מה לחפש כשמקבלים דירה: ייעוץ מומחה

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

מכיוון שלאחת מכל חמש דירות בבניינים חדשים יש תלונות או שאינה מתקבלת כלל, הקונה והשוכר צריכים לדעת היטב מה לחפש בעת קבלת דירה. יותר ויותר פרויקטים מעניינים מוצעים בשוק הדיור, אך אסור לתת לרושם הכולל לגבור על ההקפדה על הפרטים הקטנים. כמעט תמיד, הקונים נשארים לבד עם טענותיהם לאיכות הבנייה. מדובר בסדקים בקירות, ואי סדרים שונים ומסגרות חלונות לא מתאימות, ואפילו קורה שאנשים שצופים את האושר של חנוכת בית לא מבחינים בהיעדר דלפקים. לכן יש צורך במידע על מה לחפש בעת קבלת דירה.

ייעוץ למחזיקי מניות

כאשר מתקבלת ההרשאה להזמנה (והיזם מחויב להודיע לבעלי ההון לפחות חודש מראש), מתיישבים חדשים עתידיים הולכים לקחת את דירותיהם. בידיהם מכתב רשום עם רשימת מצורפים חובהוהודעה המופנית לכל אחד מהמשתתפים בבנייה המשותפת. עכשיו אני צריך לחשוב על מה לשים לב כשמקבלים דירה, אבל האירועים כל כך משמחים, כל כך מרגשים! היזם התקשר בברכה, כל הקרובים כבר קראו את הידיעה הרלוונטית שפורסמה על ידו באתר. וכעת כבר ידוע יום העברת הבעלות בו נרשם בעל השמחה של הדירה החדשה. ועל מה הכי חשוב לשים לב בקבלת דירה לבעל מניות? אה, הנופים מחלון חדר השינה!

אבל מוטב שלא נלעג לאנשים שנראה שתקוותיהם מתגשמות. הם חיכו לרגע הזה הרבה זמן. אבל, סביר להניח, זה יקרה שאתה צריך לחכות עוד קצת. אלא אם כן, כמובן, הם מקבלים סיוע בזמן בקבלת דירה בבניין חדש ממומחים אמיתיים עם עיניים חדות ונפש קרה. וכמובן, יש מומחים כאלה. כנראה תצטרך לחכות, וזה טוב, למרות שזה די מעייף.

בנוסף למעקב אחר תהליך הבנייה, המתינו מחזיקי המניות בתור להעברת דירות. זה בדרך כלל לוקח חודשים רבים. כיום הם בונים בקנה מידה גדול, לפעמים אפילו יותר מבניין אחד מושכר בו זמנית, ולכן מישהו מוזמן לקבלה מוקדם יותר, מישהו יקבל את המפתחות מאוחר יותר, בדרך כלל זה מה שקורה. והכי חשוב - אל תאבדו את הראש משמחה, אלא להיפך - דאגו למצוא מומחים שיוכלו להעניק סיוע יעיל בקבלת דירה בבניין חדש.

אל תשכח את המסמכים שלך

לקבלה, עליך לקחת איתך הסכם עלהשתתפות בהון ודרכון. במקרים בהם האינטרסים של הקונה מוגנים על ידי אדם אחר, יידרש ייפוי כוח מאושר על ידי נוטריון. אם חברת הניהול מצפה לקבל מקדמה עבור שירותים מיד לאחר הקבלה, השוכר העתידי יודיע על כך מראש. יש חוק לפיו התשלום הראשון נלקח מיידית בארבעת החודשים הראשונים, זה אמצעי הכרחי כדי שלחברת הניהול יהיה בהתחלה עם מה לעבוד.

מרגע כניסת הבית לפעולה, הזמן יזרום במהירות, ויש מגבלות זמן בהן ניתן וצריך לקבל דירה. אם יעברו יותר מחודשיים לאחר קבלת ההודעה, ובעל המניות לא התייצב לחתום על מעשה קבלת הדירה, זכותו של היזם לערוך מסמך זה לבדו, והקבלה וההעברה ייחשבו שהושלמו, למרות ההליך החד צדדי לאירוע זה. זה הגרוע ביותר, כי במקרה זה, השוכר יתקן את כל הליקויים הקיימים על חשבונו.

תנאי הקבלה

לשוכר הזכות לבדוק ולחקור ליקויי בניה קצת יותר משבוע - שבעה ימי עבודה, אז עליו לקבל את הדירה או להגיש השגות ספציפיות. אם אתה צריך לקבל דירה מבלי לסיים, לעתים רחוקות כל ההליך לוקח יותר מחצי שעה. צריך לבדוק חיבור לחשמל, מים וחימום, איכות התקנת דלתות וחלונות. אם ניתן גימור, אז יש מה ללמוד כשמקבלים דירה. אבל גם במקרה זה, לא סביר שכל הבדיקה הלא מקצועית תיקח יותר משעתיים. רע אם תוך שבעה ימיםבעל המניות לא יציג כל פעילות ולא יופיע. היזם עורך בעצמו חוזה מכר דירה ומעשה קבלה והעברה. והחוק יראה בהתחייבויותיו שלו. אסור לשכוח שהיזם לא רק נותן את המפתחות ללקוח שלו, אלא גם את כל המסמכים למונים, המדריך לדירה זו ותכנית החיווט.

בדרך כלל הלקוח בודק את הדיור החדש בעצמו, לא מבחין הרבה וחותם ברוגע על מעשה הקבלה וההעברה, ולאחר מכן הוא מקבל את המפתחות הנחשקים. ונכון יהיה לעשות אחרת. אתה בהחלט צריך מומחה בקבלת דירות בבניין חדש. יהיו שם עד שני בעלי מקצוע כאלה, אך מדובר בבעלי עניין - גם נציג של היזם וגם נציג של חברת הניהול. גם אם הם יודעים על בעיות כלשהן, לא סביר שהם יזהירו לקוח בור על כך. בנוסף לאיתור פגמים באיכות הבנייה, מומחה יכול לסייע גם בהסדרים הדדיים, שגם עליהם יהיה צורך לחתום באקט מיוחד. BTI כבר ביצע את כל המדידות עד לרגע זה, ואם התברר שהשטח גדול יותר, הלקוח מחויב בתשלום נוסף, ואם הוא פחות, הכספים המגיעים לו מוחזרים לחשבון העו ש.

תשומת לב לכל פרט

קודם כל, יש צורך לבדוק את כל מבני הבטון ואת כל שטח הקירות. תשומת לב למגהץ הרצפה, חיבורי ההרכבה והתפרים. לא אמורים להיות סדקים או אי סדרים על המשטחים. גובה התקרה לעיתים אינו תואם את המחוון המוצהר בפרויקט, וגם זאת יש לבדוק. טוב יותר,אם יש קבלה מקצועית לדירה. אמנם, כמעט כל אחד יכול לבדוק את תקינות מבני הדלת והחלונות ואת איכות ההתקנה: המנעולים של הצירים והידיות צריכים לעבוד בחופשיות. ייתכנו סדקים במרפסות ובחלונות, פגיעה בזכוכית, מנגנונים בעת פתיחה וסגירה, לעיתים קרובות יש רווחים שהשאירו בונים בין קירות וחלונות.

ניתן להזמין מומחה לקבלת דירה מכל סוכנות, הוא יכול לבדוק את כל התקשורת ההנדסית באיכות גבוהה, שלרוב אדם רגיל לא יכול להתמודד איתה. אין להתעלם מכלום: יש לבדוק את המחברים של שקעים, את הביצועים שלהם, אפילו את פעולת הפעמון. בנוסף, נמדד המתח והחוזק של הזרם החשמלי שמסופק לרשת. פעולת קבלת הדירה מהיזם נחתמת רק לאחר בדיקת פעולת כל המונים והברזים, הוכחה קיומו של בידוד תרמי על הצנרת ומיקומם הנכון של תיצי הביוב במטבח, חדר רחצה., ושירותים. מערכת החימום, אוורור נבדקים בקפידה במיוחד וכן הכניסה, הכל מותקן בחדר המדרגות ובחדר כולל מכשירי אזעקת אש.

אם הדירה תהיה גמורה

ידע זה הכרחי הן לבעלי הון והן לאלו שמסדרים השכרה של דירות מהבעלים. אם הדירה גמורה, יש הרבה יותר חפצים שצריך לבדוק היטב. מדובר בחיפויי קירות ורצפה, טפטים, אינסטלציה וכדומה, במילה אחת – כל מה שיש בחדר. קבלת דירה חדשהשווה לקחת את הזמן כדי לבדוק את זה. התיאור הטכני של האובייקט (ב-DDU) מציין בדיוק מאיזה חומר צריך להיות עשוי. לדוגמה, דלת פלדה או עץ, איזה סוג של ריצוף, כמו גם פרטים רבים אחרים. אתה צריך לבדוק הכל, בהתייחס לרשימה הזו, יש לקבוע כל סתירה לפני שיהיה מאוחר מדי, כי רק עכשיו אתה יכול לקבל סיבה לא לחתום על המעשה.

אם לא ניתן לבטל את הליקויים בשום פנים ואופן (לדוגמה, גובה התקרה אינו תואם), ניתן לסיים את הסכם ההשתתפות בהון גם בדרישה להחזיר לא רק את הכסף ששולם, אלא גם ריבית. דברים בלתי הפיכים כאלה מתרחשים לעיתים רחוקות, אם כי על נציבות המדינה, עקב הפרות גסות, לדחות את המבנה בשלב הבדיקה. ויתכן שהקונה לא יראה פגם כזה אם עדיין יתקבל אישור להפעיל את הבניין. למשל, קורה שלקוח מוצא במהלך הקבלה רצפה נפוחה ולא אחידה. ככל הנראה, הלמינציה לא הונחה על פי הכללים. פגם זה ניתן לתיקון במהירות. אבל עם תקרות, זה לא יעבוד. לפעמים, אפילו עם צינורות ביוב שהותקנו בצורה לא נכונה, פתרון תקלות אינו אפשרי לחלוטין.

למה צריך מומחה

הדירה המקובלת חייבת לעמוד ב-SNiPs ובחוזה. יש לבדוק את הציות עם הכרת כל הכללים והתקנות, להיות בעל לא רק כישורים מיוחדים, אלא גם את הציוד המתאים, וזה לא כל כך חשוב אם מדובר בקניית או שכירת דירה מהבעלים. כמו רגילבעל המניות יבדוק את עקמומיות הקירות, למשל? או תקרות? רק "בעין" או בכל אמצעי מאולתר. אגב, דיירים עתידיים הם בדרך כלל קל דעת לגבי הקירות הלא אחידים של דירה מבלי לסיים, בתקווה ליישר אותם במהלך תיקונים. עם זאת, מומחים עם מכשיר מדידה מקצועי יכולים לזהות היעדר זוויות ישרות, וזה מאוד מאוד חשוב, אבל זה קורה לא כל כך נדיר. עם קירות כאלה, לא להתקין את המטבח, ולא להניח את הרצפה כרגיל, ולא את לוח הבסיס. תיקון זה יקר, תיקונים בחדר אחד יכולים להסתיים במאה אלף. ואם יזוהה פגם כזה בזמן הקבלה, היזם יבטל אותו, לפיכך - חסכון עצום.

ישנן חברות רבות המספקות שירותי מומחים. ישנם מומחים כאלה בכמה סוכנויות תיווך גדולות. בדיקה לא זולה מדי, אבל תיקונים שלאחר מכן ייקח הרבה יותר. לכן עדיף לערב בקבלה מומחים בעלי הציוד המתאים. הם יבדקו את דיוק שטח הדירה כולה, יעריכו את איכות הבנייה ויזהו את כל הליקויים. ניתן אפילו למדוד את רקע הקרינה, לחות האוויר, לבדוק טיוטות עם מדמה תרמית והיעדר מקומות שיכולים לקפוא בחורף, גם טיוטת תעלות אוורור נבדקת, מחקרים מפרקים. מומחה יכול לעשות את כל זה בעזרת מדדי טווח לייזר ואולטרסוני, קווי אינסטלציה מיוחדים, מפלסים, מד רוח וכדומה. לאחר בדיקת מומחה, מכינים דו ח תיעודי, המאושר על ידי תמונות.

רשימת בדיקהקבלת הדירה

אנשים תמיד עוברים לבניין חדש בשמחה, ושוכחים רבים מהכללים שיש להקפיד עליהם במהלך קבלת דיור חדש. יש למלא את כל הפריטים ברשימת הבדיקה הזו. ראשית, יש צורך לערוך בדיקה רק במהלך היום, בשעות האור, מכיוון שפשוט אי אפשר לראות פרטים רבים בשעת בין ערביים, קשה לעשות זאת גם באור חשמלי.

שנית, אתה צריך להעריך את הכניסה שלך מכל הצדדים: ציפוי סדוק, אריחים שבורים צריכים להזהיר מיד את הלקוח, שכן זהו הסימן הראשון לכך שהיזם אינו קשוב מספיק לאיכות. אתה צריך להפקיד את הבדיקה בידי מומחה עצמאי המצויד בציוד. יש לו את הזכות לגבש מסקנה רשמית המפרטת את הליקויים שזוהו, להציג טענות מוצדקות תוך התייחסות לתקנים ולקודי הבנייה התקפים כיום.

בדיקה מדוקדקת של רשימת התיוג

יש לבדוק דלתות וחלונות בקפידה במיוחד, הם צריכים להיסגר ולהיפתח בחוזקה ללא מאמץ. גם דלתות וחלונות פנים צריכים להיבדק בקפידה - נוצרים שבבים ושריטות שלא יבחינו בהם, וחורים וחריצים שאינם אטומים היטב עם איטום עלולים להיפגע בהמשך מפטריות ועובש. גובה התקרה נמדד בסרט מדידה בכל הפינות, ואחידות הקירות והתקרה נמדדת לפי מפלס מבנה או קו אינסטלציה. באותו אופן בודקים את הרצפה. כל השקעים והמתגים נבדקים אם היזם הצהיר על נוכחותם. הם חייבים להיות על אותו הדבררמה, לא ליפול ולא להסתובב. אספקת החשמל נבדקת לכל המקורות העתידיים. אוורור דורש תשומת לב מיוחדת. אם משהו לא בסדר איתה, כל בעיה נפתרת קשה מאוד. עדיף שהמפתח יבטל את החסרונות לפני החתימה על תעודת הקבלה.

עליך לבדוק את הצנרת והביוב. לא אמורה להיות רטיבות או חלודה בשום מקום, ווסת כיבוי ושסתומים צריכים לעבוד בצורה מושלמת, להסתובב בקלות ולהינעל היטב. מתלה המגבות המחומם חייב להיות יציב, לא להתנודד. תשומת לב מיוחדת מוקדשת לחומרי הגמר, אם יש. הכל חייב לעמוד בחוזה. ליקויים שזוהו נרשמים בגיליון הבדיקה (אחרת זה נקרא גיליון תביעות או גיליון פגום). כעת היזם יבטל את הליקויים, ועליו לעשות זאת בעוד כחודש וחצי. אם אין ליקויים, ניתן לחתום על תעודת הקבלה.

אם נמצאו פגמים

כפי שמתווכים כותבים בביקורות, שמונים אחוז מהמקרים של בדיקה של בעלי הון בבניינים חדשים עוברים בצורה חלקה, מעשים נחתמים ללא תלונות, כי רבים לא מבינים מה צריך לחפש כשמקבלים דירה. עם זאת, אין זה אומר שפגמים מאוחרים יותר לא יתגלו במהלך ההפעלה הישירה של דיור, כאשר כבר קשה להוכיח דבר וכמעט בלתי אפשרי להילחם על תיקון ליקויים או אי דיוקים של היזם. אם יתגלו ליקויים לפני החתימה על חוק ההעברה, רשאי בעל המניות לדרוש או ביטול טעויות על ידי היזם, או הפחתה במחיר החוזה, או החזר של עלויות אלו שבעל המניות.לקבל עבור תיקון עצמי.

הצהרה פגומה ממולאת על הליקויים שהתגלו, בעל המניות כותב הצהרה עם רשימת תביעות ולאחר מכן חברת הניהול מתחילה בעבודות לביטול הליקויים. אלו יכולים להיות קירות עקומים, חלונות שבורים, רווחים בדירה של מישהו אחר, ליקויים ברצפה, דלתות, מונים שבורים, דירה זרוקה וכדומה. כל אלו הן הערות נפוצות למדי. בעתיד, גם ליקויים כאלה יהיה קשה מאוד לבטל, אם כי לבעל המניות עדיין יש זכות לטעון. הוא יכול לעשות זאת בכל עת במשך כל שלוש השנים בזמן שהוא מפעיל את הדירה. ישנה ערבות שניתנת על ידי היזם: לבניית המבנה עצמו - חמש שנים, לציוד הנדסי וטכני - שלוש שנים.

הוראות הפעלה

בחבילת המסמכים שמקבל בעל המניות בעת העברת דירה מהיזם, קיימת הוראה עם התנאים והכללים להפעלת חפץ זה, עם חיי שירות ורשימת נקודות אחריות. זה חל לא רק על הדירה, אלא גם על כל הציוד הכלול בה, אפילו רדיאטורי חימום וחלונות הם פריטי אחריות. זהו מסמך חשוב מאוד המגדיר חובות. אם נעשה שימוש לרעה בדירה או בציוד, ישללו מהשוכר תיקוני אחריות.

לדוגמה, למבנים וחזיתות נושאות עומס, קירוי, קירות, חלונות עם זיגוג כפול וכדומה יש תקופת אחריות של חמש שנים. ומערכות חימום, אוורור, גז, מים וחשמל, מעליות ומנחתי אשפה - בלבדשְׁלוֹשָׁה. היזם יכול לקבוע תקופה ארוכה יותר או קצרה יותר, אך זה קורה רק לעתים רחוקות. הספירה לאחור של תקופת האחריות מתחילה לאחר החתימה על מעשה ההעברה, ולכן התקופה מסתיימת עבור כל הדיירים בדרכים שונות. במידה והיזם לא עומד בהתחייבויותיו, יש צורך להתייחס לחקיקה. בבית המשפט, הצד של בעלי ההון לרוב זוכה, וזו הסיבה שהיזמים אינם מסתכנים בהבאת התיק לדין ומגיבים כראוי לטענות של תושבים.