מה ההבדל בין הערך הקדסטרלי לערך המלאי? קביעת הערך הקדסטרלי

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

לאחרונה הוערך נדל ן בדרך חדשה. הוכנס הערך הקדאסטרלי, תוך מתן עקרונות נוספים לחישוב שווי החפצים וקרוב ככל האפשר למחיר השוק. במקביל, החידוש הוביל להעלאת נטל המס. המאמר מתאר כיצד הערך הקדסטרלי שונה מערך המלאי וכיצד הוא מחושב.

מהו ערך המלאי?

ערך המלאי של נדל ן הוא פרי עבודתם של מומחים מהלשכה למלאי טכני (BTI). המתודולוגיה שלהם קובעת כי בעת הערכה, העלות העיקרית של האובייקט נלקחת כבסיס ומוכפלת במקדמי הבלאי. ההבדל בין הערך הקדסטרלי לערך המלאי הוא שבמקרה השני לא נלקחים בחשבון גורמי שוק.

במהלך המלאי נלקח בחשבון כל מה שממנו בניין, מבנה או חדר - מידות וחומר של קירות, רצפות, גגות, חלונות, דלתות. צוות ה-BTI סיפק טכנאים שהלכו מעת לעת לאתר ואימתו את הנתונים הזמינים ללשכה.

לאחר מכן, כל השינויים החלו להתבצע מדי שנה באופן אוטומטי - ראשית, מותאם לאינפלציה, ושנית, מותאם לזמן. עם זאת, לא משנה באיזו מהירות הבניין מזדקן, ערך המלאי שלו גדל. אם בעל נכס תוהה כיצד לברר את ערך המלאי של חפץ, אז הוא צריך לבדוק את הדרכון הטכני. המידע שאתה צריך נמצא שם.

מהו הערך הקדסטרלי?

לערך הקדסטרלי יש מתודולוגיה שונה. במהלך פיתוחו יצא משרד האוצר להגדלת ההכנסות ממסים לתקציב. עם זאת, בדרך המסורתית, פשוט על ידי הגדלת שיעורי המס, לא ניתן היה להשיג זאת. לכן החלטנו ללכת מהצד השני ולשנות את מתודולוגיית ההערכה. המטרה הייתה זהה: לקרב אותו כמה שיותר לשווי השוק.

כתוצאה מכך, החוק הפדרלי שכותרתו "על פעילויות שמאות בפדרציה הרוסית" אומץ, וכעת קביעת הערך הקדסטרלי קיבלה אופי משפטי.

ערך קדסטרלי של חלקות קרקע

עקרונות הערכת השווי החדשה לקוחים מתחום מס המקרקעין. כאן, במשך זמן רב, חישוב הערך הקדסטרלי מבוסס על מיקום האתר והקטגוריה שלו. עם זאת, זה נחוץ לא רק עבורמיסוי, אבל גם ליחסי שכירות. לשותפים בעסקה אין אז ספקות לגבי גודלה. ניתן למצוא את כל הנתונים בחדר הקדסטרלי, שעליו להעריך מחדש לפחות פעם ב-5 שנים.

לחלקות קרקע יש גם ערך סטנדרטי, המיושם כאשר לא ניתן לקבוע את הערך הקדסטרלי. עם זאת, ישנם מקרים בהם נעשה שימוש בלבד, למשל בקבלת הלוואה מבנק, רכישת קרקע עירונית וכדומה. לרשויות האזורים יש את הזכות לשנות את המחיר הסטנדרטי מדי שנה, עם זאת, לא יותר מרבע. בנוסף, אסור לחרוג מהסף של 75% משווי השוק.

נוהל לביצוע הערכת שווי קדסטרלית

לאחר שיצאתם לברר במה שונה הערך הקדסטרלי מערך המלאי, יש לשים לב תחילה לשיטות. אם שווי המלאי דורש הקפדה ושיטתיות לאורך שנים ארוכות, הרי שהערכת השווי הקדסטרלית מתבצעת במהירות יחסית. רצף הפעולות איתו הוא כדלקמן:

• רשויות האזור מחליטות על הערכה. יש לקיים אותו לפחות פעם ב-5 שנים.
• Rosreestr מכין על בסיס זה רשימה של חפצים שיש להעריך. הנתונים לקוחים מהקבר של המדינה.
• Rosreestr מושכת חברת שמאות על בסיס תחרותי.
• השמאי, על סמך המסמכים הנורמטיביים והמקדמים המצוינים בהם, מבצע את כל ההליך.
• הארגון הרגולטורי העצמי של השמאים עורך בדיקה של הדו"ח על הערכת השווי הקדסטרלית.
• הנתונים שהתקבלו מאושרים על ידי רשויות האזור ומפורסמים.
• הנתונים מוזנים למערכת הרישום הקדסטרלית.

מי מעריך את הנכס?

כנראה, השמאי יכול לענות בצורה המדויקת ביותר על השאלה במה שונה הערך הקדסטרלי מערך המלאי. במסגרת זו פועלות חברות מיוחדות בעלות רישיונות לפעילות מסוג זה.

כדי לקבל גישה לנתיב הרצוי, הם צריכים לעבור, בנוסף, גם מבחר תחרותי. הליך זה הוא שנקבע בחוק הפדרלי המיוחד על רכש חוזים לצורכי מדינה ועירייה. זאת ועוד, טרם חתימת ההסכם, מבטח השמאי על חשבונו את הסיכונים של קביעת שווי שגויה. סכום הביטוח הוא לפחות 30 מיליון רובל.

קבלת כספי ציבור עבור העבודה שבוצעה מתאפשרת רק לאחר שהרשויות האזוריות יקבלו ביקורת חיובית של המומחים על הדו ח ואישור תוצאות ההערכה.

איך מחושב הערך הקדסטרלי של הנכס?

שמאים משתמשים במערך שלם של תקנות טכניות, תקנים, כללים ופעולות חקיקה כדי לקבוע את הערך של חפצים. עם זאת, גישה אינדיבידואלית אינה מבורכת כאן, אשר מראה מיד את ההבדל בין הקדסטרליעלות מהמלאי.

הערכת שווי קדסטרלית מספקת גישה המונית, כאשר אין צורך למדוד כל דירה או בית. ככל הנראה, לחברות המעורבות בכך יש מערכת מקדמים בהתאם למיקום החפץ ולקטגורייתו. סכום ציון ה-BTI נלקח ומוכפל במקדמים אלה. לכן מלאי וערך קדסטר של דירה לפעמים שונים פי כמה. גורמים רשמיים מנסים לקחת בחשבון ממש הכל - אפילו המרחק לתחנת טרוליבוס, מטרו או נוכחות של מגרש משחקים לילדים.

מקדמים מוצגים בפשטות. שמאים עם רשויות האזורים לוקחים כבסיס את העלות למ"ר בשוק הנדל"ן ומחשבים כמה היא יותר מהמלאי. נותר מעט (ב-10 אחוז) לצמצם את תוצאת החלוקה - והמקדם מוכן.

איך הארנונה תלויה בערך הקדסטרלי?

בשל העובדה שהערך הקדסטרלי והמלאי נקבעים בצורה שונה, הפער במחיר המקרקעין, שנלקח כבסיס המס, נוצר משמעותי.

אם שיעורי המס יישארו זהים, אז רוב בעלי הנכסים היו פושטים רגל בן לילה. אז, באורל, אם מחיר הדירה בתעודת הרישום הוא 200 אלף רובל, לאחר שערוך הוא לפחות 500 אלף. המדינה, בנסיבות בהן ערכי הקדסטר והמלאי של המקרקעין כה שונים, החליטה לפצות במידת מה על הפסדי הנישומים בעזרת שיעורי מס.כתוצאה מכך, ניתנה לאזורים הזכות לקבוע שיעורי מס, אם כי בתוך המסדרון שאושר ברמה הפדרלית. עבור דיור, השיעור המרבי של 0.1% נקבע אם ערך הנכס אינו עולה על 300 מיליון רובל.

האם המס החדש תמיד גבוה יותר מהישן?

מה ההבדל בין הערך הקדסטרלי לערך המלאי? עקרונות המיסוי. עם ערך מלאי, המס היה קטן, ומעטים שמו לב אליו. עכשיו זה עניין אחר. באזורים מסוימים שעברו למשטר החדש, משלמי המסים כבר החלו לקבל הודעות המכילות נתונים מייאשים שעולים אפילו על הפחדים הגרועים ביותר שלהם.

עם זאת, במקרים מסוימים ניתן לשלם ארנונה אפילו בסכומים קטנים יותר מבעבר. עובדה היא שמס זה אינו חייב במס על דירה של 20 מ ר, על בית - 50, על מגורים - 10. אם לוקחים בחשבון גם את הטבות הזכאות, מתברר שמי שגר בגדול בתים ואזורים יוקרתיים.

לדוגמה, באזורים כפריים מרוחקים, עלות מטר מרובע של דיור לפי הקדסטר יכולה להיות בין 7 ל-15 אלף רובל, ובמוסקווה מ-150 אלף רובל ויותר.

היכן אוכל לברר את הערך הקדסטרלי של הנכס שלי?

מה-1 בינואר 2015 השיקה Rosreestr שירות שבאמצעותו כל בעלים יכול להשוות עד כמה ההבדלים בין המלאי והערך הקדסטרי של דירה. המלאי, כפי שכבר אמרנו, כלול בתעודת הרישום, והקדסטרלי ידווח בתגובהבקשה.

יש לציין שחלק מהטריטוריות לא השלימו את המעבר, ועדיין יש ערך מלאי. חישוב המס בנסיבות כאלה לא ישתנה. עם זאת, הרשויות של אזורים כאלה מיהרו לחשב מחדש את ערך המלאי, שאזרחים כבר ראו בהודעות מס. הכוונות של הפקידים פשוטות: עד להגעת הערך הקדסטרלי המחיר הקודם יהיה על המקסימום האפשרי, וכאשר יוכנס המקדם התקציב יקבל הכנסה נוספת.

האם ניתן לערער על הערכת שווי קדסטרלית?

מסתבר שהארנונה בארץ נוצרת גם מהערך הקדסטרלי וגם מהערך המלאי. ההבדל ביניהם הוא גם שאי אפשר לערער על אומדן המלאי, שכן זה נעשה על בסיס תקנות טכניות, SNIPs ו-GOSTs, והקדסטרלי די בר ביצוע, שכן יש מקדמים.

כדי להביע אי הסכמה עם ההערכה המוצגת, בשלב הראשון, עליך לפנות לוועדה מיוחדת תחת Rosreestr, שסניפיה האזוריים נמצאים בכל המחלקות. יהיה עליך להציג חבילה מסוימת של מסמכים המאשרים את זכותו של המבקש לנכס זה.

בית משפט או תלונה - מה לבחור?

ניתן לתקן טעות קדסטרלית באמצעים מנהליים או דרך בית המשפט. עם זאת, מערכת התיגר על הערכת השווי הקדסטרלית נבנתה בתחילה באופן שלא ניתן יהיה לעקוף את עמלת רוזריסטר. בית הדין לבוררות פשוט ידחה את התביעה אם לבקשה לא יצורףהמסקנה של הגוף הזה. אולם, בעתיד, אם הבעלים ישתכנע שהוא צודק, יש צורך לתבוע.

יחד עם זאת מתעוררת בעיה אחת בהחלטת בית המשפט - יש צורך לערב שמאי בלתי תלוי כדי שיפריך את מסקנות לשכת הקדסטר. והשירות הזה יקר ובמקרים מסוימים פשוט לא משתלם. העלות של מומחה יכולה לעלות משמעותית על ההפרש במיסוי.

אם פסק הדין יתקבל לטובת משלם המסים, אז לפני הכנסת מידע חדש, ייקח זמן מה עד הלשכה הקדסטרלית תעדכן את המאגר.