משווקים - מה זה?

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

היום, אחד המדדים העיקריים לרווחתו של אזרח מן השורה הוא זמינות הנדל ן. והכל בשל העובדה שמחירי הדיור עלו בשמיים, ואינם עוצרים ברמה שהושגה. אין שום דבר מפתיע בעובדה שרבים ניגשים לבחירת המגורים באחריות מרבית - הרי עבור רבים זו כמעט הרכישה העיקרית בחיים, שאולי לא צריך לחזור עליה.

כאשר קונים עתידיים צריכים להתמודד עם המושגים של דיור ראשוני ומשני, אז מתחילים ספקות ומחלוקות. לחלקם בניין חדש נראה משתלם יותר בשל מחיר השוק הנמוך, והוא לא חף מיתרונות נוספים. אבל זה לא אומר שהשוק הראשוני יכול להיחשב אידיאלי, והדירה שהייתה בבעלות התמלאה בחסרונות. בואו נבין מה מהווה דיור משני, מה היתרונות והחסרונות שלו.

משווקים - מה זה?

קודם כל, בואו נבין את הרעיון עצמו. עבור רבים, שוק הדיור המשני יכול להיות מיוצג רק על ידי דירות ישנות. כלומר, לא יהיה דיבור על כל פריסה חדשה ותנאי חיים מודרנייםלא יכול. בנוסף יש מעליות ישנות, מונים, חיווט וצנרת. והשכנים משאירים הרבה מה לרצות, בעוד אישים מפוקפקים אינם מתיישבים בבניינים חדשים.

ללא ספק, יש אמת מסוימת בהצהרות האלה. אבל גם בשוק המשני הדירות שונות. דיור משני - זה אומר שלנכס כבר הונפקה זכות הבעלות. כלומר, ההבדל העיקרי המפריד בין השוק הראשוני לשוק המשני הוא הימצאות רישום של הקצאת רכוש ב-Uniified State Register.

דירה משומשת היא תמיד ישנה?

למה שלא נצא מנקודת הנחה שדיור משני הוא בהכרח בית ישן ושחוק? מכיוון שדירה בבניין חדש יכולה להיות גם דירה משומשת - האם אף אחד לא מוכר דירה חדשה לגמרי בבית חדש שנבנה בגלל מעבר דירה או נסיבות אחרות? בנוסף, אם לא כל הדירות נמכרות לאחר ביצוע הזמנה של בית חדש, היזם רושם לעצמו את הנכס, ודיור לא מאוכלס הופך אוטומטית למשני.

מהן הדירות בשוק המשני?

דיור בססארי הוא מבחר עשיר של דירות בקטגוריות ומאפיינים שונים. מומחי נדל"ן מבחינים במספר סוגים של נדל"ן בשוק זה, מסווגים לפי מאפיינים פיזיים ורמת ערך:

• דיור בדרגה נמוכה - דירות בבתים של שנת הבנייה הישנה, בגובה 2-3 קומות. בחצרים כאלה, לעתים קרובות איןהתקשורת העיקרית היא ביוב ואספקת מים. בתים מחוממים לרוב על ידי חימום תנור.
• מתחם סטנדרטי - דיור משני רגיל, דירות חדר או שני חדרים בבניינים טיפוסיים בגובה של 5-16 קומות.
• דירות סופיריור - אירוח בבתים מודרניים וטיפוסיים, המאופיינים בנוחות מוגברת. מאופיין בנוכחותם של חדרי שירות כגון מזווה וחדרי הלבשה, כמו גם מספר רב יותר של חדרי רחצה מאשר בחצרים רגילים.
• דיור יוקרתי - נדל"ן בדרגה א', המאפיין בו הוא נוכחות של טריטוריה של בית אצולה, חניה, קונסיירז' ושומרים. בבתי יוקרה, ככלל, לא יותר מ-30 דירות.

גורמים אחרים המשפיעים על התמחור

יש לקחת בחשבון שמחיר דירה עשוי להשתנות בהתאם למיקום הבית ולזמינות התשתיות המפותחות באזור הדיור. לכן, דירת חדר נוחה ומאובזרת מסוג משופר, הממוקמת בפאתי העיר, יכולה לעלות הרבה פחות מדירת חדר צנועה בבית בתכנון ישן במרכז. התמחור מושפע גם מהמצב הפיזי של המקום והאזור שלהם.

מהם החסרונות של דירה בשוק המשני?

אמנם דיור משני אינו בהכרח דיור "מחלקה ב'", אך נדל"ן כזה אינו חף מחסרונות. לא ניקח בחשבון את הבעיות בתקשורת בבתים ישנים באמת. כדוגמה, קחו בחשבון דירה נוחה בבית מעוצב טרי. אפילו פהבעלים חדשים יכולים לצפות למלכודות:

• "היסטוריה משפטית" לא נקייה של הדירה. כבר מזמן ידועים סיפורים על בעלי נכסים המשרתים זמן במקומות לא כל כך מרוחקים, או במרפאה פסיכיאטרית. מנקודת מבט זו, בתים שניים הם כמו חזיר בתקע.
• חובות שלא שולמו עבור שירותים או תשלומים אחרים, מעצר הדירה על ידי פקידים בגין אי תשלום חובות.
• מסמכים שבוצעו באופן שגוי עבור דירה. אם עובדה כזו מתגלה לאחר הרכישה על ידי הבעלים החדשים, חוזה המכר מבוטל והעסקה מבוטלת.
• שכנים לא נוחים. לחלקם, בעיה זו עשויה להיראות חסרת משמעות. אבל, כפי שמראים סקרים בקרב האוכלוסייה, שכנים רועשים ושערורייתיים מעוררים לעתים קרובות אזרחים מסוימים לשנות את מקום מגוריהם.
• מחיר. תרצו או לא, דיור משני זול יכול להיות רק בסטלין או בחרושצ'וב עם צינורות ישנים וחלודים. במקרים אחרים, עלות דירה בשוק המשני בבניינים חדשים עולה משמעותית על עלות דירות שלא הוזמנו.
• עוד דבר קטן לא הכי נעים שלא מאפשר לחסוך כסף בקניית דירה: היום כמעט בלתי אפשרי לקנות דיור משני ללא מתווכים. בעלי בתים מעדיפים לפנות למומחים על מנת למכור במהירות את הנכס שלהם. והם מוסיפים את העמלה שלהם לעלות - אחרי הכל, מישהו צריך לשלם עבור עבודתם של סוכני נדל"ן.

היתרונות של שוק הדיור המשני

למרות מספר חסרונות, מומחי נדל ן מגנים באופן פעיל על השוק המשני. יש לכך סיבות הגיוניות למדי:

• יש הרבה הצעות בשוק. זה מאפשר לקונה לבחור את האזור, הקטגוריה וסוג הדיור שיענה על הדרישות שלו.
• משכנתאות לדיור משני ניתנות ברצון רב יותר ובתעריפים נמוכים יותר. זאת בשל סיכונים נמוכים יותר עבור הבנק בעת סיום עסקת נדל"ן.
• הדירה במצב "קנה וחי". בניגוד לבניין חדש, כאשר הבית אינו מוכן, על פי המסמכים, הדירה עדיין לא קיימת ולאחר ההזמנה נדרשת לרוב עבודות גמר ארוכות טווח.
• עלות הדיור המשני, כמובן, עולה על מחיר דירה בבניין חדש, אבל זה יותר מתקזז על ידי היעדר הצורך בתיקונים ודקורציה.

איך הבנקים מרגישים לגבי השוק המשני?

כפי שכבר צוין, משכנתאות לדיור משני ניתנות על ידי ארגוני אשראי לעתים קרובות יותר מאשר עבור בניינים חדשים. זה נובע מכמה סיבות. ראשית, שוק הדיור החדש מתעדכן בקצב איטי, בעוד שהשוק המשני מציע מבחר עשיר של קטגוריות מחירים שונות.

שנית, דיור שקיים רק בפרויקט, כמו במקרה של בניינים חדשים, מהווה סיכון מסוים עבור הבנק. מוסדות אשראי בוחרים בקפידה מפתחים לשיתוף פעולה, אך איש אינו חסין מנסיבות בלתי צפויות.

דרישותבנקים לשוק המשני

אבל ארגוני אשראי מעמידים את דרישותיהם מהדירה שהייתה בבעלותם. הרי נדל ן הופך לבטוחה בנקאית לכל תקופת ההלוואה. במקרה בו הלווה יגיע לחדלות פירעון כלכלית, הבנק יחויב למכור את הביטחונות על מנת שלא יגרמו לו הפסדים. לכן, הדירה חייבת לעמוד במאפיינים פיזיים מסוימים כך ששום דבר לא ימנע את מכירתה החוזרת לאחר מכן.

• הבית שבו הלווה מתכנן לרכוש דיור חייב להיבנות לא לפני 1957.
• תנאי חובה הוא הזמינות של כל התקשורת המודרנית. הבנק לא ייקח כבטוחה בית שאין בו אספקת מים חמים וקרים, הסקה וביוב.
• עד למועד תשלום המשכנתא במלואה, הבית בו ממוקמת הדירה לא אמור להישחק פיזית ביותר מ-70%.

מה לגבי הניקיון החוקי של הדיור?

הבנקים גם מטילים דרישות על ההיסטוריה המשפטית של הדירה - אסור להטיל שעבוד. אסור להירשם בחצרים של צדדים שלישיים, כמו גם נוכחות של מעצרים או הסכמי משכון עם ארגוני אשראי אחרים. בנוסף, הבנק ידרוש את כל מסמכי הכותרת ויבדוק אותם לאיתור שגיאות ואי דיוקים. זה מועיל גם לבעלים העתידיים - הם יקבלו דירה בדוקה, שבה לא יימצאו רגעים לא נעימים לאורך זמן.