איך למכור דירה בבטחה: הנחיות והמלצות

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

מכירת דירה היא תהליך די מסובך וארוך שניתן לבצע באופן עצמאי או בעזרת סוכנות. ההליך מניח שהמוכר מקבל כמות גדולה למדי של כספים, ולכן חשוב להבין כיצד למכור דירה בבטחה כך שהקונה לא יוכל להשתמש בתוכניות הונאה שונות. זה יאפשר לך לקבל את כמות הכספים הנדרשת עבור דיור ללא סיכון להפסיד כסף ונדל ן.

כללי מכירה

כל אדם שמתכנן למכור דיור חושב איך למכור דירה בצורה נכונה ובטוחה. לשם כך, מומלץ לשקול את הכללים הבאים:

• תוכל להשלים את התהליך בעצמך או בעזרת מתווך מוזמן;
• אם אתה משתמש בשירותים של משרד תיווך, עליך להתכונן לצורך לשלם עבור שירותיו, ועלות הסיוע נחשבת גבוהה;
• אם ההליך מבוצע על ידי הבעלים הישיר של האובייקט, אז תשומת לב רבה מוקדשת להרכב הנכון של המודעה, שכן היא צריכה להיות בהירה,מושך את העין ויעיל;
• הבסיס לעסקה בטוחה הוא אינדיקציה מוסמכת לעלות הדיור בחוזה, ואי אפשר להוזיל בכוונה את המחיר להורדת המס, שכן הקונה יכול לנצל מצב זה, ולכן הוא ישלם את הסכום המצוין בהסכם;
• לפני מכירת חפץ, מומלץ להקדיש תשומת לב רבה להכנה שלו לפני המכירה, עבורה מתבצעים תיקונים קוסמטיים, ומתבטלים ליקויים שונים בצנרת או בחלקים חשובים אחרים של המקום;
• מצב התקשורת ההנדסית ממלא תפקיד מכריע, ולכן לעתים קרובות יש צורך לשחזר ולשפר אותם;
• כדי שהעסקה תהיה נקייה ובטוחה מבחינה משפטית ניתנת תשומת לב רבה לתיעוד שלה, לפיכך נערך ונחתם חוזה מכר והחפץ נרשם מחדש עבור הקונה ברוזריסטר.

אתה יכול למכור רק דיור מופרט. אם תבינו איך למכור דירה בבטחה בעצמכם, תוכלו לחסוך סכום כסף משמעותי הדרוש לתשלום עבור שירותי המתווכים. יחד עם זאת, אתה יכול להיות בטוח שהקונה לא יוכל להשתמש בתוכניות הונאה שונות כדי להונות.

ניואנסים של מכירת מניות

לעיתים קרובות המוכר מחזיק רק בחלק מסוים מהדירה. במקרה זה, מכירת הנכס שלך נבדלת על ידי התכונות הבאות:

• יש לבעלי נכסים אחריםזכות קדימה לרכישת חלקו של המוכר, לפיכך, תחילה נדרש להציע להם חלק זה;
• רק בסירוב בכתב של הבעלים האחרים, אתה יכול למכור מניה לצדדים שלישיים, אך במחיר שאינו עולה על המוצע לבעלים אחרים;
• יש לצפות להחלטות של בעלים משותפים של נדל"ן בתוך חודש אחד;
• אם יש סירובים מכל שאר הבעלים, אז מכירת המניה מתבצעת בדרך הרגילה.

רצוי לערוך ולשדר הודעות אצל הנוטריון, כדי שבמקרה של התדיינות תעמוד בידכם הוכחה לעמידה בהליך הנכון של מכירת החפץ.

הפרטים של מכירת דיור שנרכש על חשבון הון ליולדות

הון ליולדות מונפק לאזרחים שיש להם ילד שני במשפחה. ניתן להשתמש בהם לרכישת בית. לכן, לעתים קרובות עולה השאלה כיצד למכור בבטחה דירה בשוק המשני אם היא נקנתה בכספי ציבור. לשם כך, הניואנסים נלקחים בחשבון:

• חובה בעת שימוש בהון אם, נדרש שהדיור הנרכש יהיה רשום לא רק עבור ההורים, אלא גם עבור הילדים, ולכן קטינים משמשים כבעלים משותפים במקרקעין;
• כדי למכור חפץ כזה, צריך לקבל אישור מרשויות האפוטרופסות, שעבורן חשוב לספק דיור אחר למגורים לילדים, שלא יהיה גרוע מהחפץ הקודם;
• אסור שלאחר סיום העסקה הורעו תנאי החיים של הילדים;
• כשקונים שוב חפץ חדשנדרש לספק לכל קטין חלק בדיור, וניתן פשוט לפתוח חשבון לילדים, שבו יועבר חלקם בתמורה ממכירת הדירה.

לא ניתן יהיה להתעלם מדרישות החוק, שכן אי אפשר לרשום עסקה ברוזריסטר ללא הסכמת רשויות האפוטרופסות.

איך אני עושה את התהליך בעצמי?

אנשים רבים מעדיפים למכור נדל ן בעצמם. לכן, יש להם שאלה כיצד למכור בבטחה דירה ללא מתווכים. להליך יש את התכונות הבאות:

• בתחילה, תיקונים קוסמטיים מבוצעים בנדל"ן, המאפשרים לקבוע את המחיר האופטימלי עבור החפץ;
• מחיר הדירה נקבע;
• מודעה מורכבת כהלכה, אותה מומלץ למקם במדיות מודפס שונות ובאתרים מיוחדים באינטרנט;
• קונים פוטנציאליים יגיעו לדירה כדי לבדוק את המקום;
• אם הקונה אוהב את החפץ, נערך חוזה מכר;
• ניתנת למוכר מקדמה שעבורה ניתן לספק מזומן או להשתמש בפקודות כסף, אך בכל מקרה יש לערוך קבלה;
• אם נערך הסכם ראשוני, אז ההסכם העיקרי יסתיים תוך שנה אחת;
• איסוף כל המסמכים הדרושים לדירה;
• עריכת וחתימה על חוזה המכירה הראשי;
• מעבר של הזכות למקרקעין לקונה ברוזריסטר, המחייבים נוכחות של שני הצדדים לעסקה;
• שאר הכספים מועברים למוכר בכל דרך שצוינה בהסכם;
• המפתחות לדירה, מסמכים למקרקעין ופריטים נוספים ניתנים לקונה במידת הצורך.

דבר נוסף. אם תבינו איך למכור דירה בבטחה לבד, לא תצטרכו להוציא כסף על תשלום עבור שירותי מתווכים. אבל כשמשתמשים בכוח שלך, זה יכול לקחת הרבה זמן למצוא קונה. לכן, חשוב לעיין במודעות "אני אקנה דירה", מכיוון שלעיתים קרובות ניתן למצוא רוכש במהירות בצורה זו.

הניואנסים של שימוש בשירותי סוכנות

אנשים רבים לא רוצים להתמודד עם מכירת החפץ בעצמם. זה נובע מהעובדה שאתה צריך להשקיע הרבה זמן ומאמץ בתהליך זה. לכן, הם חושבים כיצד למכור בבטחה דירה באמצעות סוכנות. התהליך נחשב לפשוט, שכן הפעולות העיקריות למכירת מקרקעין מבוצעות על ידי מומחה שכיר. תכונות של ההליך:

• קודם כל, אתה צריך למצוא סוכנות מתאימה, אשר חייבת להיות מאומתת ועובדת כבר זמן רב, שכן יש סבירות גבוהה להיתקל ברמאים;
• לאחר בחירת חברה, ניתנת למתווך גישה לדירה, ולכן הוא מקבל את המפתחות לנכס וכן העתקים של מסמכים;
• פעולות אחרות הדרושות למכירת החפץ מבוצעות על ידי מומחה שכיר, כך שהבעליםדיור, לא תצטרכו לחפש קונה באופן עצמאי או להשלים עסקה, מכיוון שמספיק רק להיות נוכח בחתימת החוזה.

היתרונות של שימוש במתווך כוללים חיסכון משמעותי בזמן ובמאמץ.

אילו מסמכים נדרשים כדי למכור חפץ?

אם אתה לומד היטב את ההוראות כיצד למכור דירה, אז אתה יכול להשלים את התהליך בעצמך. לאחר מציאת הקונה, נערך עמו חוזה מכר. על הקונים לדרוש תחילה תיעוד מסוים המאפשר להם לאמת את הלגיטימיות של העסקה. בנוסף, מסמכים אלה יידרשו בעת רישום עסקה עם Rosreestr. אילו מסמכים נדרשים לרישום מכירת דירה? התיעוד מתכונן לתהליך זה:

• חלץ מ-USRN, המציין מי הוא הבעלים של הנכס;
• תמצית מתוך ספר הבית המכילה מידע על כל האנשים הרשומים;
• עותק של הדרכון של המוכר;
• אם המוכר נשוי רשמית, אז האישה או הבעל נדרשים לקבל אישור בכתב למכירה, שכן רכוש כזה שנרכש במהלך הנישואין נחשב לרכישה משותפת;
• אם חלק מהדיור שייך לילדים, נדרשות בנוסף תעודות הלידה שלהם, כמו גם אישור למכירה מרשויות האפוטרופסות;
• תעודה המאשרת את היעדר חובות שירות;
• ניירות טכניים לדירה הכוללים תעודת רישום ותכנית טכנית ובעזרת מסמכים אלו יכולים קונים פוטנציאליים לוודא שאיןפיתוח מחדש לא חוקי.

אם אתה מבין אילו מסמכים דרושים כדי לטפל במכירת דירה, אז אתה יכול להכין אותם מראש. זה יאפשר לך לסגור את העסקה במהירות.

האם אוכל למכור בתשלומים?

לעתים קרובות, לקונים אין מספיק כסף לקנות בית. במקרה זה רשאי המוכר לעשות ויתורים ולתת הזדמנות לרכוש דירה בתשלומים. אבל תצטרך להתכונן לתכונות הבאות:

• העסקה מבוצעת באופן מיידי, וזה יתרון מובהק של שימוש בתשלומים;
• מוכרים עומדים בסיכון שהקונה יפסיק להעביר כספים מסיבות שונות;
• רצוי לערוך חוזה בנוכחות נוטריון שיגדיל את הערבויות למוכר.

בעל החפץ חייב להבין היטב כיצד למכור את הדירה בבטחה. יש לרשום את העברת הכסף בקבלות בכתב. אם בנקודת זמן מסוימת הקונה יפסיק לתרום כספים כתשלום עבור דיור, אזי יהיה צורך לערער על העסקה באמצעות בית המשפט.

איך למכור דירה בבטחה בתשלומים?

הליך מכירת כל נכס נחשב למורכב וארוך. לעתים קרובות מוכרים צריכים להתמודד עם רמאים שונים שרוצים לנכס את החפץ בחינם. לכן, חשוב לדעת כיצד להגן על עצמך מפני תוכניות בלתי חוקיות רבות בעת שימוש בתכניות תשלומים. איך למכור דירה בבטחה? בשביל זה, זה לוקח בחשבוןפרטים:

• תקופת התשלומים צריכה להיות מוגדרת בתוך שלושה עד שישה חודשים;
• המקדמה חייבת לעלות על מחצית הערך של הנכס;
• המוכר מחליט אם תיגבה ריבית או לא.

אם הקונה נכשל בעסקה מסיבות שונות, אזי הוא יצטרך להתמודד עמו דרך בתי המשפט, מה שמביא הוצאות ובעיות נוספות.

איך למכור דירה למשכנתא?

לרוב, כדי לרכוש נדל ן, אזרחים מעדיפים לפנות לבנק לקבלת משכנתא. אבל לא תמיד הם יכולים להתמודד עם נטל האשראי. לכן, יש להם שאלה כיצד למכור בבטחה דירה במשכנתא. התהליך מתבצע תוך התחשבות בדרישות:

• הבנק מקבל בהכרח הודעה על ההחלטה, ואם הסיבה למכירה היא נטל אשראי גבוה, המוסד יכול להיפגש באמצע הדרך, לכן הוא מציע לעתים קרובות ארגון מחדש של חובות;
• מכירת דיור מותרת רק באישור מהבנק לתהליך זה;
• הלווה יכול לבצע את ההליך בעצמו, אך לעתים קרובות הבנקים עצמם מעדיפים למכור חפצים במכירות פומביות;
• הסכום הדרוש של הכספים מופקד כדי לשלם את החוב, ואם נשאר כסף אחר כך, הם נשארים אצל הלווה;
• כאשר מתקשרים עם קונים פוטנציאליים, יש לספק להם מידע על כך שהנכס משועבד לבנק;
• הכסף מופקד על ידי הקונה לחשבון בבנק, שלאחריו נעשה שימוש בחלק הדרוש להחזר הלוואת המשכנתא;
• רק לאחר מכן העסקה נרשמה ב-Rosreestr.

הבנק יכול למצוא קונה שירכוש נדל ן באמצעות משכנתא. במקרה זה, ההלוואה ניתנת מחדש ללווה חדש. עבור הבנק, פתרון כזה מועיל, אבל הלווה החדש חייב להיות סולבנטי, מועסק באופן רשמי ובעל היסטוריית אשראי חיובית.

איך להגן על עצמך?

אנשים רבים חושבים איך למכור דירה במזומן. העסקה חייבת להיות בטוחה ואמינה, ולכן יש לקחת בחשבון כמה נקודות כדי להגן מפני הונאה. אלה כוללים את הדברים הבאים:

• מחיר המכירה של החפץ מצוין בחוזה, לכן אין לזלזל בו;
• תשלום לפי ההסכם צריך להתבצע רק לבעל הנכס, ולא למתווך;
• העברת הכספים מתבצעת לפי המנגנון הנכון, המצוין בחוזה המכר, עליו נרקמת קבלה בין הצדדים;
• אם הקונה מכניס סעיפים משלו לחוזה, חשוב לוודא שהם חוקיים;
• לעתים קרובות אתה צריך להתמודד עם קונים חשודים שעלולים להיות טיפים של גנבים, לכן מומלץ לדרוש מהאזרחים לחתום על אקט של צפייה בדיור ומתן נתונים אישיים;
• אם אדם אחד רוצה לעשות עסקה, אז מומלץ לקחתפיקדון שלא יוחזר גם אם האזרח מסרב לחתום על החוזה;
• לרוב אתה צריך להתמודד עם הונאה בזמן העברת הכסף, לכן מומלץ להשתמש בתשלום ללא מזומן לשם כך כדי להגן על עצמך מפני קבלת כסף מזויף;
• מומלץ לספק חוזה מכר מנוסח לאימות על ידי עורכי דין מנוסים כדי לוודא שהוא אינו מכיל סעיפים לא חוקיים, שבגללם המסמך נפסל בקלות.

רק אם אתה לוקח בחשבון את הנקודות לעיל, אתה יכול ללמוד את המודעות "קנה דירה" או להרכיב באופן עצמאי טקסט על מכירת דיור.

הניואנסים של שימוש בכספת

יש אפילו שיטות שונות להונאה הקשורות לשימוש בכספת. לעתים קרובות, רמאים מעכבים את רישום החוזה עם Rosreestr. זה גורם למוכר להחמיץ את פרק הזמן שבו יש לו גישה לתא. לכן הקונה משרטט דירה ולוקח את הכסף מהתא.

איך למכור בבטחה דירה בעצמך דרך כספת? ליתר ביטחון, כדאי לעקוב אחר תנאי השכירות. כמו כן, לא רצוי לערוך חוזה לפיו ניתן לקבל גישה לתא רק בהשתתפות הקונה, שכן הוא עלול פשוט לא להגיע לפגישות.

חשוב להשתמש לא בכספת בבנק, אלא במכתב אשראי, המשתמש בתשלום ללא מזומן, כך שאם העסקה לא תתבצע בפועל, הקונה לא יוכל לחזור שֶׁלוֹקרנות.

הניואנסים של תשלום מס

אם דירה שייכת לאזרח פחות משלוש שנים לאחר קבלתה בירושה או בהסכם תרומה, ופחות מחמש שנים לאחר הרכישה, אזי תצטרך לשלם מס על הכספים שיתקבלו מהמכירה. ניתן להפחית אותו בשיטות שונות:

• אם יש חוזה מקורי לרכישת דיור, אזי המס משולם רק על ההפרש בין מחיר המכירה לרכישה;
• כדי להקטין את בסיס המס, אתה יכול להשתמש בניכוי בסכום של מיליון רובל.

לעיתים קרובות אנשים מורידים בכוונה את המחיר בחוזה כדי להימנע מתשלום מס. לפיכך, הכניסה המדינה שינויים בחקיקה, שעל בסיסם מושווה מחיר המכירה לשווי הקדסטרלי של החפץ. המס מחושב מהשיעור הגבוה ביותר.

מסקנה

מכירת נדל ן נחשבת לתהליך מורכב, שבמהלכו אתה עלול להיתקל במזימות הונאה שונות. לכן, חשוב להבין כיצד אתה יכול להגן על עצמך מפני הונאות רבות.

הליך מכירת חפץ יכול להתבצע באופן עצמאי או בעזרת משרד תיווך. במקרה הראשון, מוקדשת תשומת לב רבה לניסוח המוסמך של חוזה המכר ולהליך העברת הכסף.