משכנתא היא נייר ערך רשום המונפק במסגרת הסכם

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2024-01-17 18:51

הלוואות משכנתא מאופיינות בנוכחות בטחונות בצורת נדל ן. עסקה מסוג זה מצריכה אישור רשמי באמצעות מסמך מיוחד, מכיוון שהלוואת מקרקעין היא הלוואה בסכום כסף גדול למדי. בנוסף, מדובר כאן על משכון מסוים, שאת תפקידו ממלא הבית, הדירה או דיור אחר הנרכש.

בהקשר זה, הבנקים הרוסיים הכניסו את הנוהג של הנפקת משכנתא יחד עם הסכם משכנתא.

מהי משכנתא

משכנתא היא נייר ערך המסדיר את היחסים בין מלווה ללווה.

בזכותה, הבעלים הופך לבעלים של שתי זכויות בבת אחת:

1. הזכות למלא התחייבויות כספיות במסגרת הלוואת משכנתא מבלי לספק ראיות אחרות לקיומה.
2. הזכות להשתמש בנכס ממושכן כבטוחה.

כדי להגדיר בצורה מדויקת יותר מהי משכנתא וכיצד היא שונה מהסכם משכנתא, ראה את הטבלה הבאה:

תנאים	משכנתא	הסכם משכנתא
סטטוס	משכנתא היא נייר ערך שיכול להיות שותף בעסקאות בבנק ובין בנקים	מסמך רשמי בעל תוקף משפטי
יכולת לבצע שינויים	אין הזדמנות, בשביל זה אתה צריך לגייס משכנתא חדשה	אולי, אבל אם שני הצדדים יסכימו
מי חותם	לווה ומתחייב	מלווה ולווה
מקום הרישום	שירות הרשמה	נוטריון
מידע על הפקדה	אובייקט הביטחונות מתואר בפירוט	הבטחונות מוזכרים רק
תוכן	הבטחה לביצוע התחייבויות הצדדים	תיאור יחסים משפטיים להנפקה והחזר של הלוואה לדיור

מידע כללי

משכנתא היא ניירת חוב, שתוקפו פוקע רק לאחר פירעון מלא של כל ההתחייבויות של הלווה לנושה. כל עוד לא פג תוקפו, הבנק בעל הזכות רשאי לשעבד מחדש או למכור את המשכנתא לארגוני פיננסיים ואשראי אחרים. כמובן רק בהסכמה אישית של הלווה. עם זאת, אין לכך השפעה משמעותית על האבטחה עצמה.הופך: תנאי הסכם המשכנתא, כמו גם תנאי המשכנתא, ללא שינוי.

נוהג האשראי הרוסי אינו מספק ביצוע חובה של מאמר זה. בנקים גדולים, למשל, לא רואים צורך לחייב את הלווה לחתום על משכנתא, כי יש להם נכסים פיננסיים מרשימים ברזרבות, כלומר, הם לא מסתכנים בהפסד סכום משמעותי לעצמם. אבל משתתפים לא כל כך גדולים בשוק האשראי והפיננסי מתעקשים על משכנתא כדי להגן על עצמם.

תכונה חשובה של המשכנתא היא שתנאיה עדיפים על הסכם המשכנתא. מסתבר שבמקרה של אי עמידה ההתחייבויות יתקיימו לפי הוראות המשכנתא.

הסכם הלוואת המשכנתא הוא המסמך העיקרי של עסקה זו, הוא מאשר את המשכנתא, והמשכנתא היא הערבות שלו. המשכנתא המקורית נשמרת על ידי הבנק שנתן את ההלוואה, בעוד שהלווה מקבל עותק מאושר על ידי נוטריון.

משכנתא היא נייר ערך שבעלותו הנומינלית אינה מאפשרת למוסד פיננסי להעביר אותו לצדדים שלישיים ללא אישור בכתב מהלווה.

מהות המשכנתאות

משכנתא היא החוליה המקשרת בין שוקי הנדל ן וניירות הערך. מהות המשכנתאות היא מימון מחדש, כלומר ניתן למכור או לשעבד חוב משכנתא. מוסד המשכנתאות הוצג ממש לאחרונה, מה שמשמעותו ללא ספק התקדמות בהתפתחות שוק ניירות הערך.כך, הבנקים יוכלו למכור חוב בשוק המשני, ובכך לספק לעצמם בסיס מזומנים נרחב להלוואות לטווח ארוך.

במשכנתא, הדבר החשוב ביותר הוא ההלוואות המסיביות של בנקים של דיור בבנייה ומוכנה. הלוואות לדיור לטווח ארוך לא יכולות להתבסס רק על פיקדונות וחשבונות חיסכון אחרים. הלוואות המוניות וארוכות טווח לבנייה ורכישת נדל ן פרטי מחייבות אפשרות למימון מחדש, לרבות בבורסה. ההיסטוריה הפיננסית העולמית הוכיחה את חוסר האפשרות להתפתחות תקינה של שוק הלוואות הדירות ללא משכנתאות.

תנאים להנפקת אג"ח משכנתא

ניתן להנפיק נייר ערך זה בשלושה תנאים:

• ההתחייבות העיקרית היא כספית;
• בעת כריתת הסכם משכנתא מצוין סכום החוב עליו או הקריטריונים לפיהם ניתן לקבוע אותו;
• הסכם המשכנתא חייב להכיל סעיף בנושא הנפקת משכנתא.

אין זה אומר שהמשכנתא או ההסכם הראשי אינם תקפים עוד. שניהם ממשיכים להיות תקפים. אך יש לזכור כי משכנתא היא נייר ערך אשר התחייבויותיו מובטחות בבטחונות. המחזיק רשאי לגבות את נושא הלוואת המשכנתא או לקבל הוצאה לפועל לפי החוזה הראשי דווקא על בסיס המשכנתא, ולא על בסיס משכנתא או הסכם עיקרי. בנוסף, אחת התכונות של המשכנתא צריכה לכלול את רישום המדינה החובה של ערך זהנייר.

המשכנת מנפיקה מסמך. משכנתא היא הסכם משכון, אשר ניתן בעותק בודד, בכתב, על גבי טופס מיוחד של טופס סטנדרטי. רישום ממלכתי של ערבות משכנתא מצריך מספר רישום וחותם בודדים, שבלעדיהם נייר ערך זה נחשב פסול.

קטגוריות אובייקט

משכנתא היא נייר ערך המובטח על ידי אחד מהאובייקטים של הקטגוריות הבאות:

• דירות, בנייני מגורים וחלקיהם;
• אובייקטים לא גמורים;
• מגרשי קרקע;
• מוסכים, בתי גן, דאצ'ות ומבני צריכה אחרים;
• ספינות ניווט יבשתי, ספינות וכלי טיס, חפצי חלל.

לא ניתן להנפיק משכנתא אם נושא החוזה הוא חפץ מקרקעין בעל נכסים ספציפיים, כגון:

• חלקת אדמה;
• מפעל כמתחם נכס יחיד ובלתי ניתן לחלוקה;
• יער וכו'

בהסכם משכנתא, ניתן לציין את זכות החכירה כאובייקט.

מהי משכנתא בשוק ניירות הערך

משכנתא היא התחייבות חוב מובטח. לחברה שבבעלותה תיק משכנתאות כאלה יש זכות להתחיל להנפיק אג"ח משלה על מנת למשוך מימון נוסף. הם מוחזרים על ידי תשלום ריבית על משכנתאות בבעלות החברה שהנפיקה את האג"ח.

משכנתא בשוק ניירות הערך היא מסמך העונה על מספר דרישות. בפרט, זה חייב להיות מילולי, כלומר, פרטים מסוימים חייבים להיות נוכחים על הנייר. אם לא כולן יהיו, תבטל אוטומטית את הערך שלה.

בנוסף לנקודות והנתונים הקבועים בחוק, המשכנתא עשויה להכיל מידע שקבע בעל המשכון והמשכון. לדוגמה, אלו עשויות להיות סנקציות מסוימות החלות על הלווה במקרה של איחור בתשלום התשלום הבא, או כמה הזדמנויות נוספות הכרוכות בשמירה על הנכס המשועבד. לבנק הזכות לקבוע באופן עצמאי, ללא השתתפות החייב, תנאים נוספים אלה.

העברת משכנתא והשלכותיה המשפטיות

העברת משכנתא במובן המשפטי מחולקת לשני שלבים:

• עריכת אישור לטובת המאשר (כל צד שלישי);
• שידור בפועל של המקור.

הנותן (המעביר את הערובה) מחויב למסור לחייב הודעה בכתב על עובדת העברת המשכנתא. לאחר קבלת המסמך הופך המאשר לבעלים של כל זכויותיו של בעל המשכנתא על פי המשכנתא וההסכמים העיקריים. המאשר אחראי כלפיו על מידת מהימנות המידע הכלול בנייר הערך המועבר. בנוסף, העברת משכנתא פירושה אישור מאת המאשר על ביצוע מצפוני של כל ההתחייבויות של החייב על פי החוזה. לאחרהעברת נייר, המשכון מתנער מכל אחריות כלפי המאשר בגין אי מילוי התחייבויות של החייב.

עם זאת, ישנו סעיף בחוק המשכנתאות הקובע ייעוד תנאי אחריות. כך, רוכש המשכנתא מגדיל את הנוחות שלו ואת בטחון השקעתו.

מימון מחדש באמצעות משכנתאות

חוק המשכנתאות מספק מספר דרכים למחזר באמצעות משכנתאות:

• מכירת משכנתא;
• הערבות שלה;
• מכירה של מסמך זה עם התנאי המחייב של רכישה חוזרת שלו;
• הנפקה של ניירות ערך מגובי משכנתאות.

ניואנס חשוב מאוד בעניין זה הוא שניתן למחזר את המשכנתא רק עד שהחייב יעמוד בכל ההתחייבויות על ההלוואה.

היתרונות והחסרונות של ניירות ערך מגובי משכנתאות

היתרונות של הנפקת איגרות חוב ותעודות משכנתא הן:

• קבלת משאבים פיננסיים על ידי שוק המשכנתאות כדי להרחיב את היקף הלוואות המשכנתא;
• משקיעים מקבלים ניירות ערך עם תשואות וערבויות גבוהות.

החיסרון של אגרות חוב ותעודות משכנתא לבעלים הוא אפשרות החזר ההלוואה על ידי החייב לפני המועד. הסיכון להחזרת הערך הנקוב של התעודה גבוה, וכתוצאה מכך ימנע ממחזיק נייר הערך המגובה במשכנתא רווח לטווח ארוך בצורת ריבית.