ניתוח שוק הנדל"ן ברוסיה בדוגמה של אזור הוולגה

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

קנה או שכור נדל"ן באזורים, כמובן, זול יותר מאשר בבירה. העלות שונה משמעותית. אבל זה גם משתנה בין אזורים. על מנת להבין כיצד נוצר המחיר, יש צורך לנתח את שוק הנדל"ן. ככלל, הגורם העיקרי הוא התפתחות של אזור מסוים. נשווה את המחירים של העיר סמארה טוליאטי, בירת מורדוביה סרנסק, סרוב בניז'ני נובגורוד ואורסק באורנבורג. ערים בעלות משמעות שונה לחלוטין, אבל מחוז אחד - אזור הוולגה.

Togliatti: שוק הנדל"ן

טוליאטי היא בירת תעשיית הרכב הרוסית. אוכלוסייה - יותר מ-715 אלף איש. העיר צעירה, מרווחת, מתפתחת דינמית. ישנם מפעלים רבים, אבל העיקרי שבהם הוא JSC AvtoVAZ. היא מעסיקה יותר ממחצית מכלל תושבי העיר. אך לאחר המשבר של 2009, ניתוח שוק הנדל"ן הראה כי מחירי המגורים והתעשייה ירדו בחדות. כרגע אין דרך לייצב אותם. אם העלות שלפני המשבר ל-1 מ"ר. מ 'בשוק הראשוני היה כ 70,000 רובל, במשני - מ 50,000ר', אז אחריו נוצרו כמעט אותם מחירים - כ-40,000-45,000 ר'. זה הוביל לכך שהיזמים ספגו הפסדים כבדים. ב-2014 המצב הסתבך עוד יותר בגלל זינוק חד בדולר. אנשים רבים רכשו דיור במשכנתא, וככל ששיעור המימון גדל, רמת המכירות ירדה בחדות. זה נבע מהעובדה שהבנקים הלוו בריבית גבוהה מדי. בהקשר זה, החלו להופיע תוכניות משכנתא חדשות עם תעריפים מופחתים למי שרכש דיור ראשי.

ניתוח שוק הנדל"ן המסחרי מראה זינוק גבוה בתחילת שנת 2000. בתקופה זו היה ביקוש רב לחצרים תעשייתיים, ולכן החלה בניית מבנים כאלה בהיקפים גדולים. הפיתוח המוצלח של JSC "AvtoVAZ" תרם לצמיחה הכלכלית של האזור. בעניין זה חלה זינוק חד בתחומים אחרים. עם זאת, לאחר המשבר, אנשי עסקים החלו להעדיף נדל"ן מסחרי מושכר. בעיקרון, ביקוש כזה הושפע משפע ההצעות עם מחירים נמוכים למדי.

נכס בסרנסק

בירת מורדוביה סרנסק היא עיר קטנה עם רמת חיים נמוכה. האוכלוסייה מונה כ-300 אלף איש. יש כאן הרבה עסקים שונים. ניתוח של שוק הנדל"ן בעיר זו מראה תלות ישירה של המחירים במספר האנשים החיים. בשנת 2000, דיור עלה 50,000 רובל בשוק הראשוני, ו-35,000 רובל (ל 1 מ"ר) בשוק המשני. באותה תקופה כמעט ולא היו בניינים חדשים. עם זאת, מאזבשנת 2005, התמונה השתנתה באופן דרמטי. סרנסק החלה להיבנות באופן פעיל. עכשיו זו עיר יפה מאוד. לא רק אזורי מגורים נבנים, אלא גם מקדשים ופארקים משתפרים.

ניתוח של שוק הנדל ן באזור ב-2015 הראה זינוק חד במחירים:

• השוק העיקרי מציע מחירים מ-65 אלף רובל;
• משנית - מ-45 אלף רובל.

הנדל ן המסחרי נמצא גם הוא בצמיחה חזקה. נכון להיום, נבנים למטרה זו מבנים רבים. מחירי מתקני ייצור - מ-20 מיליון רובל.

Sarov: מחירי נדל"ן

Sarov הוא המרכז הגרעיני של רוסיה. יש לה מעמד של עיר סגורה. קטן מאוד הן מבחינת השטח והן מבחינת האוכלוסייה (כ-100 אלף איש). 90% מהאנשים שחיים כאן עובדים במפעל גרעיני. יש הרבה חיילים בעיר. רמת החיים של תושבי העיר היא מעל הממוצע. יש כאן יציבות כלכלית, שכן היא ממומנת היטב על ידי המדינה. לאחר ניתוח שוק הנדל ן של Sarov, אנו יכולים להסיק שהעלות די גבוהה.

• בשוק הראשוני - מ-70,000 רובל, מגיע לפעמים ל-80,000 רובל.
• במשנית - מ-45,000 ל-65,000 רובל.

המחירים כמעט ולא ירדו אפילו בשנות משבר קשות.

ניתן לראות אותו הדבר בשוק הנדל"ן המסחרי. לדוגמה, מתקן ייצור של כ-2000 מ"ר. מ' יעלה החל מ-60 מיליון רובל.

ניתוח שוק הנדל"ן בעיר אורסק

העיר הקטנה אורסק ממוקמת באורנבורגאזורים. האוכלוסייה מונה כ-230 אלף איש. אין מפעלים גדולים ומתקנים משמעותיים למדינה. בהקשר זה, עלות הדיור נמוכה:

• מטר מרובע בשוק הראשוני הוא בערך 40,000 רובל;
• במשנית - מ-27000 רובל

מחירי הנדל"ן המסחריים גם סבירים למדי. לדוגמה, בניין ייצור של יותר מ-1500 מ"ר. מטר עם מחסנים ומשרדים עולה כ-12 מיליון רובל.

לאחר ניתוח שוק הנדל ן של מספר ערים, נוכל להסיק שגיבוש המחירים מושפע מגורמים כמו רמת הפיתוח התעשייתי, האוכלוסייה וכמובן המימון הממשלתי.