סוגים עיקריים של נדל"ן

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

הבעלות על נדל"ן היא אחד המאפיינים החשובים ביותר של החברה האזרחית. הבעלות על בתים, דירות, משרדים ומגרשים נרשמה ברשויות הרלוונטיות וכך נוצר רישום קדסטרלי. נדל"ן משויך בדרך כלל לנכסי מגורים, אך הטווח של קטגוריית נכסים זו הוא רחב בהרבה. בנוסף לזנים העיקריים, קיימות קבוצות נפרדות של נכסים, אשר מיצובו גורם לא פעם לקשיים בהערכת שווי השוק. עם זאת, הפרקטיקה המשפטית פיתחה מערכת של פרמטרים שלפיהם ניתן לסווג נדל"ן בצורה מדויקת יחסית. הרעיון והסוגים של נכס מסוג זה יסייעו לזהות את המאפיינים של מתקנים פיננסיים ומגורים, כמו גם לקבוע את אטרקטיביות ההשקעה שלהם, וזה חשוב. אבל תחילה עליך להבין אילו חפצים, באופן עקרוני, יכולים להתאים להגדרה של נדל"ן.

סימנים של חפצי נדל"ן

מומחים מזהים שלוש תכונות בסיסיות שבאמצעותן ניתן להבחין בנכס - נייחות, ערך חומרי ועמידות. אולי התכונה העיקרית היא נייחות, שממנה מגיע השם של סוג זה של נכסים. זֶהמאפיין פירושו שלאובייקט יש קשר פיזי בלתי נפרד עם פני כדור הארץ. כלומר, הנכס נמצא כל הזמן במקום אחד ואינו כרוך במעבר ללא תהליכי הרס. למרות שסוגי הנדל"ן הנפוצים ביותר בפדרציה הרוסית אכן מתאימים לתכונה זו, נכס זה מתרכך בהדרגה ומופיעים חריגים. לכל הפחות, נוצרות איזושהי קטגוריות גבוליות, שיש להן כמה מהמאפיינים הטבועים בנדל"ן במובן המסורתי שלו.

הסימן הבא הוא חומריות. מלכתחילה, ראוי לציין כי ניתן להעריך כל אובייקט של נכס כזה במונחים של מאפיינים פיזיים. זה יכול להיות נתונים על שטח, מיקום, איכות מבנים וחומרים. יחד, מידע זה נותן מושג על היתרונות האפשריים של האובייקט - בהתאם, הערך החומרי שלו עולה. באשר לעמידות, בתחילה מאפיין זה הוא מותנה, ולכן החוק מבהיר זאת. כך שבהתאם לתקנות ניתן לחלק את כל סוגי המקרקעין גם ל-6 קבוצות בהתאם למצב הטכני ולמשאב התפעולי. אורך החיים המינימלי של נדל ן הוא 15 שנים, והמקסימום הוא 150 שנים.

סיווגי נדל"ן

ישנן גישות רבות לחלוקת נדל ן לפי קריטריונים שונים. לדוגמה, מתווכים שעובדים עם דירות שמים מלכתחילה פרמטרים כמו יוקרת השטח, מספר החדרים, מספר הקומות ומאפיינים נוספים. גישה מעט שונה ננקטת אם מתוכננתלסווג סוגי מקרקעין המיועדים לשימוש מסחרי. במקרה זה החלוקה מתבצעת בעיקר מבחינת נזילות ורווחיות. עם זאת, המאפיינים הפיזיים של חפצים כאלה והריחוק שלהם ממרכז העיר קובעים במידה רבה את אטרקטיביות ההשקעה שלהם בשוק.

אם ניגש לחלוקת הרכוש בצורה רחבה יותר, אז הגורם העיקרי בסיווג יהיה המקור. בפרט, ישנם סוגים של חפצי נדל"ן שנוצרו על ידי הטבע, כמו גם בשיתוף האדם. ישנה קטגוריה שלישית - זהו נדל"ן, אשר נוצר על ידי מאמצים של אנשים, אך בתהליך הפעולה מרמז על קשר בלתי נפרד עם הטבע. לדוגמה, מחצבים וחלקות קרקע פועלים כמשאבים שמהם נוצרים חפצי נדל"ן ממקור טבעי. ככלל, הם נמצאים בהתחלה בבעלות המדינה, אך ניתן גם להעבירם לבעלות פרטית.

סוגים עיקריים של נדל"ן

היום, כל הנדל"ן מחולק לשלוש קבוצות עיקריות - קרקע, מתקנים מסחריים ודיור. לכל קטגוריה, בתורה, יש סיווגים ותכונות ייחודיות משלה. למשל, חלקת קרקע יכולה להיות בעלת ייעוד שונה מבחינת ניצול. אנו יכולים לומר כי זהו סוג הנכס השנוי ביותר במחלוקת, אשר מוסבר על ידי מגוון רחב של דרכים להשתמש בו. מצד שני, לנכסי מגורים ומסחר מסוג זה יש מאפיינים ייחודיים משלהם.לדוגמה, לחפצים כאלה עשויים להיות דרגות שונות של מוכנות לפעולה. לגבי קרקע, נכס זה אינו רלוונטי. ניתן להסיק כי המאפיינים, הסוגים והמאפיינים של הנדל"ן קשורים זה בזה ומסייעים בהגדרתם. אבל, אם תכיר יותר את ההבדלים בין כל אחד מסוגי הנדל"ן העיקריים, אז המאפיינים הספציפיים שלהם יהפכו לבולטים יותר. כמו כן, ראוי לציין שניתן להעביר סוג אחד של נכס לאחר. לדוגמה, ניתן לסווג מחדש חלקה חקלאית כקרקע לבנייה פרטנית, ועם הזמן יופיע בית כפרי במקומו.

נכס למגורים

ראשית, עליך להגדיר אילו חפצים יכולים להיקרא דיור. ככלל, מושג זה פירושו בניין עם שירותים המבטיחים מגורים אנושיים. בדרך כלל, סוגי נדל"ן למגורים שונים במאפיינים טכניים ותפעוליים. ביחד, נכסי חצרים של דירות ובתים מאפשרים להבחין ביניהם בקטגוריית נדל"ן עילית, טיפוסי, עסקי וכדומה. בהתאם לכך, העלות משתנה בהתאם לשאלה האם הנכס שייך לאחת מהקבוצות המצוינות. הוא גם קובע חלוקת דיור לעירוני ולפרברי. במקרה הראשון, אנחנו מדברים בדרך כלל על דירות בבתים ומתחמים נפרדים, ובשני - על קוטג'ים. יש גם מתקני גבול. כך למשל, נבנים בתים עירוניים בערים המיועדות לאכלס מספר משפחות. למרות שאובייקטים כאלה שומרים על התכונות של דירות בעיר, הבעלים יכולים לקבל כניסה אישית ומגרש משלהם.ליד הבית.

שווה לשקול בית משותף נפרד - זהו סוג של דיור שניתן לכלול בקטגוריות שונות. כדי להבין את המאפיינים של נכס זה, כדאי לחלק את סוגי הנדל"ן לפרט וכללי. הבית המשותף מובחן על ידי האפשרות להכיל מספר בתים או חלק מבניין אחד, שהמתחם בו ישמש בעלים שונים. כמו כן, נדל"ן מסוג זה עשוי לכלול נוכחות של חלקות קרקע. כלומר, במקרה זה, חפץ אחד עשוי להכיל יחידות נדל"ן ממעמדות שונים, המשולבים לתשתית משותפת.

סוגי נכס מסחרי

שוק הנדל"ן מבחין בדרך כלל בארבע קטגוריות עיקריות של נכסים מסחריים, הנבדלים באופי הפעולה. מדובר בחצרים קמעונאיים, מחסנים, משרדים ותעשייה או מתחמי אזורים. לעתים קרובות, חפץ אחד כולל מספר יחידות נדל"ן מקטגוריות שונות בבת אחת. לדוגמה, אזור המסחר מחובר לחצרים המיועדים לאחסון סחורות. המאפיין המשותף המאחד את קטגוריות החפצים הללו הוא ההתמקדות בהפקת יתרונות חומריים. ניתן לומר כי מדובר בסוגי נדל"ן פיננסיים התורמים בדרך זו או אחרת לצבירת הכספים. לדוגמה, מתחמי ייצור מיועדים לייצור מוצרים, מחסנים משמשים לאחסון מוצרים מוכנים למכירה או מחזור לוגיסטי נוסף, ומתקנים קמעונאייםלמכור סחורה ישירות. בנפרד, כדאי להדגיש חצרים משרדיים שיכולים לבצע משימות שונות, החל ממתן שירותים מסוימים ועד לביצוע פונקציות ניהוליות - למשל, באותם מתקני ייצור וקמעונאות. גם נדל"ן למגורים יכול להיחשב מסחרי במקרים מסוימים. לדוגמה, אם הבעלים משכיר את השטח, ובכך מפיק רווח כספי.

קרקע כסוג של נדל"ן

כפי שצוין לעיל, קרקע היא נכס טבעי ויכולה להיחשב כנכס בסיס. בהתאם לאיזה מעמד חוקי יש לאתר מסוים, ייעודו נקבע. סוגי הנדל ן הנפוצים ביותר המיועדים לשימוש חקלאי. בפרט מוקצים קרקעות למרעה, אדמות עיבוד, שדות חציר, שתילת מטעים רב-שנתיים ועוד. לא ניתן להשתמש בחלקות המיועדות לחקלאות, למשל, לנטיעת צמחים תרבותיים, אך ניתן לבנות עליהן אסמים, בתי מרחץ, שדות חציר ועוד. מתקני תשתית ביתיים. הקטגוריה של קוטג'ים בקיץ היא גם די פופולרית. הם שונים בכך שלבעלים יש את הזכות לבנות בתים קטנים על השטח שלהם. אבל מבנים כאלה אינם שייכים למתקני מגורים, כלומר, הם אינם מיועדים למגורי קבע. מבנים אלה כפופים גם להגבלות מסוימות במונחים של תמיכה בתקשורת.

עמדי לבד וקטגוריית מגרשים המיועדים לבנייה פרטנית. אם לא ניתן לבנות סוגים חקלאיים של נדל ן עם בנייני מגורים, אז חפצים לדיור בודדים מאפשרים בנייה של בתים פרטיים וקוטג'ים. ראוי לציין כי יישובי קוטג' מודרניים רבים מאורגנות על אדמות חקלאיות לשעבר, אשר כיום רכשו מעמד של בניית דיור בודד. קבוצה ספציפית ונדירה כוללת אתרים לתחנות מדעיות. מתחמי מחקר ובסיסים מאורגנים על אדמות כאלה.

נדל"ן לנייד

זה בדיוק המקרה כשאפשר לדבר על החריג לכללים בניהול נכסי נדל"ן ככזה. חפצים ניידים השייכים לנדל"ן מיוצגים על ידי מה שנקרא בתים ניידים. כחפץ נדל"ן מן המניין, מבנים כאלה הפכו לאחרונה לנפוצים בארצות הברית. סוגים אלה של נדל"ן פחות פופולריים ברוסיה, אך הם משמשים גם לצייד כפרים הנמצאים באתרי בנייה מרוחקים. היתרונות של בתים ניידים כוללים עלות נמוכה, לא תובעני בבחירת אתר בנייה, כמו גם צדדיות בפעולה. בין החסרונות ישנה רמת נוחות נמוכה, עמידות ממוצעת וחוסר אמינות. זאת בשל העובדה שרוב מבנים מסוג זה עדיין לא מחושבים למגורי קבע.

יש גם דקויות משפטיות שלא מאפשרות בכל מקרהלשקול מבנים כאלה כנדל"ן מן המניין. הרעיון והסוגים של אובייקטים כאלה עשויים להשתנות בהתאם לשיטת המכשיר הטכני. אז, ביצוע מסמכים לזכות הבעלות כיום מותר למבנים ניידים, המבוססים על הבסיס בגבולות האתר בבעלות בעל החפץ. במקרים מסוימים מותרת גם רישום ב"בית על גלגלים". כמובן, סידור הבסיס למבנה כזה משכיח את תכונות הניידות, אם כי, אם תרצה, המשתמש יכול להעביר את הבית למקום אחר עם הפסדים מינימליים. קטגוריה זו כוללת חלקית גם ספינות ים, השייכות גם הן לנדל"ן המדינה, למרות שלמעשה יש להן יכולת תנועה.

מהות כלכלית של נדל"ן

מיצוי תכליתי של הטבות מהותיות אופייני יותר לנדל"ן פיננסי. זו המשמעות של קיומם של חפצים כאלה. סוגי הנדל"ן המסחריים, נכסיו להשקעה ומאפייניו נקבעים על פי האטרקטיביות בשוק. כלומר, מדדים הקובעים את נזילות החפץ והרווחיות האפשרית שלו בעיני רוכש או שוכר פוטנציאלי. גם הקמת בניין דירות היא פרויקט השקעה ושייכת לתחום הנדל"ן המסחרי.

המומחים בתחום עוסקים בתכנון אדריכלי, עיצוב טכני של הבית ומבצעים את בנייתו הישירה תוך התמקדות באטרקטיביות השקעה עתידית. אך גם לאחר סיום הבנייה, הקמת הבניין ומעבר דירות למעמד של נדל ן למגורים, נשמרים מאפייני ההשקעה. לדוגמה, אפילו הלקוח הראשון של חברה שמוכרת את שטח המגורים של בית זה עשוי לשקול את הרכישה לא כמקום מגוריו העתידי, אלא כמכשיר להשקעה פיננסית עם רווחים מהמכירה לאחר מכן.

סוגי בעלות על נדל"ן

הצורה הנפוצה ביותר של בעלות על נדל ן היא בעלות פרטית. מסמך המאשר זכות זו מאפשר לאדם מסוים להיפטר מחפץ מקרקעין מסוים לפי שיקול דעתו. יחד עם זאת, ישנם סוגים שונים של בעלות על מקרקעין מבחינת בעלות פרטית. לפיכך, מבדילים בין רכוש משותף. המגוון השני מתרחש באותם מקרים שבהם חפץ אחד בלתי נפרד מרמז על נוכחותם של שני בעלים או יותר. בהקשר זה כדאי לעבור לצורת בעלות משותפת, הנחשבת אף היא כמשותף, אך ללא הקצאת מניות ספציפיות. אם זה אמור לחלק את הרכוש בין הבעלים, אז אפשר לדבר על צורת בעלות אחרת - משותפת. רכוש משותף כרוך ביצירת מניות בודדות בין הבעלים, אך גודלן הספציפי אינו מצוין. ייתכן שזו הדירה של בני הזוג, שנרכשה בנישואין עם משאבים כספיים משותפים.

מסקנה

אחרי הכל, הבסיס להפרדת חפציםנדל"ן לסוגים וקטגוריות שונות הוא אופי השימוש. בהתבסס על הפרטים של היעד העתידי, אדריכלים ובנאים יוצרים את האיכויות התפעוליות של האובייקט, המונחות בשלב של פיתוח הפרויקט וכבר מיושמות באתר העבודה. ישנם גם מאפיינים משפטיים מיוחדים שיש לסוגי מקרקעין שונים. המשפט האזרחי קובע תנאים נפרדים לאחזקה, תפעול ועסקאות שוק לקטגוריות שונות של מקרקעין. לדוגמה, מיסוי עשוי לחול אחרת על נדל"ן למגורים ומסחר. יתרה מכך, גם בתוך קטגוריות מסוימות, קיימת לעיתים קרובות בידול בגישות ליצירת מסמכים רגולטוריים לגבי תחזוקה ושירות של חפצים מסוימים. זה חל, במיוחד, על עמידה בתקנים סניטריים, כללי שירות ציבורי, בעיות בטיחות אש וכו'.