האם אוכל למכור דירה שנקנתה עם משכנתא? איך למכור דירה עמוסה במשכנתא

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

למרבה הצער, אף אחד מאיתנו אינו חסין מאובדן פתאומי של עבודה, מחלה בלתי צפויה או תוספת למשפחה. בחיים יכולים להתרחש גם אירועים עצובים וגם משמחים. ואפילו דיור רצוי כזה שנרכש באשראי יהפוך בקרוב למכביד או מיותר.

האם אוכל למכור דירה שנקנתה עם משכנתא? ננסה להבין את זה היום.

מתי יש צורך בעסקה כזו?

עובדי בנקים מלווים שומעים לעתים קרובות מהלווים שלהם: "אני רוצה למכור דירה במשכנתא, אבל אני לא יודע מאיפה להתחיל". מכירת דירה המשועבדת על ידי בנק היא עדיין תופעה נדירה עבור בני ארצנו. עם זאת, מקרים כאלה כבר נתקלו בפרקטיקה הבנקאית המודרנית. לדוגמה, לווה רכש דירה במשכנתא, שילם בקפידה תשלומים שוטפים, אבל אז, עקב נסיבות מסוימות, הוא נזקק לדיור גדול יותר. בהקשר זה, הוא מחפש קונה עבור שטח המגורים שלו עםבעזרת מתווך או בעצמך.

התמורה משמשת להחזר ההלוואה, והשאר הופך לתשלום הראשון בעת רכישת שטח מגורים גדול יותר, אך במסגרת הסכם הלוואה חדש.

המצב עשוי להיות שונה. אם לאחר פרק זמן מסוים לקוח בנק שקיבל משכנתא אינו יכול להמשיך ולהחזיר את ההלוואה, הרי שגם לנכס זה מחפשים קונה. לאחר מכן נערך הסכם העברת חוב, אך רק בהסכמת הבנק. לקונה יש זכות לרכוש את הנכס, אך הוא מחויב להחזיר את החוב לבנק, כלומר הוא הופך לחייב שלו.

יש מצבים שלרוכש דירה אין את הסכום הדרוש לרכישת שטח מגורים גדול יותר, והוא גם הולך לקחת הלוואת משכנתא. הליך זה מורכב יותר, שכן הבנק יצטרך לאשר את מועמדותו, להעריך את יכולותיו הפיננסיות, כך שישמרו ערבויות להחזר ההלוואה.

הרחקת נכס מהבנק

אם ללווה יש נסיבות בלתי עבירות שאינן מאפשרות ביצוע תשלומים מלאים, הבנק מעוניין בעיקר לפגוש אותו בנושא מכירת נדל ן למגורים. אם טרם נמצא רוכש לדיור, המוסד מציע ללקוחו שותף אמין ומהימן לצורך השלמת העסקה. עם זאת, על הלווה להבין היטב כיצד למכור דירה בנטלמשכנתא. מדובר בעסקה לא סטנדרטית ועשויה להביא להוזלה במחיר המכירה של הבית.

הבנק מעוניין שההלוואה תוחזר ואין איחור בתשלומים. אם הלווה, ממספר סיבות, אינו יכול להחזיר את ההלוואה, אלא מסכים להחזירה באמצעות מכירת הדירה, הרי שהמוסד הפיננסי, ככלל, מעקל את הבטוחות. זה קורה מחוץ לבית המשפט.

ניתן למכור דירה שנמצאת במשכנתא בתנאי שההתנחלויות מול הרוכש יתבצעו דרך הבנק ובשליטה של פקיד ההלוואה. הליך זה להעברת נכס משועבד מתואר בהרחבה בחוק המשכון.

המשכון של דירה מטיל כמה הגבלות על סילוק הזכות החוקית הזו.

מחפש קונה

אם ברצונכם למכור דירה שנקנתה במשכנתא, יש לקבל את הסכמת הבנק. לאחר שהבטחת את אישורו, עליך לבחור את ערכת המכירה הטובה ביותר.

בואו נשקול דרכים אפשריות למכור

ישנן שתי אפשרויות לעסקאות כאלה. איזה מהם הכי מתאים במקרה שלך - הבנק, הקונה והמוכר יחליטו. השיטות שונות באופן משמעותי זו מזו. חשוב מאוד מתי ובאילו תנאים יוסר המשכון מהנכס - לפני רישום זכויות הקניין או אחריו.

במצב הראשון, הבנק נותן את הסכמתו להחלפת הבעלים, ולאחר מכן מסיר את העומס. כתוצאה מכך, במשך זמן מההממשכן הוא הבעלים החדש של הדירה - הקונה. הוא מניח את הכספים בשתי כספות. האחד אוגר את הסכום השווה ליתרת החוב לבנק, השני - השאר. פעולות עם תאים מתבצעות בשליטה של עובד בנק. לאחר רישום זכויות קניין, אותו עובד מושך את יתרת החוב מהתא "שלו" ומוסר לקונה מסמך על הסרת השעבוד. מוכר הדירה מקבל את הכסף מהתא השני. זה משלים את העסקה.

האם אוכל למכור דירה שנקנתה עם משכנתא בדרך אחרת?

כן, יש עוד אפשרות לעסקה כזו. במקרה השני, הלווה מפקיד לחשבון הבנק שלו את יתרת החוב וכן את הריבית שנצברה על ההלוואה השוטפת. זאת על מנת שהמוסד הפיננסי ימחק סכום זה ויוציא מכתב ללווה המציין שהתחייבויותיו כלפיו מולאו והשעבוד מהדיור הוסר.

לשם כך יכול המוכר לערוך הסכם מכירת דירה (נוסח ראשוני), שלאחר סיומו יעביר הקונה ללווה את הסכום הדרוש לסגירת הלוואת המשכנתא. בתורו, הלווה יפקיד כספים לחשבון הבנק שלו לפני הגשת המסמכים הרלוונטיים לרישום זכויות קניין. אתה יכול למסור את כל הניירות הדרושים להסרת השעבוד ולרשום הסכם מכר באותו היום.

עסקה נדירה אך אפשרית

כשנשאל האם אפשר למכור דירה שנקנתה במשכנתא, עובדיםהבנקים בדרך כלל עונים שהעסקה הזו מסובכת מהרגיל, אבל זה אפשרי. התקופה שאחריה אפשר ליישם אותה נקבעת על ידי הבנק.

היום ישנן שלוש דרכים בהן ניתן למכור דירה שנרכשה במשכנתא. האפשרות הראשונה היא מכירה עצמית. היא מרמזת על שקיפות העסקה ועל הסכמת הבנק הנושה לה. לאחר קבלת ההסכמה ונקבע סופית גובה החוב על ההלוואה, נכרת הסכם עם הקונה. זה חייב לעבור אישור נוטריוני. לאחר מכן, הקונה משלם לבנק הנושה את הסכום שחייב המוכר. לאחר מכן, הוא מקבל קבלה ומסמך על היעדר חוב.

בתוך התקופה הנקובת, על המוכר לרשום באופן רשמי את הסרת השעבוד ברשות הרלוונטית ואת העברת הבעלות בדירה הנמכרת. כמו כן יש לרשום את חוזה המכר. הפרש הכספים בין הסכום המגיע לבנק לבין מחיר הדירה נשמר בכספת בעלת תנאי גישה מסוימים.

האפשרות השנייה היא למכור את ההלוואה. זה שונה לפי נושא המכירה. אלו הלוואות משכנתא. הדבר ידרוש גם הסכמת הבנק הנושה. במקרה זה, יש לו זכות לאשר (או לא לאשר) את מועמדותו של הלווה החדש. רק אז ההלוואה מונפקת מחדש.

נערך הסכם להעברת החוב לקונה, שמקבל על עצמו את ההתחייבות לפרוע את החוב. במקרה זה, הדירה עדיין משועבדת לבנק. חוץ מזה,מוסד פיננסי אחד יכול גם לפדות הלוואה מאחר (על הלוואה). אבל הם, ככלל, מבצעים פעולות כאלה בחוסר רצון, בשל העובדה שהם לא מעוניינים לאבד את הלקוחות שלהם.

אפשרות שלישית - לא רשמית

זו דרך מפוקפקת מכל בחינה. לצורך יישומו יש צורך למצוא רוכש שרוצה להחזיר את ההלוואה לפני המועד. למצוא אדם כזה הוא די קשה. כמו כן, במקרה זה יש להחזיר את הלוואת המשכנתא לפני המועד וללא קנסות. אם אינך יודע למכור בית במשכנתא, אז אתה צריך לקחת בחשבון שהעסקה תתבצע באותו אופן כמו עם דירה.

נושאים נוספים הקשורים למכירת דירה למשכנתא

לעתים קרובות, אנשים נתקלים בהרבה בעיות כשהם מקבלים דיור מיוחל. הם קשורים בעיקר לשינוי בתנאי החיים, אובדן עבודה, חוסר יכולת להחזיר הלוואה. כך למשל, רבים מתעניינים בשאלה האם ניתן למכור דירה במשכנתא צבאית. עסקה כזו אפשרית, אך בכפוף להסכמת הבנק הנושה ומשרד הביטחון.

היום למדתם האם אפשר למכור דירה שנקנתה במשכנתא. אנו מקווים שהמידע שיתקבל יעזור לך לבצע כהלכה עסקה כזו.