקשה למימון מחדש של משכנתא ל-Sberbank או למוסד פיננסי אחר, המלווה הנוכחי עשוי לסרב להנפיק חלקמסמכים. במקרה זה, עורך דין מקצועי במגזר הבנקאי יכול לעזור או מלווה חדש יכול לבקש מסמכים להנפקה.

חשוב גם לקחת בחשבון שבעת אישור הכנסה, תצטרכו לספק שני סוגי מסמכים: בצורה של 2-NDFL ובצורת בנק. נתוני ההכנסה, כמובן, חייבים להיות מעל יחס שכר המינימום למחייה ומספיקים כדי להמשיך ולכסות את תשלומי המשכנתא החודשיים.

סיבוך נוסף הוא שבעת מימון מחדש של הלוואת משכנתא, הבנקים עשויים לדרוש בטחונות. בהינתן גובה ההלוואה, רק מקרקעין יכולים לשמש כבטוחה. ונדל ן משכנתא עדיין רשום במאזן של הנושה הראשון.

בפועל במקרים כאלה אנשים נוקטים במניפולציה קטנה: הם מנהלים משא ומתן עם חבר או קרוב משפחה שיש לו נכס שווה ערך, משעבדים את הנכס הזה כמשכון ולאחר רישום מחדש של המשכנתא מחזירים הכל למקומו.

תהליך סקירה

קבלה לא אומרת כלום. הם יכולים לסרב אפילו ללקוחות לשלם. אבל בטחונות יכולים להיות ויכוח גדול. כדאי לזכור שככל שהביטחונות נזילים יותר, כך גדל הסיכוי לזכות בחסות הבנק.

כמו כן, הרבה מילים נאמרות על החשיבות של היסטוריית אשראי. אבל מומחים אומרים שהרגע הזה רלוונטי יותר להלוואות קטנות שבהן אין בטחונות. היסטוריית אשראי טובה אף פעם לא פגעה באף אחד. תהליך הבדיקה לוקח בדרך כלל 5-7ימי עבודה. אם תתקבל החלטה חיובית, תהליך הרישום מתחיל.

עלויות

מימון מחדש של הלוואת משכנתא בבנק כרוך בכמה עלויות שהן לחלוטין באחריות המבקש. בחלק מהמוסדות הפיננסיים, אפילו הליך בחינת הבקשה מתקיים בתשלום. במקרה של סירוב, הכספים לא יוחזרו.

אם ההליך יאושר, על המבקש להיות מוכן לעלויות הבאות:

1. הערכת נדל"ן. החוק קובע כי ההליך יכול להתבצע על ידי כל שמאי בעל הרישיון המתאים. אבל לבנקים יש שותפים קבועים משלהם בצוות. אם הבנק מתעקש על שמאי ספציפי, אזי המבקש נאלץ להסכים לכך.
2. הבנק מטיל על הלקוחות את העלויות של טיפול הבקשה ושירות לקוח מסוים. לכן, תצטרך לשלם עמלה עבור הנפקת משכנתא.
3. יש גם עמלה על העברת דיור ממושכן מהמאזן של המלווה הישן.
4. רישום משכון חדש או אותו חפץ גם הוא בתשלום.
5. קבלת כמה סוגים של עזרה.
6. ביטוח אשראי, נדל"ן או הכנסה עצמית - לפי כללי הבנק.
7. תשלום חובת המדינה, אם יש מסמכים נוטריוניים.

בהתאם לתנאי המלווה הנוכחי, כספים לפירעון מוקדם של ההלוואה וקנסות עשויים להימשך.

הטבות

בחירת בנק אחר, הלקוח תמיד מחפש תנאים נוחים יותר. מומחים מייעצים זאתבעת מימון מחדש של משכנתא, ההצעות הטובות ביותר מביאות יתרונות מוחשיים אם יש הבדל במספר פרמטרים.

על אילו נקודות יש להעריך את ההטבות?

1. ריבית. כמה נמוך יותר? ככלל, אם ההפרש לא יעלה על 3%, אז, בהתחשב בעלויות הרישום והאינפלציה, ייתכן שהלקוח לא יזכה בהרבה בסופו של דבר.
2. שנה את המועד האחרון. ניתוח פיננסי מעמיק, שלא כל האזרחים הפשוטים יכולים לעשות, מראה שככל שההלוואה "ארוכה יותר", כך היא יקרה יותר. יש לבחור לטווח ארוך אם כרגע לא ניתן לשלם יותר.
3. הפחת את העמלות החודשיות שלך. אותו עיקרון חל כאן: על ידי זכייה עכשיו, בסופו של דבר אתה יכול לתת יותר. אבל אם ההצעה החדשה באמת משתלמת, יש לשקול אותה בנפרד.
4. איגד הלוואות. רוסים רבים נוטלים כמה הלוואות. התרגול מראה ש-2-3 תשלומים בחודש הם נטל כבד. שילוב כל ההתחייבויות לאחד, אתה יכול לחיות הרבה יותר רגוע.

לאן ללכת?

התחרות בסביבת הבנקאות גבוהה. אבל המצב הזה רק משחק לידיים של הצרכנים: הם הולכים לאן שההלוואות זולות יותר. כאשר שוקלים למחזר משכנתא, העסקאות הטובות ביותר מגיעות ממובילי התעשייה:

• Sberbank – 10-12%
• VTB -24 – 9.7%
• Gazprombank – 9.2%
• Rossbank – 8.7%
• בנק אוף רוסיה – 11.5%

בשנת 2018, עקב גל חדש של ביקוש לנדל ן וצמיחת המדדים הכלכליים בארץ, צפויה עלייה בהצעות חדשות.

ניכוי מימון מחדש

ניכוי מס - החזר מס הכנסה אישי ששולם בעבר על ידי המעסיק בצורה של מס הכנסה אישי. שיעורו הוא 13%. החוק קובע מקרים שבהם אזרח יכול לקבל כספים אלה בחזרה. התנאים למימון מחדש של הלוואת משכנתא מאפשרים שימוש בערבויות סוציאליות כגון הון לידה והנחות מס, אם לא נוצלו במהלך בקשת המשכנתא הראשונית.

אם אתה מתכנן לקבל ניכוי מס, עליך להודיע על כך למנהל האשראי מראש, שכן נקודה זו חייבת לבוא לידי ביטוי בהסכם הבנק.

הניכוי המקסימלי הוא 260,000 רובל. במקביל, יש דרישות לעלות האובייקט: המחיר לא יעלה על 2 מיליון רובל. גובה הניכוי מתפרס על פני השנה. אם לא נוצל כל הסכום תוך שנה קלנדרית אחת, אז בתחילת השנה הבאה, על המקבל להגיש שוב בקשה למס' ולגבות את השאר. ישנן שתי דרכים לחזור:

1. העברה לחשבון בנק לטובת פירעון משכנתא.
2. הוצאת הודעה ממשרד השומה למחלקת הנהלת החשבונות במקום עבודתו של המבקש. במקרה זה, הכסף אינו מוחזר, והכנסתו של המבקש פטורה ממס הכנסה אישי בגובה הניכוי.

מסקנה

כאשר משיגים משכנתא, כל אדם חייב להסתכל רחוק קדימה ולערוך ניתוח אובייקטיבי של ההכנסה שלו. סיכונים מלווים בכל שלב. במקרה זה, עליך להשתמששירותים של חברות ביטוח מהימנות.

אם היתרון של מימון מחדש ברור, אבל הבנק מסרב, אז כדאי לפנות לבנק אחר. אבל העניין האדיר במימון מחדש מאלץ את המוסדות הללו לשקול מחדש את גישתם. לדברי לקוחותיהם, חלקם אינם מוכנים לתת לקוחות למתחרים ורוצים לדון בתנאי הלוואות חדשים. בקושי כדאי לסמוך על שינויים מהותיים, אבל יש אפשרות תיאורטית לפשט כמה אינדיקטורים.