בעיות של הלוואות משכנתא ברוסיה

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

המושג "משכנתא" הופיע ברוסית לפני זמן לא רב. עם זאת, מעטים יודעים שמאז 1917 קיימים שירותים למתן הלוואות מזומן לתושבי המדינה לרכישת דיור. ראוי לומר כי באותם ימים פעולות כאלה היו פופולריות מאוד, שכן עסקאות כאלה היו מוסדרים בקפדנות. עם זאת, כאשר החלו לחלק דיור, הנוהג הזה אבד, והוא חודש רק לאחרונה יחסית.

היום, למרבה הצער, עסקאות כאלה קשורות בקרב אזרחים לדברים הכי לא נעימים. זה לא מפתיע, כי עכשיו הבעיות של הלוואות משכנתא ברוסיה והסיכויים לפיתוח של שירותים מסוג זה הם די חריפים. מה קורה להלוואות. למה הם פחות פופולריים ומקבלים כל כך הרבה ביקורת עכשיו?

נדל"ן וסובסידיות של אזרחים משלהם

קודם כל, הבעיות של הלוואות משכנתאות מתחילות בעובדה שכיום רק ל-10% מהאזרחים יש מרחב מחיה משלהם, ששטחו הכולל עולה על 18 מ"ר לאדם. בהתבסס על זה, רק 1% מהאנשים יכולים לקנות נדל"ןכסף שהרווח.

בסופו של דבר, האזרחים לא רואים שום מוצא אחר, איך לקבל משכנתא, אם כי בתנאים הכי לא נוחים. יחד עם זאת, בהתבסס על המצב הכלכלי, רוב הלווים אמורים לקבל תמיכת מדינה. עם זאת, לא תמיד הדבר מתאפשר בשל המספר העצום של אנשים במדינה המעוניינים לקבל סובסידיות ממשלתיות. עד כה, יותר מ-20 מיליון אזרחי הפדרציה הרוסית רוצים לקבל משכנתא. בהתבסס על המספרים המטורפים האלה, ברור שיזמים צריכים כל הזמן לבנות בתים, וזה גם כמעט בלתי אפשרי לעשות בזמן כל כך קצר.

הבעיה העיקרית של הלוואות משכנתא ברוסיה היא שבמצב עניינים זה המדינה תוכל לספק לכל הנזקקים דיור במסגרת תוכניות חברתיות רק למשך 26 שנים.

כדאי גם לקחת בחשבון שהמסגרת החקיקתית להלוואות משכנתא בארץ עדיין גולמית למדי. מכאן שמתעוררות בעיות נוספות הן בהלוואות לדיור והן במתן סובסידיות.

אינפלציה

נראה, מה הקשר בין שיפור המצב הכלכלי במדינה לבין הבעיות של פיתוח הלוואות משכנתאות? כן, למעשה, לפני כ-15 שנה המצב במדינה היה קשה מאוד, ורמת האינפלציה במובן האמיתי של המילה ירדה מקנה המידה. היום המצב נראה הרבה יותר חיובי, אבל הוא עדיין רחוק מיציבות מלאה. קודם כל, זה נוגע למערכת האשראי.

עקב מצב לא יציבאזרחים פשוט לא רוצים לשמור את כספם בבנקים. בהתאם, לארגוני האשראי בבעלות המדינה פשוט אין מאיפה לקחת כסף כדי להעניק הלוואות לאוכלוסייה. זה גם מביא לתעריפים שנתיים גבוהים יותר ולתנאי הלוואה לא נוחים אחרים.

בסופו של דבר, משכנתאות לא הופכות למוצר המוני, אלא לשירות שלא כל אחד יכול להרשות לעצמו.

מצב כלכלי כללי

כולם יודעים שמשכנתא היא הלוואה שמשתלמת לאחר פרק זמן ארוך למדי. ככלל, הלוואה כזו ניתנת לתקופה של עד 20-30 שנה. מכאן עולות הבעיות של הלוואות משכנתאות בפדרציה הרוסית.

העובדה היא שלבנקים המספקים הלוואות ארוכות טווח כאלה חייבים להיות לפחות ערבות מסוימת לתשלומים כדי לא לאבד את היציבות הכלכלית שלהם. בתורם, גם הלווים עצמם רוצים להיות בטוחים שהם יוכלו לפרוע את הדיור שעבורו כבר ביצעו מקדמה מרשימה למדי. אבל איך אתה יכול לקבל ערבויות אם הכנסת האוכלוסייה משתנה מעת לעת? זה מוביל לעליות ומורדות פיננסיות, אשר, בתורן, קשורות קשר הדוק למצב הכלכלי הכללי ברחבי העולם.

בהתבסס על כך, ארגוני האשראי נאלצים לקחת בחשבון את הסיכונים ובמקרה של אי תשלום ההלוואה לגבות קנסות מהלווה. לכן לא כל אחד יכול לקבל משכנתא היום, שכן במקרה של איחור או חוסר יכולת להחזיר את ההלוואה שנלקחה, אדם חייב להעמיד משאבים אחרים שהבנק יכול לקחת בחשבוןחוב שלא שולם.

כושר פירעון נמוך של אזרחים

אם אנחנו מדברים על הבעיות והסיכויים להתפתחות של הלוואות משכנתאות, אז אתה צריך להבין שענף זה תלוי ישירות בתושבי המדינה עצמם, או ליתר דיוק, ברמת הרווחים שלהם. כיום, יותר מ-60% מהאוכלוסייה זקוקה לשיפור תנאי הדיור. נראה שמשכנתא יכולה להיות ישועה אמיתית עבור האנשים האלה. אבל, למרבה הצער, לא כולם יכולים לספק לבנק את המסמכים הדרושים המאשרים את רמת הרווחים.

לפי תנאי הלוואת המשכנתא ניתנת הלוואה לאדם אם התשלום החודשי אינו עולה על 40% מההכנסה הרשמית של אזרח וקרוביו. לפיכך, אם הלווה משלם מדי חודש כ-30 אלף רובל, אזי הוא צריך להרוויח לפחות 75 אלף רובל.

למרבה הצער, היום השכר הממוצע לא מגיע לרמה הזו. זה מוביל לבעיות נוספות עבור הלוואות משכנתא לבית. אזרחים רבים, במאמץ לקבל הלוואה נחשקת, מציינים בתעודות משכורות מנופחות ולאחר מכן אינם מצליחים לעמוד בהתחייבויות ההלוואה.

מונופוליזציה של השוק

שוק הדיור העיקרי ברוסיה עדיין "אטום". אין כל כך הרבה חברות העוסקות בבניית בתים, ולכן למעשה אין תחרות בין חברות. בשל כך, יזמים יכולים להרשות לעצמם לשמור על מחירי הנדל"ן ברמה גבוהה למדי, אשרמוביל למונופוליזציה וירטואלית ותעריפים גבוהים יותר עבור תשלומים ראשוניים ולאחר מכן על הלוואות.

בהתאם לכך, הפתרון היחיד לבעיות של הלוואות משכנתאות הוא הפחתת מחירי בניינים חדשים. כדי שזה יקרה, יש צורך בפיתוח שוק הבנייה. אם יופיעו בארץ חברות יזמים חדשות, הדבר לא רק יוזיל את עלות הדיור, אלא גם יעניק הטבות לאוכלוסייה. רק אז המשכנתא תהפוך למוצר ציבורי.

שיטות השקעה

כשממשיכים לשקול את הבעיות של הלוואות משכנתא, כדאי לקחת בחשבון שכסף שמגיע לבנקים מאנשים פרטיים מאוחסן שם בדרך כלל לא יותר משנה.

לתקציב המדינה ולמוסדות הפיננסיים פשוט אין מספיק כסף לספק סובסידיות מועדפות. על מנת להקים תוכניות ממלכתיות לתמיכה באוכלוסייה במשכנתאות, יש צורך לייצב את שוקי המניות. המשמעות היא שהבעיות של הלוואות משכנתאות ברוסיה ייפתרו באופן חלקי לאחר שיתחילו למכור ולקנות באופן אקטיבי מניות וניירות יקרי ערך.

זה יכול להיות "הזנה" טובה למוסדות פיננסיים המספקים הלוואות לרכישת בית. מכיוון שבמקרה זה הבנקים יקבלו כסף לא מיחידים, אלא מגורמים משפטיים, אז הכספים יישמרו (בהתאמה, ויהפכו) לתקופה ארוכה יותר.

מדיניות הגירה

כולם יודעים את זה בבירה ובערים הגדולות של רוסיההחיים הרבה יותר טובים מאשר באזורים. לכן, אין זה מפתיע שאנשים מעדיפים לעבור למקומות עם מצב משגשג ויציב יותר. מדי שנה ממהרים מספר עצום של מהגרים מכל רחבי המדינה למוסקבה, סנט פטרסבורג וערים מגה אחרות. בהקשר זה, גם הביקוש לדיור הולך וגדל, מה שמביא להערכה גדולה עוד יותר של דירות. בהתאם, גם שיעורי ההלוואות עולים, והאוכלוסייה מתמודדת עם בעיות חדשות של הלוואות משכנתא.

כדי לפתור אותם, יש לנקוט צעדים מקיפים שישפיעו לא רק על ארגוני הבנייה והאשראי, אלא גם יהיו מכוונים לשיפור המיקרו-כלכלה של המדינה. כמובן שאי אפשר לפתור בעיות גלובליות כאלה בן לילה.

מספר התוכניות החברתיות

הלוואות לדיור הן אחד הכלים שנועדו לפתור את בעיית הלוואות המשכנתא. עד היום מתקיימות מספר פעילויות שמטרתן שיפור התנאים למשפחות צעירות, למורים, לאנשי צבא ולשאר חלקי האוכלוסייה. עם זאת, על פי הסטטיסטיקה, רוב התוכניות הללו זקוקות לכמה שיפורים רציניים.

סבסוד נוסף כבר מפותח עבור רופאים צעירים ומשפחות גדולות. אבל החדשות הרעות הן שרוב המוסדות הפיננסיים פשוט לא מעוניינים בתוכניות כאלה, שכן במקרה זה ההכנסה שלהם תפחת. המצב היחיד שבו בנק הולך להלוואת משכנתא חברתית הוא כאשר הפסדים כספיים מפצים על ידי המדינה עצמה.

לכן, הבעיות של התפתחות הלוואות המשכנתאות ברוסיה הן אכן בעלות אופי גלובלי, ופשוט בלתי אפשרי לפתור אותן לרגע. עם זאת, המדינה נוקטת בצעדים אקטיביים להפחתת שיעורי הלוואות לדיור.

במהלך השנים האחרונות, מספר עצום של בנקים נכללו ברשימת המספקים שירותים כאלה לאוכלוסייה. רבים מהם מציעים תנאים נוחים יותר, ולאנשים יש ברירה. מכאן עולה כי המדינה העריכה את כל הבעיות הקיימות של הלוואות משכנתאות, וכבר הותוו דרכים לפתור אותן. לכן, דיור בקרוב יהיה סביר יותר עבור אזרחים רוסים. עם התפתחותן של תוכניות חברתיות והופעת חברות בנייה חדשות, המצב עם רכישת נדל ן מתייצב בהדרגה.

סיכויים לפיתוח משכנתאות

אם אנחנו מדברים על עתיד ההלוואות לדיור, אז הכל תלוי ישירות בביקוש. מכיוון שכיום אין חלופה שיכולה להחליף את המשכנתא, קל להסיק שעם הזמן הפופולריות של הכיוון הזה רק תגדל.

אם מדברים על הבעיות והסיכויים לפיתוח של הלוואות משכנתאות, רוב המומחים עושים תחזיות אופטימיות למדי. עם זאת, עד כה ההתמקדות היא בעיקר במנהלי ביניים, ששכרם יציב יותר.

אם אנחנו מדברים על תנודות ריבית, היום הן גבוהות ב-5% משיעור האינפלציה. עם הירידה החדה שלהם, לבנקים יהיו בעיות פיננסיות שיכולות להוביל אליהןמחסור בתוכניות משכנתא.

כדאי גם לקחת בחשבון שכעת, עם הלוואות משכנתא, מוסדות פיננסיים מבוטחים מפני סיכונים אפשריים באמצעות בטחונות רכוש. עם זאת, זה לא מגן עליהם מפני פשיטת רגל אפשרית של הלווה. אם מתרחשת מחדל, אזי סכום הביטוח של מי שלקח את ההלוואה יכסה רק חלק מההלוואה העיקרית. על בסיס זה, המבנה הפיננסי מסתכן יותר מאשר האזרח עצמו. לכן, חשוב לקחת בחשבון את כל סיכוני האשראי ולפתח תוכניות מתאימות.

דרכים לפתור בעיות

אם הבנקים בטוחים בפיצוי של 100% על הפסדים אפשריים, אזי הלווים לא יהיו כפופים לדרישות כה מחמירות לקבלת משכנתא, וניתן להפחית את המקדמה באופן משמעותי.

היום, על מנת להבטיח את נכסיהם, מוסדות פיננסיים דורשים מהלווים בתשלום תרומה חלקית לדיור, המשולמת בעת הגשת בקשה להלוואה ומסתכמת בכ-30% מעלות הדירה כולה. כמובן שלא כל אחד יכול להפקיד סכום כזה בכל פעם. זה מאלץ אזרחים לשכור דירות במקום לקחת הלוואות בנקאיות לטווח ארוך.

בארה ב הבעיה הזו כבר נפתרה, וכיום בנקים אמריקאים מנפיקים הלוואות ללא מקדמה, כלומר 100% מעלות הדירות. הדבר התאפשר מיד לאחר התפתחות מערכת סיכוני המשכנתא. אם נוהג זה יתחיל לעבוד ברוסיה, אז לאחר זמן מה, גם בנקים מקומיים יתחילו להנפיק הלוואות גדולות יותר.

עם זאת, לא הכל כל כך פשוט. אם כבר מדברים על הלוואות משכנתא, בעיות וסיכויים לפתרון שלהן, אל לנו לשכוח את סיכוני השוק. העובדה היא שישנה אפשרות לירידה חדה בעלות הדיור. מצב זה ישפיע לרעה הן על הלווה והן על מוסד האשראי.

כשקונים חלל מגורים, כולם רוצים להיות בטוחים שעם הזמן ערכו לא רק שלא יירד, אלא יעלה בצורה ניכרת. הודות לכך, לאחר 10 שנים תוכלו לעשות עסקה די טובה במכירת דירה. מצב כזה גם לא משתלם לבנק, שכן במקרה זה הוא ייאלץ להפחית את הריבית השנתית. לכן, עד שתהיה יציבות בשוק הנדל ן, יהיה קשה להגיע לתנאי הלוואות מיטביים בתחום זה.

בנוסף, כדאי לשים לב לדבר כזה כמו סיכון נזילות. המשמעות היא ההסתברות שהבנק לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו בתוך התקופה שנקבעה עקב חוסר איזון בנכסים קיימים. במקרה זה, ההתחייבויות לא יספיקו לתשלומים הדרושים.

מצבים כאלה קורים מכיוון שהלוואות משכנתא נוצרות מהלוואות ופיקדונות לטווח קצר. והם, בתורם, אינם ששים לצייר אזרחים.

לפיכך, ניתן יהיה להגיע ליציבות בתחום הלוואות המשכנתא רק כאשר נושא זה יטופל בכל הכיוונים המתוארים לעיל. ככל שאזרחים ייקחו יותר משכנתאות, פיקדונות והלוואות קטנות, כך יהיו יותר משאבים למוסדות הפיננסיים.ארגונים. אותו דבר לגבי חברות בנייה, כמו גם תוכניות ממשלתיות שמתחילות להתפתח לאט לאט.