שווי השוק של הקרקע. ערך קדסטרלי ושוק

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

הערך הקדסטרלי והשוק של חלקת קרקע הם שני מושגים שחשוב לדעת עליהם כדי לנווט במכירה. הסוג הראשון מבטא את מחיר האתר לפי התקנים, המחושבים בהתאם למיקום ולקטגוריית הקרקע. הוא משמש כרגולטור של יחסי קרקע בעת סיום עסקאות חכירה ומכירה, וכן לחישוב גובה המס שישולם למדינה. שווי קדסטר ושוק של חלקת קרקע מוערך לפחות אחת לחמש שנים. הנתונים המתקבלים כתוצאה מהערכה כזו מוכנסים לקבר הנדל ן של המדינה המנוהל על ידי השירות הפדרלי לרישום מדינה, קרטוגרפיה וקדאסטר.

הקשר בין המושגים בשימוש

החקיקה הרוסית מספקת לא רק ערך קדסטרלי, אלא גם ערך נורמטיבי ושוק. הנורמטיבי מיושם במקרים בהם לא נעשתה הגדרת הקדסטרלית. הוא מחושב במספר מקרים, הקבועים בחוק: בקבלת הלוואות בנקאיות מובטחות בקרקע, רכישת קרקעות עירוניות ומדינה ובמקרים נוספים. חישוב שווי הקרקע בזהבמקרה זה, בדרך כלל הוא מוגדר כפי 200 משיעור הארנונה למ ר שטח קרקע, המחושב על בסיס המטרה המיועדת, תוך התחשבות בגורמים מכפלים ואי התחשבות בהטבות מס.

בכל שנה, הרשויות המקומיות קובעות את עלות הקרקע, המוכרת כנורמטיבית, שיכולה להשתנות בתוך 25%. שווי השוק של מגרשים גבוה לרוב ב-25% מהערך המקובל. מסמך המשמש כאישור למחיר הסטנדרטי למגרש מסוים ניתן לקבל מהוועדה העירונית או המחוזית לניהול קרקע ומשאבי קרקע.

תכונות

שווי השוק של חלקות קרקע נקבע בדרך כלל בהתאם לגורמים כמו ביקוש והיצע בשוק לקרקע מקטגוריה מסוימת באזור מסוים בזמן הנוכחי. בערכו, זה לא יעלה על הרמה הסבירה ביותר של מחיר הרכישה של טריטוריה דומה. שינוי תנאי השוק או כיוון היעד של האתר עשויים להשפיע על גודלו. שווי השוק של מגרשים אופייני לשוק המשני, בו מתבצעת מכירה חוזרת של שטחי קרקע העומדים לרשות בעלים פרטיים. השוק הראשוני, שבו פדיון קרקעות עירוניות ומדינה לבעלות פרטית, ממליץ על שימוש בערך סטנדרטי. לכל הסוגים הללו עשויים להיות הבדלים מסוימים. הערכים הקדסטרליים והסטנדרטיים דומים למחיר המלאי, בעוד שערך השוק דומה לביקוש המסורתיהצעה.

תהליך הערכה

הערכת שווי השוק של הקרקע מתבצעת על מנת לדעת את המחיר האמיתי של החפץ. בדרך כלל, המחיר נוצר על בסיס המיקום הטריטוריאלי של האתר, תנאי השוק, הדינמיקה של היצע וביקוש, כמו גם המצב בכלכלת המדינה בזמן העסקה. הודות לקביעה מקיפה של כל הגורמים הללו, ניתן לחשב עלות חלקת קרקע, מכיוון שחברת השמאות תאסוף את הנתונים הרלוונטיים ביותר שעשויים להועיל להערכה אובייקטיבית.

צורך בפעילויות הערכה

בדרך כלל, יצירת קשר עם חברות מתמחות לצורך הערכה מומלץ במספר מקרים, ביניהם מודגש:

- הצורך בהערכת שווי קדסטרלית;

- אם האתר אמור להינצל מבעלות המדינה;

- אם יש צורך להעביר תרומה להון המורשה של המיזם;

- במקרה של משכנתא או משכון;

- במידת הצורך, קבע את עלות מכירת הקרקע;

- חישוב סכום המסים ששולמו על תרומות.

חלוקת הנכס

נדרשת הערכת שווי שוק של חלקת קרקע בעת חלוקת נכס. זה חל על יחידים וישויות משפטיות. אם ביחידים עסקינן, אז תהליך ההערכה מתחיל כאשר בני הזוג מתגרשים ומחושב תוך התחשבות במבנים הנמצאים במקום. במקרה של ישויות משפטיות, הערכת שווי קרקע מורכבת מהקצאהוהערכת שווי חלקו של כל בעל מניות או בעלים משותף בחברה לפי המצב המשפטי של החברה. לרוב חלוקת הרכוש מלווה בהתדיינות בבית המשפט, שבגללה ניתן לקבוע פעמים רבות את שווי השוק של מגרשים.

כאשר מספר יורשים נכנסים בירושה, מתבצעת גם הערכה מלאה של חלקות קרקע. אם אחד הצדדים אינו מסכים עם תוצאות הבדיקה, אזי התיק מועבר לבית המשפט.

קביעת עלות השכירות

סוג זה של הערכה יכול להיות שימושי לעתים קרובות למדי. במצב זה, בחישוב עלות חלקת קרקע, מובא כבסיס ההפרש בין ערכו הריאלי בשוק לבין תעריף השכירות המזרזת לשטחים מסוג זה. עלות זכות החכירה תלויה ישירות בסמכויות השוכר, בשעבודים ובמשך זכות החכירה, הזכויות בנכס המוערכות על ידי צדדים שלישיים וכן במטרת הקרקע המיועדת.

שווי השוק של חלקות קרקע תלוי ישירות בגורמים כגון: מיקום השטחים; נגישות לכלי רכב; זמינות התקשורת, כמו גם ההרכב הכמותי והאיכותי שלהן. בנוסף, נדרש לקחת בחשבון את נתוני המחקרים הגיאודטים וההנדסיים-גיאולוגיים, שחשיבותם גדולה למדי, במיוחד בתכנון עבודות בנייה במקום.

סטטוס בתאריך ספציפי

מאחר ושוק הקרקעות מאופיין בשינוי מתמיד במחירים, יש לבצע את הערכת השווי החל מתאריך מסוים. גם שווי השוק של מגרשים משתנה בהתאם לייעודם לפי הניירות, כלומר מקרה השימוש המותר. מטרה מרמזת על סילוק יעיל או סביר ביותר של השטח. כל זה משמש על מנת לקבוע את עלות פדיון הקרקע. במקרה זה, האומדנים מחולקים לטריטוריות נפרדות הנבדלות בצורת ובאופי השימוש בקרקע.

מתודולוגיית הערכה

אז, לפני קביעת העלות של חלקת קרקע, עליך לענות על כמה שאלות:

- מהי ייעודה של חלקת הקרקע, וכן באיזה שימוש מותר הוא ניחנה;

- מהן השיטות והסוגים הרווחים של שימוש בקרקע בסביבה הקרובה על המגרשים;

- אילו שינויים צפויים בשוק הקרקעות;

- איזה סוג של שימוש בקרקע צפוי כרגע.

הערכת שווי השוק של חלקת קרקע מבוססת על מידע מסוים. הדבר מצריך בדרך כלל: הגדרת מטרות ההערכה; לקבוע מועד ספציפי להסדר; לדעת את פרטי הלקוח; יש מסמכים המאשרים את זכותו של בעל האתר לשטח, זה יכול להיות דייר או בעלים.

אתה גם צריך לדעת:

- מטרת השטח המוערך;

- מותרשימוש בקרקע;

- סוג השימוש באתר כרגע;

- מיקום האובייקט המוערך בתכנית הטריטוריאלית, כלומר הנגישות התחבורתית שלו והסביבה הקרובה;

- השימושים העיקריים של הקרקע בסביבה הקרובה.

בנוסף, חייב להיות:

- תוכנית קרקע;

- מידע על תיקון גבולות טריטוריאליים;

- נתונים על נוכחותם של שיפורים מסוימים, בפרט, מבנים, מבנים, תקשורת הממוקמים באתר, כמו גם מידע מפורט עליהם;

- נתונים על הימצאותם של שעבודים בצורת מבנים, תקשורת ומתקנים המצויים באתר, עם מידע מפורט עליהם

שווי השוק של מגרשים מחושב תוך התחשבות בניואנסים רבים. עם הערכה מדויקת בהנחיית אנשי מקצוע מנוסים, כל עסקה פיננסית עם הקרקע יכולה להתבצע בבטחה.

גורמים המשפיעים על הציון

סוגים שונים של חלקות קרקע מושפעים מאותם גורמים בכל הנוגע להערכת השווי שלהם: מיקום, גורמים חיצוניים, תנאי שוק, ייעוד השימוש והסבירות לשינוים, הרווח האפשרי שהתקבל מהשימוש בהם. מה שחשוב הוא הערך המשוער של האחרון.

הערכת שווי השוק של חלקת קרקע נעשית מתאריך מסוים. עם הזמן, נתון זה עשוי להשתנות. מומלץ שההערכה תהיהבסיס ליעילות מירבית. כלומר, בעת ביצוע מחקר, מומחים משתמשים בהנחה של סבירות השימוש בחפץ זה בהתאם לחוק, כמו גם במציאות הפיננסית והפיזית. מסתבר שבעקבות ההערכה לא מחשבים את העלות הממוצעת אלא את המקסימום. לעיתים מותרת חלוקה מותנית, אך מוצדקת, של חפץ למספר חלקים, המתאפיינים בסוגים שונים, בצורות ובתכונות אחרות. לעתים קרובות תוצאת המחקר שונה מהצפוי בשל העובדה שסוג השימוש הנוכחי אינו תואם את היעיל המקסימלי. צריך להתמודד עם הרעיון הזה.

שימוש מרבי

במקרה שבו נקבע שווי השוק של חלקת קרקע, יש לקחת בחשבון את הגורמים הבאים:

- המטרה המיועדת, כמו גם הזמינות של הרשאות עבור סוג מסוים של שימוש;

- שימוש באתר לאחר מעשה;

- סוג שימוש קרקע מועדף במחוז הנוכחי;

- תחזיות לגבי שינויים במחירים עבור קטעים דומים.

מסקנות

תהליך ההערכה לוקח בחשבון את העלות הממוצעת של שטחים באזור המחקר, זמינות רשתות תחבורה, היעדר או נוכחות של מבנים, רשתות הנדסיות על הקרקע, המצב הסביבתי, ריחוק התשתיות, וכן אחרים. עבור קרקע חקלאית, נדרש להעריך את תפוקת היבול בפועל, עלויות ייצור, עלותמכירות של מוצרים באזור, כמו גם מספר גורמים משמעותיים לא פחות. סוגים אחרים של חלקות קרקע מוערכים באותו אופן.