מה לחפש בקניית דירה? בדיקת מסמכים וניקיון משפטי של הדירה

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

כל עסקה בצורה של מכירה ורכישה מרמזת על הסדר במזומן. ריהוט, מעיל פרווה, ירק בשוק של הסבתא - מספר מסוים של שטרות זורם מארנק אחד למשנהו. ותמיד קיים סיכון לקבל תמורת הסחורה שהרווחת קשה שלך לא מהאיכות שציפית לה, או אפילו להישאר בלעדיה אם המוכר הוא רמאי. גם במחיר רכישה קטן, אובדן של כמה שטרות יכול לגרום לתסכול עמוק, אבל אם אנחנו מדברים על מיליונים? למשל בקניית דירה או בית? זה המקום שבו אתה צריך לבדוק מאה פעמים לפני שתמשיך בחישוב הסופי.

חדש או מכירה חוזרת?

הסבירות לרכישת דיור "עם מזוודות" - חובות עבור דירה משותפת, בעלים לא רשומים של מניות ועוד ניואנסים דומים שיכולים להפריע לאחר מכן לחיים הרגילים במ"ר אישי - אפשרית בקניית נדל"ן שהיה שייך בעבר למישהו, מה שנקרא דיור של הקרן המשנית. כאשר מחליטים על עסקה כזו, כדאי לדעת בוודאות מה לחפש.תשומת לב בעת רכישת דירה או בית מהבעלים הקודם או מנציגו. הסיכון לקבל תביעה עקרונית במקום דיור וכתוצאה מכך להישאר ללא פינה משלך וללא כסף בקניית נכס משני הוא די גבוה.

אפשרות אמינה יותר היא לרכוש דירה בבניין חדש. במיוחד אם הבית כבר הוזמן ונמצא בשלב התיישבות. במקרה זה, רשימת תיעוד הדיור הנדרש לאימות קצרה בהרבה. אך גם כאן לא יהיה מיותר לקבל ייעוץ לרכישת דירה מיזם מעורך דין מנוסה, שכן לכל עסקה יש את המהמורות שלה. ובמקרה של נדל ן, כשמדובר בסכומים משמעותיים למדי, אתה צריך להיות זהיר ביותר.

סכנות של דירה נקייה

היום, הדרך הזולה ביותר לרכוש נדל ן היא להשתתף בבנייה משותפת. במקרה זה, ניתן לחסוך עד 30% מהעלות האמיתית של הדירה. אבל הסיכון, לאחר שנים של מציאת שממה מגודלת באתר הבור, הוא גם די גבוה. איך קונים דירה בבנייה משותפת – עדיף לברר לפני הפגישה עם היזם, כדי לא לחתום על הסכם שלא ייתן ערבויות בשלב קבלת המפתחות לדיור. עם זאת, גם המסמך המהימן ביותר, מאושר על ידי נוטריון, אינו מגן מפני הפסדים במקרים מסוימים. היזם עלול לפשוט רגל, לא לקבל אישור לבנות בית במועד שנקבע, והכסף יפחת עד למועד איסוף כל החתימות והחותמות. כספי בעלי המניות נעלמים לפעמים לכיוון לא ידוע.כאשר מחליטים על רכישת בית עוד לפני בנייתו, על הרוכשים לזכור שברוב המקרים, אם ליזם יש בעיות בלתי צפויות, המקסימום שניתן לסמוך עליו הוא לקבל מעמד של בעל ריבית שולל, אך לא את הדיור עצמו..

כאשר בית בבנייה כבר הוקם תחת קורת גג, ההסתברות למעבר מהיר לדיור משלו גבוהה בהרבה מאשר במקרה של רכישתו בשלב של חפירת בור יסוד. איפה לקנות דירה, לכל אחד יש את הזכות להחליט לבד, אבל הרצון לחסוך כסף לא תמיד מוצדק. לעתים קרובות הפיכתו לבעל מניות בבניית בניין מגורים דומה לרכישת חזיר. ניתן כסף, אבל ללא סחורה.

אם הבית נבנה ומופעל עם תיעוד טכני מאושר, עליך לוודא באופן אישי שמה שכתוב על הנייר הוא במציאות. השוו את הפריסה העומדת לנגד עיניכם עם העיצוב, מספר המטרים הרבועים של שטח כולל ושמיש, זכויות היזם למכור שטח מסוים. לא יהיה מיותר לבדוק אם מישהו כבר רשום בדירה החדשה. מכירת אותו בית פעמיים לאנשים שונים אינה סוג חדש של הונאה.

אילן יוחסין קיים

אף אחד לא חסין מהתפתחות כזו של אירועים עם רכישת דיור משלו. בדיקת הטוהר המשפטי של דירה עשויה לקחת זמן רב, אך אין להזניח זאת. עקוב אחר רשימת הבעלים הקודמים של נדל"ן, משך שהותם בכתובת שצוינה, מצב משפחתי, זמינותילדים וקרובי משפחה אחרים זה קשה, אבל אפשרי. בעניין זה ניתן לקבל מידע רלוונטי ועזרה אמיתית במספר מוסדות מדינה: בשירות הקדסטרלי, במשרד הדרכונים ועוד. יש צורך במידע מלא כדי שבשלב השלמת העסקה או לאחר המעבר יתברר לפתע שלא כל המ"ר בדירה היו שייכים למוכר. חלק מחלל המגורים, ולפעמים חדרים בודדים, עשויים להיות בבעלות אנשים אחרים. הם יכולים לדרוש את זכויותיהם על מונים אלה בכל עת. ותביעותיהם מוגנות יותר בחוק, בניגוד לרצונו של הקונה להחזיק באופן מוחלט את המונים בתשלום.

מה עוד לחפש בקניית דירה - התיעוד הטכני. לעתים קרובות, התושבים מבצעים תיקונים עם פיתוח מחדש של המטבח, המסדרון, החדרים. הם הורסים קירות נושאי עומס, משלבים חדר אמבטיה או, להיפך, חולקים חדר יחיד. בבעיות בעלות אופי משפטי, כאשר זכות הבעלות עומדת על הפרק, לא ניתן להשוות עונשים מה-BTI במקרה של תכנון מחדש של הפריסה. אבל הם גם יכולים להביא הרבה צרות. בכל מקרה, הם ללא ספק יובילו להוצאה נוספת במזומן. עונש, תיקון הפרות בצורה של שיפוץ לא מתוכנן - ההתפתחות הסבירה ביותר של אירועים.

העבר הנסתר של המשני

בנוסף למידע שהמוכר ירצה להסתיר עד להשלמת העסקה, ישנן מלכודות רבות שלעיתים קשה לנחש. למה לשים לב מתיקניית דירה, בנוסף לניואנסים המפורטים? למשל בגין עבירה אפשרית על החוק במהלך הפרטת המקרקעין הנרכשים.

בשנות ה-90 של המאה הקודמת, נכנס לתוקף חוק, לפיו כל מי שנרשם בחלל מגורים מסוים זכאי למ ר משלו. זה חל על כולם, כולל ילדים צעירים, בני זוג לשעבר שנותרו רשומים באותה דירה, קרוב משפחה שנעדר זמנית, למשל, אסיר ממושך. לא כל בני המשפחה נרשמו בתיעוד ההפרטה. אבל, לאחר זמן מה, הם יכלו להתלונן שרימו אותם בזמנו.

הניואנס הבא הוא הסכם תרומה או שכירות. ככלל, קרובי משפחה סכסוכים כמעט ואינם מקבלים מידע על פעולות כאלה. האמת עשויה להתברר, זמן מה לאחר מכן, לאחר רכישת הדיור השנוי במחלוקת. אבל ההפתעה הנפוצה ביותר שאתה עלול להיתקל בה בעת רכישת נכס היא דירה עם חשבונות חשמל בפיגור. כאן ניתן לזהות את הבעיה לפני החתימה על החוזה, וחשוב שהקונה יסכים עם המוכר כיצד לפתור אותה. ככלל, זה כבה על ידי הפחתת עלות הדיור. אבל כל מקרה הוא שונה.

המידע האמין ביותר

לא כל אילן יוחסין מהימן של נדל ן זה או אחר נמצא במסמכים רשמיים. לא ניתן למצוא בהם קרובי משפחה נסתרים, מועמדים אפשריים לדיור. בנוסף, תשלומי שירות יכולים להתבצע לא על ידי בעלי בתים, אלא על ידי אחרים לגמריהאנשים להם זה הובטח. התוכנית היא כדלקמן: בעלי דירות קשישים חותמים על הסכם עם קרובי משפחה רחוקים או עובדים סוציאליים שלאחר מותם הם יקבלו את השטח, אבל מי שצריך לשלם על הדירה המשותפת עכשיו. הם מעבירים באופן קבוע כסף לחברת הניהול, לפי החוזה, ורואים את הדיור כמעט משלהם. מבלי לקחת בחשבון הסכם כזה, היורשים הישירים לאחר מותם של הזקנים מנסים להיפטר מהמתנה הלא אמינה. הרכישה והמכירה של הדירה בעיבוד, אך יש כבר שני פונים אליה.

ישנה הדרך האמינה ביותר לגלות את כל המלכודות האפשריות שיכולות להאפיל על השמחה שבקניית בית - לקבל מידע על בעליו לשעבר מהשכנים במרפסת או רכילות בחצר. אם הדירה הייתה בבעלות אותם בעלים במשך זמן רב למדי, לא ניתן להסתיר סודות לגביה מהגרים בקרבת מקום. את המידע המתקבל מהם לא ניתן למצוא בשום מסמך בעת רכישת דירה. לפתע, מי ממשפחתו של המוכר הוא חולה נפש או נכה שאינו יכול להיפטר מרכושו באופן עצמאי, והאפוטרופוס אינו רואה צורך לכבד את זכויותיו. במידה והדיור החדש גרוע מהקודם, ניתן לבטל את העסקה לבקשת רשויות האפוטרופסות. לכן, אין להזניח גם מידע מהשכנים.

המתווך הטוב ביותר הוא הקונה עצמו

חשוב לזכור את הדברים הבאים - שום תגמול למתווך לא יגרום לו להיות ערני יותר בבדיקת מסמכים לרכישת דיור, למעט הנקודות המפורטות בחוזה. לכן, מפנהלסיוע למתווכים, יש צורך להצהיר בבירור על אחריותם למעסיקם, אם פתאום משהו משתבש והעסקה מופרעת. רכישת דירה באמצעות סוכנות היא עוד התחייבות מסוכנת למדי. בנוסף, זה מאוד יקר. המתווך אינו אוסף מידע על העבר של הבעלים לשעבר, אינו מנסה להגן על הלקוח שלו בעתיד. הוא משווה רק נתונים על דיור לאלה שיש למבנים רשמיים. ורק לאחר רישום שטר המכר ותשלום המקרקעין וכן תגמול לסוכן, עשויים להופיע מועמדים פוטנציאליים לדירה הנרכשת. בתוספת מוחלטת יהיה מתווך אחד. והבעלים הקודמים והחדשים יצללו לסדרה של הליכים משפטיים.

קניית דירה ללא מתווכים טומנת בחובה גם קשיים בלתי צפויים, אם אין לך מספיק אחיזה, מידע על כל ההפתעות האפשריות הקשורות בניירת, העברת כספים ושאר הדקויות של העסקה. אבל בין החסרונות הגלויים הללו יש יתרון משמעותי אחד: אף אחד לא יגן על האינטרסים שלו בקנאות כמו זה שקונה לעצמו, זה שמשלם. מספיק לגייס את תמיכתו של יועץ מנוסה שיוכל לספר לכם על כל נבכי הפעולה, והדירה שתרכשו תיבדק בצורה היסודית ביותר.

הרמאים בכוננות

מכירת דירה של מישהו אחר היא אחת מהונאות הנדל"ן הנפוצות ביותר. לרמאים מנוסים יש מסמכים מזויפים עבור הדיור עצמו, ייפוי כוח שבאמצעותו הםמוסמכים לבצע עסקה, לעתים קרובות נראים טוב יותר מאשר אמיתיים. בתחום הקנייה והמכירה, השכרת נדל"ן, פועלים רמאים מקצועיים ביותר, אשר מכירים היטב את כל נבכי מערכת המשפט בנושא זה. רק ייפוי כוח הוא הדבר הראשון שצריך להזהיר את הקונה. מדוע הבעלים לא מוכר את הדיור שלו בעצמו, איך אפשר ליצור איתו קשר לפחות כדי שיאשר באופן אישי את סמכות המתווך. בכל מקרה, לא ניתן להימנע מאימות מסמכים בקניית דירה, החל מיפוי כוח, על ידי נוטריון. עליו לאשר את אמיתות המסמך, לוודא את תקפותו. עדיף ללכת לנוטריון שהוציא את ייפוי הכוח הזה.

הטריק הבא של הרמאים הוא דרכון מזויף. בעלי בתים נמצאים בנסיעת עסקים ארוכה או בחופשה, והשטח שלהם מנוהל על ידי זרים שהחזיקו עבורו דוגמאות של מסמכים מקוריים או אפילו במקורים עצמם. ישנן תוכניות פליליות רבות שרמאים יכולים להשתמש בהן. אל תשכח מתווכים שחורים. לכן, כאשר מתכננים רכישת דיור, עדיף להתייעץ עם עורך דין ולשמור עמו על קשר הדוק לאורך כל העסקה. הוא מסוגל לתת עצות מעשיות מתי עדיף לקנות דירה, תוך התמקדות בביקוש הנוכחי של שוק הנדל ן.

תיעוד מתחת למיקרוסקופ

לא משנה כמה אטרקטיביים תנאי העסקה והמחיר הנוחים, אל תמהרו לשלם. ראשית אתה צריך לאסוף עותקים שניים או עותקים של כל המסמכים על דיור, בעליו וללכת עם כל המסמכים לנוטריון. אם נדל ן בבין הבעלים יש בני משפחה קטינים, עורך הדין יגיד לך איך לרשום נכון עבורם את הסעיף בחוזה. בנוסף, הוא ימליץ באילו רשויות לבקר, אילו אישורים לקבל כדי שזכויותיהם של ילדים צעירים לא ייפגעו, ואף אחד לא יוכל אחר כך לפסול מכירה ורכישה של דירה.

ייעוץ שימושי מעורך דין יסייע ביישום שטר המכר, אם הבעלים הם בני זוג בעלי חלקי בעלות שונים בנכס, או שהדירה בבעלות אחד מהם בלבד, והשנייה רשום רק בו. במקרה זה, כיצד לערוך כראוי מסמכים ואיזה קבלות לקבל - שוב, אתה לא יכול להסתדר בלי נוטריון. גם אם הקונה עצמו מקצוען בעניינים משפטיים, יש לבדוק היטב כל נייר המאשר את אמיתות העסקה על מנת שלא יהיו טעויות בכתיבת הכתובת, נתוני המוכר והקונה, תאריך, סכום ופרטים חיוניים נוספים.

מאבק על הערך

מה לחפש בקניית דירה, בנוסף לנקודות שכבר רשומות, הוא סכום הכסף שהוצא על המסמכים ונמסר בפועל לידי שטר המכירה. משתלם יותר למוכר להצהיר בדוח רווח והפסד (ומכירת דיור חלה על הוראה זו) על שווי נמוך יותר של העסקה, שכן הוא יצטרך לשלם עליה תשלומי מס. העיקר שהסכום הנקוב לא יהיה נמוך מהשוק ב-20-30%, שכן הדבר עלול לגרום לחשד של רשויות הפיקוח. אם יוכח רגע הקנוניה בין המוכר לקונה, אזי האחרון עלול להפוךנאשמים בתיק הונאה מנהלית.

מועיל למוכר לציין סכום נמוך יותר, והוא יכול לבקש מהקונה שירות זה.

לא צריך להסכים מסיבות רבות:

• ראשית, ויתור כזה באמת מפר את החקיקה הנוכחית ויש לו השלכות.
• שנית, לרוכש הזכות להחזיר כ-13% מהסכום שהוצא לרכישת דיור. ההזדמנות המתאימה מוסדרת על ידי קוד המס.
• שלישית, אם העסקה נתונה לאחר מכן במחלוקת על ידי אחד הצדדים ותוכרז כפסולה, למוכר הזכות להחזיר לקונה רק את הסכום המצוין במסמכים. הנפגע לא יוכל להוכיח את ההיפך כאשר נתון מסוים נקבע בחוזה.

חישוב חכם

והסכנה הגדולה האחרונה שיכולה לחכות הן למוכר והן לקונה היא ההסדר הסופי. קשיי הבחירה (לרכישת דיור ראשוני או משני) מאחורינו, מסגרת הזמן נקבעת מתי עדיף לקנות דירה, נסיון האיסוף והאימות של כל המסמכים, צבירת הסכום הנדרש או קבלת הלוואה מהבנק. הושלם. והכל יכול לקרוס ברגע האחרון, אם לא תשחקו על בטוח עם העברת הכסף. ניתן לבצע זאת על ידי העברת מספר השטרות הנדרש לידי המוכר, או על ידי העברה לחשבון בנק שהוא בטוח יותר. אם אנחנו מדברים על סכום גדול, אז הם בדרך כלל חוששים להתעסק עם מזומנים. עם זאת, אם אחד הצדדים מעדיף את אופן התשלום המסוים הזה, כסף יכול להיותהעברה באמצעות השכרת כספת, ממנה יש להם זכות לאסוף את מי שמציג מסמכים מסוימים, שהונפקו בעת רכישת דירה. הרשימה שלהם נבדקת על ידי מומחה של המוסד. זה גם מבטיח את האותנטיות שלהם. ניתן למצוא בבנק את כל הניואנסים של חישוב מסוג זה וגם לא במזומן.

מה שעוד חשוב לזכור בשלב התשלום הסופי של עלות הדירה הוא לא לבלבל בין גודל הפיקדון למקדמה, שכן יש להם מטרות שונות ואפשרויות החזרה במידה והעסקה לא תצא. לעבור מסיבה כלשהי. גובה המקדמה נלקח בחשבון בחישוב הסופי, אך ההפקדה לא. זה מוחזר לקונה אם הרכישה הצליחה, או נשאר אצל המוכר אם הפעולה נכשלה ללא סיבה. בכל מקרה, הפיקדון נשאר אצל הנפגע במקרה של שיבוש העסקה.