פיתוח נדל"ן ותפקידו בפיתוח כלכלי. הרעיון, הסוגים, העקרונות והיסודות של הפיתוח

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

פיתוח נדל"ן הוא תהליך רב-שלבי שיכול להיות מסוכן, ארוך ומורכב בסביבה של היום. ישנם מכשולים רבים שיכולים לבוא בדרך לפיתוח נדל"ן. תהליך כזה יכול לקחת שנים כדי להביא פרויקט משלב התכנון הראשוני ועד לסיומו. פרויקטים לפיתוח נדל"ן יכולים להיות גם הזדמנויות השקעה משתלמות ביותר.

קונספט

בשנים האחרונות צץ תפיסה חדשה בטרמינולוגיה כלכלית - פעילות פיתוח נדל ן. הפיתוח של ענף זה מתייחס לפעילות יזמית הכרוכה בשינויים במבנים, מבנים או קרקעות קיימים, המובילים לעלייה בערך השוק שלהם.

פיתוח הוא סוג של עסק הקשור ליצירה, בנייה מחדש או שינוי של נכס או קרקע קיימים בבניית בניינים רבי קומות, קניות, משרדים, תעשייה ומחסנים, על מנת להשיג שטחיםהכנסה מהעלאת המחיר שלהם.

קונספט

הקושי בשיפור התפתחות ענף הבנייה הוביל להרחבת המחקר המדעי והיישומי בפיתוח ויישום של צורות, שיטות ומערכות חדשות לניהול נדל ן במטרה להגביר את התחרותיות והפרודוקטיביות של הפעילויות שלהם.

אחת הצורות הללו היא פיתוח. הפיתוח של פיתוח נדל"ן בפדרציה הרוסית הוא סוג חדש יחסית של עסקים שצמח כתוצאה ממגמות של כלכלת שוק מתחומים עסקיים קשורים בתחום הנדל"ן, ההשקעות והבנייה.

על פי נתוני מדע הכלכלה הרוסי מזורה I. I., Shapiro V. D., אשר עסקו בעבודות מחקר בתחום הניהול והפיתוח של נדל"ן, פיתוח הוא תהליך וסוג מיוחד של פעילות מקצועית (עסקית) אשר קשורה לשינוי באיכות גבוהה של נדל"ן על מנת להעלות את ערכו.

פיתוח הוא התהליך שבו מושג שינוי באיכות גבוהה בנדל ן.

בסופו של דבר, הסימנים העיקריים להתפתחות הם אינדיקטורים איכותיים ספציפיים, כלומר השינוי הבסיסי והעלייה במחיר של אובייקט נדל ן, כמו גם הפריון וההחזר על ההשקעה.

מאידך, הפיתוח פועל גם כמערכת ניהול לתהליך היצירה והפיתוח של נדל ן, וכתוצאה מכך הפיזי, הפיננסי והמשפטי שלו.מפרטים.

שינוי חפץ נדל ן במהלך הפיתוח מתרחש באופן שמחירו עולה מספר פעמים.

כתוצאה מכך, התהליכים הפיזיים של הפיתוח מספקים את הופעתן של תכונות צרכניות חדשות של האובייקט העונות על הצרכים המשתנים של החברה. שינויים אלה יכולים להיות גם דרמטיים וגם לא מאוד נראים מבחוץ. עם זאת, הם תמיד סימן הכרחי להתפתחות, תנאי הכרחי להגברת ההשפעה הפיננסית של השימוש בנדל ן.

מאפיינים משתנים עם הזמן במהלך הפיתוח כדי לענות על צורכי החברה.

תהליכי פיתוח פיננסיים מתממשים בצורה של עלייה במחיר הנכס כתוצאה מהשינויים הפיזיים שנעשו. יחד עם זאת, העלאת המחיר אינה ניתנת על ידי שינויים פיזיים כלשהם, אלא רק על ידי אלו העונים על דרישות השוק וצרכי לקוחותיו.

ככל שההתאמה הזו גדולה יותר, כך הערך של האובייקט שנוצר גבוה יותר ויעילות הפיתוח גבוהה יותר.

פרודוקטיביות הפיתוח תשתפר אם היא תענה על צרכי הלקוחות.

לפי המבנה שלה, חברה יכולה להיות קונצרן השקעות ובנייה מגוונות או חברת אחזקות עם מערכת מורכבת מפותחת, המורכבת ממספר ארגונים שכל אחד מהם תופס את מקומו בהיררכיה מסוימת ויש לו משלו. יעד.

יש להדגיש שלא כל הארגונים המשתתפיםתהליך היצירה והיישום של פרויקט השקעה ובנייה, הם חלק מהמבנה (מערכת) של חברת פיתוח.

הן יכולות להיות חברות עירוניות ופרטיות שמעורבות בשלבים מסוימים של הפרויקט. אבל ככל שהם נכללים יותר בהחזקת ההשקעות והבנייה הזו ונכנסים לניהול כללי של חברת פיתוח, כך החברה הזו תעבוד פרודוקטיבית יותר. במקביל, חברות אלו יבצעו פונקציות מסוימות של ניהול, ארגון, מוטיבציה, בקרה וכו'.

פיתוח הוא סוג חדש של פעילות עסקית הקשורה לשיקום, הנדסה, בנייה ועבודות אחרות. לאחר השלמת עבודות אלו, מתרחש שינוי איכותי בנכס וערך הנכס עולה.

הבדלים בין פיתוח רוסי לזר

ההבדל העיקרי הוא שפיתוח מערבי מבוסס על תכנית הצורך ליצור אובייקט נדל ן, שהתבססה על מחקר שיווקי. במדינתנו מפתחים פרויקט השקעה עבור חלקת קרקע ספציפית הפנויה לפרויקט.

פיתוח נדל ן ברוסיה מרמז שהחברות שלנו עדיין אינן יכולות להתחרות בחברות זרות, אבל דוקטרינה זו הופכת פופולרית יותר ויותר בשל המערכת המתפתחת של תכנון עירוני והאירופיזציה של החברה המודרנית. תפקיד המפתחים הופך ליותר ויותר מוחשי. הם יכולים לארגן יסודשינויים. השינויים נעשים בדרכים שונות. היזמים הם אנשי עסקים ומומחים בעלי פרופיל רחב: בתחום המשפט, הכסף והבנייה. יש מעט מהם ברוסיה, ומחיר השירותים שלהם די גבוה.

משימות פיתוח

המטרה המרכזית של פיתוח וניהול נדל ן היא למקסם הכנסה מנכס. מקור הכנסה זו הוא הערך המוסף שנוצר במהלך ביצוע הפרויקט כהפרש בין עלות החפץ לעלות הפרויקט.

כאן הפעילות של המפתח חייבת להיות ממוקדת במקסום ערך האובייקט שהושלם ובמזעור עלויות.

יעדים עיקריים של פיתוח נדל ן מקצועי:

1. ארגון יעיל של תהליך אישור הפרויקט מול סוכנויות ממשלתיות.
2. ארגון יעיל של העבודה מול קבלנים, כמו גם משיכת קבלנים אמינים עם מזעור מחירים וזמן הפרויקט באמצעות הצעות חוזה. אחד הכלים העיקריים לשיפור ניהול חלק הבנייה (הטמעה) של פרויקטי פיתוח הוא מעורבות של מנהלי פרויקטים מקצועיים בעלי ידע בטכנולוגיות בנייה.
3. ארגון יעיל של מימון פרויקטים של כספים - היווצרות מנגנון כדאי כלכלית ומבוסס להקצאת משאבים כספיים, הכולל שילוב של מקורות כספים שונים ושינוי ביחס ביניהם ככל שמתקדמיםפרויקט.

מקורות הכספים לפרויקטי פיתוח הם: הון עצמי, מימון ישיר, כספים שאולים (כולל הלוואות בנקאיות, קרנות).

לכל אחד מהמקורות הללו יש את היתרונות והחסרונות שלו. כתוצאה מכך, הכספים העצמיים של היזם מהווים בדרך כלל את החלק הקטן ביותר מסך המימון המוקצה לפרויקט.

מקור המימון העיקרי לפרויקט בשלב ההקמה הם כספים שאולים וכספים ממקורות מימון ישירים, כאשר חלקם של האחרונים גדל עם סיום הפרויקט. על היזם להיות מסוגל לשלב מקורות אלו עם התקדמות הפרויקט, למנוע תלות מיותרת של הפרויקט בהקצאת כספים מהלוואות ולמזעור העמלה עבור הכספים שנמשכו.

4. ארגון אפקטיבי של מכירה (חכירה) של חפץ, שנוצר תוך מעורבות של חברות תיווך מיוחדות. הגדלת היכולת של צוותי מכירות באמצעות שימוש בדרכים שונות לארגון מכירות כולל: עבודה דרך האינטרנט, שימוש ברשתות חברתיות, מכירה בשטח.

עקרונות

אחד העקרונות המרכזיים בפיתוח נדל ן הוא יצירת צוות יועצים עוצמתי שיעבוד בשלבים שונים של הפרויקט - מעבודות שיווק ועד ביצוע תפעול אתרי בנייה. משיכת אנשי מקצוע כאלה אינה זולה, אבל, כפי שהניסיון מלמד, היא משתלמת.

מופעלכל שלב בפיתוח הפרויקט צריך להדגיש את הנקודות העיקריות, כאשר מימושן המוצלח ניתן לצפות לתוצאה מוצלחת של הפרויקט כולו. מחקר שוק אמור לענות על השאלות הבאות:

• באיזה מגזר שוק יש נישות לא מלאות כעת והאם הן יישארו בעתיד;
• מהי רמת המחיר האפשרית יותר למכירת השטח הבנוי;
• מהי תחזית הרווחיות של הפרויקט;
• איזו רמת תחרות במגזר מסוים;
• סיכונים סבירים ודרכים לצמצם אותם.

מחקר של שוק הנדל ן מאפשר לך למצוא את האיזון הקיים בין היצע וביקוש במגזרים שונים ובכך לזהות נישות לא מלאות בהן חסרים תחומים מסוימים.

לימוד מחיר המכירה ומחיר הבנייה מאפשר למצוא מגזרים שבהם היעילות של פרויקט הפיתוח תהיה מקסימלית.

יש לתת תשומת לב רבה במחקר לתחזיות של מאפיינים אלו, שכן מצב העניינים בשוק משתנה כל הזמן. המחקר צריך להכיל גם מחקר על עבודתם של המתחרים, זיהוי החוזקות והחולשות שלהם.

צפיות

מקובל להבחין בין שני סוגי פיתוח עיקריים: פיתוח עמלות ופיתוח ספקולטיבי.

פיתוח עמלות הוא סוג של עסק בנייה שבו החברה היזמית אינה מחזיקה בחפץ שנבנה, אלא עוסקת רק בפיתוח טהור ללא פונקציות השקעה. סוג זה של פיתוח הואמינימום סיכון.

פיתוח מסורתי בשוק הבנייה הרוסי המודרני מרמז על השתתפות הכרחית של כספי מפתחים בהיבטי השקעה ובנייה.

חלק התפקיד של חברת הבנייה בפרויקטי השקעה נע בין 100 ל-35-40 אחוזים.

פיתוח ספקולטיבי קשה יותר מהאפשרות הראשונה. היזם בונה נדל ן מסחרי, תוך ביצוע פעולה כמייסד הפרויקט. התכנית הפיננסית של פרויקטי פיתוח גדולים היא שילוב מורכב של הכספים הפרטיים של היזם והשקעות משכו: הלוואות בנקאיות ותשלומים מדיירים עתידיים.

רווחים גבוהים בפיתוח ספקולטיבי מלווים בסיכונים גבוהים במקרה של כשל בפרויקט. פיתוח ספקולטיבי הוא צורת היחסים הקשה ביותר בין משתתפים בתהליך ההשקעה בשוק הנדל"ן, שכן נדל"ן, תהליך בנייה, עיצוב ופעולות בנקאיות קשות ביותר מעורבבים בפרויקט אחד.

מי הוא מפתח?

מפתח היא חברה שיוצרת אובייקט ומנהלת את התהליך הזה. מכלול העבודות שביצע היזם הינו פרויקט השקעה מורכב בתחום הנדל ן. במהלך ביצוע הפרויקט, היזם (המכונה היזם) מבקש למזער סיכונים ולהגדיל את הרווחיות. במקרים מסוימים הוא עשוי לפעול כמבצע בלבד ולקבל שכר טרחה קבוע מהלקוח עבור עבודתו. אם היזםפועל כיוזם הפרויקט, ואז הוא נאלץ לקחת את כל הסיכונים.

יזם הוא איש נדל"ן המתמחה ביצירת נכסים חדשים או שיפוץ של נכסים קיימים, שיווקם ומכירתם המוצלחים. עובדים אלה עובדים לעתים קרובות עם שותפים כדי לחלוק סיכונים ועומס עבודה, והם עשויים לעבוד עבור חברות גדולות שעוסקות בפיתוח נדל"ן בקנה מידה גדול או משתמשות בפיתוח נדל"ן כאפיק השקעה אחד בתיק מגוון.

אנשים יכולים לגשת לקריירת מפתחים מנקודות מבט שונות. מפתחים עשויים להיות בעלי תארים בפיתוח נדל"ן, או שהם מגיעים מתפקוד כסוכן נדל"ן, קבלן או אדריכל.

עבודה כמפתחת נדל ן היא משימה קשה מאוד. מפתחים צריכים להיות מסוגלים להעריך מגוון רחב של תרחישים עתידיים ולקבוע אם הם מעשיים ומקובלים. הוא יכול להסתכל על מגרש ריק ולראות את הפוטנציאל הטמון בו, או לעשות סיור בבניין רעוע וליצור תוכנית לשיפוץ ולמכירה מוצלחת בעתיד.

מפתחים נוטים לעבוד בקנה מידה גדול, מעורבים בבנייה של מספר יחידות שיכולות להשתרע על פני אלפי נכסים.

ניסיון בענף הנדל ן הוא קריטי, שכן על היזם להכיר היטב את השוק כדי להבין האם הפרויקט יצליח או לא. מפתחים צריכים גם קשרים עם ממשלות מקומיות כדי לעזור להם להיפגשפרויקטים החל מאנשי המשרד שיוכלו לתת הכוונה כדי לעזור לקדם את הפרויקט ועד לשותפים לתכנון בעירייה שיצעידו את הפרויקטים הללו קדימה.

מפתח טוב הוא גם חלק מצוות גדול יותר. על היזם לעבוד עם אדריכלים, קבלנים, מעצבי נוף, פוליטיקאים, סוכני נדל ן ובעלי מקצוע רבים אחרים כדי להנחות את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. על המפתחים לבחור צוותים טובים, לארגן אותם ביעילות ולנהל אותם כדי לענות על צורכי הפרויקט וחברי הצוות תוך שמירה על שליטה על הפיתוח הכולל.

יזמים רבים בוחרים בתחום התמחות ספציפי, כגון נדל"ן יוקרתי למגורים, נדל"ן מסחרי, נדל"ן בינוני, דיור עם הכנסה נמוכה וכן הלאה.

מפתחים יכולים גם להרחיב את הגבולות הגיאוגרפיים של הפרויקטים שלהם. לדוגמה, פיתוח שקשור לשוק המגורים היוקרתי בניו יורק לא בהכרח יצליח באותה מידה במיניאפוליס.

שלבי הפרויקט

פרויקט פיתוח נכסים למגורים ניתן לחלק לשלושה שלבים:

1. שלב מוקדם: בשלב הראשוני הפרויקט מתמקד במומחיות, מחקר והיתרים. זה בדרך כלל החלק הכי לא עקבי במשך הזמן. השקעה בשלב זה טומנת בחובה את הסיכונים הגדולים והמגוונים ביותר מכיוון שישנם הרבה גורמים לא ידועים. חלק מהשלבים העיקריים בשלב זה כוללים את ההליכים הבאים:

• הערכה סביבתית;
• examinations;
• ניתוח שוק ובדיקת היתכנות;
• רכישת קרקע או הבטחת זכויות לרכישת קרקע;
• תוכניות אתר, תוכניות פיתוח ותוכניות בנייה;
• ארגון מימון בנייה;
• שיפורי תשתית.

2. שלב ביניים (שלב הבנייה): כולל הקמה והשבחה של מבנים. מאחר שעבודות קדם הפרויקט כבר הסתיימו, הסיכונים של הפרויקט בשלב זה מצטמצמים משמעותית, אך לא מתבטלים לחלוטין. חלק מהשלבים העיקריים בשלב זה כוללים נהלים:

• גיוס מימון בנייה;
• פרויקט שיווק;
• טרום ליסינג;
• ארגון ניהול נכסים (אלא אם כן נעשה במהלך הפיתוח המקדים).

3. השלב הסופי (תפעול): הוא השלב הראשון במחזור החיים של הבניין. למרות שהסיכונים הכרוכים בפיתוח ובנייה מראש עשויים להתבטל בשלב זה, מצבם של הדיירים עדיין בסיכון. חלק מהפעילויות בשלב הסופי כוללות את ההליכים הבאים:

• חפש קונה אם עדיין לא נעשה;
• שיווק וליסינג קבוע;
• לקבע אסטרטגיית שימור;
• לחזק את ניהול הנכסים;
• להשיג ייצוב.

ואם אנחנו עוסקים בנדל"ן מסחרי?

כדי שההשקעה תביאהרווח הצפוי, אתה צריך לדאוג לגבי המיקום והקידום המתאימים שלו בשוק. כרגע ברוסיה, המשימה מסובכת בשל העובדה שהתחרות בשוק זה היא גבוהה ביותר. מסיבה זו, פיתוח נדל ן מסחרי רלוונטי מתמיד.

לפיתוח נדל ן מסחרי יש יתרונות רבים עבור איש הכספים. העיקריים שבהם הם:

• עלייה הדרגתית במחיר השטחים הקמעונאיים, המאפשרת להם למכור בקרוב שטחים חוזרים בעלות גבוהה יותר;
• הזדמנות להרוויח הכנסה פסיבית משכירות;
• השקעה בטוחה עם מינימום סיכון.

בכל מקרה, לאובייקט עצמו יש ערך מסוים, כי לפי הצורך, בכל עת, אתה יכול לקבל כספים מהיישום שלו.

יישום פיתוח במסחר

בהתחשב בהתפתחות של פיתוח נדל ן קמעונאי, נוכל לייחד את המשימות העיקריות המוגדרות עבור המשקיע במקרה זה.

הם כוללים:

• מחקר שוק שיווקי כדי לזהות מתחרים ולמצוא את האפשרויות הטובות ביותר למשוך לקוחות למתחם הקניות והבידור;
• חפש את האתר האופטימלי למיקום של מרכז קניות או עסקים, תוך התחשבות בזרם האנשים;
• פיתוח התוכנית המוצעת למיקום שטחי מסחר (חלוקה לאזורים).

למרכזי קניות, מחיר השכירות תלוי לא רק באזור המתחם, אלא גם במיקומו - אותן נקודות הממוקמות קרוב יותר לכניסה או במקומות של המוני אנשים עצומים. רָצוֹןעולה יותר.

מעת לעת ייתכן שיהיה צורך גם למשוך השקעות נוספות בבנייה.

נכס במחסן

נדל"ן מחסנים כיום הוא אחד הפלחים האטרקטיביים ביותר בשוק הפיתוח הרוסי. השוק עדיין רחוק מלהיות רווי. הצעות של חפצים איכותיים הם חסרי משמעות. הביקוש משמעותי. ההחזר על ההשקעה הוא כ-15-17%, ותקופת ההחזר היא תוך 4-5 שנים. יישום פרויקטים בפיתוח נדל"ן מחסנים מתבצע הן ע"י יזמים גדולים והן ע"י יזמים בינוניים.

מסקנה

לפיכך, פיתוח הוא מערכת של יחסים כלכליים, ארגוניים, משפטיים ופיזיים בשוק הנדל ן. ליישום פרויקט בתחום זה יש הזדמנות ליישם חידושים ולהשיג רווחיות על סמך השקעתם.