קניית דירה עם שיפוץ בלתי חוקי: סיכונים, בעיות אפשריות, פתרונות וייעוץ ממתווכים

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

על פי החקיקה הקיימת, כל עבודה הקשורה לפריסת דירות חייבת להיות מאושרת על ידי הרשויות הרגולטוריות הרלוונטיות. עם זאת, כפי שמראה בפועל, כמה אזרחים חסרי אחריות מזניחים זאת, וכתוצאה מכך לאנשים שקונים דיור משני יש בעיות מסוימות. חוץ מזה? מעשים נורמטיביים כל הזמן מתווספים ומשתנים, לכן, מה שהיה נכון, בנקודת זמן מסוימת עלול להפסיק להיות כך. על רקע זה עולה שאלה אחת הגיונית למדי: מה הסיכון ברכישת דירה בשיפוץ בלתי חוקי? בואו ננסה להבין זאת ביתר פירוט ולגלות אילו סיכונים יעמדו בפני רוכשי נדל ן, כמו גם כיצד לבטח את עצמכם ולהימנע מהרבה בעיות.

מידע כללי

לפני שמספריםעל מה שמאיים לקנות דירה עם שיפוץ לא חוקי, בואו נסתכל על התנאים הבסיסיים והמסגרת הרגולטורית. תהליך ביצוע השינויים בפרויקט של בנייני מגורים מוסדר על ידי קוד הדיור של הפדרציה הרוסית. הוא מפרט את כל התנאים, הליך הוצאת ההיתרים, מספק סיווג של שיפוץ, וגם קובע את העונש על כל הפרה של החוק.

חשוב להבין שלא כל עבודה על שינוי תצורה של דירה מחייבת היתר. במקרים מסוימים, זה יהיה מספיק רק להודיע ל-BTI על התיקון המתוכנן, כדי שעובדי הארגון הממשלתי הזה יתעדו שינויים עתידיים. אלה כוללים את הדברים הבאים:

• העברת ציוד אינסטלציה;
• הרכבת פתח בקיר נושא;
• שיפוץ וזיגוג של מרפסות;
• בניית פרוזדור המגדיל את מאפייני הבידוד התרמי של מגורים;
• בניית מחיצות פנים;
• פתחי העברה.

רכישת דירה עם שיפוץ בלתי חוקי בכל אחד מהמקרים הנ ל אינה מאיימת על דבר, שכן הן אינן סותרות את נורמות חוק הדיור ואינן מצריכות קבלת היתרים.

דרישות רגולטוריות עיקריות

בואו נסתכל עליהם מקרוב. אם התוכניות שלכם כוללות קניית דירה, שיפוץ בלתי חוקי עלול לגרום להרבה בעיות, למשל,אם מאוחר יותר תרצה לרשום מחדש את המסמכים או למכור מחדש את שטח המגורים. לכן, כדאי לדעת באילו מקרים חל איסור לבצע שינויים כלשהם בתצורה של מקום מגורים. אלה כוללים את הדברים הבאים:

• אם כתוצאה משיפוץ תנאי הדיור מחמירים או שזה מקשה על הגישה לתקשורת;
• מקום הופך לא בטוח או בלתי ראוי למגורים;
• במקרה שהעבודה משפיעה על חלקים מהבית השמורים לפעילות שירותי ההגנה האזרחית או המשרד למצבי חירום;
• משפיעים על החוזק והעמידות של מבנים נושאי עומס;
• ליצור איום של קריסת בניין או להפריע לפעולה הרגילה של בניינים שכנים;
• הידרדרות ציוד אוורור;
• הגדל את העומס על מבנים תומכים.

רכישת דירה עם שיפוץ בלתי חוקי במקרה זה אינה רצויה, כי היא כרוכה בתוצאות שליליות. ראה להלן לפרטים נוספים על ההשלכות שאתה עלול להתמודד עם.

סוגי המרות למגורים

אז מה אתה צריך לדעת על זה? אם שקלת את כל הסיכונים ברכישת דירה עם שיפוץ לא חוקי והסכמת לנקוט בצעד מסוכן שכזה, אז אתה צריך לקבל מושג מפורט מה זה יכול להיות. החקיקה הנוכחית מחלקת את שחזור מרחב המחיה לשני סוגים:

• simple;
• קשה.

ההבדל ביניהםהוא שבמקרה הראשון יש צורך לספק לרשויות הפיקוח רק סקיצה, ובמקרה השני יש צורך בפיתוח פרויקט. אם אתה מתכנן להעביר פתחים או להעביר ציוד אינסטלציה, אז זה יהיה מספיק כדי להגיש סקיצה ל-BTI לאישור. כמו כן, יידרשו כל השינויים בתכנית הדירה.

פיתוח מחדש מורכב יותר בעייתי וגוזל זמן, מכיוון שתצטרך לפתח ולאשר פרויקט במספר ארגונים ממשלתיים. התהליך כולו אורך כשישה חודשים, וגם תצטרך לשלם בממוצע 60,000 רובל. לאחר קבלת תיעוד ההיתר, על בעל הדירה להודיע ל-BTI, שעורך בדיקה טכנית ומוציא מעשה.

אם תעקוף את ההליך הזה, עלולות להיווצר השלכות מסוימות בעת רכישת דירה. פיתוח מחדש לא מורשה, אם זוהה על ידי הרשויות הרגולטוריות הרלוונטיות, הוא עונש על פי החוק החל.

מה קורה אם אתה קונה נכס עם תצורה מחדש שלא אושרה?

אנשים רבים מתעניינים בשאלה מה מאיים על שיפוץ בלתי חוקי בעת רכישת דירה. וזה לא מפתיע, כי השוק המשני מלא בהצעות למכירת דיור עם הפרות שונות. במקרה זה, האחריות כולה אינה מוטלת על המוכר, אלא על הקונה. לכן, בבחירת דירה, כדאי להקפיד מאוד בלימוד הדרכון הטכני שלה ותיעוד אחר. אחרי הכל, אםלאחר השלמת העסקה, כל הפרות יתגלו על ידי הרשויות הרגולטוריות בעתיד, ואז תצטרך לשלם קנס.

רכישת בית באשראי

אז מה אתה צריך לדעת על זה? שיפוץ לא חוקי בקניית דירה במשכנתא אפשרי רק כאשר אין סתירות בין התיעוד הטכני לתכנית בפועל של הנכס. במקרה זה, הכל לא כל כך מפחיד, שכן כל האחריות מוטלת כולה על מי שפועל כבעלים החוקי של הדיור בעת ביצוע עסקת הרכישה/מכירה. לכן, אם אין לכם מספיק כסף לרכוש שטחי מגורים במזומן ואתם רוצים לקבל עבורו הלוואה, מומלץ קודם כל להתייעץ עם מומחה שיוכל לבדוק את כל התיעוד לעמידה בתקנים משפטיים בסיסיים.

אילו סיכונים עלי לקחת בחשבון?

יש לייחס להיבט זה חשיבות מיוחדת. כפי שהוזכר קודם לכן, ההשלכות של שיפוץ בלתי חוקי בעת רכישת דירה היא קנס כספי. גודלו תלוי בגורמים רבים ובמקרים מסוימים מגיע לסכומים הגונים ביותר. ככלל, אתה יכול להתחמק מתשלום קנס אם השינוי בתצורת הדיור לא גרר השלכות, כלומר, הוא לא פגע בחצרים או בניינים שכנים, כמו גם בבעליהם. אחרת, החקיקה קובעת אחריות פלילית, שהיא כבר חמורה יותר. בנוסף, הקורבןצד יכול לבקש עונשים נוספים דרך בתי המשפט, וברוב המקרים הוא מצליח להשיג אותם. מקרים כאלה כוללים את הדברים הבאים:

• הפרה בתפקוד האוורור;
• ביטוי של כל נזק מכני בחזית הבניינים;
• ירידה במאפייני בידוד הרעש של מבנים נושאי עומס.

אם אתם מתכננים שיפוץ, עדיף לא לרמות, כי רעש כלי הבנייה בהחלט יספר לשכנים על התיקון, שיוכלו לדווח לרשויות הרגולטוריות הרלוונטיות. כמו כן, ייתכן שלא תתבצע עבודה בהתאם לכללים ולתקנות הבסיסיים ולהוביל לשיבוש בפעולת תקשורת הדיור.

נציגים של שירותים ציבוריים יכולים לזהות פיתוח מחדש לא חוקי בעת ביצוע קריאות ממוני אנרגיה בודדים. בשל פרטי פעילותם, הם ייאלצו להודיע לרשויות הרלוונטיות, שנציגיהן יבואו בבדיקה ובמקרה הטוב יקנסו. כמו כן, השינויים שנעשו לא יבוצעו בדרכון הטכני והקדסטרלי, ולפיכך, מסמכים אלו יהיו פסולים, ותהיה לך בעיות במכירה חוזרת של דיור לאחר מכן.

הסיכונים העיקריים בקניית דירה עם שיפוץ בלתי חוקי הם כדלקמן:

• סיום חד צדדי של העסקה וביטולה.
• תפיסת רכוש לטובת המדינה. לרוב, זה קורה כאשר הקונה ידע שהשינויים במקום נעשו שלא כדין, והוא פנה בכוונהעסקה.
• מעצר הנכס עד שכל ההפרות יבוטלו על ידי בעליו הנוכחיים.

באשר למוכרים, הם לא מסתכנים בכלום, מלבד אובדן דיור בערכו. כפי שצוין קודם, הם לחלוטין לא אחראים לכלום. לכן, על הרוכשים להתייחס ברצינות לבחירתם בחלל מגורים, שכן הסיכונים הנלווים לכך גבוהים מאוד בימים אלה. מומלץ לחשוב היטב לפני שמסכים לעסקה כלשהי.

איך להיות קונים?

כל אדם צריך להיות אחראי מאוד בגישה לרכישת דיור. הדבר נכון במיוחד במקרים בהם מתבצעת רכישת דירה עם שיפוץ בלתי חוקי למשכנתא, שכן לאחר חתימת החוזה אתה תהיה הבעלים של הנכס וכל האחריות תיפול עליך. במקרה זה, ישנן שתי אפשרויות לפתרון הבעיה: לבצע מחדש את כל המסמכים לדיור במסגרת הזמן הקבועה בחוק, או להחזיר את המקום למצבם המקורי. השיטה הראשונה פחות יקרה וגוזלת זמן, אז עדיף להתמיד בה.

איך להכשיר שינוי לא מורשה של דיור

בוא נתעכב על היבט זה ביתר פירוט. אז קנית דירה עם שיפוץ לא חוקי. מה ניתן לעשות כדי למנוע בעיות עם החוק? התשובה לשאלה זו ניתנה לעיל: רישום מחדש של מסמכים לדיור. עם זאת, עליך להבין שכל העלויות הנלוות מוטלות על ידך, ולא על המוכר. תצטרך לאסוףהמסמכים הבאים:

• יישום לשינוי התצורה של המקום;
• גיליון נתונים טכני;
• מקור והעתק של הסכם הרכישה/המכירה;
• עותק הדרכון האזרחי של מי שהדירה רשומה עבורו;
• תוכנית חדשה;
• הסכמה בכתב של כל בני המשפחה לפיתוח מחדש.

יהיו לכם רק 6 חודשים לפתור את כל הבעיות הללו, אז לאחר רכישת בית עדיף לא לדחות, אלא מיד להתחיל באיסוף מסמכים, כי זה לוקח הרבה זמן. יחד עם זאת, עליך להיות בקיא בכל ההיבטים המשפטיים. כמו שאומרים, אי ידיעת החוק היא לא תירוץ, ובנושאים הקשורים לנדל ן יש הרבה מלכודות. ורכישת דירה בשיפוץ לא חוקי הוא מיזם מפוקפק למדי, שיש לגשת אליו בכל זהירות. לכן, יהיה כדאי לקבל תחילה ייעוץ מעורכי דין. זה לא רק יזרז משמעותית את התהליך, אלא גם ימנע בעיות רבות בעתיד.

מה לחפש כשבוחרים בית?

כדי להימנע מרכישת דירה עם שיפוץ בלתי חוקי, עליך ללמוד היטב את המסמכים עבורה. אם יש הפרות או שינויים לא חוקיים, אז אתה יכול בקלות לזהות אותם על ידם. אתה יכול לעשות זאת באחת מהשיטות הבאות:

1. לעיתים קרובות, במהלך שיפוץ, חל שינוי במאפיינים הראשוניים של מבנים סמוכים, שעל בסיסםתושבי דירות שכנות יכולים לנחש על אי חוקיות פעולות ולהודיע על כך לרשויות הפיקוח. על בסיס התלונה שהתקבלה, הוועדה יוצאת בכתובת שצוינה. אם במקביל יתגלו פערים בין מצב הדיור לתוכניתו, אזי הבעלים יחויב לשלם קנס כספי ולהחזיר הכל למצבו המקורי.
2. תרחיש דומה מתרחש אם במהלך תהליך השינויים בוצעו הפרות גסות של חוקי בנייה וכללי בנייה, שהובילו לכשלים בתקשורת, וכתוצאה מכך נקראו צוותי חירום לתיקון הבעיות. במקרה זה, גובה הקנס יהיה גבוה בהרבה, ויתכן ויפתח תיק פלילי על עצם האירוע.
3. אי חוקיות הפיתוח מחדש יכולים להתגלות על ידי עובדי שירותים ציבוריים בתהליך ביצוע קריאות ממונים בודדים לצריכת אנרגיה, שיכולים גם לשלוח בקשה לרשויות המתאימות.

כל אחד מהמקרים הנ ל יתועד וישתקף בתיעוד הרלוונטי, כך שאם אתה רציני לגבי לימוד זה בעת רכישת דירה, תוכל להימנע מהרבה בעיות.

מסקנה

כיום הרבה אנשים מחליטים לקנות דירה עם שיפוץ לא חוקי, מאחר שעלות דירה כזו נמוכה בהרבה, באופן דומה הם רוצים לחסוך כסף. עם זאת, אתה צריך לשקול היטב את היתרונות והחסרונות. לא תמיד ניתן לתת לגיטימציה לשינויים בתצורת הנחות או לבטל אותם, וההשלכות עלולותלהיות די רציני. עדיף לא לקחת סיכונים פעם נוספת ולא לעשות עסקאות מפוקפקות. ואם סוף סוף החלטתם לרכוש דיור עם שיפוץ בלתי חוקי, אז קראו בעיון את התיעוד הטכני וודאו כי לאחר הרכישה תוכלו לעשות הכל בהתאם לדרישות החוק. רק כך תוכל להיות בטוח שהצדק לא יעקוף אותך.