דיור מסחרי: קונספט, תכונות עיצוב

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

הדרגה שהוקמה בתחילה: כל הנדל ן מחולק למגורים ולמסחר. אבל היום הדברים קצת שונים. יש גם קטגוריה כזו כמו דיור מסחרי. שם נוסף הוא דירות. מה זה? מהם היתרונות והחסרונות של רכישת מקום כזה? איך רואים את זה מנקודת מבט משפטית? התשובות לשאלות חשובות אלו ואחרות נמצאות במאמר.

מהו נדל"ן מסחרי?

בוא נתחיל עם ההגדרה החשובה ביותר. נדל ן מסחרי נחשב למבנים שונים, חלקות קרקע, מבנים המשמשים את בעליהם, דיירים לפעילות יזמית. מטרת האחרונה היא להשיג רווח מתמיד, רווחי הון תקופתיים, הכנסות משכירות. זו אחת מאפשרויות ההשקעה.

הנה החפצים הנפוצים ביותר שניתן לקרוא להם נדל ן מסחרי:

• מפעלים חקלאיים.
• מתקנים תעשייתיים.
• מלונות, בתי מלון, אכסניות.
• מתקני אחסון, מוסכים.
• מבני משרד.
• מרכזי קניות וחנויות.

מה עוד זה נדל"ן מסחרי?

נדל ן מסחרי יכול להיקרא גם כך:

• אדמה ואזורי טבע אחרים.
• אזורים מסוימים של משאבים תת-קרקעיים.
• מקווי מים מופרדים.
• אזורי יער.
• מטעים רב-שנתיים.
• סוגים אחרים של רכוש המחובר לקרקע או מחובר אליו בחוזקה. ככלל, מדובר במבנים שונים, מבנים.

אל תשכח שהנדל ן כולל גם זכויות עליו. אפשר לקרוא לזה גם חפצי חלל הכפופים לרישום המדינה, מים וכלי טיס.

נכס נחשב מסחרי רק אם הוא מיועד לשימוש מסחרי. כזה שבו הוא הופך למקור לרווח מתמיד.

קטגוריות

Now - דירוג נדל ן מסחרי:

• בניינים לשימוש חופשי. מרכזי ספורט וכושר, בתי מלון, פונדקים, מסעדות, בתי קפה.
• מתחם קמעונאי. חנויות ומרכזי קניות.
• נכס משרדי. ממרכזי עסקים ועד משרדים פרטיים וחללי משרדים.
• בנייני תעשייה. מבנים תעשייתיים, מבנים של מפעלים תעשייתיים, מתחמי מחסנים.
• מרחבים חברתיים. רְפוּאִימרכזים, מתחמי בילוי (באולינג, בריכות שחייה, אולמות דיסקו וכו'), שדות תעופה מסחריים וכו'
• דיור מסחרי. מה שנקרא דירות בבנייני דירות, מקום להשכרה לטווח קצר למטרת מגורים.

במקביל, רק ארבע הקטגוריות הראשונות נחשבות לנדל ן מסחרי באמת. השניים האחרונים תופסים עמדה גבולית יותר - בין חברתי למסחר, בין סוג מגורים למסחר. הם יביאו רווח לבעליהם, לדיירים רק כאשר משתמשים בהם למטרות מסוימות.

האם נכס מסחרי יכול להיות מגורים?

למרות שבהתחלה נדל"ן היה מחולק למסחר ולמגורים, דבר כזה כמו "דיור מסחרי" קיים גם היום. אבל מה זה?

הכוונה היא לכל נכס מגורים, שהשימוש בו מאפשר לך להרוויח.

דוגמה לדיור מסחרי

הדוגמה הנפוצה ביותר של דיור כזה היא בניין דירות טיפוסי רב קומות. אבל כל דירה בה פועלת כמרחב מגורים פרטי. למעשה, בניית בנייני דירות מופיעה כפרויקט השקעה בתחום הנדל ן המסחרי. הרי התכנון, התכנון האדריכלי והמשך הבנייה של הבניין הם השקעה שמטרתה די ברורה - להרוויח.

אבל יחד עם זאת, כל דירה בבית כזה היא נכס למגורים. לאחר שהדירות נמכרות בכזהבית, זה מפסיק להיות פרויקט מסחרי. מעתה ואילך, זה יחול רק על נכס פרטי למגורים.

דיור מסחרי. מה יש בבלארוס? זו בדיוק דוגמה כזו. אבל חוץ מזה, אתה צריך לדעת על דיור מסחרי באזור מוסקבה ובערים גדולות אחרות ברוסיה, המוכרת יותר לציבור תחת השם "דירות".

שכיחות התופעה

כפי שמראה הסטטיסטיקה, יותר מרבע מהנדל ן בשוק הדיור העיקרי במוסקבה הוא דירות. למה הם כל כך נפוצים? הכל קשור למחיר הנמוך, שהוא יתרון עצום למכירת דיור באזור הבירה של הפדרציה הרוסית.

אבל הקונים לא שמים לב לחסרון גדול - הסטטוס המשפטי של מקום כזה עדיין לא מפורט בבירור. מבחינה פורמלית, דירות אלו הן נדל ן שאינו למגורים. למרות העובדה שהם מתאימים לחלוטין למגורי אדם, הם כלולים באופן פעיל בתוכניות ובפרויקטים של מרכזים מנהליים ומתחמי מלונאות.

חלקן של הדירות באותה מוסקבה מהווה כ-26-28% מכלל ההצעות למכירת דיור. המיישמים הגדולים ביותר כאן הם חברות גדולות כמו Tushino 2018, Symbol, ZilArt ואחרות.

כמה עולה דיור מסחרי? אם נשווה דירות לבניינים חדשים בבניינים רבי קומות טיפוסיים למגורים, עלותם תהיה נמוכה ב-20-25%. יתרה מכך, המאפיינים של המקום יהיו דומים.

למי מיועדת ההצעה?

איך לממשדיור מסחרי? אתה רק צריך לפנות למחלקת המכירות של היזם שאתה מעוניין בו. אין בעיות ברכישת דירות ברוסיה היום.

בתחילה, סוג זה של בנייה החל להתפתח בבירת הפדרציה הרוסית עקב המחסור באתרים לבניית דיור מסורתי. הדירות הוכנסו למרכזי עסקים. יתר על כן. מפעלים ומפעלים לשעבר הופכים כעת למתחמי דירות.

למי הם מיועדים? בתחילה, הדירות היו מקום למגורים נוחים זמניים עבור אנשי עסקים מצליחים. איש עסקים יכול היה לקנות דיור כזה בעיר שבה הוא מופיע לעיתים קרובות בנסיעת עסקים, לצורך פגישות, משא ומתן, כדי לא להתארח בבית מלון או בפונדק.

ואז החלה קטגוריה נוספת של אזרחים לרכוש דירות. לא בשביל לחיות, אלא בשביל להשקיע את הכסף שלך בנדל ן.

מי מתעניין בדירות היום?

היום דירות מעניינות גם אזרחים שרחוקים מעסקים גדולים והשקעות. מי שרוצה רק לרכוש דיור נוח במחיר משתלם למגורי קבע בו.

אבל לא צריך למהר עם רכישה כזו. נמשכים מהעלות הנמוכה יותר, מתיישבים חדשים בהתחלה לא שמים לב למלכודות הרבות, שהופכות לאחר מכן לבעיות גדולות עבורם.

קודם כל, המונחים "דיור מסחרי", "דירות" אינם מעוגנים כלל ברמת החקיקה - לא ברמה האזורית ולא ברמה הפדרלית. למעשה, דירות- נכסי מגורים. אבל הם מוסדרים מבחינה חוקית כמסחריים. מסים משולמים לפי עיקרון זה.

בכל הנוגע למלאי דיור ציבורי דיור מסחרי, זה אפילו לא מושג קשור. הכוונה היא להשכרה מסחרית, לא לדירות.

שאלת רישום

דיור צבאי מסחרי - אין דירות. מדובר בדירות הניתנות במסגרת הסכמי שכירות מסחריים.

המינוס המשמעותי השני של הדירות - לפי החוק הן לא מיועדות למגורי קבע. לכן, אפילו בהיותם הבעלים שלהם ומתגוררים שם כל הזמן, אי אפשר להירשם בחדר כזה. יש רק חריג אחד: רישום בדירות אפשרי אם הן חלק ממתחם מלונות.

היכן אוכל להירשם?

על פי החוק, רישום בחצרים שאינם למגורים אפשרי כאשר הם נמצאים בסמכות השיפוט של מוסדות מיוחדים - בתי מלון, בתי מלון, בתי חולים, בתי מנוחה. החובה לרשום תושבים כאן מופקדת על הנהלת ארגון כזה.

אם הדירות הן חלק ממרכז עסקים או מפעל לשעבר, אי אפשר להפוך אותן למקום מגורים. אבל גם במקרה המותר לא הכל חלק. גם כאן מקבלים בעלי דירות רישום לא קבוע. הם נדרשים לחדש את הרישום שלהם כל 5 שנים. אבל היא תעניק להם את אותן זכויות לאלו הרשומות בדירות סטנדרטיות. כלומר, הם יתוקנו במקומוןמרפאה, רשאית להגיש בקשה לקבלת מקום לילד בגן או בבית ספר בהרשמה. לכן, דירות הופכות לעתים קרובות לבחירה של קונים משפחתיים.

תכונות המיסוי

מס דיור מסחרי גם לא הולך חלק. מכיוון שהדירות אינן שייכות למעשה למלאי הדיור, אי אפשר לקבל ניכוי מס של 13%.

אבל במקביל, ארנונה עצמן נגבית בתעריפים גבוהים, כי מבחינה חוקית זה מסחרי. לפיכך, בעל דירה, בהשוואה לבעל דירה רגילה, משלם מיסים ביתר של 20-25%. יתר על כן, מדי שנה.

בעת קביעת בסיס המס (בהתבסס על הערך הקדסטרלי), התעריף המינימלי לדירות הוא 0.5%, המקסימום הוא 2% (סעיף 2, סעיף 2, סעיף 406 של קוד המס של הפדרציה הרוסית). באשר לנדל ן סטנדרטי למגורים, חל עליו שיעור של 0.1% (סעיף 1 סעיף 2 סעיף 406 של קוד המס של הפדרציה הרוסית).

הכי לא נוחים מבחינת מס כאן הן דירות הממוקמות במשרדים, מתחם קניות, בבניין המיועד למוסדות קייטרינג. השיעור כאן הוא 1-2%. הכי חסכוני - דירות בבתי מלון. ההימור המקסימלי הוא 0.5%.

האם ניתן להפריט דיור מסחרי? גם כאן ה"צרות" שלהם. לפעמים מציעים למתנחלים חדשים חוזים שבהם הם הבעלים לא של דירה, אלא של חלק כלשהו ברכוש המשותף.

תעריפים

באשר לתעריפים עבור שירותים, הדירות שוב קשות. הם לא יוצגודרישות ה-LCD, חובה למגזר המגורים ביחס לניהול רכוש משותף.

לכן, בעלי דירות אינם יכולים להשפיע על גובה התעריפים שחברת הניהול קובעת עבור תפעול הבניין, השטח הסמוך והתשתית בכלל. לכן, חשבונות החשמל כאן בהחלט גבוהים יותר בהשוואה לדירות רגילות. בממוצע, ב-15%.

תשתית לא מוסדרת

חיסרון מטריד נוסף שצריך לשים לב אליו לפני רכישת דירה. היזם אינו מחויב להשביח את השטח הצמוד למקרקעין מסחריים. כלומר, אזור ירוק, מדשאות, מגרשי משחקים, מקומות חניה זמניים למכוניות ושבילים להליכה עלולים לעולם לא להופיע ליד הבית שלך.

שימו לב גם לשכנים. במידה והדירות ממוקמות במרכז עסקים, הרי שבביתכם יהיה מגוון רחב של מבקרים ושליחויות. ניתן למצוא אזור עישון או חנייה לרכב לעובדי משרד מתחת לחלונות.

SanPiN Norms

לסיכום, נוסיף שהדיור המסחרי אינו כפוף לתקנים סניטריים, עליהם יש להקפיד בקפדנות על ידי חברות בנייה המקימות דיור סטנדרטי. לפי רמת התאורה, בידוד קול, בידוד.

זה מדאיג במיוחד עבור דירות במתחמי תעשייה ישנים שעברו בנייה מחדש. כלומר, מפעלים לשעבר, מפעלים, מחסנים. רבים נמשכים למה שנקרא לופטים, אבל כמה בטוח תהיושם?

אם המפעל שהיה קודם לכן, כך או כך, היה קשור לתעשייה הכימית, פסולת מסוכנת, אז החיים בחדר כזה פשוט מסוכן. מאחר וזמן ההתפרקות של חומרים כאלה הוא עשרות או אפילו מאות שנים.

דיור מסחרי - זה השם של הדירות. בעבר, הם משכו רק אנשי עסקים ומשקיעים. היום - אזרחים מן השורה המעוניינים בדיור אישי בר השגה. אבל למעשה, העלות הנמוכה יותר של דירות מתורגמת למספר חסרונות שאינם יכולים אפילו להצדיק זאת.