שוק הדיור העיקרי הוא תכונות, יתרונות וחסרונות

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

שוק הדיור הראשוני - אלו הנחות היסוד שלראשונה פועלות כסחורה. כלומר, מדובר בבתים ודירות פרטיים, שמעולם לא קמה להם זכות הבעלות. המוכרים בשוק הדיור העיקרי הם המדינה וחברות בנייה שונות.

מושגים בסיסיים

דירה ראשונית היא דירה שנרשמה כסחורה בפעם הראשונה. דיור ראשי נרכש או באמצעות השתתפות בבנייה במהלך בניית הבית, או בבניינים חדשים מוכנים עם דירות שלא נרשמו בפנקס הבעלות הממלכתי.

לגבי המחירים למ"ר של דיור כזה, בשלבי הבנייה הראשונים, העלות היא מינימלית ועולה ביחס להתקדמות בניית בית מסוים. כדאיות רכישת הנדל"ן בשוק הראשוני תלויה ישירות בעיתוי הבנייה, השקעות מזומן לאחר מכן בהשבחת דיור זה ובמידתסיכון בעת השתתפות בבנייה משותפת. בואו ננתח את שוק הדיור העיקרי.

האם זה הגיוני לקנות דיור כזה?

רכישת סוג דיור ראשוני הגיונית רק אם קבלת רישיון מגורים ומקום מגורים אינן בעיות עיקריות וניתן לדחות אותה לפרק זמן מסוים עד לסיום בניית הבית. אחרת, אפשרות כזו יכולה להיפטר בבטחה. יש לזכור כי לאחר קבלת דיור כזה, לא תוכל להיכנס אליו מיד. הדירה תצטרך לעבור שיפוץ, וכדי לעשות את זה, כמו שאומרים, "מאפס".

עם זאת, לרכישת דיור בשוק הראשוני יש כמה יתרונות: לא יהיה צורך לבצע מחדש שום דבר מהבעלים הקודמים, בגלל היעדר בעיות בתיקונים. עם זאת, לא סביר שהוא יכול לכסות את המינוס בצורה של עלויות נוספות משמעותיות של זמן וכסף.

סיכונים

באופן כללי, השתתפות הון בבנייה היא תהליך שלמרות כל ההיבטים האטרקטיביים וה"טוהר" המשפטי, כרוך במספר סיכונים. העיקריים שבהם הם הקושי הרב לחזות את מועד סיום בניית הבית, אפשרות לפשיטת רגל של היזם, הופעת שינויים חברתיים וכלכליים בתוך המדינה.

יחד עם זאת, רק נקודה אחת מושכת: אם הבנייה תעבור ללא בעיות, אתה יכול לקבל נכס יקר ו"נקי" כחוק.

יתרונות וחסרונות

לנושא הדיור הראשוני יש כמה היבטים:

1. היבט הכסף. כאן ישנה תקינות המאושרת על ידי זמן ומנהג: ככל שחותמים מוקדם יותר על הסכם הסכמה לבנייה משותפת, כך יורדת העלות של 1 מ"ר. דיור ראשי.
2. תזמון. אם החוזה נחתם בזמן שהבית עדיין בשלב החפירה, ניתן לעכב את תנאי ההזמנה וקבלת הבעלות לתקופה ארוכה למדי (לעיתים עד שנתיים). במצב זה, דיור בשוק המשני נראה אטרקטיבי יותר, שכן ניתן להיכנס אליו כמעט מיד לאחר סיום העסקה.
3. עלות נוספת.



4. דירה בשוק הדיור הראשוני מועברת לבעלים לא רק במובן המשפטי של "נקי", אלא גם תרתי משמע. כלומר, הגימור שם יהיה גס, מה שמרמז על הוצאות משמעותיות עבור תיקונים. במקרה של דיור משני המצב הרבה יותר פשוט. אבל היתרון של דיור ראשוני במובן זה הוא היכולת לבצע תיקונים כמו שהבעלים רוצה. כלומר, לאבזר דירה בהתאם להעדפות אישיות מבחינת סגנון, צבעים, עלות חומרי בניין ומאפייני האיכות שלהם. מה שחשוב יותר - חיסכון בתיקונים או דיור ראשוני, כמובן, נתון בידי כל קונה בנפרד להחליט בעצמו.
5. משכנתא בשוק הדיור העיקרי. לרוב זה קשה בפועל. לא כל מוסד פיננסי ילווה לבנייה משותפת. גם אם בנק כלשהו יסכים לכך, אזהריבית תהיה גבוהה למדי. זה נובע מהעובדה שהבנקים לא רוצים לקחת סיכונים, כי במקרה של פשיטת רגל של היזם הם הופכים לבעלים של חפצים לא נזילים.
6. הסיכון להוליך שולל על ידי יזמים גבוה רק אם אדם הפקיד את כספיו בידי חברת בנייה בעלת סמכות נמוכה ומוניטין רע. בנאי עם תדמית מוצקה לעולם לא ייקח את הסיכון הזה. לכן, עסקאות עם חברות כאלה הן הליך רווחי מאוד עם סבירות נמוכה למחלוקות.

אז, היתרונות העיקריים של שוק הדיור העיקרי הם:

• נוחות פסיכולוגית של הבעלים, עקב "השפעת הבעלים הראשון";
• משפטי "טוהר";
• אפשרות של עד 30% מעל רווח השוק אם משקיעים בשלבי הבנייה המוקדמים.

שוק משני

לא כולם יודעים מהו שוק הדיור הראשוני והמשני. בוא נבין את זה. שוק הדיור המשני מתייחס לנדל ן למגורים הרשום כרכוש העירייה או אנשים פרטיים. מכירת חפצים כאמור עוברת מהבעלים, הבעלות במהלך העסקה עוברת לקונה מהמוכר. הרעיון עצמו מצביע על כך שבתים שניים הם חפצים בבעלות.

צדדים טובים ורעים

היתרונות של השוק המשני הם:

• מחיר משתלם;
• אישור מהירעסקאות;
• תשתית מפותחת;
• הנחות נוספות.

החסרונות, ככלל, הם:

• object wear;
• איכות גרועה;
• עלויות תיקון ותחזוקה;
• בעיות משפטיות אפשריות.

העלות של אובייקטים משניים תלויה ב:

• שנה בנוי;
• מאפייני שטח ופריסה;
• איכות גימורים ותקשורת.

אם הביקוש לדיור משני יורד, השוק מגיב בצורה גמישה למדי לשינויים והמחיר הממוצע של חפצים יורד. עלות המכירה תהיה תלויה באיזו דחיפות הבעלים רוצה למכור דיור וכיצד הוא מתכנן להוציא את הכספים שהתקבלו.

לדוגמה, אם הבעלים מוכר דירה כדי לשפר את תנאי המחיה שלו, הוא יחזיק במחיר בתקווה לקבל הצעה טובה יותר. במידה והמכירה קשורה למהלך, הבעלים מעוניין למכור את הנכס תוך זמן קצר, ועשוי לתת הנחה. טווח הפחתת המחירים או ההצעות יכול להיות רחב למדי.

שוק הדיור הראשי במוסקבה

היום ניתן לראות נפח גבוה חסר תקדים של הצעות בשוק הנדל ן העיקרי במוסקבה. מדובר בכ-2.2 מיליון מיליון מ2, ובהשוואה למרץ אשתקד, נתון זה גדל ב-69.2%.

כיום, יש כ-35,000 דירות וסוויטות בשוק העיקרי במוסקבה. 28 683 נמצאים ביישוםדירות, מתוכן 53% שייכים למגזר ההמוני, 42% - למחלקת העסקים, וכ-5% מהדירות בבניינים חדשים שייכים לקטגוריית דיור מובחר. שקלנו שזהו שוק הדיור העיקרי.