איך למכור דירה ללא מיסים: דרכים חוקיות להימנע מתשלום מס

2024 מְחַבֵּר: Howard Calhoun | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-17 10:27

מכירת נדל ן למגורים היא תהליך מורכב וארוך, שכתוצאה מכך למוכר יש הכנסה מסוימת. עבורו יש לשלם מס בצורת 13% משווי המכירה, אך במצבים מסוימים יש לאזרחים זכות לקבל פטור מתשלום עמלה זו. לשם כך, יש לעמוד בכמה דרישות פשוטות. לכן, אנשים צריכים להבין איך מוכרים דירה ללא מיסים. השיטה בה נעשה שימוש חייבת להיות חוקית, כי אם המוכר רוצה להונות את רשות המסים על ידי ציון סכום שגוי בחוזה, אזי המס יחושב על בסיס הקדסטרלי, ולא על בסיס שווי המכירה של החפץ.

דרכים להפחתת בסיס המס

הרבה פעמים חושבים אם אפשר למכור דירה ללא מס. ההליך אכן יכול להתבצע ללא השלכות מס שליליות, אלא רק אם מתקיימים דרישות מסוימות. הדרכים העיקריות לפטור ממס הכנסה אישי כוללות:

• אם הדירה נקנתה במזומן או משכנתא,אז ניתן למכור אותו ללא תשלום מס רק לאחר 5 שנים;
• אם הדיור הושג על בסיס עסקה ללא תשלום, אז אתה צריך להמתין שלוש שנים בלבד;
• מותר למכור חפץ מוקדם יותר, ואם מחיר המכירה נמוך ממחיר הקנייה, אזי אין לאזרח הכנסה ולכן אין צורך לחשב ולהעביר מס הכנסה אישי לתקציב;
• אם עלות הדיור היא פחות ממיליון רובל, למשל, אם נמכר חדר באכסניה, אז אתה יכול להשתמש בניכוי מס של מיליון רובל, אז אתה פשוט מקבל בסיס מס שלילי;
• אם מכירה ורכישה של נדל"ן אחר יבוצעו תוך שנה, אז האזרח יוכל להשתמש בהסדר ההדדי של ניכויים.

לכל אפשרות מאפיינים משלה, ולכן בעל הבית מחליט כיצד למכור את הדירה ללא מיסים. אין לנהל משא ומתן עם הקונה כדי לכתוב מידע לא מדויק בחוזה, מכיוון שהדבר יוביל רק לכך שהמומחים של שירות המס הפדרלי יחשבו את המס על סמך הערך הקדסטרלי של הדיור.

תקופת הבעלות על הדירה הנרכשת

לרוב אנשים מתעניינים בשאלה כמה אפשר למכור דירה ללא מס. אם הדיור נקנה על חשבונך, אז תצטרך לחכות לפחות חמש שנים. שינויים כאלה בקוד המס בוצעו עוד בשנת 2016.

גם אם הדיור נרכש בעזרת הון לידה, משכנתא או מעסיק, הקונה בחוזה המכר היהמשלם מסים ישיר. לכן, אם הוא לא רוצה לשלם מס הכנסה אישי על מכירת החפץ, אז הוא יצטרך להמתין חמש שנים.

עד 2016 היה צורך להמתין שלוש שנים בלבד, ללא קשר לאופן קבלת הנכס אצל המוכר. אבל על בסיס החוק הפדרלי מס' 382, בוצעו תיקונים בקוד המס, ששינו את תקופת הבעלות על מקרקעין כדי לקבל פטור ממס הכנסה. לכן, באמנות. קוד מס 217.1, אתה יכול ללמוד את הכללים לחישוב עמלה זו בעת מכירת נדל ן.

תכונות עבור הדירה שהתקבלה

דיור ניתן לא רק לקנות, אלא גם לקבל על בסיס עסקאות שונות ללא תשלום. כמה זמן אפשר למכור דירה ללא מס במקרה זה? בתנאים כאלה, אתה צריך להמתין רק שלוש שנים מתאריך רישום הבעלות. עסקאות אלה כוללות:

• דיור הופרט על ידי כל האנשים שהיו רשומים באותה עת בדירה;
• הדירה עברה בירושה מקרובי משפחה או חברים שנפטרו;
• אובייקט נתרם על ידי קרובי משפחה, הכוללים בני זוג, הורים, ילדים או אחים;
• דיור הועבר לאדם על בסיס הסכם שכירות, אך בעבר הוא שמר על הבעלים של הנכס הזה לכל החיים.

במצבים הנ ל, עליך להמתין שלוש שנים בלבד, ולאחר מכן תוכל למכור את הנכס ללא תשלום מס. במצבים אחרים, תצטרך לחכות חמש שנים. תנאים כאלה החלו לפעול מתחילת 2016.

למה יש מגבלות זמן?

כל מי שמתכנן למכור נדל"ן צריך להבין מתי אפשר למכור דירה שנתרמה ללא מיסים. הצורך להמתין קשור לניואנסים כלכליים, שכן במשך תקופה כזו אזרח לא יוכל לקבל כל רווח מרכישה ומכירה של נדל"ן.

הפקידים בטוחים שבעוד חמש שנים האינפלציה והפיחות של הנדל ן יפחיתו משמעותית את ערך השוק שלו, כך שאם אדם מכוון להרוויח מסחרי, אז זה יהיה מינימלי.

אם אדם לא מקבל רווח מהעסקה, אז הוא יכול למכור את הנכס במחיר הרכישה. במקרה זה האזרח אינו משלם מס הכנסה אישי עקב היעדר הכנסה. אבל הוא יצטרך להוכיח שהוא באמת לא הרוויח שום רווח.

איך מחושב המונח?

כל בעל נכס צריך לדעת למכור דירה ללא מס. לאחר כמה שנים ניתן לבצע את הניתוח הזה? המונח תלוי באופן שבו הנכס הושג על ידי משלם המסים.

פרק זמן זה לא תמיד מתחיל מרגע החתימה על חוזה כלשהו, שכן לעיתים נלקח בחשבון רגע רישום הזכות ב-Rosreestr. לכן, הקביעות מחושבת על פי הכללים הבאים:

• אם נכרת הסכם מכירה ורכישה, אזי התקופה מתחילה מהתאריך הנקוב בהסכם אם הרכישה בוצעה בשוק המשני, וניתן להשתמש בתאריך הזמין בתעודת החשבונית גם אם החפץ נקנה מהמפתח;
• אם אדם מקבל דיורעל ידי ירושה, אז מועד פתיחת הירושה נלקח בחשבון, לפיכך אין חשיבות לתקופת קבלת הרכוש או קבלת תעודת ירושה;
• אם אדם נעדר, אין בכך כדי להקנות ליורשים זכות להיפטר מרכושו, אך כאשר בית המשפט מכיר בכך שאדם נחשב כמת, אזי מתחילה תקופה של שלוש שנים מרגע החלטת בית המשפט. עשוי;
• אם נרשמה תרומה, הספירה לאחור מתחילה מהתאריך שצוין בהסכם התרומה;
• לעיתים קרובות נכס נרכש בחלקים, לדוגמה, אזרח יכול קודם לקנות חדר, ולאחר מכן את שאר הדירה, כך שהספירה לאחור מתחילה מרגע רכישת החלק הראשון.

אם בעל הבית יודע מתי הוא יכול למכור את הדירה ללא מס, הוא יוכל לסיים בקלות עסקה למכירת נדל ן ללא חשש שיצטרך להעביר כספים בסכום גבוה לתקציב המדינה.

שימוש בניכוי נכס

אם אדם יודע מתי למכור דירה ללא מס, אבל לא יכול לחכות שלוש שנים, אז הוא יכול להשתמש בדרכים אחרות כדי להפחית את נטל המס. שיטה אחת כזו היא הגשת ניכוי מס. זה מוצע לכל האזרחים שמוכרים את דירתם.

לפי אמנות. 220 של קוד המס, הסכום של ניכוי כזה הוא 1 מיליון רובל. בסכום זה מופחת בסיס המס, המיוצג על ידי מחיר המכירה של החפץ. אם אנשים מזלזלים בכוונה במחיר דירה בעת סיום עסקה, אזי 70% מהערך הקדסטרלי המצוין ברוסרסטר. אבל תנאי זה חל רק על חפצים שנרכשו לאחר 2016.

אם נמכר חפץ זול, המיוצג על ידי דירת חדר או אפילו חדר, אך המחיר לא יעלה על מיליון רובל. בתנאים אלו, ניתן למכור דירה ללא מס בשנת 2019, שכן בסיס המס מיוצג בערך שלילי.

אם מחיר הנדל ן הוא יותר ממיליון רובל, אזי סכום המס מופחת משמעותית עקב הניכוי. כך למשל אזרח רוצה למכור דירה שנתרם על ידי קרוב משפחה שנה לאחר סיום התרומה. הדירה ממוקמת בפאתי העיר, כך שהיא עולה רק 1.2 מיליון רובל. המוכר לא יוכל להימנע מתשלום האגרה, אך הוא יכול לנצל את ההנחה במס. עבורו, סכום המס הוא: (1,200,000 - 1,000,000)13%=26 אלף רובל.

לכן, אתה אפילו יכול למכור דירה בבניין חדש ללא מס או בתשלום מינימלי, אם אתה משתמש בניכוי. אבל בתנאים כאלה, מומחי שירותי מס עדיין ישלחו הודעה לנישום. לא ניתן להתעלם מכך, לכן תצטרכו לבקר בסניף FTS כדי להודיע לעובדי השירות על השימוש בניכוי. בנוסף, הצהרת מס הכנסה משלושה אנשים וניירות אחרים עבור הנכס הנמכר מוגשות לארגון זה.

החיסרון בשימוש בשיטה זו להפחתת נטל המס הוא שניתן להשתמש בה רק פעם בשנה. לכן, אם אדם מתכנן למכור כמה נכסים בתוך שנה אחת, אזי הוא יצטרך להפחית את המס בדרכים אחרות.

חשבון עבור מחיר רכישה

איך למכור דירה בלי לשלם מס אם אי אפשר להוזיל את האגרה בדרכים אחרות? שיטה נוספת מציגה אפשרות לחשב את מחיר הרכישה של הדירה. אפשרות זו מתאימה רק במצב בו דיור נרכש בעבר על חשבון כספים אישיים או משכנתא. מכירת דירה לאחר תרומה ללא מס בדרך זו לא תעבוד, שכן האזרח לא הוציא כספים משלו על רכישה כזו.

המס משולם אך ורק על רווחים המתקבלים ממכירת מקרקעין. אם אדם יכול להוכיח שלא קיבל הכנסה כלשהי מהעסקה, הרי שהוא פטור מתשלום מס. מתי אפשר למכור דירה בלי לשלם מיסים? אם אתה משתמש בשיטה זו, אתה יכול למכור את החפץ בכל עת לאחר הרכישה. תהליך השימוש בשיטה זו של פטור ממס שונה בפרמטרים הבאים:

• האזרח חייב לשמור את המסמכים שעל בסיסם רכש את הנכס;
• אם הדירה נמכרת באותו המחיר שבו נקנתה, אזי לא נדרש מס;
• אין צורך להעביר כספים לתקציב המדינה אם דירה נמכרת בעלות נמוכה יותר;
• אם מחיר המכירה עולה על מחיר הרכישה, 13% ישולם אך ורק מההפרש הקיים;
• לנישום חייב להיות מסמכים רשמיים המכילים מידע על הסכום שהוא קנה ומכר את הנכס שלו;
• שיטה זו נחשבת נוחה אם אדם צריך למכור נדל"ן בדחיפות, וכןגם המחיר שלו עולה על מיליון רובל;
• מותר להשתמש בשיטת הפחתת העלויות במקביל לניכוי, אך רק עבור חפצי נדל"ן שונים, למשל, אם אזרח צריך למכור מספר דירות בתוך שנה אחת.

תכונה של שיטה זו היא שאזרח יצטרך להגיש לשירות המס הפדרלי תיעוד המאשר את חוסר ההכנסה שלו. בנוסף, יהיה עליך לערוך הצהרת מס הכנסה ל-3 אישיים.

Using netting

ישנן דרכים רבות למכור דירה חדשה ללא מס. אם אדם מיד לאחר מכירת נכס אחד מתכנן לרכוש חפץ אחר, אז הוא יכול להשתמש בניכוי מס, למרות שבקוד המס אין באופן רשמי את הרעיון של שיטה זו. שיטה זו היא כדלקמן:

• המוכר יכול לנצל ניכוי של מיליון רובל, והקונה יכול לסמוך על החזר של 2 מיליון רובל;
• דווקא ניכוי הרכוש של 2 מיליון רובל. יכול לשמש לרשת;
• הניכוי יכול לכסות את המס שאתה צריך לשלם עבור מכירת נדל"ן.

לדוגמה, אזרח מוכר את רכושו תמורת 2.5 מיליון רובל. יש לו מסמכים המאשרים שלפני שנה הוא קנה דירה ב-1.9 מיליון רובל. סכום המס במקרה זה הוא: (2,500,000 - 1,900,000)13%=78 אלף רובל. במהלך אותה שנה, אזרח רוכש דירה נוספת, שעלותה היא 2.3 מיליון רובל. הוא יכול לנצל את המקסימוםאת גודל הניכוי, אז הוא מקבל 260 אלף רובל בחזרה עבור רכישה כזו.

במקביל, אזרח יכול להשתמש בהסדר הדדי, לכן 260,000 - 78,000=182 אלף רובל. ניתן לקבל בנוסף מהמדינה. בתנאים אלה, האזרח לא יצטרך לשלם אגרה כלשהי. אבל רכישה ומכירה של נדל ן יצטרכו להיות הוכחה באמצעות מסמכים רשמיים.

באותו אופן, ניתן למכור דירה לאחר ירושה ללא מס. אבל במקרה זה, בסיס המס יוגדל, וגם תצטרך להקריב חלק מהניכוי שלך. יש להשלים את תהליך המכירה והקנייה של נכסים שונים באותה תקופת מס.

האם אוכל להוריד בכוונה את מחיר המכירה?

אנשים רבים שחושבים כיצד למכור דירה ללא מיסים מעדיפים להשתמש בשיטה הבלתי חוקית. היא מורכבת מכך שהמוכר מסכים עם הקונה להוזיל את עלות הדירה בחוזה רשמי. במקרה זה, בעת שימוש בניכוי מס, אזרח יוכל להפחית את בסיס המס לכמעט אפס.

שיטה זו של הפחתת מס הייתה בשימוש בעבר על ידי לא מעט אזרחים. כתוצאה מכך, תוקן החקיקה כדי למנוע הפחתה בלתי חוקית של בסיס המס. לשם כך משווים פקחי המס את מחיר המכירה ל-70% משווי הדירה. המס מחושב לפי הנתון הגבוה ביותר. לכן, אנשים פשוט לא יוכלו להפחית משמעותית את בסיס המס. אם אדם חושב איך למכור דירה לאחר הפרטה בלימס, רצוי להשתמש בדרכים אחרות להפחתת נטל המס.

רשויות המס לוקחות בחשבון את המחיר הקדסטרלי שנקבע בתחילת השנה, כאשר בדיוק בוצעה העסקה. אם מסיבות שונות אין מידע על המדד הקדסטרלי, הרי שרשויות המס יצטרכו לקחת בחשבון רק את המחיר המצוין בחוזה המכר. תנאי זה אינו בשימוש עבור חפצי נדל ן שנרכשו על ידי אנשים לפני 2016.

הכנת מסמכים

כל אחד צריך לדעת איך למכור נכון דירה ללא מס. לאחר כמה שנים ניתן לסיים עסקה? אתה יכול לחכות 3 או 5 שנים כדי לבצע עסקה ללא השלכות מס. בנוסף, אתה יכול להשתמש בשיטות אחרות להפחתת מס. במצבים מסוימים, ייתכן שלא יהיה צורך לשלם אותו כלל. אך יחד עם זאת, עליך לבחור שיטה ספציפית לפני סגירת עסקה.

אם לאדם יש נדל ן פחות משלוש או חמש שנים, עליו להכין חבילה מסוימת של מסמכים לשירות המס הפדרלי. ניירות אלה כוללים:

• 3- הצהרת מס הכנסה אישית, אותה ניתן למלא בקלות באמצעות תוכניות מיוחדות המוצעות ללא תשלום על ידי עובדי שירות המס הפדרלי;
• תיעוד המכיל מידע כיצד בדיוק הפך חפץ זה לרכושו של אדם, והוא יכול להיות מיוצג על ידי הסכם מכר ורכישה, שטר מתנה, תעודת ירושה או הסכם על הפרטת חפץ;
• תמצית מה-USRN המאשרת את העברת הזכויותבעלות על הדירה לאדם אחר;
• אם ניתן להקטין את בסיס המס עקב ההבדל בין מחירי הרכישה והמכירה, אזי מועבר תיעוד נוסף המכיל מידע על כמה כסף הוצא על ידי הנישום ברכישת חפץ זה;
• אם בתקופת מס אחת אזרח מכר ורכש מקרקעין, לכן הוא רוצה לנצל את הקיזוז ההדדי, אז הוא מכין מסמכים לשתי הדירות, וכן עורך בקשה לניכוי רכוש.

כל התיעוד מועבר למחלקת שירות המס הפדרלי, הממוקמת במקום הרישום של אזרח.

כללי הצהרה

אם אדם מוכר דיור לפני תום התקופה הקבועה בחוק, אז ללא קשר לצורך בתשלום מס, הוא יצטרך להגיש הצהרה לשירות המס הפדרלי. אתה יכול לעשות את זה בעצמך או בעזרת מומחים שכירים. המידע הבא כלול במסמך זה:

• תאריך מכירת הנכס;
• תקופת הבעלות על הדירה;
• מידע על הניכוי המבוקש שווה ל-1 מיליון רובל;
• מידע על מחיר הרכישה של החפץ, אם הדירה נרכשה במקור במזומן או בהלוואת משכנתא;
• תאריך המכירה של החפץ;
• חישוב המס והסכום המדויק של האגרה, אם בכל זאת יהיה צורך לשלם אותה;
• מידע על בעלים משותפים אחרים במקרקעין, אם הנישום היה הבעלים של חלק בלבד מהדירה.

ניתן לבצע חישוב אוטומטי באמצעות מיוחדתוכניות המוצעות ללא תשלום על ידי עובדי שירות המס הפדרלי. בתנאים אלו, הנישום צריך להזין לתכנית זו רק את המידע הבסיסי על הדיור הנמכר, הניכוי המבוקש וגורמים נוספים המאפשרים להפחית את בסיס המס. אם אדם מבין איך מוכרים דירה שנתרמה ללא מס, אז גם שנה לאחר קבלת החפץ הזה, אין צורך בתשלום אגרה.

אחריות לאי תשלום מס והעדר הצהרה

כל אדם, בכפוף לתנאים מסוימים, יכול למכור דירה ללא מס. ירושה בצורת נכס חייבת להיות בבעלות שלוש שנים לפחות על מנת לקבל פטור מאגרה. אם אדם קונה בית, אז הוא יצטרך לחכות 5 שנים. אם אתה משתמש בשיטות אחרות של פטור מתשלום האגרה, תצטרך להגיש הצהרה לשירות המס הפדרלי. בנוסף, ייתכן שיהיה צורך להעביר סכום קטן לתקציב בצורה של מס.

אם אדם אינו עומד בדרישות החוק, אזי הוא יצטרך לשאת באחריות להפרות. אם האגרה לא תשולם בתוך מגבלות הזמן שנקבעו, אזי לפי א. 122 של קוד המס יצטרך לשלם קנס של 20% מסכום התשלום. גם אם אדם, מסיבות שונות, אינו יודע כי הוא חייב בתשלום אגרה, אין בכך בסיס לפטור מאחריות. אם הוא מסרב לשלם מיסים וקנסות מרצונו, אזי פקידי בית הדין יהיו מעורבים באכיפת הכספים לאחר הקבלההחלטת בית המשפט הרלוונטית.

מתי יש לשלם מס?

כמעט כל אדם רוצה למכור דירה ללא מס. התקופה שבה אתה צריך להחזיק במקרקעין תלויה באופן שבו האזרח קיבל את החפץ הזה. אבל אם אדם צריך בדחיפות למכור את דירתו, אז הוא יכול להשתמש בדרכים אחרות כדי להפחית את בסיס המס. לא תמיד ניתן להסתמך על השיטות הללו לפטור מתשלום האגרה, ולכן לפעמים משלמי המסים עדיין צריכים להעביר סכום קטן של כספים לתקציב.

מבוסס על אמנות. 220 של קוד המס, הליך זה חייב להסתיים לפני סוף אפריל של השנה שלאחר שנת הדיווח. אם התשלום משמעותי מדי, אזרח יכול לפנות לשירות המס הפדרלי עם בקשה לתוכנית תשלומים. יחד עם זאת, חשוב להוכיח שמצבו הכלכלי של אזרח כל כך גרוע שהוא לא יכול להתמודד עם נטל מס כזה.

מתי נמסרים מסמכים?

אם תקופת הבעלות על נדל ן לא תעלה על שלוש שנים, אז גם במצב שבו אינך צריך לשלם מס, אזרח יצטרך להעביר תיעוד מסוים לשירות המס הפדרלי. זה כולל גם את הצהרת 3-NDFL, המאשרת שמשלם המסים באמת לא יכול להעביר שום סכום של כספים לתקציב המדינה.

יש צורך להגיש הצהרה עם ניירות אחרים לפני ה-15 ביולי של השנה שלאחר הדיווח.

האם פנסיונרים משלמים מס?

כל מוכר חושב איךלמכור דירה ללא מס. כל אדם צריך לשלם את האגרה אם לא מתקיימים הדרישות החוקיות לתקופת הבעלות. אין זה משנה הגיל והמצב הכלכלי של המוכר. לכן, גם פנסיונרים שאינם אזרחים כשירים נדרשים לשלם מס הכנסה אישי כאשר הם מקבלים הכנסה ממכירת מקרקעין.

על פנסיונרים, לא חלים תעריפים מועדפים או הקלות אחרות. עליהם לקחת בחשבון את המועדים שנקבעו לכל משלמי המסים. אם מסיבות שונות לא יספיקו להעביר את הסכום הנדרש לתקציב, אזי יצטרכו לשלם קנסות או לעמוד בפני בית דין.

גם אם המוכר הוא קטין, ההורה או האפוטרופוס עדיין חייבים לשלם מסים על המוכר. אותו כלל חל על נכים המקבלים רק קצבאות מהמדינה. לכן, בעת מכירת נדל ן, אנשים צריכים להיות מודעים להשלכות המס של החלטתם.

מסקנה

כולם רוצים למכור דירה ללא מס. ירושה בצורת מקרקעין למגורים ניתן למכור ללא תשלום אגרה לאחר שלוש שנות בעלות. תנאי זה חל על כל החפצים המתקבלים על בסיס עסקאות ללא תשלום. ניתן למכור את הדירה הנרכשת ללא השלכות מס רק לאחר חמש שנים.

ישנן דרכים אחרות לקבל פטור ממס או להוריד את בסיס המס שלך. אבל בעת השימוש בהם, בכל מקרה, תצטרך להגיש החזר מס ומסמכים אחרים לשירות המס הפדרלי. אם הנישום מסיבות שונות אינו מגיש מסמכים למסשירות או אינו מעביר את כמות הכספים הנדרשת בצורה של מס, אז האמו יצטרך להתמודד עם ההשלכות השליליות של החלטתו.