גישת הכנסה להערכת שווי נדל"ן ועסק. יישום גישת ההכנסה

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

גישת ההכנסה היא שילוב שלם של שיטות להערכת שווי מקרקעין, רכוש ארגון, העסק עצמו, בהם קביעת השווי נעשית על ידי המרת הטבות כלכליות הצפויות בעתיד. היסודות התיאורטיים של גישה כזו משכנעים למדי. הערך של השקעה הוא ערך ההטבות העתידיות עד כה, בהיוון בשיעור תשואה המשקף את מסוכנות ההשקעה.

זה סביר ומתאים לכל מפעל תפעולי המשמש בתחום ייצור ומכירת נכסים, כמו גם עסקיו, בכפוף להפקת רווחים חיוביים. שווי סיכוני ההשקעה בעסק המוערך מודגם באמצעות שיעור היוון. במובן הכלכלי, זהו כעת שיעור התשואה שהמשקיעים דורשים על הון מושקע באובייקטי השקעה דומים לפי רמת סיכון, או שזהו שיעור התשואה על אפשרויות השקעה חלופיות עם סיכונים דומים בזמן ההערכה.

תכונות

יישום הכנסההגישה בפועל מתבררת כמשימה קשה למדי, שכן יש צורך להעריך כל גורם חשוב של עלות - שיעור התשואה והרווח. אם שיטות אלו משמשות להערכת מיזם, אזי הכרחי לבצע ניתוח יסודי של כל המרכיבים המרכזיים שלהם, לרבות עלות, מחזור חברה, שיש להם השפעה ישירה על הרווחים, העלויות והסיכונים שנוצרים על ידי כל מרכיב בנפרד.

בגישת ההכנסה להערכת שווי עסקי נעשה שימוש לעתים קרובות למדי. לדוגמה, אם אנחנו מדברים על רכישה או מיזוג, אז השיטה הזו משמשת הרבה יותר מאשר היקרה או השוק. השקעת ההון של הרוכש נעשית כעת מתוך ציפייה שבעתיד יתקבלו תזרימי מזומנים נטו, שלא ניתן לכנותם מובטחים, שכן הם מאופיינים בסיכונים מסוימים. גישת ההכנסה לוכדת את גורמי הערך המרכזיים הללו, בעוד ששימוש בגישת השוק מצריך בדרך כלל יחס מחיר לרווח או מכפיל רווח דומה אחר בדיעבד, מבלי לקחת בחשבון את העתיד.

כפילי שוק אינם אמינים מטבעם ואינם מספקים את אותה רמת יסודיות שניתן להשיג באמצעות גישת הכנסה עם תחזיות של תשואות עתידיות ושיעורי היוון. לדוגמה, יחס מחיר לרווח המיושם מדי שנה אינו משקף כראוי שינויים צפויים בשנים הבאות. נכוןהשימוש ביחסים מספק הזדמנות להראות העדפות משקיעים כלליות ולעיתים קרובות צוטט על ידי מוכרים או מקורות בתעשייה.

השתמש

גם המידע הנוגע לתקציב המיזם צריך להיות מנותח ומוגן, מה שמחייב לבצע שינויים ולפעול על ההשלכות הכספיות של התוכנית שנוצרה, התחזיות וההצעות הבסיסיות. גישת ההכנסה להערכת שווי עסקית מודדת את כל ההנחות המתייחסות לשאלה האם הטבות מסוימות של רכישה נובעות מצמיחת הכנסות, הפחתת עלויות, שיפורי תהליכים או הפחתת עלויות הון. בעזרת גישה כזו ניתן למדוד ולדון בכל זה. בנוסף, ניתן להשתמש בו כדי לקבוע את עיתוי ההטבות הצפויות, כמו גם להדגים את הירידה בערך הארגון כאשר ההטבות עוברות לעתיד הרחוק יותר.

שימוש בגישת ההכנסה מספק לקונים ולמוכרים את היכולת לחשב את שווי השוק ההוגן של מיזם וכן את ערך ההשקעה שלו עבור קונה אסטרטגי אחד או יותר. אם ההבחנה הזו מוצגת בצורה ברורה מספיק, אז המוכרים והקונים יכולים לזהות בקלות יתרונות סינרגיה ולקבל החלטות מושכלות.

כאשר משתמשים בגישת ההכנסה להערכת שווי עסק, יש לזכור שהערך המחושב מורכב משווי כל הנכסים המשמשים במהלך פעילות ישירה. בְּבמסגרת הגישה הנהוגה, קיימות מספר שיטות הערכה בעלות עניין רב. בפרט, ישימות שיטות כאלה של גישת ההכנסה: היוון והיוון תזרימי מזומנים. אתה יכול לשקול אותם ביתר פירוט.

שיטות

באמצעות שיטת היוון תזרים מזומנים, הערך הכולל של מיזם מזוהה בהתאם לתזרימי המזומנים שנוצרו מפוטנציאל הנכס של המיזם. תזרימי המזומנים של עסק או מיזם בכללותו הם ההבדל בין כל הזרמות והיציאות של משאבים פיננסיים לתקופת חיוב מסוימת. בדרך כלל, תקופה של שנה משמשת לחישובים. הטכניקה היא להמיר רמה מייצגת של תזרים מזומנים צפוי לערך נוכחי על ידי חלוקת הסכום הכולל של תזרים המזומנים בשיעור ההיוון המשוער. במקרה זה, זרם הכנסה עם התאמות מסוימות מתאים.

כדי להשתמש בשיטת תזרים המזומנים המקובלת, הוספת הרווח הנקי (מחושב לאחר מסים) של הוצאות שאינן מזומן משמשת לקביעת סכום תזרים המזומנים המוחלט להיוון. שיטת חישוב זו יכולה להיחשב לפשוטה יותר מאשר חישוב תזרים המזומנים החופשי, שלוקח בחשבון את השקעת ההון הנדרשת ואת הצורך בחידוש הון חוזר כתוספת.

הנחה תזרימי מזומנים

שיטה זו מבוססת בעצם רק על תזרימי המזומנים הצפויים שנוצרים על ידי הארגון עצמו. ההבדל האופייני לו הוא זהנדרשת אומדן עלות כדי לחשב את ההגדרה של רמה מייצגת של תזרים מזומנים. שיטה זו במדינות מפותחות נמצאת בשימוש נרחב ביותר בשל העובדה שניתן להשתמש בה כדי לקחת בחשבון את כל פרספקטיבות הפיתוח. תזרים מזומנים במונחים כלליים שווה לסכום הרווח הנקי והפחת, בכפוף להפחתת הגידול בהון החוזר נטו ובהשקעות ההון.

ישנם התנאים הבאים לשימוש בשיטת תזרים מזומנים מוזל:

• יש סיבה להאמין שהרמות העתידיות של זרימות פיננסיות יהיו שונות מהרמות הנוכחיות, כלומר, אנחנו מדברים על מפעל מתפתח;
• יש הזדמנויות להעריך באופן סביר תזרימי מזומנים עתידיים בעת שימוש בעסק או בנכס מסחרי;
• האובייקט נמצא בבנייה, מלא או חלקי;
• הארגון הוא מתקן רב תכליתי גדול בעל חשיבות מסחרית.

גישת ההכנסה להערכת שווי נדל ן באמצעות שיטת היוון תזרים המזומנים היא הטובה ביותר, אך השימוש בה מאוד מפרך. ישנן הערכות שלא ניתן לבצע ללא שימוש בשיטה זו. ביניהם פיתוח של פרויקט השקעה עם הערכתו לאחר מכן.

יתרונות שיטת ההנחה

אם אתם מתרגלים גישת הכנסה להערכת שווי של נדל ן או עסקים באמצעות שיטת ההנחה, תוכלו לזהות כמה יתרונות מרכזיים. קודם כל, דיבורהמשמעות היא שהרווחים העסקיים העתידיים לוקחים בחשבון ישירות רק את העלויות השוטפות הצפויות של ייצור מוצרים ולאחר מכן מכירתם, והשקעות הון עתידיות הקשורות לשמירה והרחבת מתקני ייצור או מסחר באים לידי ביטוי בתחזית הרווח רק בעקיפין באמצעות הפחת השוטף שלהם.

נקודות חשובות

הערכת אובייקט לפי גישת ההכנסה עם היעדר רווח או הפסד כאינדיקטור לחישובי השקעה מתבצעת מותאמת לעובדה שהרווח משמש כאינדיקטור דיווח חשבונאי, ולכן הוא נתון למניפולציות משמעותיות ב מהלך העבודה.

שיטת תזרים המזומנים המוזלת כוללת שלוש קבוצות של דגמים:

• דיבידנדים מוזלים;
• הכנסה שיורית;
• תזרימי מזומנים מוזלים.

אם נהוגה גישת הכנסה בהתאם למודל היוון הדיבידנד כראיה לתזרים מזומנים, נעשה שימוש בתשלומי מניות. למרות העובדה שהמודל נפוץ באופן משמעותי בפרקטיקה זרה לקביעת והערכת שווי נכסי מיזם, יש לו הרבה חסרונות. במודלים עם יתרת רווחים, אין דרגת חשבונאות. יש הבדל במדיניות הדיבידנד לא רק עבור מפעלים ספציפיים, אלא גם עבור מדינות כולה. לא ניתן להשתמש בשיטה זו בארגונים שאין להם רווח. מודל זה המתאים ביותר לחישוב הערך של מניות מיעוט.

מודל הכנסה שיורית

גישת ההכנסה להערכת שווי באמצעות מודל הגישה השיורית מניחה שסכום ההכנסה השיורית, כלומר ההפרש בין הרווח בפועל לרווח שחזו בעלי המניות בעת רכישת החברה עצמה או מניותיה, ישמשו כאינדיקטור לתזרים מזומנים. אם ערך המיזם חושב על בסיס הנחות המתאימות למודל זה, אזי הוא יהיה שווה לסכום הערך בספרים עם הערך הנוכחי של סכום ההכנסה הצפוי שנותר לאחר מכן. מודל זה מוכיח רגישות משמעותית לאיכות הנתונים המוצגים בדוחות הכספיים. עבור תנאים רוסים, הלימות המידע הזה נתון לספקות משמעותיים.

הטבה לבעלי המניות

כמובן, בעלי מניות או בעלי מניות של מיזם שיש לו היסטוריה מסוימת, כמו גם עובדות תשלום דיבידנדים, יכולים להשתמש במודל ההנחה כדי לחשב את שווי החברה שלהם. המצב הוא כזה שבעלי המניות של מפעלים במגזר זה הם לעתים רחוקות מיעוט, ולכן עבורם הדרך המתאימה ביותר תהיה להשתמש בגישת הכנסה להערכת שווי נדל ן ועסק באמצעות מודל תזרים מזומנים חופשי מהוון. במערכת זו, תזרימי מזומנים חופשיים עם שיעורי היוון או תשואה צפויה על ההון המושקע הם המפתח. הבעיה הגדולה ביותר בשימוש במודל זה היא הדיוק של תחזית תזרים המזומנים החופשי, כמו גם קביעה נאותה של שיעור ההיוון.

אם מיושמת גישת ההכנסה כפי שהוגדרה לעיל, אזי כאשר משתמשים בשיטת היוון תזרים המזומנים, ההכנסה הצפויה מהעסק לוקחת בחשבון את תזרימי המזומנים החזויים שניתן למשוך מהמחזור לאחר ההשקעה מחדש הנדרשת של חלק מ- הרווח המזומן. כאינדיקטור, תזרימי המזומנים אינם תלויים במערכת החשבונאית המשמשת את המיזם ובמדיניות הפחת שלו. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון את כל תזרימי המזומנים - כניסות ויוצאות. הערכת המשמעות הפיננסית של ניכיון מזומנים מתבררת ככזו שבעקבות תהליכים אלו הם מצטמצמים בסכומים שהיו עומדים לרשות המשקיע עד למועד קבלת תזרים המזומנים הנקוב, ובלבד שהשקיע את שלו. כספים שאינם בעסק הזה כרגע, אלא בחלקם - נכס השקעה אחר בעל אופי ציבורי, למשל נייר ערך נזיל או פיקדון בנקאי.

טכניקות נוספות

גישת ההכנסה, שדוגמה לה תוארה קודם לכן, נעשה שימוש פחות ופחות לאחרונה, וכעת שיטת הערכת השווי הפכה לנפוצה ביותר. הוא משמש להערכת כל מיני נכסים, והוא מבוסס על הרעיון שכל נכס שחולק את המאפיינים הבסיסיים של אופציות יכול להיות מוערך כאופציה זו. כרגע גישת ההכנסה ננטשת לרוב לטובת מודל תמחור האופציות (בהתאמה, מודל Black-Scholes).

מערכת כזו, אם נעשה בה שימוש, מאפשרת להעריך את העלות הכוללת של ההון העצמי של חברה או מיזם במקרה שהם פועלים בהפסדים גדולים. מודל זה נועד להסביר עוד יותר מדוע עלות ההון העצמי של מיזם אינה אפסית, גם אם ערך המיזם כולו יורד מתחת לסכום הנומינלי של החוב. אבל גם אם לוקחים בחשבון יתרון זה, ניתן לציין שמודל Black-Scholes להערכת הערך של מפעלים רוסים כרגע הוא יותר ויותר תיאורטי. הבעיה העיקרית שבגללה לא ניתן ליישם מודל זה על עסקים מקומיים היא היעדר ראיות מסוימות לפרמטרי המודל, שהם חיוניים.

מסקנות

גישת ההכנסה להערכת שווי עסקים ונדל ן הפכה להרבה פחות נפוצה, וזה קורה מסיבות רבות. בפרט, מדובר בליקויים, שבגללם קיימים קשיים בשימוש בו בשוק הצרכני. קודם כל, יש לציין עד כמה קשה לחזות את העלות העתידית של שירותים ומוצרים, חומרים וחומרי גלם, כמו גם קבוצה של מדדי עלויות אחרים. יחד עם זאת, אנו יכולים לדבר על סובייקטיביות מסוימת של הערכות מומחים. בנוסף, הבעיה נעוצה בחשיפה נמוכה של מידע על מפעלים רוסים, ולמעשה יש צורך בביצוע חישובים מוכשרים והרכבת מודל Black-Scholes. זה נובע בעיקר מהתרבות הארגונית הנמוכה של כאלהארגונים.

הרוב המכריע של המניות, כולל אחזקות גדולות, מרוכז בידי מספר קטן של אנשים, וחלקם של בעלי מניות המיעוט והבעלים הקטנים, שחלקם קטן מאוד, בהון הרשום אינו משמעותי. מסתבר שארגונים רבים פשוט לא מעוניינים לחשוף מידע כלשהו. לכן החישוב לפי גישת ההכנסה מסובך יותר באופן ניכר ביחס לרוב התעשיות והעסקים ברוסיה. בתנאים אחרים, זה עובד הכי טוב, מראה את כל היתרונות והאמינות שלו.