איך בודקים את ה"ניקיון" של הדירה בקנייה? מה צריך לבדוק בקניית דירה?

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

בקניית דירה בשוק המשני קיימים סיכונים רבים, ולכן רצוי שהרוכש ידע לבדוק בעצמו את "ניקיון" הדירה בעת הקנייה. העיקר הוא להימנע מהסיכונים העיקריים, הגדולים ביותר, המידע שעליו מכיל מאמר זה. ראשית, נדרש לשלול אפשרות לערער על העסקה ועל הזכות בדירה, ולכן ההמלצה כיצד לבדוק בעצמכם את "ניקיון" הדירה בעת הקנייה תוגש בצורה המפורטת ביותר.

צעדים ראשונים

ראשון - האותנטיות של המסמכים שהמוכר מספק לבדיקה. יש לבדוק זאת בזהירות רבה, אחרת זה עלול להיבדק לאחר מכןלחשוף טענות למרחב המחיה הזה של צדדים שלישיים לחלוטין. כאן צריך לקחת בחשבון שיש הרבה מצבים עם מסמכים הנלווים לרכישת דיור, וקשה מאוד לתת מתכון אחד לגבי סוגיות משפטיות כיצד לבדוק את "ניקיון" הדירה בקנייה ב משלך. עם זאת, צריך לאבטח את העסקה בצורה מקסימלית, ולכן עדיף לנקוט בכל הצעדים המומלצים לבדיקת מסמכים. כמובן שיש לבדוק את ה"טוהר" המשפטי מבלי לחרוג ממתחם הסבירות, אך יש לא רק לקבל מידע מרבי, אלא גם להעריך, והוא צריך להתייחס הן לדירה עצמה והן לכל המעורבים ברכושה ובמעמדה..

כמובן שיהיה הרבה יותר נוח לפנות לעורכי דין מקצועיים, אבל לפנינו שאלה נוספת: איך בודקים את ה"ניקיון" של דירה בקנייה בעצמך? באופן עקרוני זה סביר, אם כי יותר בעייתי. יתרה מכך, עזרת איש מקצוע יכולה רק להגביר את אמינות העסקה, אך אינה יכולה להבטיח הצלחה במאה אחוז. במקרים קיצוניים, אתה יכול לבטח את התואר אם עדיין יש חששות. חברות הביטוח בדרך כלל די מוכנות להכיל.

בניין חדש ו"משני"

אם הדיור בבניין חדש, צריך לדעת איך לבדוק את היזם בקניית דירה. כאן, הביקורות שנאספו באתרים מיוחדים באינטרנט מועילות ביותר. כמובן, אתה צריך להבחין בין ביקורות כנות לבין תככים של מתחרים, אבל משימה זו לא כל כך קשה: אם אין מספרים,תאריכים, שמות, עובדות ספציפיות, אתה לא צריך לשים לב למידע כזה. זה גם טוב לעקוב אחר המועדים עבור אובייקטים אחרים (בדרך כלל מידע כזה זמין) ולקרוא ביקורות של לקוחות. ישנן דרכים רבות לבדוק את היזם בעת רכישת דירה.

ובמקרה זה, כאשר קונים דיור בבניין חדש, אימות המסמכים חייב להיות יסודי, גם אם מכירה זו היא של יזם. דיור משני ידרוש כמובן מאמצים רבים, שכן לבניינים חדשים אין היסטוריה עשירה כל כך של רישומים, תמציות וחילופי בעלים. אך גם כאן, גם לאחר בדיקה יסודית של "טוהר" המקרקעין המשפטי, הנעשית על פי כל הכללים, נותרה הסבירות לקיפוח הדירה הנרכשת. אם המוכר יצליח להוכיח כי הופרו זכויותיו במהלך הרכישה, למשל. אך אם נקנה דיור משני, הפירוק יתבצע לא רק עם המוכר, אלא גם עם הבעלים, שהחזיק בדירה זו לפניו. כנראה שתצטרך לעבור סדרה שלמה של ליטיגציה. נדרש זמן רב וקשה לבדוק את ה"טוהר" המשפטי בקניית דירה בשוק המשני: זוהי האותנטיות של כל המסמכים, זוהי הערכת מצב משפטי של מקרקעין, זהו ניתוח של האפשרויות סיכונים הקשורים לרכישה זו.

Documents

ניתן לבדוק את ה"ניקיון" המשפטי של הדירה, הבטחת העסקה ככל הניתן בעת רכישת נדל"ן כלשהו. יש לבקש מהמוכר את המסמכים הבאים.

1. כדאי להתחיל לקרוא את התיעוד עם תעודהעל רישום זכויות ממלכתי, וכן הקשורים אליו: חוזי מכירה ורכישה או ירושה, תרומה, הפרטה וכדומה.
2. השלב השני יהיה לימוד הצהרת USRR. זה נמצא ב-Unified State Register שמכיל את כל המידע על כל עסקאות עם נכס זה.
3. השלב השלישי הוא קטע מתוך ספר הבית כדי לוודא שאין דיירים רשומים בחלל המגורים הזה. תמצית כזו ניתן להזמין בכל מרכז רב תכליתי. על המסמך לציין שכל מי שהתגורר בעבר בדירה זו נמחק.
4. עזרה - גם מה-MFC - תענה על השאלה איך בודקים חובות בקניית דירה, שכן שם מצוינת נוכחות של חובות שירות.
5. נדרש אישור ממוכר ממרפאה נוירופסיכיאטרית ונרקולוגית.

פרטים

איך בודקים אם יש מעצר על הדירה? מתמצית EGRP. זה אומר, אם זה הצהרה פשוטה, האם המוכר הוא הבעלים. ובגרסה המורחבת של התמצית, יש את כל ההיסטוריה של הדירה הזו מהערך הראשון ב-USRR. זה מציין מי היה הבעלים לפני כן ובאיזו תדירות הוא נמכר. עם זאת, אי אפשר להגביל את עצמו לאמירה זו. איך בודקים אם דירה ממושכנת ברכישה? לעתים קרובות, דיור נמכר על ידי מיופה כוח, ולכן הבעלים למעשה אינו לוקח חלק בעסקה. זהו מצב מסוכן מאוד. לעתים קרובות, מסמכים כאלה מתקבלים באמצעים לא ישרים.

לכן, כל מה שצריך לבדוק היטב בקניית דירה הוא מסמכי הבעלים הישיר של הבית. לשם כך יש לבקש מאדם מהימן ליצור קשר וליצור קשר עם הבעלים על מנת שיאשר שהדירה עומדת למכירה. לאחר מכן יש לבדוק את עמודת "שעבוד" בתמצית USRR אשר מכילה מידע לגבי מצב הדירה – האם היא משועבדת. אם הנכס נמכר מיד לאחר הירושה, עדיף לא לקנות אותו. בתוך שלוש שנים עשויים להופיע יורשים חדשים שיערערו על עסקה זו בבית המשפט. כמו כן, על פי הנוסח המורחב של תעודת USRR, ניתן לקבוע, למשל, המשכנתא לדירה זו לא שולמה עד הסוף.

למה לשים לב במיוחד

הדבר הראשון שצריך להסתכל עליו הוא המחיר. אם דירות דומות נמכרות יותר ביוקר הדבר אמור להדאיג במיוחד, ורק בהתעניינות רבה בנכס זה, ניתן להמשיך ולבדוק את "ניקיונו" מבחינה משפטית, ולעשות זאת הרבה יותר בזהירות ממה שחשבו בעבר. יש לשאול את המוכר בקפדנות ולחפש פרטים: לא רק מי מחזיק בדירה זו, אלא גם מתי, איך וממי היא נרכשה, מדוע היא נמכרת שוב, האם הדירה הייתה מעורבת בליטיגציה. לאחר מכן בדוק מה נאמר במסמכים. מכאן יתברר עד כמה המוכר אמיתי, שכן תצטרך להתמודד עמו כצד שכנגד. אבל איך לבדוק את מוכר הדירה בקנייה אחרת?

הקפד לשים לבנבדקים דרכונו ומסמכים נוספים הנוגעים לדירה: על בסיסם נרשם הנכס, שם, כאשר התקבלה אישור על רישום הזכות בו. הקפידו לקחת עותקים לבדיקה חוזרת, אך בדקו במקור אם יש חותמות, חתימות, סימני מים וכל דבר אחר הקשור למסמך ממשלתי. הקפד גם להשוות בין העותקים למקור. הם עשויים בהחלט להגיש מסמכים שונים לחלוטין. המידע המוצג על הנייר חייב להתאים לסיפור בעל פה של המוכר. איך בודקים את היורשים בקניית דירה? אין סיכוי. עדיף לקנות אותו כשהזכות מאושרת לאחר שלוש שנים מיום הירושה. איך בודקים דירה לפני קנייה דרך רוסרייסטר? נאמר לעיל שב-MFC אתה יכול להזמין ולקבל לחלוטין כל מסמכים הקשורים לנדל ן.

מידע נוסף

לפני קבלת המסמכים ובדיקתם, לא ניתן להעביר למוכר לא את התשלום מראש ולא את הפיקדון, שכן הבעלים לשעבר יכול לשמור את התעודה והחוזה המקוריים, גם לאחר שכבר מכר דירה זו. חובה לברר בתיעוד האם למוכר יש אזרחים תלויים, ילדים קטינים, האם המוכר נשוי כעת והאם היה נשוי בעת רכישת דירה זו, ובעיקר האם הוא פועל באופן אישי, או באמצעות מיופה כוח.

אי אפשר לסגור עסקה בלי לדבר עם הבעלים באופן אישי. עדיף לערוך חוזה עם הבעלים, ולא עם נאמן. מספר לא מבוטל של עסקאות מזויפות נמצאות במסגרתתירוץ שהבעלים נעדר: בעיר אחרת, במדינה אחרת וכו'. ייפוי הכוח עלול להיות מזויף. אם הנאמן אינו רוצה להראות לקונה את בעל הדירה, הדבר אמור להיות חשוד, והסיבות כאן אינן רלוונטיות לחלוטין. כמו כן, אין זה סביר שהנוטריון שהנפיק אותו יוכל לאמת את אמיתות ייפוי הכוח, כי נוטריונים אינם עונים לבקשות מסוג זה.

רשויות אפוטרופסות ותעודות כשירות משפטית

אם נרשמו בדירה למכירה ילדים קטינים, יש לדרוש הסכמה בכתב של רשויות האפוטרופסות, אחרת לא ניתן להשלים את העסקה. אם המוכר עצמו הוכרז כפסול רשמי, ענייניו מופקדים בידי אפוטרופוס, ורק אצל זה שמינה רשות האפוטרופסות. מהמסמכים יש לבדוק את החלטות בית המשפט בנושא הראשון (על אי כושר) ובנושא השני (על מינוי אפוטרופוס). וכדי לבצע את העסקה עצמה, יש צורך בקבלת הסכמת רשויות האפוטרופסות. הסיכונים של תוכנית עסקה כזו הם כה גדולים, שלרוב הקונה מסרב לרכוש דיור כזה.

אבל בעיה גדולה עוד יותר היא המצב שבו המוכר אינו מוכר כחסר יכולת, אלא נמצא כל הזמן או לעיתים במצב של חוסר יכולת להבין את משמעות מעשיו שלו (הגדרה זו נגזרת על פי חוק). די קשה לחשב מצב זה בעין אפילו עם פגישות אישיות חוזרות ונשנות. לכן, לכל מקרה, יש לבקש אישור מפסיכיאטר מיום ביצוע העסקה. הפתרון יכול להיות גם להזמין חבר פסיכיאטר לעסקה כקרובת משפחהאו חבר. עם זאת, זה פשוט לא ריאלי להבטיח עסקה כזו מכל המקרים הרעים. אפילו סיום עסקה עם נוטריון, ייתכן שלא תושג הצלחתו המלאה של מפעל זה. לכן עדיף לזנוח את המפעל המפוקפק, שכן כיום היצע הנדל ן גבוה כמעט פי שלושה מהביקוש.

באתרים רשמיים

עליכם להיכנס לאתר הרשמי של בית המשפט המחוזי אליו שייכת דיור זה, ולהקליד בחיפוש את שמות המוכר וקודמיו - בעלי הדירה. אותו עיקרון חל אם צריך לבדוק האם למוכרים ולבני זוגם היו תיקים בבית המשפט, ואם כן באילו. העיקר האם התפרקו הנישואין והאם חולק הרכוש, האם הבעלים הוכר כנטול כושר. את האחרון בודקים במקום הרישום, לכן יש לעיין היטב בדרכון המוכר, ולאחר מכן להיכנס לאתר בית המשפט בו אדם זה רשום או היה רשום.

מערכת המשפט עדיין לא הוקמה כך שתוכל למצוא את כל זה בכמה קליקים, למרבה הצער. לבתי המשפט לבוררות יש גם מאגר מידע רשמי. שם אתה צריך לקבוע אם המוכר הוכרז פושט רגל. אם כן, הרי שהדבר בא לידי ביטוי בהכרח בבית המשפט לבוררות בעיר בה הוא רשום. באמצעות מאגר מידע רשמי פתוח של הליכי הוצאה לפועל מקוונים, עליך לברר האם בעל הדירה או בן זוגו הוא חייב והאם נפתח תיק נגד אזרחים אלו.

לפי הצהרות והפניות

על כרטיס הבעלים, כלומר תמצית מספר בית, צריך לקבוע מי רשום בדירה זו, כולל (ובמיוחד) מי שלא מתגורר בה. יש להגיש גם חשבון חשמל. אפשרות אידיאלית כאשר אף אחד לא רשום בדירה, אבל זה לא תמיד כך. במידה ורשומים בדירה יש צורך לציין בחוזה את התקופה שבה יוסרו ממרשם הרישום. מי שרשום בחלל דיור זה, אך אינו מתגורר בו, חייב להציג התחייבות נוטריונית לביטול הרישום לפני תאריך מסוים.

עדיף לכתוב את האחרון מחוץ לדירה לפני השלמת העסקה, אחרת אפשר להישאר בדירה הנרכשת עם ה"ממולאים". בבית המשפט, תיקים הנוגעים לתביעות פינוי הולכים לאיבוד, שכן סוגיה זו טומנת בחובה ניואנסים לא נעימים רבים. הסכמה נוטריונית לעסקה נחוצה גם לבעלים הנמצאים בנישואין רשומים, המאשרת כי בן הזוג אינו נגד מכירת שטח מגורים זה. הדבר נעשה ללא פשרות אם הדירה נקנתה במהלך הנישואין, ועד למועד המכירה הנישואין פורקו. אין צורך במסמכים נוספים רק במקרים בהם הדירה התקבלה במתנה, בתור ירושה (לפני יותר משלוש שנים!), הופרטה. זה בערך כל הדברים הכי בסיסיים שצריך לבדוק בקניית דירה. לאחר קבלת כל המידע הרב הזה, חבילת המסמכים נלמדת ומנתחת בקפידה.

סטטוס משפטי

קודם כל, אתה צריך להעריך את המצב המשפטי של הדירה הזו: איך ועל סמך מה היא נרכשה על ידי הבעלים הנוכחיים, מתי זה קרה. אם לא חלפו שלוש שנים מאז הרכישה, אזי מופיעות שתי בעיות. לא חלפה תקופת ההתיישנות, כלומר, העסקה לרכישת דירה עדיין יכולה להיות ערעור על ידי הבעלים הקודמים. כדי למזער מיסים, ייתכן שהמוכר יבקש מכם לציין במסמכים עלות נמוכה יותר של הדירה. עדיף לא להסכים, כי אם עסקה זו תוכרז כפסולה, המוכר לא יחזיר את מלוא הסכום, אלא יחזיר רק את המופיע בחוזה.

הסיבה הכי לא אמינה לרכישת דירה על ידי בעליה היא לרשת אותה, במיוחד אם התקופה של שלוש שנים לקבלתה לא חלפה. אם יורש חדש יופיע בבית המשפט מאוחר יותר מתקופה זו, אזי הסיכונים של הקונה יצטמצמו משמעותית. אם הדירה נמכרה ונרכשה לעיתים קרובות תוך פרק זמן קצר, זהו הסימן המובהק ביותר להונאה. עדיף לחפש מיד אפשרות רכישה אחרת, שכן כעת אין כמעט בעיות עם זה. ככל שלדירה יש יותר מכירות ורכישות, כך ההיסטוריה המשפטית שלה מכוערת יותר. אם הרצון לקנות את שטח המגורים הספציפי הזה הוא באמת עצום, אז אתה צריך לבדוק לא רק את המוכר האחרון, אלא גם את בן הזוג וכל הבעלים הקודמים בחמש השנים האחרונות לפחות.