בניין חדש או "משני": מה עדיף לקנות?

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

אחת השאלות המרכזיות שיש לרוכשי דירות רבים היא הבחירה בין בניין חדש לבניין "משני". הבחירה מסובכת מאוד אם המחירים של שני סוגי הדירות אינם שונים בהרבה. לכל אפשרות יש את היתרונות והחסרונות שלה, ולכן יש לגשת לקניית בית באחריות רבה. אחרי הכל מדובר בדירה, וחלק מהן עשויות לעלות מאות אלפי דולרים.

בניין חדש או "משני" - מה עדיף?

דיור ראשוני היא דירה שלא הייתה רשומה בעבר לאיש. למעשה, לעתים קרובות הם מנסים למכור דירות שאפילו לא נבנו כדיור ראשי.

שימו לב שמכירת דירות בבתים שזה עתה נבנים או מתוכננים לפיתוח מוסדרת בחוק מס' 214-FZ. חוק זה מחייב את היזם לבנות בית ולהפעילו תוך העברת למשתתפי התוכנית (קונים) את הדירות (החפצים) הקבועים בחוזהבנייה).

לאחר הפעלת הבית נחתמת תעודת הקבלה של החפץ. במקביל, הרוכשים יצטרכו לרשום את הבעלות על הדירה בבניין החדש. לאחר קבלת אישור הרישום הממלכתי, סטטוס הדיור ישתנה אוטומטית מעיקרי למשני.

מה זה "יד שנייה"?

דיור משווק הוא דירה השייכת למישהו, כלומר, היא רכוש של יחיד או ישות משפטית. במקרה זה, הדירה יכולה להיות פרטית, עירונית או ממלכתית. אבל זה עדיין בית שני. לכן, גם דירות חדשות שנבנו לפני חצי שנה או שנה כבר נחשבות לדיור משני, למרות שלמעשה הן חדשות. לכן, בתחילה אי אפשר לומר מה עדיף - בניין חדש או "שני", כי שתי הדירות יכולות להיות חדשות.

באשר לדירות עירוניות, אנשים יכולים לגור שם באמצעות הסכם חברתי של העסקה. אין להם תעודת רישום ממלכתי, אבל הדיור שבו הם מתגוררים עדיין נחשבים משניים, שכן עדיין יש להם בעלים - העירייה.

קריטריונים להשוואת שני סוגי הדירות

אי אפשר לקבוע בדיוק מה עדיף לקנות - בניין "שני" או חדש, כי אין יתרונות ברורים לדיור ראשוני על פני דיור משני. הכל יהיה תלוי במצב ובתנאים. אם אתה רוצה לעשות את הבחירה הנכונה ולבסוף להחליט בעצמך מה יותר משתלם - "משני" או בניין חדש, אזשקול את הקריטריונים הבאים:

1. עלות. אם אנחנו מדברים על ה"ראשוני", אז יש דפוס: העלות למ"ר דיור תלויה בשלב הבנייה של המתקן. בשלב המוקדם ביותר, העלות למ"ר תהיה נמוכה, וזהו היתרון העיקרי של דיור ראשוני. המחיר של "יד שנייה" תמיד גבוה יותר, ואין דרך להוריד את המחיר הקבוע הזה.
2. תזמון. ברכישת דיור משני ניתן להיכנס אליו מיד לאחר סיום העסקה. אבל עם ה"ראשוני" זה לא אפשרי. אם הרוכש יסיים עסקה וירכוש בית בשלב של חפירת בור יסוד, אזי תאלצו להמתין עוד שנתיים. אם תסיים עסקה בשלב סיום הבנייה, אז המחיר למ"ר יהיה גבוה יותר, אך תצטרך להמתין רק כשלושה עד ארבעה חודשים.
3. השקעות. בעת רכישת דיור בבניין חדש, הוא מוצע לקונה עבור גימור גס. המשמעות היא שתצטרכו להשקיע כסף רב בתיקונים, ברכישת חומרי בניין, ברכישת ציוד וריהוט. בקניית דירה בשוק הדיור המשני ניתן למצוא לרוב דירות משופצות. ולמרות שהתיקונים הם לרוב זולים או ישנים, דירה כזו די ראויה למגורים. אז הנושא של השקעה נוספת רלוונטי בבחירת דיור.
4. מבחר. שוק הדיור המשני רחב הרבה יותר, ויש כאן עוד הצעות. בדרך כלל הדירות המוצלחות ביותר בבניינים חדשים נרכשות בשלב החפירה. עד סוף הפיתוח, האפשרויות הבלתי חיוביות ביותר נותרו למכירה.
5. הרשמה. אי אפשר להירשם בבניין חדש, כי בשביל לקבל רישיון שהייה צריך גם אחד מהםתעודת רישום בעלות, או שיש לך קרוב משפחה שכבר רשום בדיור הציבורי.
6. הכנסה אפשרית. כבר נכתב למעלה כי המחיר למ"ר גדל ביחס ישר לשלב הבנייה. לכן, כאשר משקיעים בשלב החפירה, יכול בעל הדיור העתידי להרוויח עד 30% בשנה. זה המצב אם הבנייה תעבור ללא דיחוי. לא ניתן להבטיח שהעלות של דיור משני תגדל, אך היא משתנה עקב גורמי שוק. עם זאת, אתה יכול להרוויח כסף על דירה משנית על ידי השכרה. קשה לחשב את גובה הרווח במקרה זה. הכל תלוי בעלות, בשטח ובגורמים רבים אחרים.
7. משכנתא. ניתן לקחת בניין "משוני" או חדש במשכנתא. עם זאת, במקרה של הלוואת משכנתא לדירה בבניין חדש, ישנם קשיים רבים ושונים. הבנקים משתדלים שלא להנפיק הלוואות לרכישת דירות שטרם הסתיימו, שכן קיים סיכון שהן לעולם לא יושלמו כלל. בנק אחד או יותר לכל היותר יכול להנפיק הלוואה כזו, והתנאים לכך עשויים להיות לא נוחים. בדרך כלל, התעריף לדיור ראשוני גבוה ב-2-3% בהשוואה לתעריף של דיור משני.
8. טוהר משפטי. ברכישת בית חדש תוכלו להיות בטוחים ב-100% שהוא נקי מבחינה משפטית. אף אחד לא גר בה בעבר, והקונה כאן הוא הבעלים החדש. לדירות בשוק המשני היו בעלים, לפעמים כמה. ולעתים קרובות לא ידוע איזה סוג של אנשים הם היו ומה הם עשו בדירה.

חוץ מזה, בבניינים חדשים יש תמיד מערכות תקשורת והנדסה טריות. בשוק המשני התקשורת עלולה להישחק ודורשת החלפה, כך שבמקרה זה מדובר ביתרון לטובת בניין חדש. כמו כן, בעת רכישת נכס "ראשי", יש סיכוי נמוך מאוד שמכור לסמים או אלכוהוליסט יגורו בקרבת מקום.

סיכונים

ברכישת דירה בבניין חדש בהקמה קיים סיכון שחברת הבנייה תפשוט רגל והבנייה לא תושלם. במקרה זה, אינך יכול לקבל את כספך בחזרה. זה לא ריאלי לצפות מראש. בפועל מראה כי לעתים קרובות חברות בנייה מעכבות את מסירת הדיור, והרוכשים לא יכולים לעשות דבר בנידון. כמובן שהממשלה מנסה לצמצם את הסיכון הזה על ידי בחינת חוקים בנושא ביטוח חובה של יזמים מפני פשיטת רגל. אך עדיין קיים סיכון, ואפילו עונשי עיכוב אינם מונעים מהיזם לדחות את המועדים. כאשר בוחרים בין בניין חדש או "משני", צריך לזכור את הסיכונים הללו. אבל אם היזם הוא אמין ויש לו סמכות, אז הסיכון לרכוש דיור ממנו פוחת בחדות.

עם זאת, ישנם סיכונים גם בשוק הדיור המשני. הם קשורים לביצוע חוזה המכר. ניתן לסיים חוזה זה בבית המשפט לאחר שהקונה שילם את כל הכסף. ישנם גם מקרים בהם מופיעים צדדים שלישיים בעלי בעלות חוקית במקרקעין. במקרה זה, חוזה המכר עלול להיסגר שוב, והעסקה תוכרז כפסולה. במקרה זה, תפסיד את כספך ולהישאר חסר בית. למרבה המזל, ניתן ליישר את כל הסיכונים הללו בעזרת עורך דין מוסמך, אך שירותיו יכולים להיות יקרים.

יתרונות של בניין חדש

לדירות בבניינים חדשים יש את היתרונות הבאים:

1. הם עשויים מחומרים מודרניים. זה אומר בעקיפין שהם עמידים ואמינים יותר.
2. הם מעוצבים היטב וכמעט תמיד מרווחים.
3. הפריסה נוחה ועשויה בהתאם לסטנדרטים מודרניים.
4. הנחיתות נקיות וגדולות. אותו דבר חל על כניסות.
5. כל הדירות כוללות חלונות עם זיגוג כפול.
6. מדדי מים וגז נמצאים בכל מקום.
7. יש מעליות עובדות, בחלק מהבתים יש אפילו מעליות משא.
8. יש חניה מתחת לאדמה ובחצר.

מחיר בניין חדש כיתרון העיקרי

כל היתרונות הללו קטנים בהשוואה ליתרון החשוב ביותר - עלות. הפופולריות הגבוהה ביותר של דיור ראשוני מספקת את המחיר. אם קונים דירה כזו בשלב החפירה, הרי שדירה בבניין חדש יכולה לעלות 30% פחות מאותה דירה בדיוק בשוק הדיור המשני. כלומר, אם "משנית" טובה מותנית עולה 100 אלף רובל (המחיר נלקח כדוגמה), אז אותו "ראשוני" יעלה רק 70 אלף. נכון, היא תצטרך לחכות כשנה, או אפילו שנתיים.

מרחב מחיה ואבטחה משופרת

טיעון נוסף בעד"פריימריז" - אזור מגורים גדול. פרויקטים מודרניים מספקים לתושבים שטח גדול. לדוגמה, בתי הפאנל החדשים הפופולריים ביותר ברוסיה (סדרת P-44T) מספקים שטח מינימלי לדירה אחת השווה ל-38 "ריבועים". אבל בבית פאנל ישן, שטח דירת חדר אחד יכול להיות 30-33 מ"ר. זה היה הסטנדרט בזמן שהבית הישן הזה נבנה.

עדיין לא יודע מה עדיף - "יד שנייה" או בניין חדש? אז הנה עוד טיעון בשבילך: בבניינים חדשים, דרישות בטיחות חדשות מתקיימות, נעשה שימוש בטכנולוגיות וחומרים חדשים. יש גם אחריות לחלק מהאלמנטים: תקרה, ציוד הנדסי, קירות וחלונות. אם תוך חמש שנים דייר נתקל בבעיות שאינן קשורות לתפעול לא תקין של דיור, אזי הוא יכול לפנות ליזם ולדרוש לבטל את הליקוי ולשלם פיצוי על הנזק שנגרם.

ניקיון משפטי בדיור

כאשר בוחרים איזו דירה לקנות - בניין חדש או "משנית", עליכם לזכור גם שלדיור משני עשוי להיות "עבר אפל" בהיסטוריה. אבל מבנים חדשים חוקית תמיד נקיים, ואתם לא צריכים לדאוג שיופיע איזה קרוב משפחה של המוכר בעל הזכויות על הדירה שלכם. הסיכון היחיד קשור בהפסד אפשרי של כסף במהלך בניית דיור בשלב החפירה. אבל במקרה של בעיות עם היזם הקשורות ליישום רשתות הנדסיות או תיעוד, זה פשוט ידחה את המועד האחרון להשלמת המתקן.הסבירות שהיזם יפשוט רגל קטנה. סביר להניח שהוא יהיה מבוטח מפני פשיטת רגל כליל. עם זאת, בדרך כלל יש מקרים עצובים שבהם, משום מה, היזם מקפיא את החפץ, ואז אנשים שרכשו דירות בבניין לא גמור לא מקבלים אותם ולא יכולים להחזיר את הכסף בחזרה.

תשתיות וגינון

כמו כן, כאשר קונים דירה בבניין חדש, יש סיכוי להיכנס לחלק של העיר עם תשתית מפותחת גרוע. לרוב, היזם מפעיל בתחילה בניין מגורים, ורק כעבור שנים מופיעים סביבו חנויות, בתי ספר, גני ילדים וחפצים נוספים. לכן, כאשר קונים דיור כזה, אתה צריך להבין שבהתחלה תצטרך לנסוע בשביל מצרכים. אמנם אם נבנה בניין חדש במרכז העיר, אז עלות הדירה שם תהיה גבוהה מאוד.

חיסרון נוסף הוא היעדר שירותים. דירה בבית חדש היא ארגז בטון גם ללא שירותים. אין כאן כלום, אז תצטרך להשקיע כסף ומאמץ בגינון.

יתרונות של "secondary"

כאשר בוחרים בין בניין חדש או "משני", עליכם לזכור גם את החסרונות והיתרונות של סוג הדיור האחרון. בואו נתחיל עם היתרונות:

1. היכולת לעבור מיידית לדירה שזה עתה קניתם.
2. בדירה כזו תהיה תקשורת הנדסית ותיקון כלשהו, שכבר מאפשר לגור כאן.
3. מבחר גדול. שוק הדיור המשני הוא עצום, ולעיתים קרובות ניתן לבחור בין אפשרויות שונות. וזה אפשרילמצוא דירה שקרובה למטרו ויש לה נוף נהדר מהחלון.

חסרונות של דירות בשוק הדיור המשני

כמובן, כל היתרונות הללו לעתים קרובות דוחפים קונים לשקול את שוק הדיור המשני. אבל, אם מדברים על איזו דירה עדיפה - בניין חדש או "משנית", אתה בהחלט חייב לציין את החסרונות:

1. מחיר גבוה למ"ר.
2. סיפור ארוך שעשוי להסתיר עובדות לא נעימות. כדי בהחלט לקנות דיור טוב ללא בעיות משפטיות בעתיד, תצטרכו להשקיע בעורך דין מקצועי שיוכל לבדוק את ההיסטוריה ו"ניקיון" הדירה.
3. ייתכן שקירות התמך נחלשו במהלך חייהם.
4. תקשורת הנדסית ישנה ועשויה לדרוש החלפה בקרוב, או שהיא עשויה לעבוד עוד עשור.

רעולת הבית כחסרון אפשרי

עם זאת, קירות חלשים ושירותים יכולים להיות בבית שנבנה לפני 20-25 שנה. למרות המראה האטרקטיבי של הבית, מצבו הכללי עלול להיות ירוד, לכן בקניית בית כדאי לבדוק את המערכות ההנדסיות ואת חוזק הבית עצמו. כדי לעשות זאת, תצטרך להוציא כסף על הערכות מומחים של מומחים. לעיתים המצב עלול להתברר כך שתצטרכו להוציא מחצית מעלות הדירה על החלפת תקשורת וביצוע עבודות לחיזוק מבנה הבית. לכן כדאי לחשוב היטב איזו דירה עדיף לקנות - "משנית" או בניין חדש. יש פלוסים וחסרונות גם שם וגם שם. אי אפשר להכליל מה עדיף.יש צורך להשוות בין דירות ספציפיות בבית הישן לבניין החדש.

האם ביקורות חשובות?

הקריטריון האחרון שיעזור לכם לבחור בניין חוזר או חדש הוא המשוב מהתושבים והקונים! לדוגמה, אם בנאי בונה בית חדש, הקפד לקרוא ביקורות על כך. הרוכשים עלולים לדבר עליו בצורה שלילית, שכן בעבר הוא עיכב מאוד את תהליך הבנייה. אם היזם חדש, אז גם לא צריך לסמוך עליו במיוחד, אבל אם יש לו מוניטין ללא דופי וביקורות טובות, אפשר לסמוך עליו.