מה שצריך לדעת בקניית דירה: ייעוץ משפטי

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

רכישת כל נכס צריכה להיות הליך מוסמך ויסודי, הכולל בדיקת טוהר המידות המשפטי של העסקה ובחירה נכונה של הנכס עצמו. חפצים בשוק מוצגים בסוגים שונים, כך שתוכלו לבחור דירה בבניין חדש או מכירה חוזרת. לפני עריכת חוזה, חשוב להבין מה צריך לדעת בקניית דירה על מנת לבחור סוג נכס אופטימלי באמת המתאים באופן אידיאלי לדרישות הקונה.

מה צריך להיזהר?

עליך להבין מה אתה צריך לדעת לפני רכישת דירה על מנת למנוע השלכות שליליות אפשריות של תהליך זה. הודות לגישה מוכשרת לנושא זה ניתן להבטיח היעדר בעיות רבות.

מה צריך לדעת כשקונים דירה? לשם כך, חשוב לשקול כמה נקודות חשובות:

• יש לבדוק את טוהר המידות המשפטי של העסקה, לפיכך כל המסמכים העומדים לרשות המוכר נלמדים בקפידה, ורצוי לעשות זאת בעזרת עורך דין וכןמומלץ לבדוק תעודות ותעודות רבות ישירות מול Rosreestr וסוכנויות ממשלתיות אחרות;
• המידע מהתיעוד נבדק מול המצב האמיתי של האובייקט, כך שאם יש סתירות בפריסה עם הנתונים הכלולים בתכנית הטכנית, אז אנחנו יכולים לדבר על תכנון לא חוקי או מסמכים מזויפים, אז זה מומלץ לסרב לרכישה כזו;
• הליך הרכישה כולו חייב להיות כשיר משפטית, לכן יש להשלים שלבים רבים של הרכישה, ורצוי גם להזמין עורכי דין;
• הקונה עצמו מחויב לוודא שהחפץ הנבחר אכן עונה על דרישותיו ורצונותיו.

אם אתה מבין מה חשוב לדעת בקניית דירה, אתה יכול להבטיח שאכן ייבחר הנכס האופטימלי לכל החיים.

מה מדאיג?

ישנן נקודות מסוימות שאמורות להזהיר כל קונה, ללא קשר אם האובייקט הנבחר נמצא בשוק הראשוני או המשני.

אם לקונה יש ספקות לגבי גורמים שונים, עליך לוודא שהסיום של עסקה כזו היא חוקית ומתאימה.

נוכחות ייפוי כוח

אם הנכס נמכר לא על ידי הבעלים, אלא על ידי נאמן עם ייפוי כוח, אז נוכל לומר שעיסקה כזו עשויה להיות בלתי חוקית.

חשוב לוודא כי ייפוי הכוח אינו מזויף או בוטל, ולאפג תוקף. אתה גם צריך לבדוק אם מסמך כזה כבר נערך על ידי אדם שנפטר.

לא נדיר להיתקל בעובדה שרמאים יוצרים מסמכים מזויפים, שעל בסיסם הם מייצגים את האינטרסים של אזרחים קשישים או מעוטי יכולת. עסקה כזו מתבטלת בקלות, כך שהקונה מפסיד כסף ונדל ן.

דירה מופרטת

אם הדירה הייתה לאחרונה בבעלות המוכר כתוצאה מהפרטה, חשוב לוודא שכל המסמכים ערוכים בצורה נכונה. כמו כן, אם יש כמה דיירים, כולם היו צריכים להסכים לתהליך הזה.

קניית דירה למכירה חוזרת, מה אתה צריך לדעת? ראשית עליך לוודא שלא רשומים בנכס אנשים בלתי מורשים אשר עשויים לתבוע חפץ זה בעתיד.

יש צורך במיוחד לבדוק היעדרות של קטינים רשומים במתקן, שכן יהיה קשה לכתוב אותם גם דרך בית המשפט.

היסטוריה מפוקפקת של הדירה

מה אתה צריך לדעת בעת רכישת דירה כדי להבטיח את האוריינות והרשמיות של העסקה? יש צורך לבדוק את ההיסטוריה של האובייקט הקיים מראש.

אם יש ראיות שבוצע בעבר הליך ניכור, שיכול להיחשב בספק, והבעלים היו חברות או רשויות ממשלתיות שונות, אז עדיף לסרב לרכישה כזו.

העברה עברהירושה

אם אתם מתכננים לקנות דירה, מה צריך לדעת קונה חוזר כדי למנוע השלכות שליליות אפשריות? לשם כך, נלמד כיצד המוכר השיג בעלות על חפץ זה.

לעתים קרובות דירות עוברות בירושה. אם היורש מנסה להיפטר בדחיפות מהרכוש, אז יש אפשרות:

• דיור לא חוקי;
• החפץ נתבע על ידי אזרחים אחרים שיש להם את כל הזכויות להרחיק אותו;
• נעשה שימוש בשיטות לא חוקיות שונות שבהן המוכר ניכס לעצמו את החפץ.

בנוכחות הגורמים הנ ל, קיימת אפשרות לאובדן הדירה הנרכשת בעתיד.

נוכחות של שעבוד

אם אתם מתכננים לקנות דירה ממושכנת, מה צריך לדעת כדי לא לאבד נכס כזה בעתיד? ניתן לשעבד את החפץ לבנק, לפקידים או לארגונים אחרים. ראשית, עליך לבדוק מידע זה. לאחר מכן, עליכם לוודא שתהליך מכירת הנדל ן מתבצע בהסכמה מלאה של בעל המשכנתא.

אם מתנהלת תביעה נגד בעל הדירה, אזי יש לוותר על רכישה כזו.

הניואנסים של קנייה בבניין חדש

אם אתה צריך לקנות דירה בבניין חדש, מה אתה צריך לדעת כדי להבטיח רכישה מוסמכת ורשמית? בתחילה, לשם כך, מנותחות כמה נקודות משמעותיות עבור כל קונה:

• מיקום, תשתית זמינה ונוחות המיקום ביחס למקום העבודה אוחפצים אחרים;
• עלות של 1 מ"ר. מ., והיא צריכה להיות נמוכה מעלות הנדל"ן בשוק המשני;
• נוכחות או היעדר היסטוריה משפטית, והטוב ביותר הוא לרכוש חפץ ישירות מהיזם, מה שמפחית למעשה את האפשרות להונאה ואת העובדה שצדדים שלישיים יכולים לתבוע את הדירה;
• האפשרות לקבל תוכנית תשלומים או משכנתא אם אין לקונה הכספים הדרושים לרכישה כזו.

קניית דירה בבניין חדש, מה צריך לדעת? כדי להשלים את העסקה הנוכחית, הפרמטרים הבאים מוערכים:

• בתחילה, כל הנתונים המסופקים על ידי החברה הקבלנית המעורבת ישירות בבניית מתקן זה נלמדים בקפידה, וזה כולל רישיונות שונים ומסמכים פיננסיים;
• מידע על היזם נבדק ולכן חשוב לקבל נתונים על כמה זמן הארגון פועל בשוק, אילו חפצים נבנו, כמה תביעות פתוחות יש מול קונים, וגם ביקורות של אנשים שכבר קנו דירות מחברה זו נבדקים;
• כדאי לבקר באופן אישי באתר הבנייה כדי לבדוק באיזה שלב של הבנייה נמצא הבית, ותוכלו גם לתקשר עם הבונים הישירים, מה שמאפשר לרוב לגלות ניואנסים משמעותיים לגבי המבנה;
• אם נערך DDU, חשוב לוודא שיש את כל הפריטים הדרושים בחובות ובאחריות של היזם, ואם הם חסרים, אזמומלץ לשנות את המסמך או אפילו ליצור קשר עם Rospotrebnadzor.

לאחר שהבנת את מה שאתה צריך לדעת בעת רכישת דירה בשוק הראשוני, כל אדם יכול להגן על עצמו מפני רכישה באיכות ירודה, המלווה במורכבות רישום הבעלות.

תכונות של רכישת בית עם משכנתא

לעיתים קרובות, לאנשים פשוט אין את הכספים הדרושים לרכישת נדל ן. במקרה זה, רצוי לפנות לבנק לקבלת הלוואת משכנתא. אם אתם מתכננים לקנות דירה במשכנתא, מה צריך לדעת כדי לחזות את כל הסיכונים והחסרונות האפשריים ברכישה כזו? לשם כך, כמה נקודות נלקחות בחשבון:

• בוודאי שהדירה ניתנת כמשכון לבנק, ולכן לא ניתן יהיה למכור דיור או להחליף בעלים בדרך אחרת לפני תום תקופת ההלוואה ללא רשות והשתתפות הבנק;
• יצטרך לבטח את הדירה מדי שנה;
• לפני הגשת בקשה להלוואה, תצטרך לערוך הערכת נכס;
• אסור לבצע פיתוח מחדש או תהליכים משמעותיים אחרים עם החפץ.

כדי לקנות דירה במשכנתא, חשוב לבחור את המלווה המתאים, וכן לקנות פוליסת ביטוח מחברה מוסמכת.

יתרונות בקניית משכנתא

אם אתם מתכננים לקנות דירה, מה הקונה צריך לדעת בעת שימוש בכספים לווים? היתרונות של רכישה זו כוללים:

• הבנק עצמו בודק לפני החתימה על החוזההמוכר, שעבורו מוערכים היסטוריית האשראי שלו, מצבו הפיננסי, אמינות העבודה, תביעות פתוחות ותכונות אחרות, כך שאם הבנק מסרב להלוות, אתה יכול להיות בטוח שיש מספר עצום של מינוסים בעבודתו של היזם;
• כל המסמכים נבדקים על ידי המחלקה המשפטית של הבנק, כך שאם ניתנת משכנתא, הקונה יכול להיות בטוח שכל מסמכי המוכר חוקיים, עם המידע הדרוש ומהימן;
• הכספים הבנקאיים מועברים ישירות למפתח, מה שמונע את האפשרות שצדדים שלישיים עשויים לתבוע את הכספים האלה;
• עובדי הבנק בעלי הסמכויות הנדרשות מעריכים בנוסף את מצב הדירה וקובעים את כל הגורמים המשפיעים על ערכה, מה שמבטל את האפשרות של הונאה או תמחור יתר.

לפיכך, עקב השתתפות הבנק, ניתן להבטיח את חוקיות העסקה.

הניואנסים של קניית מכירה חוזרת

מה צריך לדעת כשקונים דירה הממוקמת בשוק המשני? עסקה כזו נחשבת לספציפית והמורכבת ביותר. זה נובע מסיכונים רבים, המורכבים מהעובדה שצדדים שלישיים יכולים לתבוע נדל ן.

הניואנסים המשמעותיים ביותר של רכישה כזו הם:

• סיכונים משפטיים, שכן קיימים יחסים משפטיים רב-ממדיים, וכן נדרש לבדוק את טוהר העסקה ואת התאמת כל מסמכי המוכר לדרישות משפטיות רבות;
• סיכונים טכניים. הם נובעים מכך שבדירה עצמה עלולות להיות בעיות נסתרות שונות, המיוצגות על ידי הפעלה לא תקינה של שירותים, אי עמידה של המתקן בדרישות סניטריות או קשיים אחרים שנקבעו כבר במהלך הפעלת הנכס.

כדי להפחית סיכונים, רצוי להיעזר במתווך או בעורך דין. כמו כן, כל המסמכים של המוכר חייבים באישור נוטריוני. יש להעתיק מניירות, וחשוב גם להתעקש על היווצרות של אקט של העברה של החפץ.

הפרטים של קנייה עם מתווך

אנשים רבים מחפשים את עזרתו של מומחה בתהליך מציאת הנכס הטוב ביותר. לפיכך, אזרחים מחליטים כי רכישת דירה באמצעות מתווך תתבצע. מה אתה צריך לדעת בשביל זה?

עליך לבחור רק חברות מהימנות המספקות שירותים איכותיים. המתווך עצמו חייב ללוות כל הזמן את העסקה. בנוסף, על המשרד לבדוק את חוקיות העסקה.

לומד את איכות הנדל"ן

כדי לקנות דירה איכותית ונוחה באמת, אתה צריך לשים לב לכמה נקודות, הכוללות:

• בודק את מצב השירותים;
• עליך לוודא שהבעלים הנוכחיים לא ביצעו שיפוץ בלתי חוקי, ולכן הנתונים מהתוכנית הטכנית נבדקים מול המצב האמיתי של הנכס;
• העריך את מצב התיקון, את איכות החלונות והדלתות הקיימים, כמו גם אלמנטים חשובים נוספים.

אם הדירה מתאימה לחלוטיןהדרישות של הקונה, אז תוכל להתחיל בדיקה משפטית.

איך בודקים דירה?

לפני רכישת כל אפשרות שנבחרה, יש צורך להשיג עבורה תמצית מה-USRN, המכילה את המידע הבא:

• נוכחות או היעדר שעבוד;
• מספר בעלים לשעבר;
• מספר האנשים הרשומים, ואם יש ביניהם קטינים, אז רצוי לסרב לרכישה כזו;
• מציין כיצד המוכר קיבל את החפץ הזה.

אתה יכול אפילו לקבל מסמך זה בעצמך באמצעות אתר האינטרנט של שירות המס הפדרלי.

איך לבדוק את המוכר?

המוכר נבדק בדרכים שונות:

• בשירות המס הפדרלי אתה צריך לוודא שהדרכון של האזרח אמיתי;
• רצוי לבקש אישור המאשר את כשירותו המשפטית של המוכר והיעדר מוגבלויות נפשיות;
• אם יש ייפוי כוח, אז זה נבדק חוקיות.

בדיקת הבעלים של חפץ אינה קשה בעזרת ארגונים ממשלתיים שונים.

לכן, אם כל אדם יודע איזה מידע צריך לקבל בעת רכישת דירה, אז אתה יכול לסמוך על רכישת נדל ן איכותי ואופטימלי באמת. היא לא רק תעמוד בדרישות של אזרח, אלא שהעסקה תהיה נקייה מבחינה משפטית. תהליך שמאות המקרקעין תלוי בשאלה האם ממוקמת הדירה בשוק ראשוני או משני. כמו כן, היא מביאה בחשבון האם ניתנת משכנתא לצורך רכישה כזו, והאם נעשה שימוש בשירותיו של מתווך. יחד עם זאת, חשוב להעריך את איכות החפץ ואת טוהר העסקה בדרכים שונות.