בית רווחי הוא בתים רווחיים במוסקבה

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

התאמות רבות שהמשבר העולמי עשה לכלכלה של מדינות רבות אינן משנות את הרלוונטיות של השקעה בנדל"ן. אדם פשוט ברחוב, המשקיע את חסכונותיו בבניית מתקני מגורים, חוסך במיומנות את חסכונותיו. עקב שינוי המגמות חדלה מכירת הנדל"ן להניב הכנסה מוחשית, מה שהוביל להופעתם של מקורות רווח חדשים לחלוטין למשקיעים גדולים. בניין דירות הוא חלופה מבוקשת לרכישת נדל"ן. בנייתם של מתקני מגורים אלה בוצעה קודם לכן וצומצמה רשמית ב-1917.

בואו נסתכל אל העבר

בית רווחי הוא חפץ ממגזר נדל"ן נפרד, המשמש את בעליו כפרויקט השקעה לטווח ארוך. המבנים הראשונים מסוג זה הוקמו באירופה בתחילת המאה ה-17. באנגליה, גרמניה וצרפת הם החלו לראשונה לקדם את הרעיון לספק דיור משלהם לשימוש זמני לצדדים שלישיים. בעבר לא הייתה דרך למכור בית במהירות, ולכן הייתה נטייה לבנות אחוזות מפוארות. בתהליך בנייההאדריכלים המפורסמים ביותר היו מעורבים, והמבנים מוקמו במקומות הציוריים ביותר. מבנים גמורים הופרדו לסוג נפרד של נדל"ן, שנחשב לקישוט של הערים הגדולות בעולם.

איך נראו בתי שיכון בעבר?

בניין הדירות הראשון היה בניין דירות, באחת מקומותיו התגורר בעל הנכס עם משפחתו. הרצפה יכולה לשכן את המשרד, החנות או המחסן של בעל הבית. מאפיין אופייני של המבנים היה נוכחות של עיטור טיח על החזית, פסלים יפים, תבליטים ועמודים. החלק החיצוני יכול להיות מוזהב. עיטור היה קיים רק בחלק של הבניין שפונה לרחובות. החזיתות שהופנו לחלקה הפנימי של החצר עוצבו בפשטות רבה וללא סלסולים. לדירות שהיו חלק מבתי שיכון במוסקבה ובערים אחרות הייתה פריסה זהה. הם כמעט תמיד התקבצו סביב גלריות, מסדרונות וחדרי מדרגות. הבניין כבש כמעט את כל שטח האתר, שהוקצה לו. המקום הפנוי היחיד הוא הפטיו, ששימש לטיולים קצרים לדיירים עם ילדים ולייבוש בגדים.

איך נוצרה ההיסטוריה של הבתים באימפריה הרוסית?

בניין הדירות הראשון הוא בנייה שממש לא אופיינית לארכיטקטורה של פעם. מבנה כזה הופיע בשטח הערים הגדולות ביותר של האימפריה רק במאה ה-17. לקח רק 50 שנה עד שהבניינים הפכו פופולריים מאודבביקוש. בעבר הייתה מסורת: כל סוחר, איש עסקים או כל אמיד אחר המכבד את עצמו חייב להקים לפחות מבנה אחד כזה, שעל השלט יצוין שם בעליו. עד תחילת המהפכה היו ברוסיה לפחות 600 מבנים מסוג זה. הם קישטו את רחובות מוסקבה ואודסה, קייב וגומל.

פיתוח בתי דירות על בסיס שינויים בחקיקה

במאה ה-19, כתוצאה משינויים משמעותיים בחקיקה של האימפריה הרוסית, ניתן היה להשכיר את הקומות הראשונות של מבנים כסטודיו, סטודיו לצילום, חנויות וקונדיטוריות. הקומה השנייה נועדה לשטחי משרדים. בקומה השלישית של המבנה היו דירות שהושכרו על ידי אצילים, תעשיינים וסוחרים. בקומות עליית הגג התגוררו שחקניות ואמניות, אנשי צבא בדימוס וסטודנטים. חדר קטן עלה לדייר 15-30 רובל בחודש, ודירות מרובות חדרים עולות בין 500 ל 1000 רובל. הגישה להשכרה של קטגוריית דיור זו הייתה פתוחה לכולם.

הופעת רעיון

בניין דירות הוא נושא שנדון לעתים קרובות לאחרונה, הקשור ישירות להתפתחות הפעילה של שוק הנדל ן המקומי. המבנים הם למעשה בניינים מרובי יחידות שכל הדירות בהן מוכוונות להשכרה. לראשונה, הרעיון של הקמת מבנים בקטגוריה זו הופיע בקרב המדינאים של סנט פטרסבורג, שבדרך זו שואפים לנצחלפתור את בעיית הדיור. לדבריהם, תושבי הארץ בעלי הכנסה נמוכה, שאינם יכולים לרכוש בית משלהם, לא יוכלו לשכור רק דירות שיציעו בתי שיכון ברובע נבסקי. הם יוכלו לחיות שם באושר ובנוחות. רעיון זה אינו נופל לקטגוריה של חדשנות, וזה די ברור מהסיפור שהוצג לעיל.

רלוונטיות של פרויקטים ב-2015

הרלוונטיות והרווחיות של הפרויקטים מוצדקת בעובדה שלמלאי הדיור של רוסיה במאה ה-20 יש הבדלים משמעותיים מהמלאי של היום. בעבר, ערים גדולות נוצרו ממשקי בית גדולים ואחוזות אצילים, שהתמקדו במשפחה אחת בלבד. עובדים רגילים שהיגרו באופן פעיל לערים גדולות לא יכלו לקנות או לשכור דיור לעצמם, שכן ההצעות הוגבלו במידה רבה לארמונות של אלף וחצי ריבועים. בניין דירות הוא לא רק פתרון לבעיות דחופות בדיור, הוא גם מענה לביקוש בשוק ופשוט עסק רווחי ביותר.

האם יש ביקוש לדיור להשכרה ברוסיה?

הביקוש לדיור להשכרה ברוסיה גדל באופן משמעותי במהלך השנים האחרונות. מספר עצום של אנשים מחפשים דיור בר השגה. רבים, במאמץ להרוויח מעמידה בביקוש, משכירים חדרים בדירותיהם או דירות שלמות שקיבלו בירושה. יש גם קבוצה רצינית יותר של משקיעים שמשפצים במיוחד דירות על מנת לספק אותן להשכרה. כגוןגישה והכנסה יציבה מספקת, והכספים עוזרים לחסוך בתקופות של חוסר יציבות במשק. אנליסטים מציינים שאנשים מתעניינים הרבה יותר בבתי מגורים בסנט פטרסבורג מאשר הצעות מסוחרים פרטיים. זה מובטח על ידי יציבות השותפות. המצב שבו הבעלים יכול לבקש לפנות דיור עקב נסיבות חייו נשלל לחלוטין. אנחנו יכולים לדבר על תוכנית שותפות פשוטה ושקופה ועל אמון בעתיד. בניין דירות (יש תמונה של בניינים כאלה בסקירה) מועיל לא רק לבעליו, אלא גם למדינה, שמקבלת הזדמנות להכשיר את שוק הנדל ן.

צפייה בבנייה כעסק

היום בתי דירות במוסקבה עולים לבעליהם את אותו הסכום כמו בתים רגילים, דירות שבהן מתוכנן פשוט למכור. בבניית בית טיפוסי מחזיר בעליו את הכספים שהושקעו בבנייה תוך 5 שנים בלבד. באופן דומה, הרווח מתקבל תוך תקופה זהה. במקביל, ההלוואה להקמת המבנה מוחזרת במהירות האפשרית באמצעות השקעה בתהליך בניית המבנים של דיירים עתידיים. באשר לבנייני דירות, ההחזר שלהם הוא 13 שנים ומעלה, מה שמוביל אוטומטית לעלייה בריבית על ההלוואה במהלך ביצוע הריבית. בסופו של דבר, הפרויקט יספק הכנסה פסיבית יציבה בסדר גודל גדול, אך מעטים היזמים המודרניים שמוכנים לעבוד לעתיד כה רחוק.

מה יכול לעזורהממשלה?

בשל העובדה שפלח בנייני הדירות ברוסיה אינו מפותח במיוחד, הוא נחשב ללא אטרקטיבי עבור אנשי עסקים ומשקיעים. הממשלה מצידה אינה יכולה לנקוט באמצעים יעילים, שכן מתן תמריצים או סובסידיות לבנייה, הקלות מס או מחירי קרקע מועדפים, בסופו של דבר, אינם פותרים את בעיית המדינה. תעריף השכירות, גם עם עלויות נמוכות יותר לבניית מגורים, נשאר זהה. למרות הדיון הפעיל ברמת הממשלה בנושא זה, כמעט ולא ננקטות פעולות אקטיביות. אלטרנטיבה לעסקים עם פתרון מקביל של סוגיית הדיור ברמת המדינה תתאפשר רק כאשר השוק של פלח נדל ן זה יגדל ובשל שפע ההיצע יהפוך נגיש יותר לאזרחים בעלי הכנסה נמוכה. כאופציה, בניין דירות, ביקורות על רמת המגורים בו רק בבקשה, ניתן לממן במלואו מהתקציב, אך טרם ניתנו כספים לפרויקטים אלו.

מתי יפנו בתי השכירות?

מבנה יחסי השוק אומר שההיצע ייווצר עד למיצוי הביקוש לחלוטין. נתחיל עם העובדה שניתן לראות את ההתפתחות הפעילה של שוק הנדל ן הרוסי רק בעשר השנים האחרונות. בתקופה שבה דיור להשכרה תופס פלח ראוי בשווקים של מדינות מפותחות, ברוסיה זה רק מתחיל להופיע בצורה של מבנים מאורגנים. כיום, היזמים נוטים לבניית דיור רגיל, שמשתלם מהר יותר והכנסהמביא בשנים הקרובות. כל עוד יש ביקוש, מגמה זו לא תשתנה. בית השכירות, שביקורות העובדים שלו מפנים את תשומת הלב להיבטים החיוביים של הפרויקט, יהיה מבוקש כאשר רוכשי הנכסים יתישו את עצמם, והשוק ישלט על ידי ביקוש של אוכלוסיית ההכנסה הנמוכה לדיור בר השגה מבחינת שכירות. במקביל, תרד ההתעניינות ברכישת דירות, מה שיגרום לתחרות עזה בין היזמים במגזר זה ולהגביר סיכונים. זו תהיה נקודת מפנה כאשר היזמים יתחילו לתת עדיפות לפרויקטים כמו, למשל, בתי דירות ברובע נייבסקי.

2015 הנחיות בנייה

העקרונות הבסיסיים לבנייה ופיתוח של דיור להשכרה במוסקבה היו אמורים להופיע בתוכנית האב של העיר, שאישורה היה מתוכנן לשנת 2015. בניין דירות, שתמיד מקבל משוב חיובי מהעובדים, יכול להפוך לפרויקט רווחי ביותר בעתיד. בעתיד, מתוכנן לשנות את פרטי הבנייה. הנושאים הבאים נבחנו ונדחו במהלך הדיון בבעיה: הפחתת תקני תאורה, שינויים בתקנים סניטריים ואפידמיולוגיים, תקני בטיחות. בהתאם לתוכניות ראשוניות, באזורי התעשייה המחודשים יופיע בניין הדירות הראשון. פושקינו לא יהפוך למיקומו, אבל השטח של מוסקבה החדשה, זלנוגרד והמחוז המנהלי הצפוני אפשרי בהחלט. לגבי המפתחים עצמם, הם לא מאוד מרוציםרצונה של הממשלה לפתח את שוק הדיור להשכרה. לדעתם, בית הדירות (פושקינו) כרגע לא נראה מבטיח מבחינת רווח. הסיבה לכך היא לא רק ריביות גבוהות על הלוואות, אלא גם קשורה לתקופת ההחזר הארוכה של הפרויקט. נוכחותם של פלחים רווחיים יותר בשוק הנדל ן הרוסי משחקת תפקיד גדול.