איך נקבע השווי הקדסטרלי של חלקת קרקע: נוסחה והליך חישוב

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

להבין מה הערך הקדסטרלי של חלקת קרקע לא כל כך קשה. זה המחיר הקבוע בכתב הנדל ן הממלכתי (GKN). העלות נקבעת על בסיס מידע שהתקבל כתוצאה מהפעילויות הרלוונטיות. הערך הקדסטרלי תלוי בעיקר במאפיינים האישיים של החלקה, בפרט במיקומה, שטחו, ייעודו, הקטגוריה וכן במחיר השוק. למד עוד על האופן שבו הערך הקדסטרלי של חלקת קרקע נקבע מהמאמר.

למה מתבצעת הערכת שווי קדסטרלית

ההליך כולל מספר פעילויות שמטרתן קביעת המחיר המתאים. נחיצותו מוסברת על ידי הסיבות הבאות:

• חישוב נכון של אגרת המס עבור הקרקע.
• משמש כנקודת מידה לעסקאות עם חפצי נדל"ן (עם ההגדרה הנכונה של המקסימוםקרוב למחיר השוק).
• מאשר בעלות על פיסת אדמה. לפיכך, לא רק החזקה ושימוש, אלא גם סילוק קרקע אפשריים. לדוגמה, ניתן למכור, למשכן או לעבור בירושה.
• מאפשר לך למנוע התנגשויות ובהתאם לכך, התדיינות משפטית.

מסגרת חקיקה

מפקד האוכלוסין והקבר במונחים של נדל ן מטופלים על ידי מומחי Rosreestr. המעשים הנורמטיביים העיקריים הקשורים לנושא הנדון הם:

• חוק "על פעילויות קדסטרליות" מס' 221-FZ.
• חוק "על המדינה. רישום מקרקעין" מס' 218-FZ.
• חוק "על פעילויות שמאות ברוסיה" מס' 135-FZ.
• צו הממשלה "על הכללים לביצוע הערכת שווי קדסטרלית" מס' 316.
• Law "On State Cadastral Valuation" No. 237-FZ.

ערך פדיון וערך קדסטרלי: הבדלים

למדתי מה הערך הקדסטרלי של חלקת קרקע, עכשיו אתה צריך להבין את הרעיון של מחיר פדיון. במקרה זה מדובר בפרמטר שנקבע ספציפית לתהליך העברת הבעלות בשטח מושכר. במילים פשוטות יותר, פדיון פירושו המחיר שבו נקנה נכס שהיה שייך בעבר לאדם אחר.

נדל"ן כזה יכול להיות שייך לא רק ליחידים, אלא גם למדינה, כמו גם לעירייה. זה מכונה לעתים קרובות "שווי של חלקת אדמה בשווי קדאסטרלי".זה מוסבר על ידי העובדה שהערך מחושב על סמך הערך הקדסטרלי.

יחד עם זאת, אין לבלבל בין מושגים אלו, שכן מחיר הרכישה הוא סטטי, כלומר ללא שינוי, למרות מחירי הנדל ן המשתנים. עם זאת, קביעת הערך הקדסטרי של חלקת קרקע נבדקת רק פעם אחת בפרק הזמן שבין 3 ל-5 שנים לאחר ביצוע המלאי. בנוסף, יוזם השערוך עשוי להיות גם הבעלים של הקרקע.

הכי זול זה לקנות קרקע שנמצאת בבעלות 25 שנה, ובמקרה של הקמת מבני הון עליה. אז יצטרכו לשלם רק 20% ממחיר הקדסטר עבור קרקע עירונית, ורק 25% עבור אדמות מדינה.

רישום קדסטר

זה מובן כחלק מהוועדה לנכסי המדינה, המאחסנת מידע על המחיר לפי קדסטר חלקות הקרקע, המתקבל כתוצאה מפעילות שמאות. לאחר ביצועם מתבצעת הערכה מחדש של חלקת הקרקע (ניתן לבצע זאת גם ביוזמת הבעלים). מידע מדויק יותר מצוין גם בפנקס, כאשר לכל חלקת קרקע יש מספר קדסטר ייחודי משלו. זה כולל גם את המחירים המשתנים שמציע השוק כרגע, שנקבעים לאחר המלאי.

קביעת מחיר הקרקע העירונית

ניתן להזמין הערכה על ידי ממשלות מקומיות (מחוזות, ערים, עיירות). כיצד נקבע שווי קדסטר של חלקת קרקע לעירייה? כיתהמבוצע על בסיס מחירי שוק זמינים. במקביל, נלקחים בחשבון נתונים על הקצאת חלקות קרקע.

קרקע בבעלות העירייה יכולה לשמש למטרת בניית בית פרטי וכן גננות וגננות, למוסכים או לבניית בניין דירות. במקביל, נלקחים בחשבון הסטנדרטים שנקבעו על ידי קוד המקרקעין, קוד תכנון ערים ונכללים בפעולות משפטיות אחרות.

הערך הקדסטרלי הציבורי של נכס בכתובת בבעלות עירייה מוערך באופן הבא:

1. שלב ההכנה. זה מורכב מאיסוף ועיבוד המידע הדרוש, כלומר מידע רגולטורי ונתונים על מגמות שוק בעתיד הקרוב. כמו כן, נאספים נתונים על הישוב, המצב האקולוגי, מידע אקלימי מתברר ומבוצע סיווג קרקעות.
2. ייעוד השטח. בתחומיה מוקצה אזור מגורים (לבניית מבנים פרטיים ורב דירות); ייצור (כדי להכיל מבני תעשייה, מחסנים ומתקנים דומים אחרים); ציבור ועסקים (עם מתקני בריאות, שירותי צרכנים, מוסדות מדעיים, תרבותיים ואחרים); תשתיות תחבורה והנדסיות (עבור חפצים ותקשורת של תחבורה ותקשורת); חקלאי (עם גינות, מרעה, גינות מטבח ומבנים); פנאי (לנופש, פארקי יער, חופים).
3. השימוש בנוסחה לחישוב הערך הקדסטרלי של חלקת קרקע. קרקע לא מפותחת מוערכת באמצעות ניתוח מחירים סטטי,שהשוק מציע, כמו גם עלויות פיתוח התחומים המקבילים. העלות ליחידת שטח של חלקת קרקע שתפוסה על ידי מבנים מחושבת בשיטת עלות החלפת תשתית.
4. ייעוד לפי ערך קדסטרלי.
5. השלב האחרון. בשלב זה מתבצע העיבוד הסופי של המידע המתקבל כתוצאה מהערכת השווי הקדסטרלית וכן כניסתם לרוזריסטר.

לאחר סיום ההליך, נקבע השווי הקדסטרלי של הקרקע באזור השמאות. זה שווה לשווי השוק של יחידת שטח של הקצאה הממוקמת בטריטוריה עם אותם מאפיינים.

קביעת המחיר של קרקע ציבורית

מאפיין בתהליך של קביעת הערך הקדסטרלי של חלקת קרקע, במקרה זה, הוא השימוש במקדמים שונים (הן מורידים והן מעלים). הם תלויים ב:

• מיקומים של הקצאות.
• מחיר השוק שלו.
• רמת הפיתוח של מערכות תקשורת.
• נגישות לתחבורה.
• רמת ההתאמה לשימוש המיועד.
• נוכחות של מבנים למגורים או שאינם למגורים.

מאחר וערך השוק בטריטוריות שונות, אפילו עם אותם מאפיינים, שונה, גם המחיר הקדסטרלי שונה. עם זאת, ההבדל יכול להיות משמעותי.

קביעת מחיר הקרקע בהתנחלויות

באופן כללי, המחיר נקבע באותו אופן כמו הקדסטרלישווי הקרקע, אם היא שייכת לעירייה. אבל יש מספר תכונות הטבועות בהתנחלויות.

לכן, הם מאוד קשובים לבירור גבולות המגרשים, כמו גם לחלוקת השטח לאזורים לפי ייעודם. מטרות ההערכה הן:

• יצירת הבסיס החייב במס של קרקע השייכת ליישוב.
• ניסוח תכנית ייעוד מעודכנת לפי טריטוריה ואינדיקטורים כלכליים.
• אישור שכירות.
• קביעת המחיר שבו נכס נמכר או מושכר לטווח ארוך.
• הרכבת סכום פיצוי מדויק יותר לאנשים שמהם מוחרמים קרקע לצורכי עירייה.
• קביעה אובייקטיבית של אזורי הפיתוח המבטיחים ביותר לפיתוחים שונים.

קביעת המחיר של אזור פרברי

כדי לקבל נתונים אובייקטיביים, במקרה זה, יש לקחת בחשבון את התכונות הבאות:

• מיקום חלקת הקרקע בתוכנית הקדסטרלית (באזור מרוחק מוערך בזול מאותו, אך ממוקם בסמוך לעיר עם התשתית המתאימה).
• Square.
• תקשורת (חשמל, גז, אינסטלציה, ביוב).
• קטגוריית מגרש.
• מצב אקולוגי של הטריטוריה.
• אם מחיר השוק ידוע, אז המחיר הקדסטרלי נקבע על אותו סכום.

קביעת מחיר מגרש עםיער

המוזרות של אופן חישוב הערך הקדסטרלי של חלקת קרקע עם יערות היא שבכל מקרה המחיר נקבע לאזור ספציפי:

• בתוך אזורים ברוסיה.
• בתוך אזור לשוז.
• בתוך שטחי היערות שנכבשו על ידי יערות.

עלות השטחים הממוקמים באזור היער מחושבת תוך התחשבות בהיוון הסכום המקביל של הכנסה מדמי שכירות לשנה המשולמת עבור שימוש בשטחים לפעילות כלכלית. החישוב לוקח בחשבון את הפרמטרים של קצירת העצים.

חישוב ואישור

כדי לחשב נכון את המחיר בהתאם למלאי, יש לקחת בחשבון פרמטרים שונים. מה משפיע על הערך הקדסטרי של הקרקע? המשמעותיים שבהם הם גורמי תיקון. השימוש בהם מבטל את הגורמים המשפיעים על היווצרות המחירים. למשל, אם יש באתר מבנים שנחשבים רעועים, או שהשטח נתון להצפות עקב שיטפונות, אזי נעשה שימוש במקדם המפחית את הערך הקדסטרלי. ישנם מצבים שבהם, להיפך, מופעל מקדם כפל.

זה גם משנה את האינדיקטור הספציפי של מחיר הקדסטר. הגודל הספציפי מחושב על בסיס שטח השווה למ ר אחד. מחוון זה נקבע בכל רבעון. הערך הקדסטרלי של הנכס בכתובת המיקום נקבע באופן הבא:

1. הגורמים המשפיעים על העלות מוכרים.
2. התקן נלקחהאתר המתאים ביותר לנכסים.
3. נוצרת תת-קבוצה של חלקות ייחוס עם מאפיינים דומים.
4. הנתונים נאספים עבור כל תת-קבוצה ולאחר מכן מנותחים.
5. לאחר מכן, מודלים נתונים סטטיסטיים ונקבעים הגורמים המשפיעים על ערך השוק.
6. חשב עלות יחידה.

בהתבסס על הנתונים שהתקבלו, ניתן לחשב את המחיר לפי קדסטר של כל חלקות הקרקע. מסתבר שגודל המחיר לפי הקדסטר מושפע ממדדים כמו השטח, סיווג הקרקע לפי ייעוד ומחיר השוק של החפץ.

לא יאוחר מעשרים ימי עבודה לאחר השלמת הדיווח, מקבל הלקוח מעשה על אישור המחיר על פי הקדסטר. מסמך זה מקבל תוקף מרגע ההכרזה באופן רשמי. זה מקובל על ידי סוכנות מדינה, עירייה או רשויות מבצעות.

נוסחה לחישוב

החישוב נעשה על ידי יישום הנוסחה הבאה:

שטח מגרש(פונקציה לינארית + פונקציית פורמט עסקה)יחס.

לפונקציה הליניארית יש פרמטרים יוצאי דופן של חיי היישוב וחיותו, ופונקציית פורמט העסקאות מרמזת על רכיב מקומי. לפיכך, על מנת לחשב את העלות לפי הקדסטר צריך לדעת פרמטרים מסוימים של חלקת הקרקע, וכן להיות בעל ידע מיוחד.

סכום זה מחושב על ידי שמאים המשתמשים בשיטות הערכת שווי של המדינה לחישוב שווי חלקת קרקע,נוצר ואושר על ידי המשרד לפיתוח כלכלי של הפדרציה הרוסית.

שינוי בערך הקדסטרלי

בנוסף לאופן שבו נקבע הערך הקדסטרלי של חלקות קרקע רב-תכליתיות, יש צורך לקחת בחשבון את תדירות השערוך. הליך זה מתבצע פעם אחת במרווח בין שלוש לחמש שנים. הערך החדש נקבע על סמך תוצאות הביקורת. זה עשוי להקטין או להגדיל. ככלל, האפשרות האחרונה מתרחשת לרוב.

בעלי קרקעות רבים מתמודדים עם מצב בו הערך הקדסטרלי עולה. בגלל זה, אתה צריך לשלם יותר מיסים. כך, חלה עלייה חדה בסוף שנת 2016, כאשר המחירים המקבילים עלו פי כמה.

אבל זה לא אומר שנעשה רווחי יותר למכור קרקע. איכותו נשארה באותה רמה, ואתרים רבים עד כה היו רחוקים מלהיות במצב הטוב ביותר. לכן, לא כל האנשים מוכנים לקנות קרקע כדי לשלם מסים אדירים. בנוסף, שערוך זה בוצע שלא בפניו. נתוני האתר הוכנסו לתכנית הטכנית לרישום קדסטר באופן שכתוצאה מכך, חלקות קרקע באותו אזור, אך שונות משמעותית בפרמטרים שונים, החלו לעלות אותו הדבר.

באמצע 2016 הוכנסה הקפאה לפיה מחיר הקדסטר הוקפא לשלוש שנים. בתקופה זו, העלות שהייתה רלוונטית מתחילת השנה, אך לא לפני 2014, הייתה בתוקף.

בערך באותו זמן, החוק "על המדינה הקדסטרלשומה" מס' 237-FZ, בו לא צוין דבר על ההקפאה. בהקשר זה, מומחים לא יכלו להסכים אם יש להחיל "הקפאה" או לא. כתוצאה מכך, בתי המשפט נאלצו לשקול הרבה מחלוקות בנושא זה.

קביעה לפי TIN

לדעת רק את מספר ה-TIN (מספר זיהוי משלם המסים), אי אפשר לקבל את המידע הנדרש על שווי הקרקע שבבעלות אזרח מסוים. שירותים אלו עשויים להיות מוצעים על ידי אתרים בעלי מוניטין מפוקפק. עם זאת, אסור לסמוך עליהם, שכן משאבים כאלה הם הונאה.

מסקנה

מחיר מגרש לפי הקבר הוא שווי משוער, המתקבל כתוצאה מהערכת נכס על ידי המדינה ומעוגן בקבר מקרקעין המדינה. השיטה הקיימת, המראה כיצד מחושב ערך קדסטר של חלקת קרקע, כוללת התחשבות במאפיינים העיקריים. ערך זה שווה למחיר השוק בזמן הערכת השווי. המחיר לפי הקדסטר של קטגוריות שונות של קרקעות נקבע תוך התחשבות במאפיינים הרלוונטיים. הערך נבדק לפחות פעם בחמש שנים, אך לא יותר מפעם בשלוש שנים.

מאז 2016, החוק "על הערכת ארץ קדסטרלית" נכנס לתוקף. כל משימות ההערכה מוקצות למבני מדינה.