קביעת נוהל השימוש בדירה בבעלות משותפת. בעיית דיור
קביעת נוהל השימוש בדירה בבעלות משותפת. בעיית דיור

וִידֵאוֹ: קביעת נוהל השימוש בדירה בבעלות משותפת. בעיית דיור

וִידֵאוֹ: קביעת נוהל השימוש בדירה בבעלות משותפת. בעיית דיור
וִידֵאוֹ: EVERYTHING YOU NEED TO KNOW TO BECOME A LASH TECH | HOW TO GET CERTIFIED, WHERE TO ORDER TOOLS, ETC. 2024, מרץ
Anonim

בחיים יש מצבים שבהם אנשים זרים זה לזה נאלצים לחיות באותה טריטוריה. אלו יכולים להיות למשל בני זוג שהתגרשו, אך ממשיכים להתגורר באותה דירה, מאחר ואין להם דיור אחר, מספר יורשים שקיבלו דירה מהמוריש, ולא תמיד מדובר בקרובים וכדומה.

לא מוכנים לוותר על חלקם בדיור, הם צריכים לחיות ביחד. על בסיס זה מתעוררים לא פעם מחלוקות, אי הבנות, תוכחות, טענות ושערוריות. המוצא ממצב זה עשוי להיות קביעת נוהל השימוש בדירה בבעלות משותפת. נדבר על זה במאמר.

מכירת דירה בבעלות משותפת
מכירת דירה בבעלות משותפת

מתי אתה צריך הזמנת דיור?

לרוב, מניות בדירה שייכות לקרובים שירשו אותה, או לבני זוג שהתגרשו. בשני המקרים, האזרחים אינם בני משפחה בפועל ואינם מנהלים משק בית משותף. זה מעלה את שאלת ההגדרההנוהל לשימוש בדירה בבעלות משותפת.

מומלץ להקים את הסדר הזה בעצמכם בהתנדבות. לצורך כך נערך הסכם בכתב בו קובעים הבעלים את כל רגעי השימוש בדירה. האפשרות הטובה ביותר תהיה אישור מסמך זה על ידי נוטריון.

לדוגמה, אלכסנדר וסבטלנה איבנוב גרו בדירה שרכשו יחד לאחר החתונה. כעבור מספר שנים נפרדו בני הזוג וחילקו את הרכוש. עם זאת, לאלכסנדר ולא לסבטלנה לא היה לאן ללכת לגור, וגם פדיון חלקו של בן הזוג היה בלתי אפשרי עבורם. בהקשר זה, הם נאלצו לחיות יחד באותו טריטוריה.

הדירה הייתה דירת שני חדרים עם חדרים נפרדים. לכן, לא היו להם בעיות בשימוש בחצרים אלה. אבל לגבי המטבח והשירותים, הם לא יכלו להסכים. אלכסנדר הביא לעתים קרובות חברים הביתה שאיתם שתה אלכוהול. יתרה מכך, הוא לא לקח אותם לחדרו, אלא התיישב איתם במטבח. באופן טבעי, סבטלנה לא אהבה את זה. אבל לאלכסנדר היה גם חוסר שביעות רצון מהעובדה שסבטלנה מייבשת דברים בחדר האמבטיה. כתוצאה מכך, נאלצו בני הזוג לשעבר לערוך הסכם, לפיו אלכסנדר הפסיק להביא חברים ולהישאר במטבח, וסבטלנה לא יבשה יותר בגדים בשירותים.

איך ניתן להשתמש בבעלות חלקית?

קביעת הנוהל לשימוש בדירה בבעלות משותפת מושפעת מגורמים שונים, בפרט:

  • Shares.
  • מספר חדרי מגורים.אם יש מספיק מהם לכל אחד מהבעלים - זה דבר אחד, וכשיש יותר בעלים, אז הרבה יותר קשה לקבוע את הסדר המתאים.
  • מספר תושבים. לכן, אם יש שניים מהם (בני זוג לשעבר שהם בעלים), אבל ילד קטין גר איתם, אז לאישה מוקצה חדר עם יותר מטרים רבועים.
  • האם לתושבים יש מקומות לינה אחרים.
  • נוכחות של קשרים משפחתיים בין תושבים.
  • פריסה. לעתים קרובות בדירות - חדרי הליכה. באופן טבעי, אף אחד לא רוצה שדיירים אחרים יפלשו כל הזמן למרחב האישי שלו.

האידיאל הוא המקרה שבו מספר החדרים הנפרדים אינו קטן ממספר הבעלים. אז לכל אחד מהם מוקצה חדר, והשטחים המשותפים ממשיכים להיות משותפים. במקרה זה, מתקבלת דירה משותפת.

האם ניתן להפריט חלק בדירה
האם ניתן להפריט חלק בדירה

אבל אם הדירה בבעלות משותפת ולא ניתן להקצות חדר לכל דייר, למשל, במקרה של דירת אודנושקה, אז עדיף שבעלים אחד ירכוש את החלק של אַחֵר. בדרך כלל, מי שבבעלותו חלק גדול פודה חלק קטן יותר. אבל ייתכנו אפשרויות פדיון אחרות. כמו כן, הבעלים יכולים להסכים, למשל, להשתמש בדירה מעת לעת. לאחר מכן, במהלך תקופה מוגדרת, אחד מהם מתגורר שם, ולאחר מכן עוזב ובעלים אחר עובר לדירה לפרק זמן מסוים.

איך לקבוע את הסדר המתאים?

בעת קביעת הסדרהשימוש בדירה בבעלות משותפת חייב לעמוד בכללים שהדיירים קובעים לעצמם ובינם לבין עצמם. ניתן להקים או להקים אותם.

האפשרות הראשונה מתרחשת כאשר התפתחה דרך מסוימת בין בעלי תפעול החדרים והשטחים המשותפים (מטבח, שירותים, שירותים, מסדרון). במקרה זה, הסדר הזה מתאים לכולם, ואף אחד לא רוצה לשנות שום דבר.

המצב מסובך יותר במקרים שבהם לבעלים יש תביעות זה נגד זה. אז אתה צריך לנסות לפתור בעיות באמצעות משא ומתן. אם אינך יכול להסכים על שום דבר, עליך לפנות לבית המשפט.

קביעת הליך השימוש בדירה בבעלות משותפת משמעה שכל אחד מהבעלים מחזיק בחדר מסוים או חלק ממנו, בעצם ביחס לחלקו בבעלותו. כמו כן נקבעו כללים לשימוש במטבח, בחדר האמבטיה ובאזורים משותפים נוספים.

כמובן שהכי טוב אם חלקו של כל אחד מבעלי הדירה יוקצה בעין או שהחלק יפדה. אבל זה לא תמיד בר השגה. לפעמים יש צורך לבצע שיפוץ בעת הקצאה. במקרה של בית, הרבה יותר קל לפתור את הבעיה מאשר בדירה, כשכמעט בלתי אפשרי לעשות זאת. בנוסף, לא תמיד יש לבעלים את הכסף לפדות את מניותיהם. לכן, עליהם להסכים על הזמנה שתתאים לכולם.

ישנן 2 אפשרויות להקצאת חלק בעין בדירה. זה:

  • הגעה להסכם מרצון.
  • פתרון הבעיה באמצעות בית המשפטאורגן.

הרבה יותר טוב לנהל משא ומתן אחד עם השני בעצמכם, שכן זה עוזר לשמור על יחסים טובים בין התושבים. זה גם ייקח הרבה פחות זמן מאשר פנייה לבית המשפט. במקרה זה, הדיירים מחליטים בעצמם לאיזה מקום יגיע למי וכיצד ישמשו השטחים המשותפים. ההסכמות שהושגו מאוחדות על ידי כריתת הסכם בכתב.

אם לא ניתן להסכים, אין לצדדים ברירה אלא לפנות לבית המשפט. אך גם במקרה זה יש להקפיד על ההליך בו יש לנהוג בהסדר קדם משפט של הסכסוך. לשם כך, עליך לפנות לבעלים אחרים עם הצעה לסיום הסכם. עדיף לשלוח את המסמך בדואר רשום בדואר. מותר להעבירו באופן אישי, אך על הנמען לחתום על עובדת הקבלה. זוהי עדות לניסיון לפתור את הבעיה בדרכי שלום.

אין צורך באישור נוטריוני להסכם. אתה יכול אפילו להגביל את עצמך להסכמות בעל פה. אולם אם אחד הצדדים יפר את ההסכמות שהושגו, יהיה קשה מאוד להוכיח זאת. בנוסף, הצדדים רשאים להסכים על מכירת דירה בבעלות משותפת.

שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין

הסכמה של הסכם

אם הבעלים כבר גרים יחד זמן מה, כבר נקבע נוהל מסוים לשימוש במקום ואין תלונות זה על זה, אזי זה מעיד על כך שהושגו הסכמות בעל פה. אבל כדי לבטח את עצמך לעתיד, למשל, אם מישהו יחליט לשנותדרך חיים מבוססת, כדאי לערוך הסכם בכתב. לשם כך, הטקסט מפרט את התנאים שבהם ישתמש כל דייר וכיצד ישמשו השטחים המשותפים.

המסמך יהפוך לחייב משפטית לאחר שכל דייר יחתום על ההסכם. אפשר גם לפנות לנוטריון. אז המסמך יקבל עוד יותר "משקל". אבל בחיים, למרבה הצער, הסכמים כאלה נערכים לעתים רחוקות. בנוכחות שלום זה פשוט לא עולה, ובנוכחות של תוכחות וטענות הדדיות הצדדים, ככלל, לא יכולים להסכים ולפנות לבית המשפט.

אם הוחלט למכור את הדירה או לקנות חלק ממנה, נכרת חוזה למכירת חלק בדירה. זה גורם לרוב לוויכוח על העלות. כדי למנוע מחלוקות, כדאי להתקשר לשמאי מקרקעין שיקבע את המחיר האמיתי.

קביעת הצו באמצעות בית המשפט

התנאי העיקרי לקביעת הסדר המתאים הוא מיקום הדירה בבעלות משותפת. החלק בחדר, בדירה המשותפת כבר מחולק. שם, כל אחד מהבעלים הוא הבעלים הבלעדי של חדר נפרד או חלק ממנו. לכן, ניתן לפנות לבית המשפט רק כדי לקבוע את סדר הפעלת המטבח, השירותים ומקומות דומים נוספים.

תנאי נוסף הוא שרק בעל החלק בדירה יכול להגיש תביעה. לפיכך, גם אם אזרח רשום בדירה, אך אינו בעלים משותף כדין, אין לו זכות לפנות לבית המשפט.

פדיון מניות
פדיון מניות

אלגוריתם פעולה

מבקש המגיש תביעה לבית משפט לסילוק נכס בבעלות משותפת חייב לבצע הליך מסוים, בפרט:

  1. עשו ניסיון ליישוב סכסוך בדרכי שלום על ידי פנייה לצד השני או הצדדים בהצעה לצאת ממצב זה, לרבות באמצעות כריתת חוזה למכירת חלק בדירה.
  2. אם זה לא עוזר, אתה יכול להתחיל להתכונן למשפט. לשם כך, עליך לאסוף את המסמכים הנדרשים.
  3. לאחר מכן, תוגש תביעה. עדיף לפנות לעורך דין מנוסה בבקשה זו, שכן טעויות בהכנת מסמך זה טומנות בחובן סירוב לקבל את הבקשה לעיון או מובילות לעיכוב במשפט.
  4. קחו חלק במשפט. התהליך עשוי להימשך עד חודש. לכן, בהעדר זמן להשתתף בישיבות, ניתן להפקיד זכות זו גם בידי עורך דין.
  5. ערעור על החלטת בית המשפט. זה נעשה אם זה לא התאים למפלגה.
  6. קבל בידיכם החלטת בית משפט וכתב הוצאה לפועל. לעיתים הנתבעים אינם רוצים להיענות להחלטה. לאחר מכן על התובע לפנות לשירות בית המשפט. המסמך העיקרי שלפיו פועלים מומחים אלו הוא כתב ההוצאה לפועל. על בסיסה, הם פותחים בהליכים ומאלצים את הנאשם לציית להחלטת בית המשפט.

Documents

יש להגיש את המסמכים הבאים לבית המשפט יחד עם התביעה:

  • כמה עותקים של כתב התביעה (אחד לבית המשפט, אחרים למשתתפים בתהליך ואחד לעצמי).
  • עותק של תעודת זהות.
  • חלץ מ-USRN.
  • מסמך המאשר את זכות הבעלות המשותפת בדירה.
  • מסמכים המאשרים ניסיון ליישוב ידידותי של הסכסוך.
  • דרכון טכני לנדל"ן.
  • קבלה עם חובת מדינה בתשלום.

במידה ומתוכנן למכור את המניה בעתיד, אך התובע רוצה לנסח תחילה את סדר השימוש, הוא יזדקק למסמך של שמאי המקרקעין.

תזמון

תקופת הבחינה של הבקשה תלויה בגורמים רבים, בפרט:

  • נוכחות המשתתפים במפגש.
  • עמדה הפוכה.
  • זמינות המסמכים הנדרשים.
  • נקודות אחרות.

בכל מקרה, התביעה נמשכת לפחות חודשיים.

סילוק רכוש בבעלות משותפת
סילוק רכוש בבעלות משותפת

עלות

לפי אמנות. 333.19 של קוד המס, סכום אגרת המדינה עבור מחלוקת זו הוא 300 רובל. הסכום הנדרש יגדל במידה והתובע ירצה לפנות לעורך דין. אז, עריכת בקשה יכולה לעלות בין 1 ל 3,000 רובל. בנפרד, תצטרך לשלם עבור ייצוג האינטרסים של התובע על ידי עורך דין.

Claim

החוק אינו קובע את צורת התביעה. במקביל, מוטלות דרישות מחמירות על הידור שלה, המפורטות באמנות. 131 קוד סדר הדין האזרחי של הפדרציה הרוסית. בפרט, עליו להכיל את המידע הבא:

  • שם בית המשפט.
  • נתונים אישיים של הצדדים.
  • שם המסמך.
  • בסיסים להופעת בעלות על חלק בחצרים.
  • Shares.
  • תיאור החדר, ציון מספר החדרים, מיקומם, תיאור, אזור חדרי השירות וכו'.
  • מהות המחלוקת.
  • מציין ניסיונות פשרה לפני משפט.
  • תביעות.
  • רשימת המסמכים המצורפים.
  • תאריך וחתימה.

מסגרת משפטית

כאשר בוחנים תביעות כאלה, בתי המשפט מונחים על ידי ההוראות הבאות:

  • סעיף 35 לחוק הראשי של המדינה (חוקה).
  • Art.247 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית.
  • Art.307 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית.
  • Art.3 RF LC.
  • Art.30 RF LC.

כמו כן, החלטת בית המשפט תלויה בנסיבות הספציפיות של המקרה.

דוגמה שיפוטית: חדירה לטריטוריה זרה

האזרח ניקולאי פטרוב הוא הבעלים של חלק בדירה. מלבדו מתגוררים בה עוד שני בעלים משותפים. מדי פעם הם נכנסים לחדרו של ניקולאי ללא רשות. יחד עם זאת, הם מסרבים לערוך הסכמים כלשהם. פטרוב הגיש תביעה בדרישה לאכוף את ההליך המתאים.

מאחר שניקולאי ניסה בעבר להגיע להסכם, בית המשפט שקל את המקרה ופסק לטובת התובע. החדר שהוקצה הוא רכושו האישי, ואין לאף אחד זכות להיכנס אליו, כפי שניקולאי אינו יכול להיכנס לשטח השייך לדיירים אחרים ללא הזמנה. אין הגבלות על שטחים משותפים.

הקצאת מניה
הקצאת מניה

דוגמה מהניסויתרגול: "משחק על העצבים"

אם אחד מבני הזוג אינו זקוק לחדר, כי יש לו מקום אחר בו הוא מתגורר, אך הוא פנה רק כדי לדגדג את עצביו של הצד השני, לא סביר שבית המשפט יפסוק לטובת התובע. לפיכך, אם אחד מבני הזוג אינו גר בדירה, אזי לשני יש זכות לקחת חדר בעל מאפיינים טובים יותר.

לדוגמה, לאחר הגירושים, נטליה פטרובה נשארה בחתיכת קופיקה, שנרכשה עם בעלה לשעבר ניקולאי. האחרון עבר לגור באודנושקה, שנקנה על ידו לפני הנישואין. אחד משני החדרים של הדירה המשותפת הוא מעבר, והשני בעל שטח גדול יותר בהשוואה לראשון. מסתבר שהחדרים לא שווים בעליל. עם זאת, ניקולאי, שעבר לגור בחדר היחיד שלו, הגיש בקשה לבית המשפט בדרישה שיישאר לרשותו חדר גדול יותר. יחד עם זאת, הוא לא רצה למכור את חלקו, וגם לא התגורר בדירה שבמחלוקת. אשתו לשעבר של ניקולאי, נטליה פטרובה, הגישה תביעה. היא ביקשה מבית המשפט לקבוע את מחייה בחדר גדול ונוח. בית המשפט קיבל את דרישות התובע.

דוגמה למשפטים: לחיות עם בת

בני הזוג סבטלנה ואלכסנדר איבנוב רכשו דירת שני חדרים בשטח של 60 מ ר. במהלך חיי הנישואים נולדה להם בת. בני הזוג החליטו לפרק את הנישואים, ולאחר מכן כל אחד מהם קיבל חדר נפרד. הם לא הספיקו להיפרד, כי הבעל לשעבר לא מכר חלק בדירה של ילד קטיןהסכים

אלכסנדר תפס חדר גדול בשטח של 20 מ"ר. מ.במקביל, סבטלנה ובתה נאלצו להצטופף בחדר קטן. לבקשותיה של סבטלנה להחליף חדר לא הייתה השפעה על אלכסנדר. בהקשר זה נאלצה סבטלנה לפנות לבית המשפט בדרישה להעביר לה חדר של 20 מ"ר לשימוש. מ', היכן נמצא בן הזוג לשעבר. בית המשפט כמובן לקח את הצד של התובעת, והורה לאלכסנדר להעביר את החדר הגדול לשימושן של סבטלנה ובתה.

הקצאת חלק

אם הנושא נפתר באמצעות בית המשפט, אז אתה צריך להיות מוכן לקשיים גדולים. הרבה יותר קל להקצות חלק במקרה של בית פרטי. קשיים מיוחדים מתעוררים עם שטח קטן של המקום, אבל מספר רב של בעלים. הקצאת מניה בעין כרוכה בבעיות שונות. בבואו לדון בתיק, בית המשפט יוצא מהנסיבות הספציפיות. בפרט, גורמים כגון:

  • גיל.
  • יש או לא מביא ילד לעולם.
  • פעילויות מקצועיות של המשתתפים בתהליך.
  • נכות.
  • גורמים אחרים.

כך או אחרת, כשמחליטים כיצד לרשום חלק בדירה כנכס, התשובה תהיה חד משמעית: פנייה לבית המשפט.

אם הדירה עירונית

בחקיקה הנוכחית אין כללים על נוהל השימוש בדיור עירוני על ידי דיירים. הנוהל שנדון קודם חל רק על דיור השייך ליחידים בזכות הבעלות. הדרישה להעביר את השימוש ספציפימקום בדירה עירונית אפשרי רק אם הסכם השכירות החברתי ישונה.

לפי חלק 2 של אמנות. 69 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, הדיירים של דיור כזה שווים מבחינת זכויות וחובות. לכן, כל אחד מהאנשים הללו נהנה מהמקום בתנאים שווים. לעניין זה, לא ניתן לקבוע את סדר השימוש בחצרים. אם הדיירים לא יכולים להסכים, אז יש רק מוצא אחד מהמצב הזה: להוציא דירה בבעלות פרטית. לעיתים תוהים דיירים האם ניתן להפריט חלק בדירה. שאלה כזו אינה נכונה. בדיור הציבורי בתחילה אין מניות. הם יופיעו רק כאשר הדירה שייכת לדיירים בזכות קניין פרטי. אז התשובה היא לא.

הסכם מכר חלק בדירה
הסכם מכר חלק בדירה

מסקנה

אם הדיירים נמצאים ביחסי שכנות טובים, קביעת הליך השימוש בחצרים, קבלת החלטה על מכירת דירה בבעלות משותפת אינה קשה. אבל עם מערכות יחסים מתוחות, הכל שונה. לעתים קרובות הם נפתרים רק בבית המשפט. התדיינות כזו, ככלל, אינה קלה עבור הצדדים. לשם כך, יש צורך לרכוש בסיס ראיות מספיק, להסתמך על פרקטיקה מבוססת ולהכיר את הכללים הפרוצדורליים. לכן, האפשרות הטובה ביותר במקרה זה היא לפנות לעורך דין מנוסה שיעשה הכל כדי להגן על זכויות הפונה בהתאם לחוק.

מוּמלָץ: