איך מתחילים למכור דירה: הכנת מסמכים, הליך ההליך, טיפים ממתווכים

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

בחייו של כל אדם, ייתכן שיהיה צורך למכור כל נכס. ואם ניתן למכור חפצים משומשים כמו רהיטים, מכשירי חשמל ביתיים או רכב ללא בעיות דרך עיתונים או לוחות מודעות, אז מכירת דירה היא עניין אחר לגמרי. איפה להתחיל? אילו מסמכים נדרשים? איך עושים עסקה כדי למנוע בעיות בעתיד? יש להתייחס לנושאים אלו ורבים אחרים באחריות רבה. בואו ננסה להבין את כל הניואנסים של עסקאות רכישה/מכירה של נדל ן כדי שתוכלו לעשות הכל נכון ולא להתחרט על כך בעתיד.

הוראות שלב אחר שלב למכירת נדל"ן

אז, מאיפה להתחיל למכור דירה? שאלה זו נשאלת על ידי אנשים רבים שנתקלו בכך לראשונה. אלגוריתם הפעולות הוא כדלקמן:

1. הערכת ערך מרחב המחיה.
2. הכנת חבילת המסמכים הדרושה.
3. הרכבת קמפיין פרסומי וחשיבה דרך הצגת מרחב המחיה.
4. סיום חוזה ראשוני עם הקונה.
5. העסקה פורמלית.
6. רישום זכויות קניין.
7. העברת דיור לבעלים חדש.

לאחר מכן, נפרט יותר על כל אחת מהנקודות כדי שלא תהיה לכם שום בעיה בתהליך מציאת קונה והכשרת המכירה.

הערכת נדל"ן

אז מה אתה צריך לדעת על זה? אם אינכם מתכוונים למשוך מתווכים ורוצים לעשות הכל לבד, היכן להתחיל למכור דירה על מנת לסיים עסקה בתנאים הנוחים ביותר? השלב הראשון והחשוב ביותר הוא הערכת בית. צריך לגשת לזה במלוא הרצינות, כי אם העלות גבוהה מדי אז פשוט לא תמצא קונה ואם היא נמוכה אז תפסיד חלק מהכסף. לכן, לפני קביעת מחיר, יש צורך לעקוב אחר שוק הנדל ן המשני וללמוד היטב את הקריטריונים העיקריים המשפיעים על התמחור.

בנוסף, מומלץ ללמוד הצעות דומות לשלך, וכן להתייעץ עם עורכי דין על מנת להבין לפחות את החקיקה הנוכחית.

בעת התמחור, יש לקחת בחשבון את הגורמים הבאים:

• אזור דיור הוא הנקודה העיקרית בעלת ההשפעה הגדולה ביותר על העלות;
• מיקום - דירות הממוקמות במרכזאו בסמיכות אליה, הם הרבה יותר יקרים מאלה הממוקמים בפאתי העיר;
• מצב הדירה - לרוכשים רבים חשובה מאוד הזמינות של תיקונים איכותיים, ולכן הם מוכנים לשלם יותר עבור תנאי מגורים טובים;
• מחלף תשתית ותחבורה - אם יש גן ילדים, בית ספר, בית חולים וחנויות ליד הבית, זה גם יכול לתרום לעלייה ביוקר שטח המחיה.

אם אין לכם ממש מושג מאיפה להתחיל למכור דירה, וגם מתקשים לקבוע באופן עצמאי את ערכה, אז במקרה זה עדיף לפנות לחברות מתמחות העוסקות במקצועיות בהערכת נדל ן למגורים. יש להם ניסיון רב והבנה טובה של השוק, כך שהם יוכלו לחשב את המחיר המעודכן ביותר העולה בקנה אחד עם המציאות הנוכחית. כך תוכלו לנפח מעט את המחיר כדי שתוכלו לאחר מכן לעשות הנחה קטנה ולעודד מתעניינים לקנות.

הצגת נדל"ן

כאשר תחליטו על העלות, מומלץ להתחיל בקניית/מכירת דירה מהתיקון. זה נכון במיוחד אם זה בבית ישן או במצב לא הכי טוב. למראה החיצוני יש השפעה חזקה מאוד על ההחלטה של קונים פוטנציאליים. לכן, עליכם לפנות את חלל המגורים מאשפה, לבצע ניקיון כללי או אפילו להדביק מחדש את הטפט בחלק מהחדרים. כמה שפחות שטוחעמוס, כך זה ייראה מרווח יותר. שימו לב במיוחד למצב כל ציוד התקשורת והאינסטלציה. אם ברז דולף במטבח או בחדר האמבטיה, יש להחליף אותו ללא תקלות.

לפי הסטטיסטיקה, הרוב המכריע של הרוכשים, בבחירת בית, שמים לב קודם כל למצב חדר האמבטיה. לכן על האסלה להיות במצב מושלם ולא להדיף סירחון. זה בגלל חדר אמבטיה גרוע שמכירות בתים מופרעות לרוב.

Documentation

בואו נסתכל מקרוב על ההיבט הזה. אם אתם רוצים שהעסקה תעבור בצורה חלקה, אז חשוב מאוד לנסח אותה בהתאם לכל הנורמות של החקיקה הקיימת. איך מתחילים למכור דירה? עבודת ניירת היא אחד השלבים החשובים שרוב האנשים לא שמים לב אליהם. יהיה עליך לאסוף את הדברים הבאים:

• מסמכים המאשרים את חוקיות הבעלות על נדל"ן;
• גיליון נתונים טכני;
• מסמך title התקבל ב-USRR;
• חלץ מקבר הנדל"ן של המדינה;
• טופס הפניה מס' 9;
• הצהרה המציינת שלמוכר אין חובות לשירותים;
• הסכמת בעל או אישה למכירת דיור בכתב, באישור נוטריון;
• אם יש לך ילדים מתחת לגיל 18, תצטרך גם אישור מרשויות האפוטרופסות.

אם אתה לא יודע מאיפה להתחיל למכור דירה, מסמכים הם בדיוק מה שאתה צריך להתמקד בו. את כלהעובדה היא שאם הכל יהיה בסדר איתם, אז בוודאות של 100 אחוז תוכל למצוא קונה ולבצע עסקה. במקרה בו הנדל ן אינו נקי בהיבטים משפטיים, הדבר יבריח קונים פוטנציאליים. לכן, יש לאסוף את חבילת המסמכים במלואה.

איך לזרז את התהליך?

יש לתת תשומת לב מיוחדת להיבט זה. אם יש לך מושג מפורט היכן להתחיל למכור דירה, תוכל לצמצם משמעותית את הזמן הנדרש לביצוע עסקה. לאחר שאספת את כל המסמכים, הבאת את הדיור לצורה תקינה והסדרת כל המחלוקות, תצטרך רק לספר על ההצעה שלך לכמה שיותר אנשים. בנוסף, כדאי לפרסם בעיתונים ולמקם אותם במשאבי אינטרנט נושאיים.

חשוב להדגיש את היתרונות העיקריים שיש למרחב המחיה. לדוגמא, ראוי להזכיר כי לדירה פריסה טובה, פינת בישול ואכילה גדולה, מרפסת מבודדת, מעלית עובדת, כניסה נקייה, ובקרבת מקום יש סופר ותחנת תחבורה ציבורית.

כאשר מדגימים דיור לאנשים המעוניינים לקנות, היו מנומסים וידידותיים ככל האפשר. לקוחות הרבה יותר מוכנים ליצור קשר עם אנשים נעימים. השאירו כמה מספרי קשר ותמיד ענו לשיחות. אם אתה עושה הכל נכון, אתה יכול לעשות עסקה בתנאים נוחים, ללא קשר אם אתה יודע איפה להתחיל למכורדירות או לא.

ייעוץ לגבי פרסום מודעות

אז מה אתה צריך לדעת על זה? בעת חיבור כל הצעה מסחרית, יש צורך לדבוק בכמה עצות והמלצות. כדי לפצות על אי הידיעה מאיפה להתחיל עם מכירת דירה, מודעה איכותית תעזור.

בעת הצבתו, הקפידו על הכללים הבאים:

1. התמונות חייבות להיות באיכות גבוהה. נסו ליצור אותם כך שהקונה יוכל להבין מיד מהו מרחב המגורים.
2. מבחר אתרי אינטרנט להצגת מודעות. הם צריכים להיות מאוד פופולריים ובעלי נוכחות טובה. כיום, יש הרבה משאבים מקוונים אקטואליים פופולריים, כך שלא תהיה לך שום בעיה למצוא אותם.
3. תחשוב טוב על מבחן התיאור. זה צריך להיות פשוט, מובן ואינפורמטיבי. קונים צריכים להבין מדוע ההצעה שלך משתלמת יותר מהאחרות כדי שירצו מיד לבוא ולראות את הנכס.
4. אם אתה מוגבל בזמן, פרסם מודעות בתשלום. הם תמיד ממוקמים בראש הרשימה, אז הם מתמקדים מיד בעצמם.

אם תחילת מכירת דירה מוגדרת נכון, אז הקונים לא יאחרו לבוא.

עיבוד העסקה

איך זה קורה ומה הייחודיות של התהליך הזה? אם אתה רוצה למכור נדל ן בבית שעדיין לא הופעל, אז יש הרבה ניואנסים שצריך לקחת בחשבון. לדברי מומחים, תחילת המכירות של דירות במבנים חדשים, לאחר עריכת המסמכים ונמצא קונה, מדובר בביצוע חוזה מקדמי. הדבר הכרחי על מנת שהאדם הנוגע בדבר יאשר את כוונותיו להשלמת העסקה. מסמך זה מבטח את המוכר במקרה שהקונה ישנה את דעתו מכל סיבה שהיא. במקרה זה, מתבצע תשלום מקדמה, שגובהו נקבע על בסיס אישי.

לאחר מכן, ניתן יהיה להמשיך ברישום הרשמי של רכישה/מכירה של מקרקעין. העיקר כאן הוא לערוך חוזה נכון. כדי למנוע טעויות, אתה יכול לקחת טופס מוכן מבסיס ההתייחסות המשפטית או לבקש עזרה מעורכי דין מוסמכים. במסמך יש לפרט בפירוט רב את כל תנאי העסקה, תיאור מלא של השלטים המעידים על נושא העסקה וכן עלותה. החוזה ממולא בשני עותקים - לקונה ולמוכר.

בשלב הסופי נרשמות זכויות הבעלים החדש והדירה מועברת אליו. לשם כך, עליך להגיש בקשה מהטופס שנקבע ל-Rosreestr, ולצרף לה את הפרטים הבאים:

• הסכם מכירה/רכישה;
• עותקים של דרכונים של כל המשתתפים בעסקה;
• חלץ מהמרשם הממלכתי של בעלות על מקרקעין;
• צ'קים המאשרים את תשלום כל המכסים והעמלות.

רק לאחר מכן נחתם מעשה העברת הדיור והבעלים החדש יכול להיכנס לדירתו. מכירת דיור בשוק המשני והראשוני דומה לחלוטין, כך שתוכלו לעקוב בבטחה אחר ההוראות המתוארות לעיל.

מה לעשות אם יש שעבודים על נדל"ן?

היכן להתחיל לקנות / למכור דירה אם היא משועבדת למוסד פיננסי, במעצר או מושכרת לכל החיים? יש לציין מיד כי הסיכוי למצוא קונים קטן מאוד במקרה זה, ולא תוכלו לקבל מחיר נוח. כל נכס למגורים או מסחרי שיש בו שיעבודים נמכרים בהנחה עצומה. אבל למרות זאת, הרוב המכריע של הקונים מעדיפים להתרחק.

ככלל, רוב הדירות משמשות כבטוחה להלוואה. במקרה זה, לא הכל כל כך מפחיד, כי אתה תמיד יכול להסכים עם הצד השני בתנאים מועילים הדדיים. עם זאת, הכסף שיתקבל מהמכירה ישמש למילוי התחייבויותיה כלפי המוסד הפיננסי. אם שכנים ידאגו לבעל הנכס, אזי לא ניתן יהיה לערוך עסקת רכישה/מכירה מאחר והדבר אסור על פי חוק.

אבל איך להתחיל למכור דירה לבד אם היא נתפסת? מקרה זה הוא הבעייתי ביותר משום שהוא מצריך יישוב מחלוקות עם הארגון שהטיל אותו. ככלל, זה יספיק לשלם את כל החובות, אבל זה לא תמיד אפשרי. במקרים מסוימים, הגודל שלהם יכול להיות כל כך גבוה עד שפשוט לא משתלם למכור בית.

הפקעת רכוש

אם בבעלותך נכס למגורים במשותף עם אדם אחר, אז בשבילהיישום תצטרך לעבור ארבעה שלבים. איך מתחילים למכור חלק בדירה? קודם כל צריך להחליט על המחיר ולהסכים על כל תנאי העסקה עם המעוניין לקנות. במקרה זה, אינך צריך לתאם דבר עם בעל הנכס השני. עם זאת, עליך להודיע לו על כוונותיך למכור בהתאם לחוק החל. זאת באמצעות שליחת הודעה בכתב המציינת את המחיר ותנאי המכירה. מרגע קבלתו, עומדים לרשות בעלי המניות המשותפים 30 ימים קלנדריים לקבל החלטה על פדיון חלקכם. אם לא ננקטת פעולה מצידם, זה באופן אוטומטי שווה הסכמה.

אם כולם מרוצים מהכל, אז אתה יכול להמשיך לעיצוב האישור הנוטריוני. המסמכים הבאים יידרשו לשם כך:

• סירוב בכתב של הבעלים לקנות בחזרה את המניה או עדות לחוסר תגובתם;
• USRR הצהרה;
• דרכון טכני לנכס;
• הסכם דיור;
• דרכונים מקוריים של הקונה והמוכר.

לאחר הסדרת כל הפורמליות המשפטיות, תוכל להמשיך לרישום המדינה. כדי לעשות זאת, עליך ליצור קשר עם Rosreestr או למרכז הרב-תכליתי, לכתוב בקשה בטופס שנקבע ולשלם עמלת מדינה של 2,000 רובל.

חברות נדל"ן

אם אתה לא בטוח שאתה יכול להתמודד עם הכל או לא רוצה שום דבר בעצמךengage, אתה יכול להשתמש בשירותיהם של ארגונים המתמחים בעבודה עם נדל ן. איך להתחיל למכור דירה דרך מתווך? הכל מאוד פשוט. אתה רק צריך להתקשר למשרד החברה ולתאם פגישה עם נציגה. לאחר מכן הוא מגיע אל החפץ ומחשב את העלות שלו, בודק את סמכותו של הלקוח להחזיק בנכס ואת מקוריות כל המסמכים הדרושים.

אם הכל תקין, אז נכרת הסכם בין שני הצדדים. לשם כך, על בעל הבית להגיע למשרד החברה. בעת החתימה על החוזה, חשוב מאוד לקרוא אותו בעיון ולהכיר את תנאי שיתוף הפעולה. עליו לפרט בצורה ברורה את כל התנאים שבהם מתבצעת המכירה, גובה העמלות והאחריות לאי עמידה בהתחייבויות. לאחר מכן, אתה מוסר את המסמכים עבור הנכס ואת המפתחות ואתה יכול להיות חופשי. המתווך יחפש רוכשים ויערוך עבורם סיור בדירה. לרוב הארגונים יש אתר משלהם, כך שהעסקה בדרך כלל מהירה מאוד.

אפשרות זו טובה כי אתה ממש לא צריך לדעת איפה להתחיל למכור דירה. הכל נעשה עבורכם על ידי מומחים מוסמכים ובעלי ניסיון רב. הם עצמם מפרסמים מודעות ומבצעים קמפיין פרסומי, וכאשר נמצא קונה הם עורכים את המסמכים הדרושים ועורכים עסקה תוך עמידה בכל הפורמליות המשפטיות. תצטרך רק להופיע כדי לחתום על המסמכים ולאחר מכן לקבל את כספך.

טיפיםמתווכים

מכירת דירה (היכן להתחיל, אילו מסמכים אתה צריך להכין וכיצד להשלים את העסקה, תוארה בהרחבה במאמר זה) היא תהליך מסובך למדי מהצד המשפטי, שכן אתה לא צריך רק להכין כמות עצומה של ניירות, אבל גם לערוך נכון חוזה. לכן, מומחי נדל"ן ממליצים לפנות לחברות נדל"ן. בעזרתם, תוכל:

• חסוך זמן רב בחיפוש אחר קונים;
• למכור דירה במחיר הטוב ביותר;
• הימנע מבעיות ניירת רבות.

אבל אם קשיים לא מפחידים אותך, אז אתה יכול לעשות הכל בעצמך. בצע את ההוראות המתוארות במאמר זה, ובוודאי תצליח.