מה צריך להסתכל כששוכרים דירה: כללים להשכרת דירה, עריכת חוזה, בדיקת קריאת מונים, חוות דעת של בעלי דירות וייעוץ משפטי

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

היום מאוד פופולרי לשכור בית. לרוסים רבים אין הזדמנות לקנות דירה חדשה. משפחות רבות עוברות לערים, סטודנטים הולכים ללמוד, נישואים מתפרקים. איך משכירים דירה בצורה נכונה, כדי לא לרמות, איך עורכים הסכם שכירות, איך לא ליפול למתווכים "שחורים", איך נכנסים לדירה שמתאימה לכם מכל הבחינות, תוכלו לברר ע"י קורא מאמר זה.

השכרת דירה - מה זה?

קניית דירה היום היא תענוג יקר מאוד, הדירות היקרות ביותר נמצאות בערים גדולות, ולכן אנשים רבים בוחרים לשכור דיור.

חכירת דיור היא חוזה שבו המשכיר מתחייב לספק לשוכר נכס למגורים לשימוש אישי, והאחרון מתחייב לשלם עבורו.

אנשים שמתכוונים לשכור דירה צריכים ללמוד להבין את הטרמינולוגיה של השוק הזה. המשתתפים בעסקה הם השוכר והמשכיר. דייר - הם יכוליםלהיות גם ישות משפטית וגם אדם שאליו הנכס מועבר לשימוש אישי לפרק זמן מסוים. גם תושבי הפדרציה הרוסית וגם אזרחים או ארגונים של מדינות אחרות יכולים לשכור דירה. בעל דירה – זה יכול להיות גם ישות משפטית וגם אדם פרטי המספק מקרקעין לשימוש לתקופה מסוימת. בעל הבית חייב להיות הבעלים של דיור או נדל ן, או אנשים מורשים שניחנו בזכות זו.

לכל משתתף בעסקה יש יתרונות וחסרונות משלו.

הטבות לדייר:

• הזדמנות לבחור דיור בר השגה;
• ביצוע עבודות הון או בעיות ביתיות (צנרת, חלונות, חשמל) באחריות בעל הבית;
• אין צורך בעלויות נוספות עבור רהיטים ומכשירי חשמל.

חסרונות עבור השוכר:

• אי נוחות פסיכולוגית מבית של מישהו אחר (להרגיש "כמו במסיבה", אין רצון להשקיע בשיפוץ הבית);
• עלויות נוספות הקשורות לעמלות המתווך.

הטבה לבעל הבית - הכנסה נוספת.

חסרונות לבעל הבית:

• בעיות עם דיירים (ילדים קטנים, בעלי חיים, משלמים חסרי מצפון);
• טיפול בדירה (ניקיון, סדר, תיקונים קוסמטיים לאחר חילופי דיירים);
• בעיות אפשריות בדירה שלא באשמת השוכר (צנרת דולפת, בעיות בחיווט חשמל, יישוב סכסוכים עם שכנים).

השכרת בית דרך סוכנות תיווך

משרד תיווך הוא ארגון המלווה עסקאות הקשורות לחפצי נדל ן. סוכנויות עוסקות הן בקנייה ומכירת דיור, ותומכות בעסקאות השכרה.

היתרון של הסוכנות הוא שיש לארגון מאגר מידע עצום לכל טעם ותקציב. השוכר לעתיד מקבל מבחר גדול יותר של הצעות ויכול לבחור דיור נוח מבחינת מיקום, תכולת הדירה ומחיר. נקודה חשובה היא שבעזרת סוכנות יש פחות סיכוי ליפול לרמאים או לקבל בעיות משפטיות, כי אנשי מקצוע יודעים את כל הניואנסים כששוכרים דירה.

משרד התיווך יטפל בחלק מהבעיות של השכרת בית, כלומר:

• בחר את האפשרות הטובה ביותר לפי רצונו של הלקוח;
• יכין הסכם שכירות;
• יבדוק את כל מסמכי הכותרת ויאמת את הלגיטימיות של העסקה;
• תשמש כמתווך בין השוכר למשכיר מבחינת תשלום מראש לדיור;
• ידון בכל הפרטים בנוגע לעסקה העתידית;

רשימת שירותי המתווך נקבעת בהסכם השירות, כל סוכנות מספקת מגוון שירותים משלה, המפורטים במסמך.

תגמול הסוכן עשוי להשתנות בהתאם למוניטין, הניסיון והכישורים של המומחה. לרוב מדובר באחוזים מהתשלום החודשי עבור דירה. גובה התגמול יכול להגיע עד 100% מדמי השכירות החודשיים.

בעת יצירת קשר עם משרד תיווך, הקפד לחתום על חוזה שירותים. החוזה מפרט את סכום העסקה, וכן את התנאים עבורם תיבחר האפשרות הרצויה.

מה לחפש כששוכרים דירה דרך סוכנות

עורכי דין ממליצים לזכור את הכללים הבאים שיעזרו לך לא להיפרד מכספך:

• אין לשלם מראש, לשלם רק עבור שירותים שבוצעו בפועל;
• כל התגמולים נקבעים בחוזה לפני תחילת השירות, שבו מוזנים נתוני הסוכן;
• שימו לב לסעיפים בחוזה לגבי קנסות נגד החברה או הסוכנים, הדבר מעיד על כך שהחברה מתייחסת ברצינות להתחייבויותיה;
• שימו לב לניסיון של החברה, ככל שהסוכנות קיימת זמן רב יותר בשוק, כך ייטב ללקוח.

לחלק מהסוכנויות חסרות המצפון יש את תוכנית ההונאה הבאה: חוזה נכרת עם הלקוח, שעל בסיסו מספקת הסוכנות את הכתובות של הדירות, שעבורן הלקוח משלם לפני קבלתן. למעשה, ייתכן שיתברר שהכתובות הללו אינן קיימות או שהדירה אינה מושכרת.

מה לחפש כששוכרים דירה אם אתם מחפשים את עצמכם?

בדיקת דיור עתידית לא אמורה להסתיים בבדיקת הדירה. על מנת שהבחירה תהיה מוצלחת, יש להקפיד על כללי בדיקה מסוימים. שימו לב:

• באיזה צד פונים החלונות;
• איזו קומה בבית;
• על סוג הבית (חרושצ'וב, בניין רב קומות, בניין חדש ווכו');
• באיזה מצב נמצא שטח החצר, הכניסה והמדרגה;
• מה גרים השכנים;
• איך מפותחת התשתית;
• ריחוק של תחבורה ציבורית.

למה כדאי לשים לב

מה לראות כששוכרים דירה? יש עוד כמה דברים שצריך להיזהר מהם:

• כמה נוחה הייתה התקשורת עם בעל הדירה;
• על איכות בלוקים של חלונות;
• לעבודת חיווט חשמל, אספקת גז ומים;
• היכן נמצאים השסתומים, המונים, מספרי הטלפון של שירותי השיגור (במקרה חירום).

איך לשכור דירה בצורה נכונה כדי לא להיות שולל

אפשרי חיפוש עצמאי של דירה, אך זכרו שרמאים נמצאים בכוננות! מה צריך לבדוק כששוכרים דירה כדי לא להסתבך? כדי לעשות זאת, עליך להכיר את תוכניות ההונאה ולהיות מוכנים אליהן.

בתקשורת אפשר להיתקל בהרבה מודעות על השכרת דירה. אבל בעל מצפוני לא תמיד מסתתר מאחורי ההודעה. ייתכן שמדובר בסופר דמיוני, וכן בבעלים שיכול לשכור את הדירה בשכירות משנה (כלומר, הדירה כבר הושכרה). איך בודקים דירה בהשכרה ומה לחפש.

מזימות הונאה:

1. השכרה משנה. ניתן להיתקל ברמאים השוכרים דירה בה הם מסודרים על ידי הבעלים. המשלוח מתבצע ללא הודעה לבעלים, לעתים קרובות בסכום גדול יותר.
2. דירה ליום אחד. נוכליםלשכור דירה לפי יום, תוך פרסום מודעה לשכירות ארוכת טווח. לאחר ששילמת שכר דירה חודשי לרמאים, ייתכן שתתמודד עם העובדה שהבעלים עלול להגיע בבוקר והדירה תצטרך להתפנות.
3. הזמן דירה. רמאים מעלים מודעות לדירות ומשאירים מינימום פרטי התקשרות. לאחר קבלת תשלום מראש עבור ההזמנה, אנשי הקשר הופכים לא זמינים.
4. מועמדים רבים. התכנית היא שהדירה מושכרת במקביל למספר לקוחות בתשלום מראש. אכזבת הדיירים ממתינה בזמן ההסדר.
5. מאסטר דמיוני. משמה של תכנית זו מתברר שלאדם השוכר דירה אין לא את הזכויות עליה ולא את השם שבו הוא מציג את עצמו. במקביל, ייתכן שיוצגו לך כל המסמכים לגבי דיור ונתונים אישיים, אבל הם יהיו מזויפים.
6. שינוי בערך. השוכר עלול להתמודד עם הבעיה של הגדלת עלות השכירות. אם לא נכרת הסכם, המצב הזה יכול לקרות לכולם, פשוטו כמשמעו בחודש הבא לאחר ההתיישבות.
7. השכרה ללא הסכם. אם יש מספר בעלים של הדירה, תמיד יש סיכוי לאבד את הפיקדון אם אחד מהם יסרב. ניתן לבטח על ידי כתיבת סעיפים אלו בחוזה.
8. תיקון על חשבון שכירות. ההונאה היא שמוצע לשוכר לבצע תיקונים בדירה על חשבון שכר הדירה, לרוב עלות התיקונים עולה על התשלום החודשי. עם סיום השיפוץ, בעל הבית מוצא סיבות לבקש מהשוכרים לצאת.

תקנות להשכרת דיור

איך בודקים דירה בעת השכרה, כדי שהבחירה שלכם תתאים לרצונותיכם, תלמדו על ידי לימוד מספר כללים בסיסיים שעורכי דין מייעצים לכם לפעול לפיהם.

כלל מס' 1: השתמש בשירותים של אנשי מקצוע.

האמור לעיל פירט תוכניות הונאה שונות שעלולות להמתין לדייר עתידי, לכן עדיף להשתמש בשירותיו של משרד תיווך, שבו מומחים מוסמכים יבחרו את אפשרות העניין, יבדקו את חוקיות העסקה וללוות אותך כחוק בכל הימים. אבל צריך לזכור שלא רק אנשים, אלא גם ארגונים יכולים לרמות.

כלל מס' 2: אימות שטרי בעלות.

אילו מסמכים לבדוק בעת השכרת דירה? כאן, היבט חשוב הוא כריתת הסכם שכירות, אשר מלווה בהעתקים של כל מסמכי הבעלות על הדירה וכן נתוני הדרכון של השוכר. מסמכי הכותרת כוללים - אישור רישום ממלכתי על הזכות בדירה. שימו לב כמה בעלים לדירה, כי יכולים להיות כמה בעלים. בעלים אחרים לא תמיד מסכימים עם מסירת הדירה. בקשו חשבון שירות שמראה במי נמצאים החשבונות. רישום בדירה אינו הוכחת בעלות - זכרו זאת.

כלל מס' 3: הכירו את השכנים שלכם.

לכלל הזה יש מספר יתרונות, ראשית, השכנים יודעים של מי הדירה, ושנית, ניתן לקבל הרבה מידע נחוץ, נוסף, למשל, באיזו תדירות הם מתחלפיםדיירים שגרו בעבר בדירה זו ועוד.

Rule 4 מערכת יחסים חוזית

הקפידו לערוך הסכם שכירות, זה מה שצריך לחפש כששוכרים דירה מלכתחילה! דנו בו בסכום, בנכס המועבר, בתנאי התשלום, בתנאי כריתת החוזה. אם אין טופס בהישג יד, אתה יכול לכתוב את החוזה ביד, אבל אתה צריך לאשר את הנייר על ידי שני הצדדים. ההסכם נערך לתקופה של פחות משנה עם זכות לחידוש, אחרת, הסכם כזה כפוף לרישום מדינה חובה.

כלל מס' 5. מלאי של רכוש.

לאחר כריתת החוזה יש צורך לערוך מלאי של הנכס המועבר (או לכלול אותו כנספח לחוזה). יש צורך במלאי של הנכס כדי שלא יהיו שאלות "לאן נעלמה הטלוויזיה מהמטבח?". כל הנכסים המושכרים כלול במלאי. אתה יכול גם לכתוב את מצב הנכס.

כלל מס' 6: התמודדות עם בעל הבית שלך.

הקפידו לדון כיצד ומתי השוכר יבדוק את הדירה. בחוזה יש לציין כי תיקונים גדולים ועבודות לאחר תאונות (למשל נזילות צנרת) הן באחריות המשכיר. אחרת, עשויות להיות שתי אפשרויות: או שתחכה זמן רב עד שהבעלים יתקן את המצב, או שתתקן על חשבונך.

כלל מס' 7: סיום מוקדם

הקפידו לציין בחוזה את התנאים לסיום מוקדם של החוזה משני הצדדים. זה בדרך כלל מורכב מהזהרת צד זה או אחר בזמן מסוים לפני היציאה.

שכור חדרדירה משותפת

אפשר לשכור חדר בדירה משותפת. כאן נשקול שתי אפשרויות. ראשית - אם החדר מופרט, אזי לבעלים יש זכות לעשות הכל עם החדר במסגרת החוק. ישנם כללים מסוימים לשכירת חדר בדירה משותפת. על הבעלים לקבל הסכמת דיירים אחרים להשכרת החדר, הליך זה אינו חובה, אך מומלץ לשהייה נוחה עם שכנים. כמו כן, נדונים כללים לשימוש בשטחים משותפים. לשקט הנפשי של השכנים, נדונים התנאים לביקור אורחים.

המוזרות של השכרת דירה בדירה משותפת היא הצילומים שלה. החוק קובע כי מוקצים 12 מ ר לאדם, כלומר כאשר מתגוררים שני אנשים על צילום כזה, לשכנים יש זכות לפנות לבית המשפט בתביעה בגין פגיעה בזכויות של תושבים אחרים.

האפשרות השנייה, אם הדירה לא מופרטת, אז ההליך מסתבך יותר. על מנת לשכור חדר יש לקבל אישור מהרשות העירונית, וכן חובה לקבל הסכמת שכנים המתגוררים בדירה משותפת.

לחוזה השכרת חדר בדירה משותפת יש ניואנסים משלו, כי כאן מעורבים צדדים שלישיים. על המסמך לפרט את כל תנאי המגורים, כללי ההתנהגות (חזרה הביתה, הבאת אורחים כשאסור רעש וכו'). כמו כן, החוזה קובע את הכללים לשימוש בשטחים משותפים (שירותים, שירותים, מטבח, מסדרון). רצוי להזין את הסכמת השכנים בצורת חתימות בחוזה.

השכרת דירה לתקופה ארוכה

כללי השכרת דירה לתקופה ארוכה כוללים בדיקת חובה של הדירה להתאמה למגורים. חובה לבדוק בלוקים לחלונות, ציוד גז וחשמל, מצב צנרת וצנרת. יש לטפל בטלפונים לשעת חירום.

מה צריך לבדוק כששוכרים דירה מושכרת לתקופה ארוכה? בדרך כלל, חלל מגורים כזה מושכר עם רהיטים ומוצרי חשמל, לכן חשוב לכלול את כל מכשירי החשמל, הריהוט והכלים במלאי כדי שלא תחויב על מיקרוגל שלא קיים בעת היציאה.

הקפידו לדון מתי השוכר צריך גישה לדירה. זה יהיה לא נעים אם, בהעדר דיירים, הבעלים ירצה לבדוק את ההזמנה בבית.

כללי השכרת דירה לתקופה ארוכה מכתיבים תשומת לב לתנאים לתשלום חשבונות חשמל. אם צריך לשלם להם בנוסף לדמי השכירות, בקשו, או יותר טוב, בדקו באופן אישי את התשלומים החודשיים עבור הדירה. אם רשומים בדירה 8 אנשים ואין דלפקים לדירה, אתם עלולים להצטייד בסכומים לא נעימים על הקבלות. לכן, הקפידו לבדוק את כל קריאות המונה ולרשום את הנתונים בחוזה. כמו כן, ניתן לברר פיגורים אפשריים בחשבונות החשמל, לשם כך יש לפנות למוסדות הרלוונטיים המשרתים מתחם מגורים זה.

בתום חוזה השכירות, בעל הבית יבדוק את הנכס שהועברדייר תיאור. במקרה של נזק, מחויב השוכר לפצות על הנזק שנגרם או בפיצוי כספי או בפתרון תקלות עצמי.

הסכם השכרת דירה

הסכם השכרת הדירה הוא המסמך העיקרי שיגן על שני הצדדים מפני מחלוקות. אילו מסמכים יש לבדוק בעת השכרת דירה נכתב למעלה, אך הבה נתעכב ביתר פירוט על מה שעל המשכיר לספק:

• אישור רישום המדינה של הנכס.
• אישור על רכוש שעבר בירושה.
• הסכם תרומה.
• חוזה מכירה.

המסמכים בודקים את חפץ המקרקעין עצמו (כתובתו), וכן את נוכחות הבעלים. אם הבעלים לבד, יש לבקש תעודת זהות (דרכון, רישיון נהיגה). אם יש מספר בעלים, אז בנוסף לאישור הזהות, יש צורך בקבלת הסכמת בעלים אחרים למעבר דירה.

הטופס הסטנדרטי של החוזה כולל 8-9 סעיפים עיקריים. עורכי דין ממליצים לשים לב לניואנסים הבאים בעת עריכת חוזה:

• כותרת ההסכם מכילה את פרטי השוכר והמשכיר: שם מלא, פרטי דרכון, המעידים על רישום. ממלאים מקום כריתת החוזה ותאריך כריתתו.
• הסעיף הראשון הוא נושא החוזה. כתוב כאן שהמשכיר מעביר, והשוכר מקבל את הנכס לשימוש. הסעיף מפרט את הנתונים של האובייקט המועבר. כתובתו, נתוני תעודת בעלות, מספר הקומות,צילומים, מספר חדרים.
• סעיף שני - הוראות כלליות. מהסעיף עולה כי הדירה מושכרת עם הנכס הרשום במלאי. נקבע כי על הדירה אין שעבודים (מעצר, ערבות), נדון רגע מסירת המפתחות ומי שיתגורר עם השוכר.
• הסעיף השלישי מפרט את הזכויות והחובות של הצדדים. בדרך כלל, חובות המשכיר הן להעביר את הדירה במצב ראוי למגורים, מתוארות זכויות המשכיר לבדוק את תקינות רכושו ולשמור על הסדר בדירה. התחייבויות השוכר כוללות תשלום דמי השכירות בזמן, אחזקת הנכס תקינה, מתן גישה לדירה לפי דרישת המשכיר. המדור דן גם בחובות לפצות על נזק לרכוש במהלך המגורים, מחלק התחייבויות לביצוע תיקונים (גדולים, שוטפים, חירום).
• החוזה צריך לכלול את התנאים לסיום החוזה. סיום יכול להיות בהסכמת הצדדים, או בהחלטת בית משפט, או במקרה של אי עמידה בסעיפים בחוזה.
• אחד הסעיפים החשובים הוא הליך העלות והתשלום. הוא מציין את גובה דמי השכירות החודשיים לדיור, תנאי התשלום והליך התשלום. כמו כן, אם בוצעה הפקדה או תשלום מקדמה, יש לרשום זאת במסמך. באותו סעיף יש צורך לקבוע את תנאי התשלום עבור חשבונות חשמל, חשבונות טלפון, גז, אינטרנט ועוד.
• חובה חייב להיות סעיף עם תקופת החוזה. אין להתקשר בחוזה לתקופה של יותר מאחדשנה, שכן חוזים כאלה כפופים לרישום ממלכתי חובה עם רישום בפנקס. בדרך כלל, החוזה נחתם לתקופה של 11 חודשים עם זכות להארכה (הארכה לתקופה הבאה). כאן יש לציין את התנאים לסיום מוקדם. יש לציין כמה ימים לפני היציאה מהדירה יש להודיע על כך לאחד הצדדים. כמו כן, רצוי לציין את אחוז העונש בגין סיום מוקדם.
• התנאים האחרים כוללים היבטים שונים, למשל, נדונים כוח עליון, נזקים, אובדן רכוש בשוגג ועוד. וכן נקבע מספר העותקים של החוזה.
• פרטי הצדדים צריכים לכלול את כל פרטי השוכר והמשכיר. פרטי דרכון, כתובת מגורים ואנשי קשר.

ההסכם מנוסח בשני עותקים, אחד לכל צד. החוזה נחתם על ידי שני משתתפים ומאותו רגע העסקה מקבלת מעמד חוקי.

ביקורות מבעלי בית

גם בעלי הבית עצמם מעוניינים שלא להיתקל ברמאים או בשוכרים רשלניים. לפי הביקורות, הם מעדיפים להיעזר בסוכנויות שבהן יוכלו להציג את רשימת הדרישות שלהם לדיירים עתידיים. כמו כן, בעלי בתים אומרים כי לרוב הם מעדיפים לערוך חוזה, בעוד שדיירים רבים אינם רוצים להיות אחראים. בסקירות של בעלי דירות על המוזרויות של שכירות דיור, אפשר להבחין בגל של זעם על העובדה שדיירים רבים אינם עומדים בכללי השכרת דיור, שהיומפורט בחוזה, מה שמוביל להתנגשויות.

מסקנה

כיצד לבדוק דירה לפני השכרה, אילו מסמכים יש לקחת בחשבון, כיצד לערוך חוזה נכון מתואר בחומר זה. למצוא דירה מתאימה זה לא קשה, הרבה יותר קשה למסד נכון את היחסים בין הצדדים ולא ליפול לפעולות הונאה.