איך לבדוק את המפתח: שיטות והמלצות

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

כאשר רוכשים דיור בשלב הבנייה, צריך לוודא את אמינות היזם פי אלף. כיצד לבדוק את החברה ולהבין האם ניתן לסמוך עליה? הרי עלות הנדל ן כיום היא כה גבוהה שרוב האזרחים נאלצים לקחת הלוואות משכנתא בהיקף של מיליוני דולרים ולהחזיר אותן ליותר משנה, ולכן חשוב להעלים אפילו את הסיכון הקטן ביותר. תלמדו כיצד לבדוק את המפתח, לאיזה מידע ומסמכים עליכם לשים לב היטב במאמר.

למה אתה לא יכול לסמוך על המזל

ישנן מספר דרכים לבדוק את אמינות היזם בעת רכישת דירה בשלב החפירה או הבנייה. סמוך על הכסף שלך צריך להיות רק חברת בנייה עם מוניטין ללא דופי. מצפוניות וניסיון בבנייה חשובים, אך לא המדדים היחידים לאמינות החברה. בנוסף להם חשובה היציבות הפיננסית, כלומר זמינותם של מקורות מימון שונים ויכולות אדמיניסטרטיביות. הסיכונים של הקונה, ההסתברות של "הקפאה" תלוי ישירות בקריטריונים אלהבנייה או עיכוב בהפעלת המתקן המוגמר.

פעילותו של היזם כישות משפטית או יזם יחיד מושפעת מגורמים כלכליים שונים, שינויים בחקיקה, מגמות בשוק הנדל ן, שערי חליפין ותנאים נוספים שאינם תלויים בחברת הבנייה עצמה, המוניטין ותום הלב שלה. קשיים ונסיבות בלתי צפויות עלולים להתעורר בעבודתה של חברה בעלת ניסיון רב שנים ותדמית איתנה. עם זאת, חברה כזו, בניגוד למפתח פחות מוכר ולא מאומת, תוכל למצוא מוצא ממצבים קשים מבלי לגרום נזק לצרכן הסופי. לכן חשוב ביותר לדעת כיצד לבדוק את המפתח. זה יאפשר לך להבין אם אתה יכול לסמוך עליו בכסף שהרווחת קשה.

מידע באתר

הדרך הראשונה והקלה ביותר להכיר חברת בנייה היא לבקר באתר הרשמי שלה. בדרך כלל, מידע בסיסי על המפתח כלול בסעיף "אודותינו" או "אודות החברה". הוא מכיל מידע על תקופת הקיום בשוק, ההיסטוריה של הפיתוח, הישגים, פרסים. באותו מקום, חלק מהחברות מפרסמות מידע על הרמה הניהולית והרכב הדירקטוריון.

מאמרים מידע ואנליטיים על משאבים מיוחדים עצמאיים ("אינדיקטורים של שוק הנדל"ן", "RBC Real Estate" וכו') יהיו שימושיים. ניתן לקבל מידע על המפתח דרך כל מנוע חיפוש. אבל סמוך ללא עוררין על מה שכתוב באתר בסעיף "מדיה עלינו" או "ביקורות",בהחלט לא שווה את זה.

אל תפספסו את עמוד "פרויקטים". בחלק זה החברה מציבה פרויקטים שכבר בוצעו, אם יש כאלה. אגב, היעדרם עשוי להעיד על כך שהיזם הוא טירון בעסק שלו. זה יהיה שגוי לשפוט באופן אובייקטיבי את הניסיון של החברה לפי אותם אובייקטים שנמצאים בשלב הביצוע או התכנון, כי מה שנקרא "פרויקטי נייר" מעידים רק על שאיפותיו של היזם, לא יותר.

אם ישנם חפצי נדל ן שנמסרו לבדיקה באתר הרשמי, כדאי לשים לב לאזור בו הם נבנו. עובדה זו תעזור לבדוק את המפתח. ככלל, נוכחותם של מספר פרויקטים שהסתיימו בהצלחה מעידה על כך שליזם יש קשרים טובים עם רשויות העירייה, מה שאומר שבעיות הקשורות בקבלת אישורים, הסכמה על תנאים טכניים ואספקת אנרגיה אינן סבירות.

שיתוף פעולה עם שותפים

בהערכת מהימנות המפתח, כדאי לשים לב לשותפי המפתח שלו. אם אלה כוללים בנקים גדולים עם השתתפות מדינה, וחברות בנייה מובילות פועלות כקבלנים כלליים, אין ספק בנכונות הבחירה שלך.

יש שיטה נוספת לבדוק את הבונה. זה מורכב מלימוד מדיניות ההשקעות של החברה. בנוסף, אם המשקיע העיקרי של המשרד הוא תאגיד פיננסי ענק, אז בהחלט אין צורך לדאוג. לפני השקעה גדולה בעסק, משקיעים גדוליםלומדים היטב פרויקטי פיתוח, מבצעים בדיקות רבות בפעילות היזם, ורק אם אין להם שאלות הם חותמים על חוזה. בתורו, היזם, מצביע על שותפות עם תאגיד מוביל, מדגים לשוק כולו את שלמות המוניטין שלו.

מידע על מקורות מימון כלול בהצהרת הפרויקט. ניתן למצוא מסמך זה גם באתר האינטרנט של המפתח. בנוסף לכך מצוין שם הבנק או ארגון אחר המממן את הבנייה. נקודה זו היא בעלת חשיבות מיוחדת, שכן שיתוף פעולה עם חברה קטנה או לא מוכרת עשוי להיות קשור. מקורות אחרים הם כספים של לקוחות קצה שהועברו במסגרת הסכמי DDU.

כדי לבדוק את מהימנות היזם בבנייה משותפת, ככלל, הם שמים לב לנוכחות של סיכוני מטבע. הם מופיעים אם היזם מבצע את כל התשלומים בדולרים או באירו. התנודות הקלות ביותר בשער החליפין יובילו להפסדים רציניים למשקיעים. אם כל הפעולות הקשורות לפרויקט מבוצעות ברובלים, הדבר מבטל את הסיכונים של המשקיעים.

הזדמנויות פיננסיות של החברה המפתחת

סימני ההיכר של חוזק ההשקעה של פירמה כוללים אסטרטגיית מכירה עצמאית. היא מרמזת על ביצוע הפרויקט על ידי היזם על חשבון השקעת כספים משלו או אשראי, ללא השתתפות קונים. בדרך כלל חפצים כאלה נמכרים בסוף תהליך הבנייה,כשהם כמעט מוכנים להפעלה. במידה והיזם החל למכור דירות, אך טרם הוכן אפילו בור יסוד, יש צורך לעיין בהצהרת הפרויקט המציגה את מקורות המימון. אם הם בעיקר בעלי מניות, עדיף להעריך מחדש בקפידה את החלטת הקנייה שלך.

ההלימות של מדיניות התמחור היא טיעון נוסף לטובת היזם. איך בודקים בקניית דירה לא יקרה, מה הקאץ'? הזולות הברורה של ההצעה לא תמיד מעידה על יתרונותיה. לרוב, דירות הנמכרות במחיר נמוך בהרבה מזה השוק מעידות על מחסור במשאבי החברה. עם זאת, ירידה מתונה במחירים במהלך מבצעים עונתיים היא די נורמלית בשוק הנדל ן.

הרווחה הפיננסית של חברה מתבטאת לרוב בפרסום שלה. הצבת מניות עצמיות ברשות הרבים בשוק המניות המקומי או הזר מאשרת את העובדה שהיזם עבר הליכי אימות רבים וקיבל הערכות מומחים גבוהות. עובדה זו מצביעה על כך שמשקיעי מניות סומכים על החברה ותומכים במודל הממשל התאגידי והמדיניות הפיננסית שלה.

פורטלים של נדל ן, המפרסמים דירוגים של חברות בנייה רוסיות, הם מקום שבו אתה יכול לבדוק את היזם לפי האינדיקטורים הכמותיים שלו. בראש, ככלל, חברות עם כמות משמעותית של שטחי מגורים שהופעלו ורווחים שהושגו עבור השנה הקלנדרית.

קצביישום הפרויקט

איך בודקים את אמינות היזם בקניית דירה, אם הבית בבנייה או חפירה? במקרה זה, אתה יכול לסמוך על הקצב של כל שלב של עבודות הבנייה. פרויקטים שכבר מיושמים של היזם נלקחים כבסיס. לעתים קרובות, מפתחים מפרסמים במיוחד דוחות תמונות ווידאו, ובכך מנסים להצדיק את אמון המשקיעים. הודות למצלמות אינטרנט המותקנות בשטח המתקן, לתושבים העתידיים יש הזדמנות לעקוב אחר תהליך העבודה באינטרנט, להעריך את הדינמיקה והקוהרנטיות של התהליך.

אבל איך בודקים את אמינות היזם בבנייה משותפת ואיך מבינים שבניית בניינים רבי קומות איטית מדי? בזרימת עבודה רגילה, בניין דירות בבנייה אמור לגדול ב-2-3 קומות מדי חודש. בנייני פאנל, שלא כמו לבנים ומונוליטיים, נבנים מהר יותר: בממוצע, קופסת בטון גדלה ב-4-5 קומות בחודש. עם זאת, החישובים הללו הם תיאורטיים, ואפילו חברות בנייה מובילות חורגות לרוב מהנורמה.

לפני רכישת דיור בבנייה מהיזם, מומלץ להקדיש מספר שעות מזמנכם האישי ולבקר בכמה חפצים גמורים. בדיקת חצרות, חזיתות מבנים, כניסה למתחם המגורים תאפשר להסיק מסקנה ראשונית לגבי איכות הבתים. צריך לקחת בחשבון גם את שנת הבנייה ומשוב מהתושבים. גם אותם בניינים נטולי ליקויים מבחינה ויזואלית יכולים לאחר מכן להציג לבעלים חדשים לאההפתעות הכי נעימות בדמות קירות קפואים, שמיעה גבוהה, גימורים פנימיים באיכות נמוכה וכו'.

על אילו מסמכים לשאול

חוק פדרלי מס' 214, המסדיר השתתפות בבנייה משותפת, קובע את חובתו של היזם לספק מספר מסמכים לעיון כל מתעניין. אלה כוללים:

• צ'רטר של חברת הבנייה במהדורה האחרונה ומסמכים מרכיבים אחרים;
• תעודת רישום המדינה של היזם כיזם בודד או ישות משפטית;
• אישור רישום מס;
• מסמכי חשבונאות לשלוש שנים קלנדריות;
• דוח מבקר על פעילות החברה.

אלו הם מסמכים כלליים שעליכם לבדוק תחילה עם בונה הבניין החדש. החברה מחויבת על פי דרישה למסור את המקור שלהם או עותקים נוטריוניים. אך מצד שני, היכרות עם מסמכים אלו אינה יכולה להיקרא כאופציה של 100% שתאפשר לכם לבדוק את מהימנות היזם בעת רכישת בניין חדש. ככלל, מידע זה הינו בעל אופי פורמלי והוא זמין לכל מפתח, ולכן לקונה הממוצע לא יינתן מידע מיוחד. הערך היחיד למשקיעים פוטנציאליים הוא דו ח הביקורת, לפיו מומחים יוכלו להסיק מסקנות לגבי מצבה הפיננסי של החברה.

היכן חשוב יותר להכיר את תיעוד הפרויקט. בנוסף לחבילת הניירות הראשית, הזמינות של:

• חוזי בעלות על קרקע;
• מסקנות של מומחים ממשלתיים;
• אישורים מרשויות אזוריות לבנייה;
• תמצית מרשם הישויות המשפטיות של המדינה המאוחדת.

כששואלים איך בודקים את היזם בקניית בניין חדש, אין לשכוח את המסמכים שצריך להידרש מיד בעת כריתת החוזה. לפני שתכניס את חתימתך להסכם על השתתפות בהון, עליך לוודא שהחברה פועלת במסגרת החוק. אז, אילו מסמכי מפתח אתה צריך לבדוק? יש לוודא כי למי שמייצג את האינטרסים של החברה יש סמכות להשלים את העסקה. אם החוזה חתום על ידי עובד בחברה, עליו להיות בעל ייפוי כוח מתאים מהמנהל הכללי. במקרים בהם צד להסכם הוא מי שאין לו סמכויות אלו, ההסכם בטל, וכל ההתחייבויות על פיו מתבטלות, למרות העברת הכספים. צריך לשים לב לשם מי שהוציא את המסמך, לתקופת תוקף ייפוי הכוח והזכות לבצע אילו פעולות הוא נותן.

מה עוד יכול להעיד על מהימנות החברה

רוב המשתמשים אוספים מידע על היזם בו הם מעוניינים בפורומים שונים המוקדשים לדיון בפרויקטים, עלות בניין חדש, יתרונות וחסרונות של דירות וכדומה. כאן לא תוכל לבדוק את המסמכים של היזם, אבל אתה יכול לברר על תלונות של בעלי מניות, להבין מה עלול להיות חוסר עקביות מתחת למיםאבנים בתהליך רישום מקרקעין. אם יש יותר תלונות מאשר ביקורות חיוביות, עליך להעריך מחדש את החלטת הרכישה. במקרה שעשרות מחזיקי הון מאשימים את היזם בפעולות הונאה בכנות, הפרות מתמדות של מועדי השלמת חפצים, או, למשל, סירוב לספק מסמכים על חוקיות הבנייה על חלקת קרקע מסוימת, עדיף כדי למצוא חברה אחרת.

רבים מתעניינים באילו מסמכים לבדוק מול היזם כדי שתוכל לברר על התביעות המתמשכות שלו. אך גם אם מידע המאשר את קיומן של מחלוקות מסוימות בין חברת הבנייה למשקיעים שותפים, קבלנים או בעלי הון היה נחלת הכלל, אין לכך משמעות. ליטיגציה היא נוהג נפוץ בשוק הנדל"ן, במיוחד עבור חברות גדולות העמלות מדי שנה על מאות אלפי מ"ר של שטחי מגורים. יישוב המחלוקות מטופל על ידי צוות עורכי דין, כך שלבעיות אלו אין כל קשר למהלך תהליך הבנייה ולבעיות הטכניות הנלוות.

איך לבדוק אם מפתח פשיטת רגל

בשנת 2014 התקבל החוק הפדרלי, שחייב את כל חברות הבנייה לבטח את אחריותן לבעלי המניות באמצעות ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הסכם עם האגודה לביטוח הדדי. ובשנת 2017, שוב בוצעו תיקונים חדשים בחוק הפדרלי שצוין, לפיו על היזמים להקצות כעת כספים לקרן הפיצויים המאוחדת עבור בנייה משותפת.מטרת הארגון הממלכתי הזה היא להפנות את התקציב למימון בנייה ארוכת טווח ולפירעון חובות לבעלי מניות במקרה של פשיטת רגל של היזם.

איך בודקים אם החברה רכשה את המעמד הרשמי של חדלת פירעון לפני כריתת הסכם ההון? רישומים מיוחדים יעזרו בעניין זה. כדי להשתמש באחד מהם, עליך להיכנס לאתר הרשמי של בית המשפט לבוררות. בסעיף "ארון תיקים בודד", דרך מסנן החיפוש, הגדר את הפרמטרים בעמודה "משתתף בתיק", תוך ציון "משיב", ולאחר מכן הזן את שם היזם ובחר בלחצן "פושט רגל" הפעיל. כל מקרי חדלות פירעון בארכיון ותלויים ועומדים של ישויות משפטיות ויחידים יוצגו על המסך.

הזמנת בית: פורמליות בסיסיות

סוף סוף העסקה הסתיימה וכל המועדים למסירת החפץ לתושבים שמצפים בקוצר רוח ליום חגיגת חנוכת הבית. אבל, כפי שהתברר בפועל, רבים אינם יודעים כיצד לבדוק דירה אצל יזם.

המועדים להשלמת עבודות הבנייה נקבעים ב-DDU. אם אין ליזם זמן למסור את החפץ במועד, אזי הוא מחויב להודיע לרוכשים חודשיים לפני תום תקופה זו ולהציע לשנות את ההוראה המתאימה בחוזה. זאת ועוד, חשוב גם להפריד בין המושגים של תקופת ההזמנה לבין העברת המפתחות לבעלים. ככלל, מתנחלים חדשים יוכלו להיכנס לדירות חדשות לא מוקדם מהמחרת לאחר קבלת החפץ.ועדה ממלכתית. זאת ועוד, יש לציין בחוזה גם את רגע מסירת המפתחות לדיירים. זה מתרחש בדרך כלל 4-6 חודשים לאחר קבלת היתר ההפעלה.

לכל בעלי המניות, היזמים נדרשים לשלוח הודעה על מוכנות החפץ בדואר רשום לא יאוחר מחודש לפני מועד מסירת המפתחות. עם זאת, לעתים קרובות יותר מודיעים לקונים חדשות טובות בטלפון ומוזמנים לבוא למשרד כדי לאמת מסמכים. אתה צריך להגיע לשם עם הדרכון שלך והעתק של הסכם העסקה. במידה והדיור הנרכש רשום אצל מספר בעלים, כל אחד מהם חייב להיות נוכח, ובמידה והדבר אינו אפשרי, יש להוציא ייפוי כוח לנציג שלכם.

אחד על אחד. היזם מחויב לבצע את מסירת החפץ על פי תקנה מסוימת, ולבעלים החדש יש זכות שלא לקבלו אם יש נישואין, ליקויים. לפני החתימה על מעשה הקבלה וההעברה יש לבדוק את ביצוע כל פרט פעוט בדירה הקבוע בחוזה. בנוסף, כדאי לוודא שהיזם קיבל אישור להפעיל ולבית כבר ניתנה כתובת.

אם היזם עיכב את אספקת החפץ במועד, לרוכש יש זכות לקבל פיצוי. יחד עם זאת, יש להבין כי אין מפתחייקח יוזמה ולא ישלם את הקנס מרצונו החופשי. לבעלים החדש הזכות להגיש תביעה למשרד הראשי של החברה ולהמתין לבדיקתה תוך 10 ימים. חברות רבות במקרים כאלה מציעות ללקוחותיהן יישוב קדם משפט של הסכסוך, תוך ציון גובה הפיצוי ותקופת התשלום.

בדיקת הדירה

לפני שניגשים לקבלה והעברת הדירה, על הבעלים לפתוח שוב את עותק הסכם המניות שלו וללמוד היטב את הפרק המתאר את מאפייני החפץ המוכן לאכלוס. כאן מצוינים כל סוגי העבודות שהיזם מתחייב לבצע. במהלך הבדיקה, רצוי לא לשחרר את DDU מידיכם על מנת שתוכלו להצביע מיד לנציג החברה המפתחת על אי העקביות שזוהו.

אז מה לבדוק כשמקבלים דירה מיזם? בוא נרשום את כל מה שאתה צריך לשים לב אליו:

• דלת כניסה. זה חייב להיות מותקן כהלכה ולפתוח בחופשיות, בצמוד לפתח. שימו לב לפונקציונליות של מנעול השקע.
• קירות. אפילו סטייה מינימלית מהאנך אינה מותרת, בעוד שאי סדרים מקומיים יכולים להיות בטווח של 5 מ"מ. כדאי גם למדוד את שטח הדירה ולוודא שמיקום הקירות מתאים לפריסה הסכמטית שלה.
• קומות. לא צריכים להיות חללי אוויר או צרורות. אתה יכול למצוא אותם על ידי הקשה על כמה שברים עם פטיש.
• תקרות. טיפותופערים בחיבורים, הפער בין גובה התקרות בפועל לזה המוצהר מהווה עילה לסירוב לקבל את הדירה. עם זאת, אם הקונה מתכנן להתקין תקרות נמתחות, אתה יכול להעלים עין מפגמים קלים.
• Windows. יש להתקין מבנים של המותג המצוינים ב-DDU על ידי המפתח. אתה צריך לבדוק בעצמך את תקינות החלונות עם זיגוג כפול, את הפונקציונליות של האבזור, מידת סגירת הרווחים, נוכחות של מצחייה באכסדרה (אם יש).
• חיווט חשמלי. בעזרת בודקים מיוחדים ניתן לבדוק את פעולת כל המתגים והשקעים. אם נוכחותם אינה מסופקת בחוזה, ודא שיש את כל החוטים לחיבור נוסף.
• תקשורת הנדסית. מערכות חימום, ביוב ואוורור, כל שסתומי סגירה, טיז, צינורות ניקוז, כיור, אסלה, רדיאטורים לחימום וכו' כפופים לאימות.
• סיום. יש צורך לשים לב לאיכות החומרים המשמשים, המותג שלהם. לא אמורים להיות סדקים, שבבים או תפרים פתוחים.

לסיום, כדאי לרשום גם את קריאות המונים המותקנים בדירה ומחוצה לה. רצוי לשמור את נתוני מכשירי המדידה ולהשוות אותם לאלו המצוינים בדרכונים שלהם. בנוסף, ניתן לפנות ליזם בבקשה להצגת המרתף או הקומה הטכנית העליונה.לבעלי המניות יש זכות גישה לכל חלק בבניין כדי לוודא שהצינורות או הגג אינם דולפים ושאין ריחות זרים.

צעד אחרון

אם אין לבעלים טענות על הדירה המוגמרת, תעודת הקבלה חתומה. אחרת, אם נמצאו ליקויים, נערך מעשה פגום. הוא מציין את כל רשימת תלונות הלקוחות, כמו גם כתובת, מספר דירה, פרטים ומידע על החברה המפתחת.

המפתח מזמין את בעל המניות לצפות מחדש לאחר ביטול הפגמים. אם אין לרוכש טענות חמורות, אך מסיבה כלשהי הוא מסרב לקבל את הדירה, זכותו של היזם למסור את החפץ באופן חד צדדי.