מהו מס מכירת נדל"ן?

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

הליך חישוב וגביית מס מקרקעין מוצהר בקוד הרלוונטי. החוקים משתנים משנה לשנה. במקביל, הזכויות והחובות של האזרחים בתחום המיסוי משתנות. העובדה שנותרה ללא שינוי היא הצורך לשלם מס.

מהו מס מכירת נדל"ן?

נכס מקרקעין עשוי להיות בידי אדם פרטי, מיזם פרטי או רשות עירונית. סוגי הנדל ן כוללים אפשרויות שונות: חצרים למגורים, חצרים מסחריים (מבני מסחר או משרדים), חצרי תעשייה, קרקעות וקרקעות חקלאיות. לבעלים עשויה להיות זכות הבעלות הבלעדית או כחלק ממניה. בכל המקרים, אם העסקה נכנסת לתיאור החייב במס, מס מכירת מקרקעין נשאר חובה.

מערכת הבקרה מתבצעת על ידי רשויות המס והחטיבות הטריטוריאליות שלהן. עוּבדָהתשלום או אי תשלום מס בא לידי ביטוי בהצהרה השנתית המוגשת על ידי האזרחים.

עקרונות כלליים

לפי החוק הרוסי, כל סוג של רווח שהתקבל רשמית מחויב במס. מנקודת מבט זו, ניכור מקרקעין נחשב לטובת הבעלים. לפיכך, המוכר הוא זה שחייב לשלם מס על מכירת מקרקעין.

סעיף 224 של קוד המס של הפדרציה הרוסית קובע כי יש להטיל מס על סכום התמורה מהעברת מקרקעין בשיעור של 13%. אולם חוק זה אינו חל בכל המקרים. פרטים יידונו במאמר זה.

חוק נוסף שיש להתייחס אליו הוא חוק פדרלי מספר 382. הוא רלוונטי מתחילת 2016. על פי כללי חוק זה, המס על מכירת מקרקעין בתחום המשפטי מבוסס על תנאי הבעלות. מסמך זה מתייחס לשני סוגים של כהונה לפי משך:

• העברת בעלות על נכס עד 2016.
• בעלי נכסים שזכויותיהם קבועות לאחר 2016-01-01.

הקטגוריה הראשונה של אזרחים בעת ניכור מקרקעין מונחית על ידי הוראות החוק בתוקף עד תחילת 2016. על פי חוק זה, המס חובה על כל הבעלים המעבירים מקרקעין בתוך 3 השנים הראשונות לאחר העברת הבעלות. לגבי הקטגוריה השנייה חל נוהל חדש, לפיו תקופת הייחוס לבעלות היא 5 שנים.

מי לא יכול לשלם?

אם נשקול את ההליך הכללי לגביית מיסים, החוק קובענסיבות שבהן המס על מכירת מקרקעין ליחידים הופך ללא רלוונטי ללא קשר לתקופת הבעלות. בפרט נשקלת דרך ההעברה לנכס. אלו הם המקרים הבאים:

1. כשהנכס עובר לבעלים בתנאי של תלות לכל החיים של הבעלים לשעבר.
2. נכס עבר בירושה.
3. ניכור חפצי מקרקעין, שהזכות אליהם קמה כתוצאה מהפרטה.
4. בסיס הבעלות הוא הסכם תרומה.

אם מסמך הכותרת נכלל באחת מהקטגוריות הללו, אין לסווג את העסקה כהכנסה נוספת, ובהתאם, לחייב במס.

יש גם תכונות לפי אזור. כפי שאתה יודע, החוקים הפנימיים מחולקים לפדרלי וטריטוריאלי. לרשויות המקומיות יש את הזכות להתאים כמה חוקים פדרליים ללא סתירות יסוד. בפועל, בדרך כלל הנסיבות מקלות בדרך זו עבור קטגוריה מסוימת של אזרחים. מס מכירת נדל ן אינו יוצא דופן.

לדוגמה, עבור חאנטי-מנסיסק אוקרוג קיים חוק לפיו הכנסה ממכירת מקרקעין אינה מחויבת במס גם במהלך 3 השנים הראשונות לבעלות. כללים דומים חלים בטריטוריית סטברופול: כאן הופחת תקופת העסקאות החייבות במס מ-5 ל-3 שנים. כדי לברר איזה מס על מכירת נדל ן יש לשלם באזור מסוים, עליך לעקוב אחר שינויים בטריטוריאלייםחוקים.

איך לחשב?

Citizen S. A. מכרה בית שנקנה לפני 1.5 שנים תמורת 6,300,000 רובל. המקרה שלו מכל הבחינות מתאים להגדרת החוק. הוא מועסק רשמית, וניסיון העבודה שלו הוא יותר מ-10 שנים. מה יהיה גובה המס על מכירת מקרקעין לאזרח S. A.

כדי להכין הצהרה לשנה, עליך לקחת את המידע הבא:

6,300,000 – 1,000,000=5,300,000 – סכום בסיס מס

סכום מס: (6,300,000 - 1,000,000) x 13%=689,000 רובל

אבל הרבה לפני המועד האחרון להגשת ההצהרה, אספה S. A מסמכים לניכוי וקיבלה אישור משירות המס. סכום הניכוי היה המקסימלי. כעת החישובים נראים אחרת:

(6,300,000 - 5,300,000) x 13%=130,000 רובל סכום התשלום בפועל.

אם אזרח של S. A. עשה עסקה 5 שנים לאחר הרכישה, אז הוא ייכלל בקטגוריה של פטור.

ליחידים

המס על מכירת נדל ן ליחידים, תכונותיו ונוהל התשלום מוצהר על ידי פרק 23 של קוד המס של הפדרציה הרוסית. לפיכך, נושאי חוק שיש להם זכות לקבל הכנסה בשטח הפדרציה הרוסית מחולקים לשלוש קטגוריות:

1. תושב מדינה הוא אזרח שחי ברוסיה לפחות 183 ימים במהלך השנה האחרונה.
2. לא תושבים - אנשים שאינם נכנסים לקטגוריה הקודמת.
3. הגדרה מותנית - תושבי המטבע הם אזרחי הפדרציה הרוסית שחיו במדינה אחרת בשנה האחרונה, אך מבקרים ברוסיה לפחות פעם בשנה.

כאשר מקרקעין נמכרים על ידי תושב חוץ, המסים וההליך לחישובם מוסדרים על ידי סעיף 209 של חוק המס. לכן, מערכת נפרדת של גביית מס הכנסה אישית מוחלת עבורם.

לישויות משפטיות

כאשר ישות משפטית מדירה מקרקעין במאזנה שלה, הליך חישוב המיסוי נקבע במידה רבה על ידי שיטת המס הנבחרת. אך וודאית היא שבמכירת מקרקעין, ישות משפטית מקבלת הכנסה. בהתאם, הכנסה זו צריכה לבוא לידי ביטוי במאזן החברה. אנו ממשיכים לשקול את המס על מכירת מקרקעין. מאיזה סכום ובאיזה סדר ישות משפטית צריכה לשלם אותו? יש צורך לקחת בחשבון השתייכות לאחד משטרי המס הבאים:

1. UTII.
2. מערכת פשוטה.
3. מערכת פטנטים.

גם סוג הנכס נלקח בחשבון. זה יכול להיות מגורים, מסחר, קרקע או תת-קרקע.

מידע עובדתי וצורת בעלות רלוונטיים גם הם: האם החברה מנהלת פעילות מסחרית למעשה, האם המייסדים הם תושבי הפדרציה הרוסית או לא תושביה? כדי לענות על כל השאלות הללו, יש להנחות את סעיף 23 של קוד המס של הפדרציה הרוסית.

במכירת דירה על ידי ישות משפטית, ההכנסה אינה חייבת במע"מ, אך מס הכנסה הוא חובה. שיעור מס ההכנסה תלוי גם במעמדם האזרחי של המייסדים (תושבאו תושב חוץ). אם עסקינן בניכור של חצרים שאינם למגורים הנמצאים במאזן המיזם, הרי שסכום ההכנסה חייב במס הכנסה ובמע"מ כאחד. במקביל, מס הכנסה נגבה לא על סכום העסקה, אלא על סכום ההכנסה נטו.

ניואנס חשוב: המס על מכירת נדל ן מסחרי אינו לוקח בחשבון את מספר שנות הבעלות. ניואנס נוסף מתחום ייעול המס אומר שלחברה יש זכות להפחית את כמות ההכנסה במחיר השיורי של החפץ. אם לאחר חישובים חשבונאיים יתברר שההפרש בין סכום העסקה לסכום הסופי שלילי, הנתון מסווג כהפסד למיזם.

האם פנסיונרים צריכים לשלם?

האם חל המס על מכירת מקרקעין של יחידים - גמלאים וקטגוריות מיוחדות אחרות של אזרחים? על פי החוקים הנוכחיים, לא ניתנים תמריצי מס או הקלות הקשורות למעמדם החברתי של האזרחים. גמלאים חייבים לשלם מס אם הם נכנסים לקטגוריה הכללית של בעלי מס.

חשוב להבחין בין ארנונה למס הכנסה. ארנונה משנת 2014 אינה רלוונטית לגמלאים. חריג הוא כאשר פנסיונר משתמש במקרקעין למטרות רווח. אחרת, הם כפופים לנוהל הכללי: מס על מכירת מקרקעין למשך 3 שנים יחויב עליהם.

אבל לגמלאים יש הזדמנות להפחית משמעותית את המס או אפילו לקבל פטור. לשם כך, עליהם לפנות לניכוי רכוש. עד שנת 2012 הניכוי לא חל על גמלאים. אימוץ החוק הפדרלי מס' 330 סיפק להםזכות כזו.

באמצעות חוק זה, גמלאים יכולים לקבל אחת מאפשרויות ניכוי המס הבאות לאחר מכירת נדל ן:

• אם הבעלות תוקנה לפני יותר מ-3 שנים, אז הם משוחררים לחלוטין על בסיס כללי.
• אם תקופת ההחזקה קצרה יותר ושווי החפץ אינו עולה על מיליון רובל, הם יכולים לקבל הפחתה בבסיס המס לסכום שהוצא בעת רכישת החפץ.

Deductions

נושאי מיסוי זכאים להנחה בארנונה. היא חלה על אותם אזרחים המועסקים רשמית ומנכים מס הכנסה או מס הכנסה אישי בסך 13% מהכנסתם. ישנן שלוש אפשרויות ניכוי:

• השקה כוללת.
• חלקי.
• גובה מס על כל סכום ההכנסה.

במקביל, הסכום המקסימלי שבו ניתן להפחית את סכום המס הוא מיליון רובל.

דוגמה: אזרח מוכר דירה שנרכשה לפני 2.5 שנים תמורת 4,500,000 רובל. עד למועד הגשת ההצהרה, האזרח הכין גם מסמכים לניכוי. הוא היה זכאי לניכוי המקסימלי. כתוצאה מכך, סכום בסיס המס עבורו היה 3,500,000 רובל, ומיסים - 455,000 רובל.

כאשר עונים על השאלה איזה מס יש לשלם על מכירת מקרקעין, חשוב להזכיר את האופציה של בעלות משותפת. במידה והבעלות במקרקעין משתרעת על מספר אנשים, הרי שגם חובת תשלום המס מתחלקת בהתאם לחלקו של כל אחד.שלהם. לחלופין, בעלים משותפים יכולים להסכים בינם לבין עצמם ולחול על חבות מס בסדר שונה.

אזרחים יכולים להשתמש בניכוי יותר מפעם אחת, מכיוון שהוא חל על כל יחידה של העסקה. אבל בתוך שנה, רק ניכוי אחד מותר. הודות להקלה זו ניתן להפחית משמעותית את גובה המס על מכירת נדל ן.

ישנן שלוש שיטות ליישום הניכוי:

• השלמה של כספים במזומן.
• העברה לחשבון הבנק של הנמען.
• להוציא הודעה למעסיק המעידה על פטור האזרח מתשלום מס הכנסה אישי עבור התקופה שבה הצטבר הסכום המגיע.

איך להגיש בקשה לניכוי?

בקשה לניכוי מתבצעת במהלך תקופת הדיווח שבה בוצעו עסקאות. את הניכוי ניתן לקבל בשתי צורות: סכום קבוע או סכום השווה לעלויות. הבחירה תלויה רק במבקש: הוא יכול קודם כל לחשב איזו אפשרות משתלמת לו יותר ולהגיש בקשה לסוג המסוים הזה.

הניכוי מתאים כאשר אזרח צריך להוכיח את עלויות הרכישה הקודמת של מקרקעין שנמכרו בתקופת הדיווח. לפיכך, הוצאות אלו יצטרכו להיות מאובטחות בעותקי מסמכים עבורן. למטרות אלה מוגשים לרשות המסים העתקים של המסמכים הבאים:

• הסכם על רכישת נדל"ן (רכישה ומכירה).
• מסמך המאשר את השימוש בשירותי חברות הנדל"ן.
• פעולה של קבלה והעברה במהלךהחזקה.
• מסמכים מהמוכר עם קבלת הכסף: קבלה (במידה והכסף התקבל במזומן) ותדפיס בנק (אם הכסף הועבר לחשבון).
• הזמנות תשלום.
• מסמכים אחרים שנוצרו במהלך עסקאות ומייצגים ערך פיננסי.

לאחר אישור הבקשה לניכוי ברשות המסים, יש לחזור שוב לסוגיית מס שבח מקרקעין. כמה כדאי לשלם? בסיס המס יופחת משמעותית. חשוב לציין שהוצאות ההשתתפות העצמית אינן כוללות תשלומי ביטוח והחזרי משכנתא.

מטרות המשפט והפרקטיקה

ברגע שאזרחים יהיו מודעים למסים על מכירת נכסים לטווח קצר ויבינו את שיעורי המס, הם עלולים להתעניין מבלי משים באפשרויות חיסכון חוקיות. כדי לענות, עליך לשים לב למטרה המקורית של הצגת המס הזה.

האמינו שהמניע של בעלי המכירה המהירה לאחר הרכישה הוא הרצון לנצל את ההפרש. כולם זוכרים את התקופות שלפני המשבר, כאשר מחירי הנדל"ן צמחו בצורה דינמית, ולמדינה לא היה מינוף ישיר. מנקודת מבט זו, מס זה משחק תפקיד של כלי עקיף לשליטה בשוק הנדל"ן. וזה נכון, כי במחירי נדל"ן גבוהים מדי, ככלל, רק שכבה חברתית מסוימת תרוויח תמיד על חשבון אחרים.

אבל שקול מקרה אחר: האזרח מ.ס. צריך להרחיב את הדיור שלו, הוא גם לא נרתע מלהתקרב לחלק המרכזי של העיר,אך אינו מחזיק בכספים. הוא מוצא פשרה: למכור את הדיור היחיד, לגור זמנית עם משפחתו אצל סבו וסבתו ולקחת משכנתא על דיור מתאים יותר. הכל הלך לפי התוכנית, אבל אז המשבר של השנים האחרונות עשה התאמות משלו. הבעלים היה בין אותם 20% שלא הצליחו להחזיר את הכספים. למרות מאמצי הלווה, מימון מחדש בבנק אחר לא התבצע.

ההחלטה הנכונה היחידה הייתה למכור את הנכס לפני שהבנק ימכור אותו ממכירה פומבית פתוחה. כתוצאה מכך, האזרח מפסיד כספים בצורת ריבית על משכנתא ומשלם מס מכירה. אם עלות הדיור השתנתה, אז אולי הוא כבר לא יוכל לקנות דירה. וזה לא מקרה בודד.

בשלב הדיון בהצעת החוק נדונה האפשרות לשחרר את אותם אנשים שהנכס שלהם למכירה הוא היחיד. אבל למחוקקים היו חששות שספקולנטים יוכלו לנצל את ההוראה הזו כאשר הם יגלו באיזה מס חלה על מכירת נדל ן.

האם אני לא יכול לשלם?

ניתן לבצע אופטימיזציה של סכום המס בנוסף לניכוי. בנוסף למקרים שנחשבים בחוק, קיימות אפשרויות נוספות:

מתן תיעוד של הוצאות שהוצאו. תפקיד זה גם מותר באופן רשמי. למשל, גם אם אדם רכש נכס לצורך מכירה נוספת, הרי שסכום הכנסתו אינו שווה לכל עלות העסקה. רק ההפרש בין הסכום שנקנה ונמכר מוכר כהכנסה.value

ההוצאות הן: עלות החפץ, עלות ההרחבה, החזר חובות קיימים עבור שירותים, התקנת רשתות וסוגי שיפוץ מותרים, השבחת גינון ותיקונים נוספים.

• בקשת ניכוי כפול. בשאלה מה גובה המס במכירת מקרקעין, יש לקחת בחשבון גם את מעמדו המשפטי של הנישום: במסגרת מיסוי מסוג זה הוא מוכר וקונה כאחד. תנאי חשוב נוסף הוא השלמת שתי עסקאות (קנייה ומכירה) בתוך שנה קלנדרית אחת. ולבסוף, התנאי השלישי הוא אם הרכישה נעשתה קודם למכירה. כלומר, רק למי שיש זה לא הדיור היחיד יש הזדמנויות ייעול. במידה והניכוי לא נתבע בעת רכישת הדירה הראשונה, כעת ניתן למחוק את ההתחייבות על חשבונה, ללא קשר לאיזה מס על מכירת מקרקעין יש לשלם לתקציב.
• יישום מקדם הפחתה. על פי תנאי סעיף 217 של קוד המס של הפדרציה הרוסית, הסכום השווה להכפלת הגורם המפחית בערך הקדסטרלי נחשב להכנסה. במקרה זה, ניתן אפילו להפחית את בסיס המס לאפס.

אם הסטטוס הוא עצמאי?

אם יזם פרטי מכר נדל"ן לפני שנרשם רשמית כיזם יחיד, אז העסקה מתבצעת ברשויות המס בצורה של הצהרת מס הכנסה אישית רגילה. אם במועד העסקה למוכר היה מעמד של יזם, אזי עולה שאלה הגיונית: כמה מיסים יש לשלם על המכירהIP של נדל"ן?

כאן חשוב לשקול האם הנכס רשום בקוד OKVED כאמצעי העיקרי לנכסים מסחריים שמייצרים הכנסה או לא. הגורם הקובע השני הוא מערכת מיסוי הקניין הרוחני. ישנם שני סוגים: STS - מערכת פשוטה ושיטת "הכנסה מינוס הוצאות".

במקרה הראשון, סכום העסקה מתווסף לבסיס הכללי לחישוב המס. שיעור המס לתשלום הוא 6%. לפי מערכת "הכנסה מינוס הוצאות", סכום העסקה מגדיל את כמות הרווח. אך מבחינת ההוצאות, חשוב לקחת בחשבון את עלות רכישת החפץ ואת הכספים שהושקעו על תחזוקתו ושיפור התנאים שלו. כראיה לרכישה, יש להכין מראש עותק של מסמכי הכותרת ולהגיש לאחר מכן למשרד המס.

במקרה של חיסול IP

בואו נשקול את המקרה שבו ישות עסקית מפסיקה את פעילותה ומחסלת את סטטוס ה-IP. אילו מיסים משלמים בעת מכירת נדל"ן במקרה זה? על היזם לא חלה הלכת 3 שנים, והוא מחויב בתשלום מס הכנסה לתקציב כיחיד שקיבל הכנסה נוספת. מומחים ממליצים להיערך להליך הפירוק מראש, תחילה לעבור לשיטת מיסוי פשוטה. שיטה זו מפחיתה משמעותית את העלויות. מבחינת ייעול המס, רצוי למכור נדל"ן במעמד של יחיד ולא יזם בודד.

תאריך יעד

בסוף כל שנה, גופים עסקיים ויחידים העובדים ברשמיתעל בסיס, לספק מידע על תנועת משאבים פיננסיים העומדים לרשותם. בהקשר זה הופכת לרלוונטית השאלה: בעת מכירת מקרקעין, איזה מס לשלם, כדי שבהמשך לא יהיו תביעות מרשויות המס.

יחידים מגישים דוח בצורה של מס הכנסה של 3 אנשים לפני ה-30 באפריל של השנה שלאחר תקופת הדיווח. רשות ההגשה היא החטיבה המקומית של רשות ה-IFTS. אם יש במסמך טעויות בעלות אופי טכני או הקשורות לחישובים שגויים, רשות המסים לא תקבל את הדוח. לא ניתן לערוך מסמך קיים. הדו ח המתוקן מונפק בטופס חדש, שבעמוד השער שלו יהיה מידע על החזרה. המסמך מופק בשני עותקים זהים. לאחר קבלת הדוח, מוקצבת תקופה לתשלום סכום המס. תקופה זו נמשכת בדרך כלל עד ה-15 ביולי של השנה שבה הוגש הדוח.

התחמקות מכישלון והגשה מאוחרת של דוחות נענשת:

• עבור אי מתן אינדיקטורים אפס - מ-1000 רובל.
• במקרים אחרים - עד 30% מסכום המס שנצבר.
• אם המס לא ישולם בזמן, גובה המס נגבה בתוספת 20-40% מהסכום שלו כקנס.
• בנוסף לסנקציות העיקריות, נגבים קנסות על כל יום של עיכוב.

לכן, חשוב לנקוט בגישה אחראית לגבי חובות מס וחובות משפטיות. בקנה מידה לאומי, החיים של המדינה כולה תלויים במסים.