איגרות חוב (משכנתא) ברוסיה: מאיפה הבנקים מקבלים כסף למשכנתאות?

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

איגרות חוב (משכנתא) מהוות יותר מ-80% מכלל עסקאות הנדל"ן בארה"ב, ברוסיה - פחות מ-10%. הסיכויים של ניירות הערך ברורים. עם זאת, אנשים רבים יודעים לא רק מה הן אג"ח מגובות משכנתא, אלא גם את המושגים הבסיסיים.

Basics

איגרות חוב הם ניירות ערך המעניקים את הזכות לקבל רווח מובטח קבוע.

הם משני סוגים:

1. במצגת - נקנה בזול יותר, נמכר ביוקר.
2. ריבית קבועה - מניח הכנסה (קופון) למשקיע לאחר זמן מסוים.

איגרות חוב הן ניירות ערך. התשואה מובטחת על ידי דירוג החברה. ככל שהמפעל יציב יותר, כך גדל הסיכוי לקבל את ההכנסה המובטחת.

מהן איגרות חוב (משכנתא)?

אג"ח משכנתא הוא נייר ערך חוב הממחזר השקעות בהלוואות נדל"ן.

לדוגמה, בנק AAA מנפיק הלוואות לרכישת דיור. יש לו הוןמוגבל באופן טבעי. עם 1 מיליארד רובל, בנק יכול להנפיק, למשל, 1,000 הלוואות. מטבע הדברים, שוק הנדל ן ייעצר כשיגמר הכספים למוסד האשראי.

למי מרוויחים?

הנפקת אג ח משכנתא מועילה לכל משתתפי השוק:

• לבנק - מגדיל את כמות הלוואות המשכנתא שהונפקו.
• משקיע - משקיע כסף בנכס, שבהתאם למחירי הדיור אמור לגדול.
• ללווה - שיעורי המשכנתא בשמיים מופחתים ב-1.5-2%. כמובן, המספרים קטנים, אבל במונחים של סכום הלוואה גדול, היתרון ברור.
• בונים - חברות בנייה לא "מקפיאות" את המתקנים שלהן, אלא ממשיכות לעבוד.
• ממשלה - מיסים מפיתוח ומכירה.
• עובדים - הם לא מפוטרים בגלל חוסר עבודה.

איך מובטחות התחייבויות החוב?

עכשיו לגבי איך השוק הזה עובד. בנק AAA מנפיק הלוואה לרכישת נכס בסכום של 5 מיליון רובל. עליהם הוא מנפיק איגרות חוב (משכנתא) ומוכר אותן בבורסה. כסף ממשקיעים הולך להלוואות חדשות. ניירות ערך מובטחים בתשלומי משכנתא של אזרחים.

Alternatives

איגרות חוב (משכנתא) אינן המכשיר היחיד למשקיעים בשוק זה. יש חלופות:

• תעודת השתתפות במשכנתא - חלק מסכום ההלוואה לרכישת נכס. המשקיע זכאי לרווחי נדל"ן.
• משכנתא - נייר ערך שמאשר את הזכות לקבל ממנו כסףלוֹוֶה. ההבדל מאג"ח (אג"ח משכנתא) הוא שהביטחונות למשכנתא הם נכס נרכש.

תכונות של ניירות ערך ברוסיה

כמובן, רעיון שמגיע מארה"ב יכול להביא דברים חיוביים לשוק שלנו. עם זאת, אג"ח משכנתא ברוסיה מעוררות שאלות רבות הן בקרב משקיעים והן בקרב מומחים. המונח "יציבות" אינו ישים לפיתוח כלכלת ארצנו, במיוחד שוק הנדל"ן. במהלך 1.5-2 השנים האחרונות, הוא לא רק הפסיק לגדול, אלא גם ירד באופן משמעותי. איגרות חוב (משכנתא) לא יכולות לייצר הכנסה משוק הנדל"ן אם היא לא תגדל.

הבעיה השנייה היא העלות הגבוהה של ניירות ערך. חברות מסחריות פרטיות ואזרחים מן השורה לא יוכלו להפוך למשקיעים מסיבה זו. כל התקוות תולים בקרנות פנסיה שאינן ממלכתיות, בנקים שיש להם כספים פנויים, שלכאורה אינם יודעים היכן להשקיע אותם.

הבעיה השלישית היא היעדר מסגרת חקיקה מחושבת היטב.

אנחנו יכולים לסכם: העלות הגבוהה של ניירות ערך, חוסר היציבות של שוק המשכנתאות, כמו גם מסגרת משפטית לא מתוכננת לא סביר שיאפשרו לסוג זה של ניירות ערך להתפתח ברוסיה.

למה אג"ח משכנתאות גרמו לקריסת המערכת ב-2008?

המשבר ב-2008 התחיל בדיוק עם אג"ח מגובות משכנתאות (CDOs). העובדה היא שמשקיעים רבים החלו לרכוש ניירות ערך, מתוך ידיעה ששוק הנדל"ן בצמיחה מתמדת. זה השפיע על האסטרטגיה של הבנקים, שהיו אדישים לכושר הפירעון של לקוחותיהם.העיקר שהם כן. היו מקרים בהם ניתנו משכנתאות בסך 500,000 דולר לאנשים שלא הייתה להם הכנסה קבועה. עבור הבנק, הסיכונים מזעריים - את הכסף הזה קיבלו בבורסות ממכירת אג"ח משכנתא.

כמו כן, בנקים הנפיקו חילופי אשראי, כלומר ביטוח אם החוב לא שולם.

אבל הפירמידה הסתחררה כל כך עד שהם התחילו להנפיק תחתיהם אג"ח (CDO סינתטי). מכיוון שהחברות האנליטיות לא ידעו במה מדובר, הן הסתמכו על נתוני חברות ההשקעות שהנפיקו אותן. חלקם ידעו, אבל פחדו לאבד לקוחות גדולים. הם יצרו נכס בעייתי עוד יותר מאיגרות חוב ברמת סיכון BBB, אבל מידת האיום שלו כבר הייתה שווה ל-AAA (כמו אג"ח ממשלתיות בארה"ב), כלומר בטוחה לחלוטין. זה אפשר למשקיעים המחזיקים במיליוני דולרים להשקיע בניירות ערך לא מובטחים בתוספת לגייס כספים מקרנות פנסיה שאסור להשקיע בנכסים הנמוכים מדרוג זה. מטבע הדברים, פירמידה כזו נאלצה במוקדם או במאוחר לקרוס כשמחירי הדיור מתחילים לרדת. זה מה שקרה. חברות השקעות גדולות, משקיעים וסוכני ביטוח פשטו רגל.

המשקיעים הרוויחו מכך הימורים על החלפת משכנתאות, כלומר ביטוחי נדל ן מגובים במשכנתא, שנמכרו במחירים נמוכים. כלומר, לאחר שהשקעתי בהם מיליון דולר אז, אפשר היה להשיג כמה מאות מיליונים, מכיוון שאף אחד לא פשוט האמין במחדל.