איך למכור דירה לבד? מס על הדירה הנמכרת. מכירת מקרקעין ללא מתווכים

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

האם אפשר למכור נדל ן ללא מתווכים? על מנת לענות על שאלה זו יש להבין את הסיבות שבגינן פונים אליהם בעלי מקרקעין. כאשר פונים לשירותי סוכנויות, אנשים רבים מאמינים בטעות כי היא לוקחת אחריות מלאה על הדירה שנרכשה בעזרתה. סיבה זו לפנייה לשירותי מתווך אינה הגיונית. על פי החוק, חוזה המכר נכרת על ידי המוכר והקונה, ומשרד התיווך הוא רק מתווך. זה לא לוקח אחריות משפטית או כספית. יש לקבוע זאת בהסכם השירות בין הלקוח לסוכנות. במקרה הטוב, היא תוכל לייצג את האינטרסים של המוכר בהליכים משפטיים.

רבים משתמשים בשירותיםמתווכים כדי להימנע ממצבים בלתי צפויים או רמאים. לדעת למכור דירה לבד, כלומר את כל האיומים והדקויות בכל שלב של העסקה, אתה יכול להגן על עצמך ככל האפשר ולהסתדר ללא סיוע של סוכנות.

מתווך עושה עבודה עמלנית, כך ששכר המקצוע גבוה. אבל אחוז גדול מהאנשים שמוכנים להתאמץ ולחסוך כסף עדיין נעזר בשירותים של מתווכים. יש רק סיבה אחת - הם לא יודעים למכור דירה בלי מתווך. לאחר היכרות עם כל שלבי הליך רכישת דירה, תוכל להסתדר בבטחה ללא שירותי תיווך.

צעדים ראשונים: איך להעריך, להעמיד למכירה ולארגן צפייה בדירה

איך למכור דירה לבד ומאיפה להתחיל? לפני העסקה, עליך לעבור את שלושת השלבים הראשונים למכירת כל נכס:

1. קודם כל, צריך לקבוע את המחיר הנכון לדירה. לשם כך, עליך ללמוד הצעות נדל"ן דומות. בעזרת עיתוני פרסום, האינטרנט, מצאו מודעות למכירת דירות באותו אזור בעיר עם פרמטרים דומים בערך: מצב, אזור, מיקום ועוד. ניתן להתקשר למספר אפשרויות דומות ולברר את כל הפרטים ביתר פירוט וכן לשאול כמה זמן הדירה נמכרת. בעת יצירת העלות, יש לקחת בחשבון שהקונה יכול להתמקח. בדרך כלל המיקוח הוא עד 5% מהמחיר הרצוי.
2. לאחר שקבעתם את העלות המשוערת של הדירה, עליכם למשוך את תשומת הלב של כמה שיותר קונים פוטנציאליים. יש להגישפרסומת בפרסומי פרסום פופולריים, בעיתונים חינמיים, הצב אותה בדפי אינטרנט והדבקה בלוחות מיוחדים עם מידע. המודעה צריכה להכיל בקצרה את כל המידע על הדירה ומספר טלפון ליצירת קשר. כדי למנוע מהקונים הפוטנציאליים להתקשר מסביב לשעון, ניתן לציין זמן ספציפי לשיחות. יש לעדכן את המודעה לעתים קרובות ככל האפשר.



3. כל המוכרים, ובמיוחד נשים שמעוניינות כיצד למכור דירה בעצמן, יזדקקו לייעוץ בשלב זה. יש להתייחס לביקורי לקוחות בזהירות:

• לקביעת פגישות במהלך היום, רצוי ביום חופש;
• להיות בפגישה רצוי ביחד עם מישהו שאתה מכיר;
• הסר חפצי ערך וכסף ממקומות בולטים;
• לעולם אל תציג מסמכים מקוריים לפני העסקה, רק עותקים.

קבלת הפקדה

אין צורך למהר להסיר מודעות למכירה, פתאום אדם משנה את דעתו, והמוכר יאבד לקוח פוטנציאלי. לאחר שסוכם על מחיר, יש צורך להציע לקונה תשלום מראש. מי שמעורב באופן עצמאי בעסקה ולומד כיצד למכור דירה ללא מתווך צריך לדעת - מבחינה משפטית ניתן לנסח את הרגע הזה בדרכים שונות: כתיבת הסכם מראש (קבלה על קבלת מקדמה) או עריכת מקדמה מקדימה. הסכם על הפקדה. מטעמי נוחות וביטחון, הסכם מכירה ורכישה זה חייב לכלול תיאור מלא של החפץ הנמכר ותנאי המקדמה. לאחר מכן, במקרה של סירוב לעסקה, הרוכש יחויב להחזיר יותרועונשים.

איך נערך חוזה מכירה?

השלב העיקרי בתהליך זה הוא עריכת הסכם מכירה ורכישה נכון, שאמור להיות מוכן 2-3 ימים לפני המועד שנקבע לעסקה. הטופס של מסמך זה נבחר: נוטריוני או כתוב פשוט (PPF). לשני סוגי הרישום יש תוקף משפטי זהה. עם זאת, מי שלומד כיצד למכור באופן עצמאי דירה במשכנתא צריך להיות מודע לכך שבמקרה זה, על פי חוק, יש לבצע אישור נוטריוני בלבד על צורת החוזה.

ניסוח חוזה PPF חסכוני יותר ועולה כ-50-70 דולר. עם הטופס הנוטריוני של המסמך, הנוטריון לוקח גם אחוז נוסף מסכום המכירה. כמובן, העלות של סוג זה של רישום יעלה הרבה יותר, אז אתה לא צריך לבחור את הטופס הנוטריוני של החוזה ולהוציא כסף נוסף ללא צורך.

PPF-הסכם ניתן לערוך בעצמך או להיעזר בעורך דין. בכל מקרה, עליך ללמוד היטב את חוזה המכר של מקרקעין ולבדוק היטב כל אחת מהנקודות שלו:

• מי מוכר ולמי (שם מלא ופרטי דרכון);
• כתובת והתאמה מלאה של הפרמטרים העיקריים שנקבעו בחוזה עם תעודות BTI - f מס' 11A ו-f מס' 22A;
• תנאי המכירה, מחיר הדירה וטופס הפשרה;
• נכונות מסמכי הכותרת המתוארים בחוזה;
• מועד שחרור הדירה ושחרור רשומים ממנה, ככלל,הוא 14 ימים.

רישום חוזה המכירה

הדרך הנוחה והבטוחה ביותר להתנחל היא כספת. רצוי לפתוח אותו בבנק אמין שנמצא בטריטוריה ניטרלית. כספת תבטיח שהמוכר יקבל את כספו מיד לאחר מילוי כל המסמכים הדרושים.

לאחר שהכסף הוכנס לתא בנק, עליך להגיש לרישום לשירות הרישום של המדינה הפדרלית (FSGRKK) את הסכם הרכישה והמכירה של הנדל ן עם חתימות והמסמכים הבאים:

• מסמך בעלות לדירה הנמכרת (הסכם רכישה ומכירה, תעודת ירושה וכן כל מסמך אחר המאשר את זכויות הבעלים);
• הדרכון הקדסטרלי של הדירה שהושג ממומחים של BTI;
• עותק של החשבון הפיננסי והאישי (AKC) במקור ותמצית מספר הבית;
• תעודות מקוריות F מס' 22A (חובה) ו-F מס' 11A (במידת הצורך) שהתקבלו ב-BTI;
• צילום דרכונים של כל המשתתפים בעסקה;
• לנשים הלומדות למכור דירה בעצמן, כדאי לדעת שנדרשת הסכמת הבעל הרשום בדירה, ולגבר - הסכמת האישה;
• אם יש ילדים, אז במקרים מסוימים יידרש אישור מרשויות האפוטרופסות;
• במקרה שהדירה היא קהילתית, יש לסרב לשכנים (אם הם הבעלים של חדרים אחרים) או לעיר (אם שאר החדרים לא מופרטים);
• מסמכים אחרים לפי שיקול דעתו של פקיד הרישום (לידה, מוות ואחרים).

אם הרשם קיבל את המסמכים, אז הכל נעשה כהלכה. עובד זה ייתן קבלה על קבלת מסמכים ויקבע את השעה שבה יש צורך באיסוף. ככלל, מסמכים רשומים ב-FSGRKK למשך שבועיים בממוצע, ולאחר מכן מוציאים לקונה ולמוכר מסמך מכירה רשום. שני הצדדים צריכים לבדוק היטב את החוזה שהתקבל עבור שגיאות הקלדה ושגיאות. אם הכל בסדר, אז המוכר צריך לקבל מהקונה את המפתח לכספת.

למה אנחנו צריכים שטר העברה?

שחרור הדירה מתבצע בהתאם להסכמות המפורטות בחוזה המכר. שטר ההעברה הוא מסמך חשוב שנערך במהלך העסקה בכל צורה שהיא. הוא מפרט את מצב הדירה. לפעמים חוזה מכר מחליף אותו, אבל עדיין עדיף לערוך נייר כזה בנפרד. אפשר כמובן להגיע להסכמות בעל פה, אבל חכם יותר להגן על עצמך. נקודה חשובה למוכרים שלומדים כיצד למכור דירה ללא מתווך: עד לחתימת שטר ההעברה, המוכר אחראי למצב הפיזי של הדירה (הצפה, שריפה, גניבה), וכן משלם את כל חשבונות החשמל.

מתי משלמים מס?

כל המוכרים מתעניינים בשאלה האם יש צורך בתשלום מס על הדירה הנמכרת. יש נקודות חשובות כל כך בחקיקה:

• אם לאדם יש דירה 3 שנים או יותר, אז כאשר היא נמכרת, הבעלים פטור ממיסויבהתאם לסעיף 17.1 של סעיף 217 של קוד המס של הפדרציה הרוסית, אך עדיין נדרש להגיש החזר מס אפס;
• כאשר המוכר מחזיק דיור פחות מ-3 שנים, אזי, לפי סעיף 1 של סעיף 220 של קוד המס של הפדרציה הרוסית, הוא מחויב לשלם 13% מהמס על הסכום, ערכת חישוב שהבעלים בוחר לפי שיקול דעתו.

שתי נוסחאות לחישוב מס:

• נוסחה 1: הפחת את עלות רכישתה מהרווח ממכירת הדירה;
• נוסחה 2: הפחת מיליון רובל מהסכום עבור מכירת דירה.

מי שעוסק בנושא "איך למכור דירה בעצמו" ולא מכיר את כל נבכי החוק, קצת מידע שימושי יעזור:

1. אם הדירה נרכשה במחיר המכירה הנוכחי ומעלה, אז עדיף להשתמש בנוסחת החישוב הראשונה, שכן סכום המס יהיה שלילי, כלומר לא צריך לשלם כלום. לדוגמה, הבעלים קנה דירה לפני שנתיים ב-2 מיליון רובל, ומכר אותה עכשיו ב-1.8 מיליון רובל, ואז לפי הנוסחה 1.8 מיליון רובל. - 2 מיליון רובל.=-0.2 מיליון רובל - אין מס על הפסד.
2. כאשר הדירה ניתנה למעשה (בירושה, תרומה), עדיף לקחת בחשבון את הנוסחה השנייה.
3. על פי סעיף 1 של סעיף 229 של קוד המס של הפדרציה הרוסית, יש צורך בכל מקרה להגיש החזר מס במקום הרישום של המוכר לפני ה-30 באפריל של השנה שלאחר השנה של מְכִירָה. יש לשלם את המס המחושב שאינו אפס לפני 15 ביולי.

מכירת דירה על ידי מיופה כוח

כשאין מספיק זמן לעמלתהליך מכירת הבית עורך לרוב ייפוי כוח. כך למשל יהווה פתרון סביר במקרה בו מספר בעלים מחזיקים בנכס אחד. מכירת הדירות במקרה זה מתבצעת באופן הבא: כל הבעלים מתווים את כל התיקים הקשורים לעסקה עבור אדם אחד ופחות עסוק. ללא קשר לסיבה לעריכת ייפוי כוח, ישנה נקודה חשובה ביותר: כדי להימנע מצרות ולא להישאר חסר בית, יש צורך לציין בצורה ברורה את סמכויות הנאמן.

ברצינות רבה ובערנות אתה צריך לגשת ליפוי הכוח הכללי. היא מאפשרת לנאמן לבצע כל סוג של עסקאות עם רכוש ולהיפטר ממנו לפי שיקול דעתו, למשל, למכור אותו ולקבל כסף לעצמו. ייפוי כוח כללי ניתן על ידי נוטריון רק לאחר בדיקה יסודית של המנהל כדי לקבוע האם הוא מבין את מטרת החתימה על סוג כה חשוב של מסמך.

יש מקרים שבהם הרוכש רוצה לבטח ודורש הכללת בחוזה המכר סעיף המאשר את העסקה על ידי בעל הבית. אז ניתן למכור דירה על ידי מיופה כוח רק לאחר הצהרת המנהל, שנכתבה על ידי נוטריון, על תוקף פעולת המכירה.

במקרה שהצורך בשימוש בשירותי נאמן חדל להיות רלוונטי, ניתן לבטל את ייפוי הכוח עוד לפני מועד פקיעתו. נתונים על ביטול ייפוי הכוח נרשמים במאגר המידע של לשכת הנוטריון.

מכירת הדירה בה מתגורר הילד

כמעט בפניםלכל משפחה יש ילדים. לכן, עבור הורים-מוכרים, השאלה מאוד רלוונטית: "ובמקרה זה, איך למכור דירה?" יש להתחשב בילד ובשום מקרה לא לפגוע באינטרסים שלו, אחרת מכירת דיור תהיה בעייתית. זה במעקב של הרשויות. ישנם שני סוגים של הליך עסקת רכישה ומכירה: הילד רשום בדירה או בעלים של חלק בדיור.

לפי הוראות האמנות. 26, 28 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, לקטינים ולקטינים, רק בהסכמת נציגיהם החוקיים, יש הזדמנות לבצע מגוון עסקאות מוגדר בקפדנות, כולל עסקאות הנוגעות לנדל ן. ניתן למכור דיור בו רשום קטין, אך אינו הבעלים, ללא אישור רשויות האפוטרופסות. היוצא מן הכלל הוא ילדים שנשללו מהם טיפול הורי או שנמצאים תחת אפוטרופסות. במצב זה נדרש אישור מיוחד משירות האפוטרופוס. בכל מקרה, לפני מכירת הדירה צריך למצוא מקום רישום חדש לילד, שכן יש לרשום ילדים מיד במקום אחר כשהם משתחררים ממקום מגורים אחד. יחד עם זאת, דיור חדש צריך להיות עם שטח זהה או גדול יותר ועם תנאי מגורים דומים. אם זכויות הקטין לא נפגעו בשום צורה, אזי לא יהיו בעיות במכירת הדירה.

אם הילד הוא הבעלים של חלק מהדירה, נדרשת הסכמה מתאימה של רשויות האפוטרופסות והאפוטרופסות. יש לדאוג לכך מראש, לפני מכירת דיור. יש לפנות לארגון האפוטרופסות במקום רישום ילד קטין ולבררהאם אפשר בכלל למכור דירה, בהתאם לפרטי מקרה מסוים. אם העסקה נקבעה בחוק, אז אתה צריך לברר באיזו שעה ההיתר למכירה יהיה מוכן, ולהתחיל לאסוף את האישורים הדרושים. לאחר מכן, בעת עריכת מסמך מכר, מגיע המוכר ללא ילד (אם הוא מתחת לגיל 14) או עמו (כאשר הוא מעל גיל 14) לרשויות האפוטרופסות על מנת למלא ולחתום על בקשה.. גם האפוטרופוס השני (בן הזוג, גם אם בני הזוג גרושים) חייב להיות נוכח ולתת הסכמה. לאחר מכן, ביום המיועד, תוכל לקבל אישור מוכן.

מקרים חריגים:

• במידה ואתם מתכננים להחליף מקום מגורים עקב מעבר ליישוב אחר, הרי שהעסקה מתאפשרת רק באישור ארגון האפוטרופוס, והסכום שהתקבל עבור הדירה מועבר לחשבון הבנק של קַטִין. להורים ניתנים 3 חודשים ממועד המכירה לרכוש בית חדש ולרשום חלק דומה ברכוש הילד. אחרת, רשויות האפוטרופסות שומרות לעצמן את הזכות לבטל את חוזה המכר.
• בעת מעבר למגורי קבע מחוץ למדינה, יש צורך להגיש לארגון האפוטרופוס רשימה של מסמכים מסוימים שהתקבלו מה-OVIR.
• אם בונים דיור חדש, אז כדי לקבל את הסכמת רשויות האפוטרופסות, זה חייב להיות בשלב הסופי של הבנייה. קטין צריך להירשם באופן זמני במקום כלשהו (אצל חברים, קרובי משפחה). בעת הגשת בקשה להרשאה לארגון האפוטרופוס מביאים הסכםחברת מפתחת, המשקפת את אחזקת המניות של הילד.

אפשרויות למכירת דירה מופרטת

הדרך הקלה ביותר למכור דיור מופרט היא למכור אותו כולו לקונה אחד, ולחלק את הרווח לפי חלקו של כל אחד. ייתכן גם שאחד מהבעלים קונה את כל שאר המניות מבעלים אחרים. הכל פשוט כאן, וסכימת העסקאות סטנדרטית. אבל לא פעם קורה שאחד הבעלים מסרב למכור. איך למכור דירה מופרטת במקרה זה? הכל תלוי איך הנכס מחולק.

אם הדירה מחולקת לחלקים לפי צילומים, אז תחילה עליך לכתוב הודעת מכירה נוטריונית, המציינת את הגודל והשווי הרצוי של השטח שלך למכירה, ולשלוח אותה בדואר רשום לשאר הבעלים. בהתאם לאמנות. 250 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, יש להם יתרון על פני קונים אחרים. אם תוך 30 יום בעלים אחרים לא הסכימו או סירבו לרכוש, אזי לפי אמנות. 250 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, אתה יכול לממש את זכותך ולמכור חלק בדירה משותפת לכל אדם אחר.

כאשר דירה מחולקת באחוזים, אי אפשר למכור אותה ללא רצון של האחרים, אבל אתה יכול לקבל כסף עבור חלקך מרצון או בכפייה על ידי פנייה לבית המשפט.

אם יש חלק של ילד קטין בדיור מופרט, אז אתה יכול למכור את הדירה באישור מרשויות האפוטרופסות.

מכירת דירה שנתרמה

אדם שיש לו שובר מתנה יכול להיפטר ממנורכוש לפי שיקול דעתך. במידה והבעלים מעוניין למכור את הדירה הנתרמת, בה הוא הבעלים היחיד, הרי שהמכירה מתבצעת לפי תכנית התקן הכללית. לאחר שקיבל כסף עבור מקרקעין, המוכר חייב לשלם מס. דנו למעלה כיצד לבחור את נוסחת המס הנכונה והרווחית.

כאשר מתקבל חלק בדירה במתנה, המחולק באחוזים או לפי מדה, תכנית המכירה דומה לזו הנדונה בסעיף "אפשרויות למכירת דירה מופרטת".

מכירת דירה במשכנתא

למרות חלק מהמכשולים הנלווים לעסקאות בנכס משכנתא, ניתן למכור דירה במשכנתא. ישנן מספר דרכים לבצע פעולה זו:

1. סגור את ההלוואה מוקדם על ידי החזרה בחסכונות שלך או, אם הקונה מסכים, במקדמה שהתקבלה ממנו.
2. ניתן למכור דירה מבלי להחזיר קודם את חוב ההלוואה. לשם כך יש לכתוב בקשה לבנק ולהמתין לאישור. הוא רשאי לסרב אם המכירה תתרחש במהלך ההקפאה על סגירה מוקדמת של ההלוואה. אם הבנק מסכים, אך מתעקש על השתתפותו בעסקה, אז נפתחים בו שני תאים בנקאיים: הקונה מציב את סכום החזר ההלוואה בראשון, וההפרש הנותר בשני. לאחר הסרת השעבוד מהדיור נערכים עסקת רכישה ומכירה. במקרה זה, גם בעת מכירת דירה ללא מתווך, תצטרכו לשלם עמלה לבנק עבור פתיחת כספות ותמיכה בעסקה.
3. אם המלווה יסכים למכירה ללא קודםפירעון חוב ההלוואה ומסכים לא לקחת חלק בעסקה, יש צורך לסיים מסמך מכירה ראשוני. לאחר מכן, לאחר ששילם עבור ההלוואה בכסף שקיבל מהקונה, הבעלים מקבל מסמכים לביטול האיסור והולך ללשכת הרישום. לאחר מכן, המוכר משלים את העסקה אצל הנוטריון.
4. ניתן למכור דירה בהלוואה. הקונה צריך להגיש לבנק את כל המסמכים הדרושים המאשרים את כושר הפירעון שלו, והוא כבר מחליט על אפשרות החלפת הלווה. בהחלטה חיובית נרשמות מחדש זכויות הקניין, הנכס נשאר במשכנתא והמוכר מקבל את ההפרש בין עלות הדירה הנמכרת ליתרת החוב ללא השתתפות הנושה.

מסקנה

מסתבר שדירות שונות: מופרטות, זו שבעליה ילד, משכנתא, תרומה - ניתנות למכירה ללא עזרת מתווך, בהכרת כל שלבי העסקה מקביעת המחיר ועד קבלת ה כמות של כסף. אם יש לך מושג לגבי הסכנות והמורכבויות של תהליך זה והשקעת מאמץ וזמן רב בעסקה, אתה יכול למכור את הדירה שלך בעצמך.