רכוש משותף של בניין דירות - מה זה? תחזוקה ותיקון רכוש משותף של בניין דירות

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

לבנייני דירות יש שטח משמעותי הקשור לרכוש משותף. מה השימוש הספציפי בו? כיצד אזרחים מקבלים החלטות הקשורות לתחזוקת רכוש משותף?

מהו רכוש משותף בבית?

בהתאם לפעולות המשפטיות שאומצו בפדרציה הרוסית, הרכוש המשותף של בניין דירות הוא משאב משותף לבעלי הדירות הממוקמות בנכס. המרכיבים העיקריים של תשתית זו יכולים להיות מיוצגים במגוון רחב. ככלל, מדובר בחצרים שאינם כוללים דירות וכן:

- חפצים המשמשים לשרת מספר חדרים בבית;

- נחיתות;

- מעליות;

- מסדרונות;

- לופטים;

- רצפות טכניות ומרתפים;

- תקשורת הנדסית שונות;

- גגות;

- מבנים שמבצעים פונקציית הגנה, נושאת;

- סוגים שונים של ציוד הממוקם בבית מחוץ לדירות;

- הקרקע בה נמצא הבית, הצמחים שנשתלים עליה, מרכיבי הגינון הממוקמים עליה

התקנות העיקריות המסדירות את היחסים המשפטיים בתחום זה הן קוד הדיור, וכן צו ממשלתי מס' 491 מיום 13 באוגוסט 2006. במקרה הכללי, יש להתייחס להוראות קוד הדיור של הפדרציה הרוסית. בענייני אחזקת המתקנים הרלוונטיים יש לקרוא את צו הממשלה שצוין כבר. הרכוש המשותף של בניין דירות מאופיין במספר רב של ניואנסים מבחינת שימוש ותחזוקה.

בואו נלמד אותם.

המוזרויות של שימוש במשאבי בית משותפים

הבעלים של המקום המתאים משתמשים בהם בהתאם לחקיקה הפדרלית של הפדרציה הרוסית. שינוי גודל הרכוש המשותף של הבית אפשרי רק בהסכמת כל בעלי תשתית זו. בנוסף, ניתן להעביר את החצרים הרלוונטיים לבעלותם של אנשים אחרים. העיקר הוא שביישום יחסים משפטיים כאלה מתקיים הקריטריון - ניתן להעביר את הרכוש המשותף של בעלי חצרים בבניין דירות לשימוש רק אם נוהל זה אינו פוגע בזכויות ובאינטרסים של אזרחים וארגונים.

ניתן להעביר מגרשי קרקע עליהם ממוקמים מתקני מגורים לשימוש מוגבל לאנשים אחרים. אם לפני אימוץ החקיקה המסדירה את השימוש במשאבי בית משותפים, אתרים אלו כבר היו בשימוש על ידי מישהו, הגישה אליהם אינהעשוי להיות אסור. השיעבוד החדש של החפץ נקבע בהתאם להסכם בין בעלי הדירות למי שעומד להשתמש באתר. מחלוקות אפשריות במסגרת יחסים משפטיים אלה ייפתרו בבית המשפט.

תכונות של תחזוקה של חפצי בית משותפים

בואו נלמד כעת כיצד מתבצעת תחזוקת הרכוש המשותף בבניין דירות.

בהתאם לחוקים בתחום דיני הדיור של הפדרציה הרוסית, בעלי דירות נושאים בעלויות של פתרון הבעיה הנדונה במשותף. חלקן של עלויות אלו המיוחס לבעלים מסוים נקבע על סמך החלק ברכוש המשותף שבבעלות האדם. גם אם בעל הדירה אינו מתגורר בה, עדיין עליו לשלם אגרה עבור אחזקת הרכוש המשותף בבניין הדירות. אם אדם אינו משתמש במעלית, למשל, בגלל שהוא גר בקומה 1, אזי עליו לשלם עבור הרכיב המקביל בתשתית מתקן המגורים.

הרשימה הספציפית של פעילויות המרכיבות את תחזוקת המשאבים המשותפים בבית תלויה במאפיינים של מתקן מגורים מסוים, בתנאי האקלים שבהם הוא נמצא. ככלל, הם כוללים:

- בדיקה תקופתית של נכס, המתבצעת על ידי בעלי דירות ואחראים נוספים על מנת לזהות ליקויים במבנה החפצים הרלוונטיים;

- הבטחת הפונקציונליות של מערכות אספקת החשמל;

- ניקיון ותברואהעיבוד של חצרים, קרקע שעליה נמצא הבית;

- פינוי אשפה ופסולת כתוצאה מעבודות של חברות המשתמשות בחדרים שונים בבית;

- יישום אמצעי הגנה מפני אש לפי החקיקה של הפדרציה הרוסית;

- טיפול בצמחים שנשתלו על הקרקע הסמוכה לבית;

- תחזוקה של רכיבי גינון הממוקמים בשטח המתאים;

- ביצוע תיקונים שוטפים של מתקנים, הכנתם לפעולה בעונה נתונה;

- יישום צעדים שמטרתם לשפר את היעילות האנרגטית של בניין מגורים.

ניתן לציין כי רשימת הפעילויות היוצרות תחזוקה ותיקון של הרכוש המשותף של בניין דירות אינה כוללת:

- הבטחת הפונקציונליות של דלתות בדירות בבעלות דיירים - חלונות חיצוניים ופנימיים;

- בידוד של מרפסות;

- החלפת זכוכית;

- אחזקת חלקות קרקע שאינן נכללות במבנה הרכוש המשותף, לרבות שתילת צמחים עליה.

משימות אלו נפתרות על ידי בעלי הדירות.

תיקונים הם בין הפעילויות העיקריות המתבצעות במסגרת השימוש ברכוש משותף. זה יכול להיות שוטף והון. בואו נלמד את התכונות שלו.

תיקון מתקנים משותפים

התיקון מתבצע בהתאם להחלטת אסיפת הבעלים. הנוכחי נועד למנוע בלאי, וכן לשמור על הפונקציונליות של החפצים המדוברים. תיקוני הון של רכוש משותף בבבניין דירות כולל החלפה או בנייה מחדש של אלמנטים בודדים של תשתית המגורים. הוא מופק גם אם פג תוקף המתקנים הרלוונטיים.

תיקונים שוטפים (כמו גם גדולים) של רכוש משותף בבניין דירות יכולים להתבצע על ידי חברות ניהול אם חובה זו נקבעת עליהן בהחלטות הבעלים. השתתפות ביחסים משפטיים אלו הינה בסמכותם הבלעדית של בעלי הדירות. התושבים גם קובעים את ההיקף ואת לוח הזמנים לתיקונים במשאבים הנפוצים בבית.

שימו לב שחברות הניהול נדרשות לבצע עבודות שוטפות ודחיפות הנחוצות לשמירה על פונקציונליות המתקנים, גם אם ההסכם עם הבעלים אינו קובע רשימה ספציפית של עבודות רלוונטיות. על מנת לממן פעילויות אלו, בעלי דירות מקימים קרן לשיפוץ הרכוש המשותף של בנייני דירות. שקול את הפרטים שלו.

שימוש בקופת המזומנים הכללית של בעלי הדירות

הקרן המדוברת ממוקמת בחשבון מיוחד. הוא נפתח במוסד פיננסי שיש לו את היכולת לבצע עסקאות רלוונטיות. הכספים המונחים בחשבון נפרד ושייכים לבעלי הדירות משמשים אפוא לביצוע שיפוץ המשאבים.

היווצרות של המקבילהקרן מתבצעת על חשבון תרומות מדיירים וכן קנסות שנצברו על סכומים אלו באופן הקבוע בחוק. במקרים מסוימים, ניתן גם לבנק לגבות ריבית בגין הפקדת כספים בחשבון הנדון. קרן השיפוץ מחולקת בין בעלי הדירות באופן יחסי לסכום התרומות שלהם.

הבעלות על כספים אלה שייכת לבעלים של דירה מסוימת. אם אדם מוכר דירה, אז הרוכש שלה הופך גם לבעלים של חלק בקרן השיפוץ. ראוי לציין כי בעלי כספים בחשבון נפרד אינם זכאים להשתמש בהם למטרות אחרות, למעט שיפוץ משאבים משותפים בבית.

כעת נלמד כיצד מתבצעים האירועים, במסגרתם קובעים הבעלים את הכללים לאחזקת רכוש משותף בבניין דירות. אנחנו מדברים על ישיבות של אסיפה כללית של בעלי דירות.

מפגש האסיפה הכללית של בעלי הדירות: מאפייני האירוע

האסיפה הכללית של בעלי חצרים למגורים, בהתאם לחוקים בתחום דיני הדיור של הפדרציה הרוסית, היא הגוף המנהל הראשי של הבית. למעשה, זה גם מפגש, ולכן, יכול להיחשב כאירוע. לאסיפת הבעלים יש סדר יום והיא כרוכה בגיבוש רשימת החלטות המתקבלות בהצבעה.

הרכוש המשותף של בניין דירות הוא חפצים שבהתאם לתוצאות מפגש בעלי הדירות יכולים להיות:

- משוחזר;

- בתוספתמבני חוץ למטרות שונות;

- תיקון - כולל בעת שימוש בקרן השיפוץ.

באסיפה של האסיפה הכללית של בעלי הדירות ניתן לקבל החלטות:

- על הקמת קרן השיפוץ;

- על סכום תרומת השיפוץ - ביחס לרמת המינימום;

- לפי בחירת אזרח שיפתח חשבון מיוחד של הקרן הרלוונטית ויבצע פעולות בחשבון זה;

- על בחירת בנק שישרת עסקאות פיננסיות הקשורות להסדרים בין בעלי דירות ונותני שירותים לתחזוקת משאבים משותפים;

- על השגת HOA, בריטניה או ארגון מוסמך אחר של הלוואות לתיקונים גדולים בבית;

- על הנפקת ערבויות עבור עסקאות פיננסיות כאלה;

- על נוהל השימוש בחלקת הקרקע הצמודה לבית;

- על השימוש בחפצים הנכללים במשאבים המשותפים של הבית על ידי צדדים שלישיים - למשל, לצורך פרסום;

- על העצמת אנשים המשתתפים בחתימה על חוזים לשימוש בחפצים;

- על הכנסת מערכות מידע במסגרת האינטראקציה של בעלי הדירות, וכן על קביעת הזכאים להשתמש בפתרונות טכנולוגיים מסוג זה;

- על הליך מימון העלויות הכרוכות בהקמת פגישות בהשתתפות הקוד הפלילי, HOA או ארגון מוסמך אחר;

- על בחירת מנגנוני השליטה בבית;

- על הצורך בתיקונים שוטפיםנכס.

בואו נחקור כיצד ניתן לנהל את הפגישות המדוברות.

טפסים ונוהל לקיום פגישות של בעלי דירות

ניתן לקיים את הפעילות המדוברת:

- בצורה של הצבעה אישית - כאשר הבעלים משתתפים בה באופן אישי, דנו בנושאים ותקבלו החלטות לגביהם;

- באמצעות הצבעה נפקדת של תושבים - באופן שנקבע על ידי החוקים הרגולטוריים של הפדרציה הרוסית;

- צורה מעורבת.

מעשים משפטיים רגולטוריים של הפדרציה הרוסית קבעו גם את הנוהל לקיום האירוע המדובר. ראשית, החוק קובע את התדירות שבה יש לקיים פגישות כדי לקבוע כיצד משתמשים בעלי הבית ברכוש המשותף של בניין דירות. זהו קריטריון משמעותי ביותר מבחינת יעילות ניהול המתקנים הרלוונטיים.

לכן, יש לקיים את הפגישות המדוברות אחת לשנה, אלא אם נקבע אחרת בתקנות המקומיות שנקבעו על ידי בעלי הדירות. בנוסף לאסיפת הבעלים המרכזית, עשויים להתקיים אירועים יוצאי דופן הקשורים לדיון בהיבטים שונים של ניהול הבית. ניתן ליזום אותם על ידי כל אזרח מבעלי הדירות.

האסיפה הכללית של הבעלים מוכרת כלגיטימית אם המניין מתקיים. בהתאם לחוקי הדיור של הפדרציה הרוסית, זה צריך להיות 50% ממספר הקולות הכולל. אם המניין לא מתקיים, תתקיים אסיפה כללית נוספת.

אם מישהו מבעלי הדירות החליט להעמיד לדיוןהשאלה, למשל, כיצד יש לבצע את התיקונים השוטפים של רכוש משותף בבניין דירות, באופן יוצא דופן, אזי עליו להודיע לתושבים אחרים על יוזמתו 10 ימים לפני הפגישה הרלוונטית. אדם צריך לשלוח מידע על האירוע לשכנים בכתב או לפרסם הודעות על מפגש בעלי דירות בסטנדים מיוחדים. מסמך זה חייב להכיל:

- מידע על יוזם אסיפת הבעלים יוצאת הדופן;

- נתונים על צורת הפגישה;

-תאריך, מקום ושעה של האירוע;

- הנושאים המרכזיים על סדר היום של אסיפת הבעלים;

- הנוהל לבדיקת בעלי דירות עם מידע שיש לשקול בפגישה.

בעלי דירות עם 10% או יותר מהצבעות באסיפות יכולים לפנות לחוק הפלילי או ל-HOA בבקשה לקיים אסיפה כללית. ערעור זה חייב להיות בכתב ולכלול סעיפים בסדר היום. בתוך 45 יום לאחר קבלת המסמך הרלוונטי, אך לא יאוחר מ-10 ימים לפני האסיפה הכללית, על החוק הפלילי או ה-HOA ליידע את התושבים על האירוע הרלוונטי.

יוזמות כאלה יכולות להיות קשורות גם לדיון בניואנסים המאפיינים תיקון רכוש משותף בבנייני דירות או, למשל, שימוש בקרן לתיקון הון. היוזם של הפגישה הרלוונטית עשוי להיות חברת הניהול עצמה או שותפות הבעלים. יחד עם זאת, סדר היום עשוי לכלוליהיו נושאים שבדרך כלל נמצאים בסמכות המפגש של בעלי הדירות.

עכשיו בואו נסתכל כיצד מתקבלות החלטות של בעלי הבית.

תכונות של קבלת החלטות בפגישות של בעלי בתים

כפי שציינו לעיל, ביצוע פעילויות הקשורות לאחזקת משאבים משותפים בבית מתבצע על סמך תוצאות ההצבעה באסיפת בעלי הדירות. החלטות מתאימות מתקבלות על ידי הבעלים במקרה הכללי ברוב קולות, אך לעיתים נדרשת תמיכת שני שליש מהתושבים בנושא מסוים.

תכונות של הצבעה באסיפת בעלי הדירות

יהיה שימושי ללמוד כיצד מתבצעת ההצבעה בנושאים שעל סדר היום בישיבות המתאימות. למשל, בכל הנוגע להליכים כמו שיפוץ הרכוש המשותף של בנייני דירות או הוצאת כספים שאמורים לשמש למטרות מתאימות. הצבעה באסיפת בעלי הדירות יכולה להיעשות באופן אישי או באמצעות נציג הפועל על פי ייפוי כוח. לכל בעל מספר קולות פרופורציונלי לחלקו בבעלותו במשאבים המשותפים בבית. מידע על המשתתפים בהצבעה נרשם בפרוטוקול ישיבת בעלי הדירות.

תוצאות ההצבעה במסגרת אסיפת בעלי הדירות נרשמות בפרוטוקולים מיוחדים, שהם מסמכים רשמיים. האוסף והיישום שלהםלהוראות הכלולות בו עשויות להיות השלכות משפטיות.

ניסוח תוצאות מפגש הבעלים

יש להגיש עותקים של הפרוטוקולים הרלוונטיים על ידי אזרח מורשה לחוק הפלילי, ל-HOA או לארגון מוסמך אחר בתוך 10 ימים לאחר פגישת בעלי הדירות. בתורו, הקוד הפלילי, ה-HOA או מבנה אחר חייבים לשלוח את הפרוטוקול לרשויות הרגולטוריות תוך 5 ימים לאחר קבלת המסמך שצוין. אם סוכנויות ממשלתיות אלו מקבלים 2 מקורות או יותר מהסוג המתאים במשך 3 חודשים רצופים, אזי עליהם ליזום בדיקה לא מתוכננת של פעילות האזרחים הקשורים לניהול הבית. לדוגמה, אם התושבים דנים באופן פעיל אילו שירותים לתחזוקת הרכוש המשותף של בניין דירות צריכים להוות אמצעים לתחזוקת המתקנים הרלוונטיים, אזי רשויות המדינה המוסמכות יכולות לבדוק עד כמה פעולות האזרחים חוקיות כחלק מפתרון בעיות מסוג זה..

אין בפרוטוקול אסיפת בעלי הדירות להכיל החלטות בנושאים שאינם עולים על סדר היום של יוזמי האירוע. לדיירים מודיעים על תוצאות מפגש בעלי הדירות תוך 10 ימים לאחר ביצוע המסמך הרלוונטי. ככלל - על ידי הצבה על מעמדים מיוחדים. פרוטוקולים הקובעים את תוצאות מפגש בעלי הדירות נשמרים במקום שיקבעו התושבים עצמם. פרוטוקול אסיפת הבעלים המסדיר את אופן השימוש ברכוש המשותף של בניין דירות הוא מקור לנורמות,חובה לכל התושבים, בתנאי שהנושאים שנחשבו על סדר היום של הישיבה היו בסמכותו של גוף ניהול הבניין הרלוונטי.

על החלטות המתקבלות לאחר מפגש בעלי הדירות ניתן לערער על ידי בעלי הדירה בבית המשפט. למשל, אם אחד האזרחים לא היה מרוצה מהדרך שבה נקבע הליך הוצאת הכספים לתיקון הרכוש המשותף של בניין דירות ללא השתתפותו, או אם הצביע נגד ורואה בזכויותיו נפגעות. אדם יכול לפנות לבית המשפט תוך 6 חודשים ממועד ההיכרות עם החלטת אסיפת בעלי הדיור.

לפיכך, יש להשתמש ברכוש המשותף של הבעלים בבניין דירות תוך התחשבות באינטרסים של כל דייר. זכותו להביע אותם באופן אישי - בישיבות של בעלי דירות או בבית המשפט.