מס על מכירת דירה: תכונות, חישוב סכום ודרישות

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

מכירת דירה עשויה להיות נחוצה מסיבות שונות, אך יחד עם זאת כל אדם מתעניין האם הוא מחויב בתשלום מס על מכירת דירה. למעשה, לאחר סיום תהליך זה, אזרח מקבל הכנסה מסוימת, ממנה יש לגבות אגרה. אך יחד עם זאת, ישנם תנאים מסוימים בהם אין צורך בהעברת מס. כל מוכר חייב להבין כמה זמן לוקח להחזיק דירה כדי שאחרי מכירתה לא תצטרכו לשלם אגרה. בנוסף, נלקחת בחשבון האפשרות להשתמש בניכוי להפחתת בסיס המס.

כמה יש מס?

קודם כל, אתה צריך להבין מה העמלה. כל בעלים שמכר נכס מקרקעין או חלק ממנו צריך לדעת באיזה מס חלה על מכירת דירה, והאם הוא נדרש לשלם עמלה זו.

החישוב משתמש בסכום הנקוב בחוזה שנערך למכירת החפץ. אין זה נדיר שמוכרים מבקשים מהקונים סכום נמוך יותר בהסכם זה,מה שיאפשר להם להימנע מתשלום מס בעת השימוש בניכוי. הדבר הוביל לצורך בתיקון החוק, כך שכעת נלקח בחשבון לא רק מחיר המכירה, אלא גם השווי הקדסטרי של החפץ. אם הוא גבוה מהערך הקיים בחוזה, אזי זה לפי המחיר הקדסטרלי שמחושב סכום המס.

שינויים כאלה מוצדקים בעובדה שיש צורך לצמצם את מספר עסקאות ההונאה שמטרתן העיקרית היא העלמת מס. 13% נוספים נגבים מהסכום שנחשף. בסיס המס עשוי לרדת בעת השימוש בניכוי.

תקנה חקיקתית

הדרישה לתשלום מס על הכנסה שמתקבלת ממכירת מקרקעין מוסדרת בתקנות שונות. אלה כוללים אמנות. 117 ואמנות. 220 של קוד המס, כמו גם חוק פדרלי מס' 382.

מסמכים מציינים האם חל מס מכירה על מכירת דירה, כיצד נקבעת האגרה ובאילו נסיבות מוכרים פטורים מהתהליך.

מתי לא משלמים מס?

ישנם תנאים מסוימים שבהם אנשים שמוכרים נדל ן לא צריכים לשלם מס על הכנסתם. מס לאחר מכירת דירה אינו משולם (מסיבות שונות) רק אם קיימות ראיות לנסיבות אלו. אינך צריך לחשב ולשלם את האגרה במצבים:

• לאחר רכישת הדירה, המוכר היה בעל הדירה במשך יותר מחמש שנים;
• לאחר קבלת דיור בירושה, כתוצאה משרטוטמתנה או לפי החלטת בית המשפט, עליך להמתין 3 שנים, כדי שבהמשך תוכל למכור את החפץ בפטור ממס;
• אם הדירה נמכרה במחיר נמוך ממחיר הרכישה שלה, שכן יש צורך בתשלום מס על הכנסה, אך תצטרכו להוכיח רשמית שהמוכר באמת לא הרוויח, שבגינו חוזים עבור הרכישה והמכירה של דיור משמשים;
• שווי הנדל"ן נמוך ממיליון רובל, שכן כל מוכר של נכס יכול לנצל ניכוי של מיליון רובל, ובסכום זה מופחת בסיס המס, לפיכך, במחיר נמוך של דיור, אינך צריך לשלם עמלה.

לא ניתן עוד להחיל הערכת חסר בלתי סבירה של עלות הדיור. זאת בשל העובדה שניתן לחשב את המס על מכירת דירה ליחידים על בסיס השווי הקדסטרלי, אם הוא גבוה ממחיר המכירה של החפץ.

מתי יש להעביר כספים?

עמלה לתשלום בשנה הבאה. לפיכך, אם הדירה נמכרה בשנת 2017, ובמקביל יתעורר צורך בחישוב והעברת האגרה, אזי יש להעבירה לתקציב לפני ה-15 ביולי 2018.

אם יש עיכובים, נגבים קנסות שמגדילים משמעותית את הסכום הכולל שיש להעביר לתקציב.

כמה זמן לוקח להחזיק דירה כדי לא לשלם מס לאחר מכירתה?

שינויים משמעותיים נעשו ב-2016, אז עכשיו כל האנשים צריכים לדעת איך לקבוע נכון את התקופה הזו,שהם אינם אחראים להפרות. הכללים הבסיסיים כוללים:

• אם הנכס נקנה אחרי 2016, אז אתה צריך לחכות 5 שנים כדי למכור אותו מבלי לשלם עמלה;
• אם החפץ התקבל על סמך עסקאות אחרות שבהן מקבל הדירה לא הוציא כסף, למשל דיור התקבל בירושה או נתרם על בסיס תרומה שנרשמה כהלכה, אז ניתן למכור אותו ללא מס תוך שלוש שנים.

מס על מכירת דירה בבעלות פחות מ-3 שנים יצטרך להיות משולם ללא תקלות. במקרה זה, הספירה לאחור מתחילה מהרגע שבו אזרח מקבל מסמך המאשר את זכותו למקרקעין. לדוגמה, אם חפץ נקנה על בסיס תרומות ממניות, יש לבצע את הספירה לאחור מרגע ביצוע התשלום האחרון.

האם אני צריך לשלם מס על דיור שנתרם או עבר בירושה? כן, אם עברו פחות משלוש שנות שימוש בנכס כזה ואתה רוצה למכור אותו. נניח שאתה בעל דירה במשך 3 שנים. במקרה זה, לא יהיה צורך לחשב ולהעביר את מס המכירה, אך במקביל יש צורך להגיש לשירות המס הפדרלי ראיות לכך שאכן עברו יותר משלוש או חמש שנים.

האם אוכל להוריד את המחיר?

כל אדם שמוכר נדל ן רוצה להימנע ממיסוי. אנשים רבים מעדיפים לא לשלם מס על מכירת דירה בטענה שהם מזלזלים בכוונה במכירותהמחיר של החפץ, אז כשמשתמשים בניכוי, או שאין מס בכלל, או שיש לו סכום קטן.

שיטה זו לא הייתה בשימוש מאז 2016. זאת בשל העובדה שלפני חישוב העמלה, עובדי שירות המס הפדרלי משווים שני אינדיקטורים המיוצגים על ידי מחיר המכירה והערך הקדסטרלי של האובייקט. החישוב מבוסס על הסכום שיהיה גדול יותר. לכן, הימנעות ממיסוי בדרך זו לא תעבוד. מס על מכירת דירה חדשה שנרכשה או התקבלה לפני פחות משלוש או חמש שנים יצטרך לשלם בכל מקרה.

איך לא לשלם מס כשמחזיקים בדירה פחות מ-5 שנים?

ישנן אפשרויות מסוימות המאפשרות למעשה לא לשלם את האגרה הזו, גם אם הדירה נמצאת בבעלות אדם פחות מחמש שנים. מס מכירת דירה אינו משולם בתנאים ובמצבים הבאים:

• קניית נכס לפני 2016, אז זה עדיין כפוף לתנאי שאתה צריך להמתין שלוש, לא חמש שנים, כדי שתוכל למכור אותו בלי לשלם עמלה;
• הדירה התקבלה במתנה או בירושה ולכן לא שולמו עבורה כספים על ידי אזרח, מה שמוביל לכך שמספיק להחזיק את החפץ רק 3 שנים ואז למכור אותו ולא שלם מס;
• המוכר יכול להוכיח שהוא לא הרוויח בשתי עסקאות תוך שלוש שנים, אז הוא מכר את החפץ במחיר קצת יותר נמוך ממה שנקנה במקור, אבל בתנאים כאלה חשוב שמחיר המכירה לא היה מתחת לקדסטרעלות הדירה;
• עסקאות מתבצעות ביחס לדיור זול, ולכן המחיר הקדסטרי והמכירה שלו הוא מתחת למיליון רובל, מה שמוביל לכך שבשל השימוש בניכוי בסיס המס שלילי לחלוטין.

כל התנאים לעיל חייבים להיות מוכחים על ידי אזרח באמצעות ניירות רשמיים, לכן, יש להגיש את התיעוד הרלוונטי לשירות המס הפדרלי.

ניואנסים של מכירת דירה שהתקבלה בירושה

אם אזרח מקבל רכוש בירושה, אזי עליו לשלם חובת מדינה, בהתאם לשווי החפץ, וכן להתמודד עם רישום ארוך של דירה. בנוסף, עבור רישומו בנכס, אתה צריך לשלם עמלה של 2,000 רובל. לעתים קרובות, לאחר הרישום, לאדם יש רצון למכור את החפץ. יש לזכור שבתנאים כאלה, יצטרך לשלם את המס על מכירת דירה שעברה בירושה.

יש להעריך תחילה כמה גורמים:

• נקבע מה גודל הערך הקדסטרלי של הנכס, שכן זהו המדד שישמש לחישוב המס אם הדירה תימכר במחיר נמוך יותר;
• 1 מיליון רובל מופחת מהסכום שהתקבל, המיוצג על ידי הניכוי;
• מחושב מתוך ערך זה של 13% כדי לקבוע איזה סכום ישולם לתקציב, שכן אם הוא גדול מדי, לרוב מומלץ להמתין שלוש שנים כדי למכור את החפץ לאחר מכן ללא מס.

עדיין לא חושב הערך הקדסטרלי עבור כל הדירות. זאת בשל העובדה שזה נקבע רק על ידי ועדה מיוחדת המורכבת מעובדים מוסמכים של BTI, לכן, לעתים קרובות אינדיקטור זה עדיין לא נקבע עבור אובייקט ספציפי. במקרה זה, יורש העצר יצטרך להורות על שומה כזו בעצמו, דבר הכרוך בעלויות נוספות.

מהו הניכוי המוצע?

כל אדם שמתכנן למכור דירה או אפילו חדר צריך לזכור שיש לו הזדמנות להשתמש בהנחה במס. זה סטנדרטי עבור כל הדירות הוא 1 מיליון רובל. כמה מס על מכירת הדירה ישולם במקרה זה?

לדוגמה, דירה נמכרה ב-3.4 מיליון רובל, וסכום זה גבוה מהערך הקדסטרלי של החפץ. העסקה הושלמה תוך שנה לאחר רכישת הנכס. האם אני צריך לשלם מס על מכירת דירה במקרה זה? מאחר שטרם חלפו שלוש או חמש שנים מיום רישום המקרקעין, יש לחשב ולהעביר כהלכה את האגרה.

בתחילה מחושב בסיס המס, עבורו מופחת מחיר המכירה בסכום הניכוי: 3, 4 - 1=2.4 מיליון רובל. יתרה מכך, מס מוטל על סכום זה: 2.4 מיליון x 13%=312 אלף רובל.

ניתן להשתמש בניכוי להפחתת המס על מכירת דירה רק אם יש למוכר הוכחות שהוציא את כספו על החפץ בתחילה. ניתן לספק ראיה זו באמצעות מסמכים:

• העברות תשלום, שעל בסיסן הועברו הכספיםחשבון אחר, כך שההליך לרכישת החפץ בוצע במלואו דרך הבנק;
• קבלה המציינת את העברת הכספים;
• פעולה של קבלה והעברה של חפץ המציין את המחיר של נכס זה;
• המחאות פיסקאליות שיכולות לאשר לא רק את רכישת הדיור, אלא גם את סיומו.

רק לאחר הכנת הוכחות, אתה יכול להשתמש בניכוי.

מתי מתאים לבטל את ההסכמה לניכוי?

מוכר הבית יכול להחליט אם מחיר המכירה יופחת בסכום הניכוי או במחיר הרכישה של הנכס. לדוגמה, בשנת 2016, דירה נקנתה עבור 2.3 מיליון רובל. בשנת 2017 הוא נמכר ב-4.2 מיליון רובל.

אם תשתמש בניכוי, סכום המס על מכירת הדירה יהיה שווה ל: (4, 2 - 1) x 13%=416 אלף רובל.

אם אתה משתמש בשיטה הכרוכה בקביעת הרווח שהתקבל בפועל, אזי גובה העמלה יהיה: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 אלף רובל.

לפיכך, רצוי במצב כזה לסרב לניכוי על מנת להפחית את המס על מכירת הדירה. החוק החדש מציין שאם לא ניתן לאשר את מחיר הרכישה של חפץ, אז בכל מקרה, יהיה עליך להשתמש בניכוי.

הניכוי ניתן רק פעם בשנה, כך שאם אדם מבצע מספר עסקאות בו-זמנית בשנה אחת, אזי חלה האפשרות להפחית את בסיס המס עבור דירה אחת בלבד.

בנוסף, בקניית בית, אתה יכול לסמוך על החזר מס. זה מחושב לפיהוצאה:

• הסכום שבו נקנתה הדירה;
• הוצאות עבור בניית המתקן;
• קניית הקרקע שעליה נבנה הבית;
• החזר ריבית הלוואה, אם ניתנה הלוואת משכנתא לרכישת דיור.

ניכוי רכוש מקסימלי מסופק בסכום של 260 רובל. ניתן להחזיר עד 390 אלף רובל ממחיר הרכישה או הבנייה, כמו גם עבור ריבית משכנתא.

איך מחושב המחיר הקדסטרלי של חפץ?

אנשים רבים לא יודעים על החידושים בחקיקה, ולכן מנסים לצמצם את בסיס המס על ידי מכירת נדל ן בעלות נמוכה. הם מנהלים משא ומתן עם קונים כך שהחוזה מכיל סכום שלא יעלה על מיליון רובל. כשמשתמשים בניכוי, מתברר שבסיס המס מיוצג בערך שלילי.

אבל כעת רשויות המס במצב כזה משתמשות לא רק במדד המצוין בחוזה המכר, אלא גם במחיר הקדסטרלי כדי לקבוע את המס על מכירת דירה. החוק מציין שאם הערך הקדסטרלי עולה על הערך הקיים במסמך, אזי האגרה מחושבת על כך.

לדוגמה, אזרח קנה דירה ב-1.5 מיליון רובל. המחיר הקדסטרלי שלו הוא 1.3 מיליון רובל. לאחר שנה של בעלות, אדם מחליט למכור את החפץ עבור 1.6 מיליון רובל. הוא מסכים עם הקונה שהחוזה צריך לציין את הסכום של 900 אלף רובל. בעת חישוב המס, עובדי שירות המס הפדרלי לוקחים בחשבון את המחיר הקדסטרלי של החפץ, שכן הוא גבוה ממחיר המכירה. במקרה זה, בעת שימוש בניכוי, הגודלהמס יהיה שווה ל: (1, 3 - 1) x 13%=39 אלף רובל.

ניואנסים של עריכת הצהרה

אם אדם מחזיק במקרקעין פחות מתאריך הפירעון, אז עליו לא רק לחשב ולשלם את האגרה, אלא גם לערוך ולהגיש הצהרה לשירות המס הפדרלי. אין צורך להפיק מסמך זה במצבים:

• הדירה אינה למכירה אלא מוחלפת או נתרמת לאדם אחר, שכן החפץ מועבר ללא תשלום או ללא קבלת תשלום נוסף, כך שפשוט אין לאזרח הכנסה שממנה ניתן היה לחשב מס;
• החפץ הנמכר היה שייך לאדם במשך יותר משלוש או חמש שנים, תלוי איך הוא נרכש.

במצבים אחרים חשוב לא רק לשלם מס, אלא גם להגיש הצהרה. זה הכרחי רק אם בסיס המס חיובי.

חשוב להבין לא רק האם אזרחים משלמים מס על מכירת דירה, אלא גם כיצד נוצרת ההצהרה. הכללים להידור שלו כוללים:

• ציין את התקופה שעבורה המסמך נוצר;
• מידע אישי על משלם המסים רשום;
• מוזנים נתונים על אופן קבלת הדירה, כמה זמן היא עמדה לרשות האזרח, באיזה מחיר נקנתה ונמכרה;
• הזן מידע לגבי הניכוי הרלוונטי;
• נותן כללי חישוב מס.

בהתבסס על המידע מההצהרה, משלמים עמלה.

איך מוגשת ההצהרה?

המסמך מוצג בFTS בדרכים שונות:

• ביקור במשרד של שירות המס הפדרלי כדי להגיש את המסמך למומחה, ולאחר מכן מסופקות הודעה וקבלה מס;
• שליחת תיעוד בדואר;
• שימוש באינטרנט;
• בעזרת מתווך שחייב להיות בעל ייפוי כוח נוטריוני.

אין צורך לערוך מסמך אם תוצאת החישוב היא שאינך צריך לשלם מס. זה כולל מקרים בהם לאחר שימוש בניכוי מתקבל שווי שלילי של בסיס המס, שכן עובדה זו אינה חייבת להיות מוכחת על ידי הנישום על סמך א. 229 NK. הוא קובע שאם ההכנסה אינה חייבת במס, ייתכן שלא ידווחו על ידי משלמי המסים.

אחריות לאי תשלום האגרה

אם הנישום עושה טעות או פשוט לא משלם מס הכנסה אישי לאחר מכירת הדירה, הדבר מוביל לכך שהאזרח מובא לאחריות מנהלית או פלילית.

מידת האחריות תלויה בחומרת הפשע ובגובה המס. לכן, ניתן להטיל קנס של עד 100 אלף רובל. או אפילו מאסר של עד שלוש שנים. לפיכך, יש צורך להגיש הצהרה במועד לפני ה-30 באפריל, וכן לשלם את האגרה לפני ה-15 ביולי. אם אין כספים ב-16, אזי נגבה קנס של 5% על כל חודש של איחור, כך שבעוד שישה חודשים תצטרכו לשלם לא רק את המס, אלא גם 30% ממנו. הרמה המינימלית של קנס כזה היא אלף רובל.

לכן, כל אדם צריךלדעת אילו מיסים עליך לשלם בעת מכירה/קניית דירה על מנת לתרום בזמן לתקציב. כך תמנע אחריות משמעותית להפרות חמורות. יחד עם זאת, כדאי להבין את תנאי הבעלות, את האפשרות להשתמש בניכוי ושאר ניואנסים של החישוב.