מס על מכירת דירה: מאפייני חישוב, דרישות והמלצות

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

המס על מכירת דירה משולם על ידי המוכר מהתמורה ממכירת מקרקעין. העמלה הפיסקלית היא שלושה עשר אחוז. לפני שנתיים שולם המס על מכירת דירה שהייתה בבעלותו פחות משלוש שנים. המס לא היה תלוי בערך הקדסטרלי של החפץ. מאז חלו שינויים חשובים מאוד בחקיקה שמשפיעים כמעט על כל תושבי המדינה.

הגרסה המעודכנת של החוק קובעת מסגרות זמן שונות מבעבר לאנשים שאינם יכולים לשלם אגרות, והכניסה תיקונים שקובעים את גובה המס על מכירת דירה. השינוי המשמעותי ביותר שחל בתחום מיסוי הכספים המתקבלים ממכירת נדל ן למגורים קשור בהחלפת בסיס החישוב משווי המלאי לשווי הקדסטרלי של המקרקעין.

שיעור המס על מכירת דירה אינו מותאם, הוא נשאר שלושה עשר אחוז. עם זאת, הטווח הקצר ביותר ישתנהשימוש במקרקעין, בהם אין צורך לשלם עמלה פיסקלית זו. לפני שנתיים הספיקה להחזיק בנכס לתקופה של שלוש שנים כדי להימנע מתשלום מס. לאחר החידושים יש להחזיק בנכס לפחות חמש שנים, ואז הפרט יהיה פטור מתשלום מס. כניסתו לתוקף של החוק החדש סימנה לא רק שינויים משפטיים, אלא גם פיננסיים: גודל המס גדל משמעותית. נספר לכם הכל על מיסים על דירה ושינויים נוספים בחקיקה להלן.

החידוש החשוב ביותר

יישום השינוי המדובר החל לפני שלוש שנים. זה נמשך עד היום וימשיך עוד הרבה זמן. קיימת בעיה בדרך של 100% ביסוס חישוב מס על בסיס ערך קדסטר של מקרקעין, המורכבת מהפרש משמעותי בין המלאי לערך הקדסטרי של החפץ. המחיר הקדסטרלי כמעט ולא עולה בקנה אחד עם הערכת השוק, הוא גבוה מאוד. ערך המלאי בקושי מגיע לשבריר משווי השוק של הנכס.

המחוקק מנסה לעצור פעילויות בלתי חוקיות במכירת נדל"ן הודות לחידוש הזה. ספקולנטים ועבריינים יאבדו את היכולת להפחית בכוונה את ערך הנדל"ן, בהתחשב בכמה ממוסה כעת מכירת דירה. כשהחוק התבסס על ערך מלאי, זה היה אפשרי וקל מאוד לעשות זאת. כעת נסיבות המכירה שונות. גובה האגרה הפיסקלית מחושב לפיערך שוק.

עם זאת, החידוש שקובע איזה מס ישולם על מכירת דירה בנכס גרם לבעיות נוספות:

• קושי במכירת דיור הדורש השקעת הון לתיקונים.
• בעיות של מכירה כאשר בעלי נכסים נאלצים להפחית את ערך הנכס שלהם עקב בעיות משפחתיות כלשהן כדי למכור אותו במהירות להכנסה.

מעבר מלא לעלות, לפי הקדסטר, בכל אזורי הארץ אמור להתבצע בעוד שנתיים. כעת התהליך נמצא בשלב ביניים. ההנחה היא כי במקביל למהלכו, מבני חקיקה עוקבים אחר מכשולים שונים ביישום החידושים ונוקטים באמצעים לשיפורם. הרבה כבר נעשה בארבע שנים של שינויי חקיקה. בתקופה זו יכלו אזורים רבים לעבור לערך הקדסטרלי של דיור לגבי המס המשולם על מכירת דירה. עם זאת, נושאים רבים במדינה עדיין ממשיכים לחשב באופן מלא או חלקי את המס לפי העלות לפי המלאי.

עקב המעבר להערכת השווי הקדסטרלית:

• אירועים מוסדרים הקשורים למכירה חוזרת ספקולטיבית (לא חוקית) של דיור.
• הזרמת הכספים לקופת המדינה הולכת וגוברת, כי הערך הקדסטרלי של דיור הוא שווי כמעט דומה לזה שפועל בשוק הנדל"ן. מצד אחד, לביטול כל התוכניות הבלתי חוקיות למכירת דיור תהיה השפעה חיובית מאוד.השפעה על המצב הכללי במדינה.
• רווחת אזרחי המדינה הולכת ופוחתת, מכיוון שהבעלים נאלצים לשלם כמות גדולה של כספים לאוצר, מה שמשפיע לרעה על רווחתם.

גביית המס הרצויה דורשת משמעת מסוימת מאזרחי המדינה, בעלי רכוש

לאחר מכירת נדל ן למגורים מקבלים תושבי הארץ הודעה ממשרד השומה עם מידע איזה מס על מכירת דירה בנכס יש לשלם. אם ההודעה לא התקבלה לאזרח, הוא צריך לפתור באופן עצמאי את סוגיית קבלת הפרטים לתשלום, שכן היעדר מכתב ממשרד השומה אינו פוטר את הנישום מאחריות בגין אי תשלום וקנסות.

מי משלם מס בעת מכירת דירה?

אחד הנושאים המרגשים ביותר עבור אזרחי ארצנו תמיד היה הבעיות הקשורות במיסוי משלמי המסים בעמלות פיסקאליות לטובת תקציב המדינה. על מנת להימנע מביצוע חישובים כלכליים מוטעים, אנשים רוצים לשפר את האוריינות הפיננסית שלהם ולברר אילו מיסים לשלם בעת מכירה/קניית דירה. במיוחד מודאגים לגביית המס הקשורים למכירת מקרקעין, שעברו לאחרונה שינויים גדולים הקשורים למועד הבעלות, בסיס ההסדר ותשומות נוספות.

ההכנסה (הרווח) המתקבלת לאחר מכירת כל סוג של נכס למגורים (דירה, בית, חדר) מחויבת במס. המוכר תמיד משלם את העמלה. אזרחים שואלים לעתים קרובות מהנלקח מס ממכירת דירה או כל מקרקעין אחר? התעריף הוא שלושה עשר אחוז מהעלות. ראוי לציין כי האגרה אינה מוטלת על שווי הנכס הכולל, אלא רק על החלק שגדל במהלך תקופת הבעלות. דוגמה היא כדלקמן:

• עלות רכישת בית היא שמונה מיליון;
• מחיר המכירה הוא עשרה מיליון;
• מס חפצים - שלושה עשר אחוז מההפרש בין מחיר הרכישה לסכום המכירה.

איך להפחית מס?

ניתן להפחית מסים והוצאות בעת קנייה ומכירה של נדל ן על ידי הפחתת ההכנסה על ידי הוצאות שהוצאו בפועל:

• עלות הרכישה הראשונית של דירה. סכום זה מותר להפחית את הרווח ממכירת החפץ. יש לתעד הוצאות (דוחות של העברות כספים שבוצעו באמצעות בנק מסחרי; קבלות של יחידים; המחאות המאשרות את עלויות תיקון מתקן מגורים (רכישת חומרי בניין, תשלום עבור שירותי עובדים).
• עלויות הקשורות לבניית דיור, קניית בית או חלק בנדל"ן, קרקע.
• תשלום ריבית על הלוואה או הלוואה שנלקחה כדי לקנות נדל"ן או לבנות חפץ. הסכום לא יעלה על שני מיליון. סוג זה של ניכוי ניתן למשלם המסים פעם בחיים.

היכן ואיזה מס משלמים על מכירת דירה?

כדי להעביר את העמלה הפיסקלית, המוכר מבצע את הפעולות הבאות:

• מילוי הצהרה;
• לוקח אותה למשרד המסבדיקה אישית או נשלח בדואר רשום;
• מקבל קבלה;
• משלם את העמלה בסניף בנק מסחרי.

איזה מס נגבה על מכירת דירה אם הבעלים הוא ילד? הורים משלמים עבור קטינים.

ללא החזר מס:

• בעת ביצוע עסקת תרומה או חליפין. המקבל אינו משלם מס. בתרומה ניתנת דירה ללא תשלום, ובהחלפה אף אחד לא מקבל תמורה במזומן, שכן ההחלפה מוכרת כשווה ערך.
• במכירת דירה בבעלות יותר מהתקופה המינימלית הנדרשת בחוק.

תנאי אי תשלום מס

החקיקה הרוסית מספקת תנאים המאפשרים לך לא לשלם מס בעת מכירת נדל ן. הם נוגעים לתקופת הבעלות על הנכס עד למועד המכירה ושיטות העברה אחרות:

• הרווחים של מוכר נדל"ן פטורים מתשלום כאשר הבית היה בבעלות לפחות לפרק הזמן המינימלי הקבוע בחוק. כלומר, החל משנת 2016, כאשר מוכרים נכס דירה למעלה מחמש שנים, האגרה לא משולמת לאוצר. במילים אחרות, כאשר לאזרח יש דירה, בית או חדרים והוא בעליהם החוקי למעלה מחמש שנים ובמקביל הפך לבעלים הרשמי שלו לאחר קביעת כללים חדשים לחישוב האגרה הפיסקלית למכירת נדל"ן. עיזבון, אז הוא לא משלם מס הכנסה ממכירתה.
• אם הנכס נרכשעל ידי תשלום אגרות. איזה מס אשלם על מכירת דירה? שאלה נפוצה מאוד של אזרחים בעלי מניות. במקרה זה, ניתן להימנע מתשלום האגרה הפיסקלית לאחר תום תקופת הבעלות המינימלית מרגע הקמת זכות הבעלות. חמש שנים צריכות לעבור לאחר שכל מסמכי הרישום יהיו בידי בעל מתקן המגורים.

מספר השנים	תקופת רכישת הנכס ביחס ל-2016
	to	after
Three	משולם מס
שלוש עד חמש	פטור ממכס	משולם מס
יותר מחמש	פטור מתשלום האגרה עבור מכירת נדל"ן

Citizen יכול לממש את זכות המכירה ללא תשלום מס בשל מגבלת תקופת הבעלות הקצרה ביותר על נדל ן בתנאים מסוימים. יש לעקוב אחר אחד מהם:

• נכס הופיע לאחר ההפרטה.
• הדירה (הבית) עברה בירושה או התקבלה במתנה מקרוב משפחה (הורים, ילדים, אחים ואחיות בדם מלא).
• הנכס נמסר בהסכם עם תלויים לתחזוקה.
• משך הזמן המינימלי של נכס פטור ממס עבור מוכר הוא חמש שנים.

אז, המס על מכירת דירה נקבע בחקיקה פיסקלית. ניתן להימנע מכך באופן הבא:

• חכהכהונה של חמש שנים.
• מכור נכס במחיר רכישה.
• מכור דירה בעלות של לא יותר ממיליון רובל. ובלבד שסכום המכירה יהיה לפחות שבעים אחוזים משווי הקבר. אחרת, ההכנסה משתווה לערך הקדסטרלי, אך עם מקדם תיקון. אינדיקטור זה מאפשר להימנע מתשלום עמלות פיסקליות על ידי חוסר הערכת ערך משמעותי של ערך המקרקעין במסמך שבין המוכר לקונה. מיליון רובל היום מופחת מהסכום הכולל על פי חוזה המכירה. אם אדם ימכור פתאום נדל"ן במיליון רובל, אז הוא לא יצטרך לשלם אגרה פיסקלית למשרד המס.

Real Estate

קבלת (קבלת) ירושה היא תהליך מסובך למדי מבחינה משפטית, הנמשך לפחות שישה חודשים. אזרחים רבים בארצנו מתעניינים בשאלה, איזה מס על מכירת דירה בירושה יש לשלם לאוצר המדינה? התשובה לא תשמח את מי שמקווה למכור את רכושו שעבר בירושה (דירה, בית או קרקע) במהירות, ברווחים וללא הוצאות כספיות מיותרות. בעת מכירת נכס למגורים, עבר בירושה או תרומה, הוא חייב גם במס הכנסה. פטור מתשלום מס על תמורה ממכירת מקרקעין יגיע רק לאחר חמש שנות בעלות על דירה או חפץ אחר. ישנן מספר הגבלות חוקיות אחרות:

• מחושב את המחיר של נכס מגורים שעבר בירושההתמקדות בערכו בהתאם למלאי;
• יש מגבלה לניכוי הפיסקאלי הסטנדרטי של מיליון רובל.

תנאי המכירה האלה יוצרים בעיות עבור אנשים שרוצים למכור את הנכס שעבר בירושה במהירות ובקלות, תוך חיסכון בעמלות פיסקאליות. אם הרוכש רוכש דירה נוספת להחלפת הקיימת, אזי יש צורך לחשב בקפידה את רווחיות העסקה כאשר טרם חלפה תקופת הבעלות המינימלית המותרת, כי תצטרך לשלם שלושה עשר אחוז מהסכום הכולל, וכן לא על ההפרש בין מחירי הקנייה והמכירה. החלטה למכור נכס ולעבור לרכישת נכס אחר עלולה לגרום להפסד כספי משמעותי.

כדאי לזכור שתקופת הבעלות המינימלית בנכס שעבר בירושה מתחילה מרגע פתיחת הירושה, כלומר ממועד פטירתו של הבעלים לשעבר של הנכס, ולא מרגע קבלת הירושה. של הירושה (רישום מקרקעין בגופים ממלכתיים).

במקרה זה, כאשר הוא משוחרר, נלקחת תקופה של שלוש שנים. על פי החוק החדש, שנכנס לתוקף ב-2016, 13 אחוזים מהמכר מחויבים. גמלאים ונכים אינם משלמים עמלה כספית זו. הם שייכים לקטגוריה המועדפת של משלמי מסים.

עסקאות בין קרובי משפחה

בעת ביצוע עסקאות בין קרובים קרובים, הקונה (מחונן) מאבד את הזכות לקבל ניכוי פיסקאלי. מקרקעין שהתקבלו במתנה מקרובים קרובים פטורים מגבית מס.

ניכוי מס ממכירות

מס בקניית דירה וניכוי מס מתוארים בקוד מס RF. אזרחי המדינה המחויבים בתשלום מס על הכנסה מעבודה יכולים לתבוע את הזכות לניכוי בעת מכירת נכס למגורים. קבלת הטבת רכוש מסייעת להפחית משמעותית את הבסיס לחישוב האגרה הפיסקלית, ולעתים לחסוך לאזרח מתשלום מיסים. שקול:

• כמה משלמי מס יכולים לקבל בעת מכירת נדל"ן;
• אילו תנאים מיוחדים נקבעים בחוק כדי לאשר את זכותו של אזרח לניכוי רכוש.

הניכוי יכול לשמש כל אזרח שמוכר נכס שאינו שייך לקטגוריה המיוחסת של אזרחים פטורים ממס. התנאים לפטור מאגרה, מהצורך לתבוע את הזכות להטבה פיסקלית, השתנו באופן משמעותי לפני שנתיים:

• עבור חפצים שנרכשו לפני החידושים, התנאים שונים. במכירת דירה הנכס בן פחות מ-3 שנים ולא משולם מס (אין צורך אפילו להגיש החזר מס ל-IFTS).
• שלוש שנים של שימוש עצמי בנכס שנרכש לפני חידושי חקיקה מעניקים את הזכות שלא לשלם עמלה פיסקלית על הכנסה מהמכירה, אם הדיור התקבל ללא תשלום, במסגרת הסכם שכירות או בתהליך של הפרטה.
• חמש שנים מיום רישום הזכות בחפץ שנרכש לאחר שינויים בחוק, פטורים מתשלום מס על הכנסה ממכירה.

אם הנכס היה בבעלות פחות משלוש או חמש שנים, החוק מחייבחישוב ותשלום מס על רווחים מהמכירה בשיעור של שלושה עשר אחוזים. במצבים פיננסיים כאלה נדרשת הגשת בקשה לניכוי פיסקאלי, משום שהוא מאפשר לאזרחים לקבל הטבות כספיות באמצעות הפחתת האגרה לאפס. הכנסת השתכרות של אזרח ממכירת מקרקעין ממוסה על פי כללים כלליים בשיעור של שלושה עשר אחוז. יש להבין הכנסה כהפרש בין מחיר רכישה ומכירה של חפץ נכס, או מחיר חפץ שנרכש בעסקאות לא כספיות (ירושה, תרומה, החלפה).

אם מחיר המכירה נמוך או שווה למחיר הרכישה, העמלה היא אפס. עם זאת, מפקחי מס יכולים לבדוק את תקפות השווי המצוין במסמך המכירה על מנת לאתר מקרים לא חוקיים של הערכת ערך מכוונת. לחישוב אמיתות המחיר נעשה שימוש במדד לשווי המקרקעין לפי הקדסטר. אם הרווח מהמכירה לא יעלה על שבעים אחוז מהנתון הנקוב, ידרשו המפקחים להשתמש במחיר השוק במקום במחיר החוזה.

ניתן לקבל ניכוי בעת מכירת דירה בשנה שלאחר מועד המכירה. לשם כך, עליך להגיש הצהרה ולחשב באופן עצמאי את העמלה הפיסקלית, תוך התחשבות בגובה הניכוי.

אם בעל הנכס ימכור את הנכס לפני המועדים המתוארים לעיל, הוא יצטרך לשלם את האגרה המצוינת בהצהרתו. לבדיקת עמידה במועדים שצוינו, נעשה שימוש במועד רישום עסקאות רכישה ומכירה. המידע הדרוש מצוי במסמכי רישום המקרקעין ובפנקס הזכויותעבור נדל ן. אם בעל הנכס הנמכר צריך לדווח על הכנסות למס הכנסה ולשלם מס, יש לקחת בחשבון את הפרטים של מתן הטבה פיסקלית:

• הזכאות לניכוי היא מרצון (נדרשת בקשת משלם מסים). לשם כך, עליך לציין את הזכות להטבה בהצהרה על הכנסת עבודה.
• מהות ההטבה הפיסקלית היא הפחתת ההכנסה החייבת במס בסכום הנקוב בחקיקה. השנה, מוכרי נדל"ן מוגבלים לניכוי מס של לא יותר ממיליון רובל. בנוסף למכירת דירות, אותה מגבלה מקסימלית חלה על עסקאות הכוללות חדרים, בתים ומגרשי בנייה. בשאלה מהו מס על מכירת חלק בדירה, התשובה היא זהה: לגבי חדרים, בתים וכדומה. עבור מספר חפצים אחרים, סכום הניכוי הגדול ביותר האפשרי יהיה מאתיים וחמישים אלף רובל. הליך החלת ההקלה הכספית בסכום הנדרש הוא כדלקמן. הכנסה מהרווחים מופחתת במיליון רובל, והמס מחושב מהיתרה. במידה ומחיר הנדל"ן הנמכר אינו עולה על מיליון, הגישו מידע לבדיקה, אינכם צריכים לשלם מס. גובה ניכוי הנכס חל על כל עסקאות מכירת דיור שנעשות תוך שנה. במכירת שני נכסים או יותר, ניתן להשתמש בניכוי רגיל של מיליון פעם אחת בלבד. אם הוא ישמש לעסקה הראשונה, חישוב גובה האגרה הפיסקלית עבור הדירה (הבית) השנייה והאחרת יהיהמבוצע ללא הטבות. אם נכס המגורים היה בבעלות משותפת, כל אחד מבעלי ההון זכאי להטבה בפני עצמו אם מכר את חלקו על פי חוזה מכר שנערך בנפרד. מתן הניכוי ייעשה על בסיס לכל בעל מניות, כלומר יוגשו שני דוחות מס או יותר.
• במקום לקבל ניכוי מס, ניתן להפחית את סכום ההכנסה המתקבלת ממכירת חפץ נדל"ן בעלויות מוכחות של רכישה או בנייה של נכס. משלם המסים צריך לחשב את דרך הפעולה המתאימה ביותר.

צעדי משלם המסים

ענינו על השאלה איזה מס משלמים על מכירת דירה. בהמשך, נתאר כיצד לתבוע את הזכות לניכוי. לניצול הזכות לניכוי בעת רכישת מקרקעין ותשלום מס על מכירת דירה, אילו מסמכים נדרשים:

• יש צורך להגיש הצהרה לבדיקה במקום הרישום בסוף השנה הקלנדרית.
• יש להכין מסמכים תומכים לעסקה (חוזה רכישה ומכירה, מעשה קבלה והעברת מתקן מגורים, תמצית מפנקס הזכויות במקרקעין).
• איסוף מסמכים על קבלת הכנסה ממכירת נכס למגורים.
• יש צורך להכין מסמכים על העלויות שנגרמו לרכישה או בנייה של נכס למגורים להפחתת האגרה (מסמך מכירה, קבלה או צו להעברת כספים, תמצית מהפנקס, תעודת בעלות).
• ספק את כל המסמכים הרשומיםלבדיקה עד ה-30 באפריל.
• לא יאוחר מה-25 ביולי, שלם את סכום המס המחושב תוך התחשבות בניכוי.

סכום הכסף המתקבל מהקונה חייב להיות שווה למחיר הדירה (הבית) בחוזה.

הגורם המכריע לקבלת ניכוי ולחישוב אילו מיסים יש לשלם בעת מכירת בית הוא נכונות מתן טפסי דיווח ומסמכים. אם ישנם קשיים בלתי עבירים בחישוב הניכוי או האגרה הפיסקלית, הגיוני לפנות למומחה פיננסי, להיעזר בפיקוח המס. חבילת המסמכים הסופית צריכה להכיל את טפסי הדיווח הבאים:

• החזר מס.
• חוזה מכירה, תעודת קבלה.
• אישור מסמכים המאשרים את קבלת הכספים במסגרת החוזה (דוחות, פקודות תשלום).
• דרכון של אזרח המדינה.

בניגוד לניכוי מס בקניית נכס, הצהרת הכנסה ממכירת נכס אינה קשורה להחזר מס על הכנסה של יחיד מהתקציב. לעניין זה, אין צורך לצרף פרטי חשבון להחזרת הכנסה בתשלום מהאוצר. כיצד להגיש בקשה:

• ביקור בבדיקה אישית;
• ערעור באמצעות נציג;
• שליחת מסמכים בדואר עם תיאור מצורף;
• מילוי טופס הדיווח באתר הבדיקה באמצעות משאב תוכנה מיוחד.

לפקחי מס יש את הזכות לערוך ביקורת שולחן אם יש להם ספקותבהתאם למחיר הנכס הנמכר, ערכו הקדסטרי. הם בודקים כמה מס הכנסה היה חייב בפועל על מכירת הדירה.

המוכר עשוי להתבקש לקבל מסמכים נוספים המצדיקים את חישוב עלות מכירת הנדל ן. אם אין לפיקוח ספקות לגבי הנתונים שהוגשו וגובה הניכוי המחושב, אזי נשלחת לנישום הודעה עם הנתונים הנדרשים. נותר לאדם לשלם לתקציב את סכום המס המחושב בדוח המס, תוך התחשבות בניכוי שניתן.

אחריות להעלמת מס

לכן, חשוב מאוד להבין אילו מיסים משלמים המוכר והקונה בעת קנייה ומכירה של נדל ן. בגין אי תשלום האגרה הפיסקלית ניתנת אחריות בהתאם לחקיקה האזרחית והפלילית. ההפרה נחשבת כעדות שקר והעלמת מס. גודל וחומרת העונש הם כבדי משקל.

העבריין מאוים בקנס של עד מאה אלף רובל או הגבלה (מאסר) של חירות עד שלוש שנים. אין זה משנה אם הנישום הבין או לא הבין מי צריך לשלם מס בעת מכירת מקרקעין. קל ובטוח יותר להגיש החזר מס לבדיקה ולשלם את הסכום הכספי המגיע. אם משלם המסים מחמיץ את המועד האחרון למילוי התחייבויות, יתחילו להצטבר קנסות בגין איחור בתשלום.

אם מומחי מס לא מצליחים לפתור את בעיית התשלום ישירות עם משלם המסים, הם יגישותביעה ויתעד כמה ממוסה מכירת הדירה.