קרן פיצויים לבנייה במניות

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

בנייה משותפת כיום היא דרך פופולרית למדי לרכוש דיור. הסכם המניות נערך בין ארגון הבנייה, שיהיה מעורב ישירות בהקמת המבנה, לבין משקיעים, כלומר בעלי מניות. גם ישויות משפטיות וגם אנשים פרטיים יכולים לפעול כלקוח בנייה.

חובות הצדדים

קבלן - ארגון בנייה מתחייב לבנות בית ולמסור אותו לבעלי הון.

המתקנים לפי החוזה מתחייבים לשלם עבור שירותיו של קבלן ולקבל דיור מוכן.

בעיקרו, הסכם בנייה משותפת הוא עסקת השקעה, אך הוא מוסדר לא על ידי הקוד האזרחי, אלא על ידי פעולות חקיקה מיוחדות.

בעיות של בנייה משותפת

בנייה משותפת החלה להתפתח בארצנו ב-2005. החקיקה עברה שינויים רבים בנוגע לבנייה כזו, אך הדבר לא הפחית מהבעיות של המשקיעים בחיפוש אחר קבלן בתום לב. עד היום בנייה משותפת היא סיכון עצום, משקיע יכול פשוט להישאר ללא דיור וללא כספים. או שהוא עצמו יצטרך להיכנסתפעול הבניין, או שיהיו בעיות ברישום הבעלות.

משרד הבינוי במשך תקופה ארוכה לא זנח את הניסיונות ליצור קרן פיצויים לבנייה משותפת. ולבסוף, מאז יולי השנה, נוצר מכשיר חדש ברמת הממשלה, שנועד להגן על האינטרסים של רוכשי דירות בבניינים חדשים שנבנו ולשנות את כללי המשחק למפתחים. למרות שקרן הפיצויים החלה להתקיים באופן רשמי החל מה-1 בינואר 2017, הנהלים שעבורם ההרכב אמור לפעול לא פותחו באופן יסודי.

מהות הקרן

קרן הפיצויים היא ארגון שנועד להגן על האזרחים מפני הפסדים אפשריים כאשר הבנייה לא תושלם או שהיזם לא יעמוד בהתחייבויות אחרות.

הקרן אינה מופקדת על החובה לפתור את הבעיות של בעלי מניות שכבר יש להם. במילים פשוטות, למשקיעים שכבר מרומים אין למה לצפות. זה נובע מהעובדה שאם נתחיל לפתור בעיות עכשוויות עכשיו, הארגון פשוט יפשוט רגל.

תעריפי תרומה

סכום התרומות למפתחים יחושב על סמך המחיר של כל עסקה עם בעל המניות. היזם יצטרך לתרום במועד רישום המדינה של הסכם נפרד על השתתפות בהון. עם זאת, התעריף ליזם לא יעלה על הריבית השולית של מחיר החוזה להשתתפות בפיתוח משותף. ככלל, במעמד החתימה על תיקוני החקיקה, על היזמים לשלם 1.2% מעלות כל חוזה. נוסףהתעריף עשוי להשתנות בהתאם לחוק הפדרלי, אך לא יותר מפעם אחת בכל 12 חודשים.

תרומות חייבות להיעשות על ידי כל מפתח 3 ימים לפני תאריך רישום ההסכם על בנייה משותפת.

עכשיו ביטל שיטות כאלה לאבטחת עסקאות, כגון ביטוח אחריות או ערבות בנקאית. כעת מחויב מפתח הארגון הקבלני לתרום תרומות חובה לקרן הפיצויים, אשר מייסדתה היא הפדרציה הרוסית.

הפונקציות העיקריות של הקרן

קרן הפיצויים נוצרה בצורה של חברה ציבורית ונועדה לטפל במספר נושאים:

• קבל תרומות ממפתחים;
• לשלוט בקבלה בזמן של תרומות;
• לשמש כמנהל בוררות במקרים של פשיטת רגל של חברות מפתחות, אך רק אם חברות אלו העניקו תרומות לקרן עבור בניין אחד לפחות בבנייה;
• החזר נזקים לבעלי הון;
• לספק הלוואות (אפילו על בסיס ללא ריבית);
• מתן, במידת הצורך, סיוע כספי למפתחים שיבצעו את השלמתו של אובייקט לא גמור.

ניתן להשקיע כספים חינם של קרן הפיצויים בנכסים אחרים המוגדרים בחקיקה.

השתתפות בארגון רגולטורי עצמי

על רקע השינויים האחרונים בחקיקה, מעגל האנשים המחויביםלהיות בארגון לוויסות עצמי. החובה נשארה עם האנשים הבאים:

• שחתמו על חוזים להכנת תיעוד פרויקט עם לקוח טכני, יזם או ארגון שאחראי על תפעול בניין;
• ביצוע עצמאי של הכנת תיעוד פרויקט ובניית מבנים ומבנים.

אין חובה כזו עבור ארגונים עם הון מורשה שהוא חצי או יותר בבעלות המדינה או העיריות. כמו כן, אין צורך להצטרף ל-SRO עבור ארגונים שהם בבעלות המדינה, יחידה או מדינה.

Compensation Fund SRO "אכיפה של התחייבויות חוזיות" נוצרה כדי לפצות על החבות הבת של כל החברים. אבל כדי להקים קרן כזו, בקשות חייבות להיות מוגשות על ידי לפחות 15 חברים ב-SRO. אם יהיו פחות פונים, לא ניתן יהיה להקים קרן להבטחת התחייבויות חוזיות, אך כל הכספים שנגבו מועברים לקרן לפיצויי נזק.

כעת, מפתחים ואנשים אחרים החברים ב-SRO לא יקבלו תעודות, אלא יירשמו רק ברישום האלקטרוני, ממנו תוכל לקבל תמצית לאישור חברותך בעת השתתפותך בתחרות.

פחדים ממשתתפי שוק הבנייה

רוב היזמים מאמינים שתרומות כפולות לקרנות הפיצויים יובילו לעלייה בלתי נמנעת במחירי הדיור. כעת היזם יצטרך לשלם לקרן עבור בנייה משותפת ולקרן SRO.

משקיעים שותפים, כלומר אותם קבלני משנה שבונים רשתות הנדסיות ותקשורת על חשבונם, מביעים דאגה מסוימת, כי אם היזם פושט רגל, הפיצוי ניתן בעיקר ליחידים. למשקיעים משותפים יש סיכוי קטן לקבל החזר.

כמובן, מסגרת חקיקתית כזו חשובה לשוק הבנייה הלא יציב והיא חלק ממערך הגנת המשקיעים. העיקר שקרן כזו לא תהפוך לנטל נוסף עבור ארגוני הבנייה ושוק הבנייה בכללותו, ומחירי הדיור לא יתחילו לעלות שוב.