האם עלי לקחת משכנתא עכשיו? האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו?

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

המצב הכלכלי ברוסיה כעת די קשה, ואזרחים רבים חושבים כיצד להבטיח את בטיחות החיסכון על ידי השקעתו ברכישת דירה. חלקם מתכוונים להשקיע בנדל ן על חשבון כספים אישיים, אחרים מסתמכים על הלוואה בנקאית. אבל האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו? אולי יש דרכים טובות יותר להשקיע?

משכנתא במשבר: שתי קבוצות של אינדיקטורים

כדי לענות על השאלה אם לקחת משכנתא עכשיו, כשהמצב הכלכלי הקשה ברוסיה התפתח, כדאי להתחיל בניתוח מהם המרכיבים המרכזיים של המשבר הבנקאי שעליו מדברים אנליסטים כל כך הַרבֵּה. לאחר מכן ננסה לקבוע עד כמה הסנקציות של האיחוד האירופי וארה ב נגד רוסיה אשמות במצב הנוכחי - מוקצה להן תפקיד מפתח בעובדה שנוצרו נטיות משבר בכלכלה הרוסית.

אז, מהן הבעיות במערכת הבנקאות הלאומית של רוסיה? מומחים מזהים שתי קבוצות עיקריות של מדדי משבר, אשר, בתורם, נוצרים בהשפעת מספר רב שלגורמים.

משבר פירעון

אינדיקטור המשבר הראשון: כושר הפירעון של האוכלוסייה בירידה. אנשים פשוט לא יכולים להרשות לעצמם לקחת הלוואות חדשות. זה, בתורו, נובע מהגורמים העיקריים הבאים.

ראשית, עם עליית האינפלציה, עליית מחירים עבור רוב מוצרי הצריכה, במיוחד מיובאים. העלייה הבולטת ביותר בעלות של מכשירי חשמל ביתיים. וזאת למרות שהשכר הריאלי, אם גדל, אינו בפרופורציות תואמות. כמו כן עולים בהתמדה מחירי דיור ושירותים קהילתיים, תחבורה. תוצאה: לאזרחים אין כספים פנויים למתן הלוואות.

שנית, זהו עומס החובות של חלק ניכר מהאזרחים. רבים לא כל כך חושבים על האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו, אלא על איך לשלם הלוואות קודמות. רוסים רבים מתקשים לשלם את החוב השוטף.

עכשיו בואו ננסה לקבוע כיצד הסנקציות הכלכליות נגד רוסיה השפיעו על הופעתו של אינדיקטור המשבר הראשון. לגבי הגורם הראשון, כנראה יש השפעה. מומחים מייחסים את העלייה בעלות המוצרים לאמברגו המזון של הפדרציה הרוסית נגד ספקים אירופאים - וזה קשור איכשהו לסנקציות. זו התשובה הרוסית להם. לגבי הגורם השני, ככל הנראה, אשמת הסנקציות היא יחסית כאן. העובדה היא שעיקר ההלוואות הונפקו על ידי רוסים הרבה לפני שהמצב הפוליטי החמיר.

אולי, נהיה גם זכאים לציין ששני הגורמים יוצריםהמחוון המתאים מקושרים. העלייה בעלות המוצרים והשירותים, כמובן, מגבילה עוד יותר את כושר הפירעון של לווה פוטנציאלי, בתנאי שיש לו הלוואות.

משבר בבנקים

אינדיקטור משבר שני: הידרדרות המצב בבנקים, כתוצאה מכך - חוסר יכולת של מוסדות פיננסיים להנפיק הלוואות, לרבות משכנתאות, וגם להציע אותן בתנאים נוחים לצרכן. הגורמים למצב הנוכחי, בתורם, הם כדלקמן.

ראשית, לבנקים יש הון פנוי מוגבל ביותר. כדי לתת משהו ללווים, לבנקים חייב להיות משהו. הנזילות של מוסדות האשראי הרוסיים מוערכת על ידי מומחים רבים כנמוכה.

שנית, בנקים, למרבה הפלא, נמצאים במצב דומה עם הלווים - מבחינת עומס חובות. העובדה היא שהם עצמם חייבים הרבה למי - נושים זרים, הבנק המרכזי הרוסי.

בתורו, בואו ננסה לקבוע אם הסנקציות אשמות במצב הנוכחי? מומחים רבים מאמינים שזה כך. למה? תומכי נקודת מבט זו מתמקדים בעובדה שחלק ניכר מהמוסדות הפיננסיים הרוסיים הם חייבים של נושים זרים. בשנים שלפני העיצומים הם ביצעו הלוואות חיצוניות באופן אקטיבי תוך ניצול האטרקטיביות של תנאי הריבית. החזרת החובות הייתה צפויה במידה רבה באמצעות מנגנוני מימון מחדש - באמצעות הלוואות זרות חדשות. כעת, כאשר, בתנאי הסנקציות, הבנקים הרוסיים כמעט הפסידוההזדמנות ללוות כסף בחו ל, אנשי הכספים צריכים לחפש מקורות חדשים לתשלומים. למוסדות אשראי רבים, מאמינים אנליסטים, אין רזרבות משלהם לכך. ועוד יותר מכך, אין להם הון להנפיק אותו כהלוואות.

האם המצב בבנקים בעדיפות?

תחזיות לגבי איך יתפתחו המשכנתאות, למה לצפות מהשוק, במידה רבה, סבורים האנליסטים, עדיין תלויות במצב העניינים האמיתי בבנקים. ההיבט המשקף את פעילות הלווים הפוטנציאליים הוא משני בשלב זה. גם אם לרוסים לא היו בעיות בכושר הפירעון, שהוכתבו על ידי עליית המחירים (בעיקר עבור מוצרי אלקטרוניקה ומוצרים מיובאים אחרים) והיעדר צמיחה ריאלית בשכר, מצב העניינים בענף הבנקאות עצמו רחוק מדי ממיטבי עבור כלכלנים מאמינים ששוק המשכנתאות יתפתח באופן פעיל כמו בשנים האחרונות.

רתיעה בריבית

ככל הנראה, אנליסטים מאמינים שבנקים, אם הם רוצים להלוות באופן פעיל לאזרחים במשבר, יעשו זאת על ידי העלאה משמעותית של הריבית. או על ידי החמרת הקריטריונים לאישור האשראי ככל האפשר. לפיכך, בהחלט אפשרי תרחיש שבו אדם אפילו לא צריך לחשוב אם כדאי לקחת משכנתא עכשיו. סביר להניח שהבנק פשוט לא יוכל לספק הלוואה בתנאים נוחים. או אפילו לסרב לבקשה מסיבות משבר פנימי. האם הגיוני לקחת כעת משכנתא כשהמצב בבנקים רחוק מלהיות אופטימלי? מומחים רבים מאמינים כי סוג זה שלההחלטות עדיין לא מוצדקות במיוחד.

אם הבקשה תאושר

בואו נשקול תרחיש מוצלח - נניח שלאדם רוסי אין בעיות עם הלוואות קיימות, יש לו משכורת גבוהה, והבנק, עקרונית, מוכן להעניק לו הלוואה לרכישת בית. האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו לאזרח הזה? התשובה לשאלה זו יכולה להינתן על סמך לימוד ההיבט המרכזי של העסקה הקרובה: האם לא יתברר שאחרי רכישת דירה, לאחר זמן מה היא תהפוך לזולה יותר כך שהמשכנתא לא תהיה משתלמת לאדם?

בהיבט זה, כאשר מחליטים אם לקחת משכנתא כעת, עדיף ללמוד את השוק לא כל כך מבחינת מצב המשבר בבנקים ועיצומים, אלא במונחים של ניתוח מגמות המשקפות את הדינמיקה של קנייה ומכירה של נדל ן. כמובן שהמצב הפוליטי משחק כאן תפקיד. אבל הגורם המרכזי בסיכויים של השקעה בדיור, אומרים מומחים, הוא מצב העניינים בשוק הרלוונטי.

מצב הנדל"ן

איך העניינים בגזרת הנדל ן? האם משתלם כעת לקחת משכנתא מבחינת התנועה הצפויה במחירי הדיור? מומחים מזהים שלושה תרחישים סבירים לגבי הסיכויים לפיתוח שוק.

לפי הראשון, מחירי הנדל"ן בשנים הקרובות יישארו ברמה המקבילה פחות או יותר לזו הנוכחית. התומכים בנקודת מבט זו סבורים ששוק הנדל"ן של היום מבחינת תמחור, יחס היצע וביקוש מאוזן דיו. פוטנציאל ירידה בפעילות הקנייה בבשל הגבלת ההלוואות מצד הבנקים וכושר הפירעון הנמוך של הלווים, סבורים הכלכלנים, ילווה בצמצום מקביל בהיצע - בעיקר בשל העובדה שבעלי הדירות מעדיפים להמתין מהמשבר ולא למכור דיור בזול מדי. האם משתלם כעת לקחת משכנתא ביחס לתרחיש זה? כנראה לא הרבה. המחירים יישארו זהים, ותצטרך לשלם ריבית בנקאית, אשר יתרה מכך, צפויה להיות גדולה עקב המשבר.

עם זאת, הגיוני להוציא דירה באשראי אם אדם שוכר בית כעת, וסכום התשלומים המשוער יהיה בהתאם לתעריפי השכירות. עם זאת, אפשרות זו מניחה שלאזרח יש סכום משמעותי עבור מקדמה על משכנתא. ובמקרה זה, כנראה יהיה משתלם יותר להנפיק אותו כפיקדון, לקבל ריבית, שבאמצעותה, בתורה, לשלם עבור הדירה השכורה. חלק מהבנקים מציעים כעת לבצע הפקדה של 20% בשנה או יותר. הדבר נובע, לדברי אנליסטים, מעלייה בשיעור המימון מחדש של הבנק המרכזי, שעלה ל-17% בדצמבר. אם ניקח את התרחיש שנדון לעיל כבסיס, הרי שמבחינת השקעה הפיקדון ייראה משתלם יותר מהשקעה בדירה - לא סביר שבמקרה זה הוא יעלה ב-20% בשנה, ולאחר מכן באותו סכום, בעוד במקרה של פיקדון, הריבית נצברת על ידי הבנק בהתקדמות.

התרחיש השני מניח שמחירי הנדל"ן עדיין יעלו. זה יהיהבעיקר בגלל אינפלציה. צפוי, למשל, שבסיכום תוצאות הפיתוח הכלכלי ב-2014, הנתון המקביל יעלה על 11%. גם אם הביקוש בשוק הנדל"ן אינו דינמי מספיק, מומחים סבורים שניתן לצפות לעליית מחירי דיור, באופן כללי, ביחס לאינפלציה. האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו בהתחשב בתרחיש הזה?

סביר להניח שההנחיות עבור קונה פוטנציאלי במקרה זה יהיו בערך כמו במקרה של האפשרות הראשונה. כלומר, ניתן לקחת הלוואה לדירה, אם כרגע הדיור מושכר, ותשלומי הריבית יהיו זהים או לא יהיו הרבה יותר מדמי השכירות. או לבצע הפקדה על הסכום שנגבה עבור התשלום הראשוני, לקבל ריבית ולשלם עבור שכירות בשל כך.

התרחיש השלישי כולל ירידה במחירי הדיור. הדבר נובע, בתורו, מחוסר איזון אפשרי בין היצע וביקוש בשוק, שיכול להיות מודלק מהעובדה שבשנים האחרונות רוסיה הציגה מלאי משמעותי של מבנים חדשים. אמנם חלק ניכר מהדירות שנבנות במסגרת פרויקטים כאלה משותף, אך אחוז ניכר מהן יימכרו בהמשך במחירי שוק או, למשל, יימכרו מחדש. זה עלול ליצור מה שחלק מהכלכלנים מאמינים שהוא עודף היצע בשוק הדיור.

כנראה שאם תרחיש זה יתבצע, זה אפילו לא הגיוני לתהות אםהאם לקחת משכנתא עכשיו? כמובן, זו לא תהיה האפשרות הטובה ביותר. אם אנחנו מדברים על מציאת השקעות רווחיות, אז אתה יכול לשים לב לפיקדונות. אם יש צורך בדיור, עדיף לשכור אותו לעת עתה, במיוחד שהתעריפים המקבילים, ככלל, מופחתים בעקבות קטע המכירות.

הגורמים קשורים זה בזה

כמובן, כל אחד מהתרחישים בשוק הנדל ן תלוי במידה רבה במצב במגזר הבנקאי, וברמת כושר הפירעון של האזרחים. לכן, ניתן לומר כי גורמי המשבר שנדונו לעיל משפיעים ישירות על שוק הדיור, כמו גם על כל שוק אחר. יחד עם זאת, מומחים עדיין מאמינים שמנגנוני שוק אובייקטיביים - היצע וביקוש - נוצרים בהשפעת הגורמים לעיל במידה מוגבלת. קריטריונים המשקפים את הצורך האמיתי של הרוסים בסוגים מסוימים של דיור חשובים מאוד, תוך התחשבות בהשפעה של תהליכי הגירה, שינויים בטכנולוגיות בניית דירות וכו'.

USD מקדם שער חליפין

כמה מומחים, במקביל, רואים שמקובל לייחד את התרחיש הרביעי, המרמז על עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן עקב השפעתו של גורם ייחודי, במובן מסוים. כידוע, שער הדולר מול הרובל כמעט הוכפל ב-2014. עם זאת, רוב המטבעות של מדינות מתפתחות אחרות, כולל מדינות חבר העמים, לא ירדו כל כך במחיר מול זה האמריקאי. כתוצאה מכך, השכר הממוצע בדולרים ברוסיה, נניח, בקזחסטן, כמעט והתייצבה, או אפילו, אולי, הפכה נחותה מזו המותקנת במדינה השכנה. כתוצאה מכך, דירות בפדרציה הרוסית, במונחים של, למשל, טנגה קזחית, הפכו זולות יותר במספר מקטעים מאלה של שכניהם. אזרחי קזחסטן מגיעים בסופו של דבר לרוסיה וקונים כאן דיור. מגמה זו, כפי שמציעים כמה כלכלנים, עשויה להימשך, ולהתעצם גם עקב פעילות דומה של תושבי מדינות שכנות אחרות - בלארוס, אזרבייג'ן, המדינות הבלטיות ואולי סין. זה עשוי לחמם במידה מסוימת את הביקוש לנדל"ן ולגרום למחירים לעלות בדינמיקה העולה על האינפלציה.

אולי כדאי לאדם ללמוד, בבואו להחליט אם לקחת משכנתא, חוות דעת של מומחים לגבי התרחיש הרביעי, אבל רק אם הוא גר בעיירת גבול. כלומר, אפשרות זו יכולה להיות מסווגת כמקום מקומי.

מסקנות

לפיכך, זיהינו את הגורמים העיקריים הקובעים את מגמות המשבר בשוק הנדל ן, ושקלנו את התרחישים המרכזיים שלימודם יאפשר לנו להחליט האם כדאי לקחת משכנתא על דירה ב מצב השוק הנוכחי.

בוא ננסה לסכם. אז, יש משבר בשוק ההלוואות הבנקאיות. הבנקים, ככל הנראה, לא יוכלו להנפיק הלוואות בדינמיקה שעשו בשנים קודמות, ובאותם תנאי ריבית. ללווים, בתורם, לא תמיד תהיה הזדמנות אובייקטיבית לשלם את המשכנתא. התוצאה היא ירידה בביקוש. הסיבה למשבר הבנקים היא המצב הפוליטי. בגלל זה,להחליט אם לקחת משכנתא עכשיו, כשיש סנקציות של האיחוד האירופי וארה ב נגד רוסיה, אנחנו כנראה אומרים לא. אנחנו צריכים לחכות עד שהמצב בבנקים יתייצב, הם ימצאו מקורות חדשים להלוואות כדי לשלם את ההתחייבויות הקיימות שלהם, או שהממשלה תעזור להם בזה.

הגורם השני שעשוי להשפיע על ההחלטה אם לקחת משכנתא כבר עכשיו הוא המצב בשוק הנדל ן הרוסי. כלכלנים מזהים שלושה תרחישים בסיסיים. זוהי התייצבות המחירים, עלייתם הקלה, בהתאם לאינפלציה, או ירידה. או, אם אדם גר בעיירת גבול, עלייה מסוימת בעלות הדירות.

האם עלי לקחת משכנתא? היתרונות והחסרונות של החלטה זו ביחס למצב השוק הנוכחי ברורים למדי. בין ההיבטים החיוביים היא ההזדמנות להשקיע ברווחיות אם הביקוש יגדל בעתיד הקרוב. כלכלנים, על אף שהם מכירים בעומק המשמעותי של המשבר הנוכחי, מאמינים כי המצב ישתפר בעתיד הנראה לעין - עקב תשואה אפשרית במחירי הנפט, החלפת יבוא וגיוון כלכלת המדינה. כמו כן, השקעה בנדל ן תבטיח לפחות את בטיחות ההשקעות הכספיות ביחס לאינפלציה. בין הצדדים השליליים של ההחלטה לרכוש בית - ההסתברות לירידת מחירים או היעדר צמיחתם גבוהה למדי. לא זה ולא זה לא ישתלם לרוכש הדירה. כמו כן, סביר להניח, בשלב זה, הבנקים לא יוכלו להציע ללווה תנאים נוחים עבוראחוז.